O Booking.com e o Airbnb deixaram de enviar o número de telefone dos hóspedes ao software dos anfitriões, e as novas políticas do Airbnb limitam o que o anfitrião pode pedir aos hóspedes e os dados pessoais que lhes pode solicitar. Um canal de reservas diretas é a única parte do seu negócio em que é você quem define as regras. Eis o que mudou, o que as regras ainda permitem, um plano em 10 passos e um exemplo com números.
Construa o seu canal direto no PMS de que já precisa
A Nowistay sincroniza o Airbnb, o Booking.com, a Vrbo e a Expedia, responde aos hóspedes com o seu co-anfitrião IA autónomo e escreve o seu site de reservas diretas em minutos. A partir de 12 € (15 $) por alojamento por mês, primeiro mês gratuito.
Começar o teste gratuitoUm canal de reservas diretas é a parte do seu negócio de alojamento local em que é você quem define as regras: o preço, as condições de cancelamento, a conversa com o hóspede e a lista de clientes. O outono de 2026 mostrou porque é que isso importa. Entre o final de setembro e o final de outubro, o Booking.com e o Airbnb deixaram de enviar o número de telefone dos hóspedes ao software dos anfitriões, a Vrbo passou os anfitriões para uma comissão de 12%, e o Airbnb publicou políticas que, para estadias reservadas a partir de 20 de novembro de 2026, limitam o que os anfitriões podem pedir aos hóspedes e os dados pessoais que lhes podem solicitar.
Nada disto significa que deva sair das plataformas. Os hóspedes passaram 951,6 milhões de noites em alojamentos de curta duração da UE reservados através do Airbnb, do Booking.com e da Expedia em 2025, mais 11,4% do que em 2024 (Eurostat, 1 de abril de 2026), e as plataformas vão continuar a trazer-lhe hóspedes. O que mudou foi o risco de depender só delas. Este guia aborda o que mudou (com datas e fontes), o que as regras ainda permitem, um plano em 10 passos, um exemplo com números e a forma como a Nowistay gere o lado direto. Para a mecânica da poupança nas taxas (Stripe, ajuste de tarifas por canal), leia como reduzir as taxas do Airbnb e do Booking.com: este artigo trata da mudança que está por trás delas.
Três coisas: as plataformas deixaram de passar os contactos dos hóspedes ao seu software, o Airbnb restringiu o que os anfitriões podem exigir aos hóspedes, e as comissões passaram ainda mais para o lado do anfitrião. Todas as fontes abaixo foram verificadas a 30 de outubro de 2026.
| Quando | Plataforma | O que mudou |
|---|---|---|
| 15 de setembro e 13 de outubro de 2026 | Airbnb | Prazos para reajustar os preços à taxa de serviço única de 15,5% paga pelo anfitrião (fora do EEE e depois dentro do EEE) |
| Final de setembro de 2026 | Booking.com | O número de telefone do hóspede deixa de ser enviado aos sistemas de gestão de propriedades (PMS) e aos channel managers |
| 26 de outubro de 2026 | Airbnb | O número de telefone real dos hóspedes deixa de ser enviado ao software ligado |
| 29 de outubro de 2026 | Vrbo | Comissão fixa de 12% para os anfitriões com pagamento por reserva |
| 20 de novembro de 2026 | Airbnb | Nova política de regras da casa e novos limites aos dados pessoais que os anfitriões podem pedir |
Desde o final de setembro de 2026, o Booking.com deixou de incluir o número de telefone do hóspede nos dados de reserva que envia ao software ligado. O número continua na extranet do Booking.com, e o endereço de e-mail do hóspede em @guest.booking.com continua a chegar.
O Airbnb seguiu o mesmo caminho para as reservas feitas a partir de 26 de outubro de 2026. O seu centro de ajuda indica agora que os números de telefone reais dos hóspedes «já não são partilhados com software ligado em nenhum país ou região» (como funcionam os números de telefone temporários). Para estadias elegíveis nos Estados Unidos e no Canadá, o Airbnb dá ao hóspede um número temporário que funciona para chamadas e SMS, expira 48 horas depois do check-out e não funciona com o WhatsApp. A Vrbo, por seu lado, raramente envia o número de telefone ou o endereço de e-mail ao software.
Numa reserva feita numa plataforma, a situação é gerível, porque o sistema de mensagens da plataforma continua a levar as suas mensagens automáticas e as respostas do seu co-anfitrião IA. A Nowistay tem uma solução para cada caso: o co-anfitrião IA pede o número uma vez aos hóspedes do Booking.com e guarda-o, faz o mesmo por e-mail com os hóspedes da Vrbo, e no caso dos hóspedes do Airbnb é você que copia o número a partir do Airbnb, sem nunca o pedir. Para o seu negócio, a lição vai mais longe: a única lista de clientes que alguma vez será totalmente sua é a que nasce das reservas diretas.
Para as reservas feitas a partir de 20 de novembro de 2026, inclusive, a política do Airbnb sobre regras da casa e pedidos razoáveis diz que, em geral, os anfitriões não podem:
As regras e os pedidos têm de constar da secção prevista para isso na página do anúncio no momento da reserva. Os anfitriões não podem acrescentar outros noutras secções do anúncio nem depois da reserva, incluindo «por mensagem, com avisos no alojamento ou pessoalmente». As infrações podem levar a um aviso na página do anúncio e a menos visibilidade nos resultados de pesquisa.
Leia o texto com precisão. A política em inglês nomeia estas três tarefas e um critério geral (esforço, tempo, trabalho de uma equipa de limpeza); não enumera todas as tarefas, e o Airbnb avalia as restantes segundo o que é razoável no contexto do anúncio. Se as suas instruções de check-out dependem de os hóspedes fazerem parte da limpeza, passe esse trabalho para o seu orçamento de limpeza e reescreva as instruções como pedidos, na secção certa do anúncio.
A mesma data aplica-se à política atualizada do Airbnb que limita os contratos e outras exigências impostos pelos anfitriões. Em geral, os anfitriões não podem recolher os contactos do hóspede (número de telefone, morada ou endereço de e-mail), documentos de identificação, dados financeiros e outros, a menos que seja necessário para cumprir a lei ou uma regra documentada do condomínio, ou para assinar um contrato permitido. Quando se aplica uma exceção, o anúncio tem de indicar antes da reserva o que é exigido e porquê. A política proíbe também pedir aos hóspedes que avaliem uma estadia Airbnb ou preencham um inquérito noutro site. Junte isto à mudança nos números de telefone e a direção fica clara: para um hóspede do Airbnb, o canal de contacto é o Airbnb.
O Airbnb passou os anfitriões de casas para uma taxa de serviço única paga pelo anfitrião, de 15,5% para a maioria (16% no Brasil e no México), com prazos de reajuste de preços a 15 de setembro de 2026 fora do EEE e a 13 de outubro de 2026 dentro do EEE (Airbnb). A Vrbo passa os anfitriões para o pagamento por reserva com uma comissão fixa de 12% que inclui o processamento de pagamentos, a partir de 29 de outubro de 2026, com taxas entre 12% e 15% consoante a região e a marca (Expedia Group, 1 de outubro de 2026). A Skift noticiou que os gestores de propriedades ligados por software pagavam até então 5% à Vrbo, e situou a taxa cobrada pelo Booking.com aos anfitriões em cerca de 15%. Os nossos guias sobre a taxa de 15,5% do Airbnb e a comissão do Booking.com dão os aumentos de preço exatos.
Porque a relação com o hóspede é o que vendem, e porque as razões que apresentam são reais. O phishing que usa dados reais de reservas prejudica mesmo os hóspedes, e regras da casa padronizadas tornam as estadias mais previsíveis. Para os anfitriões, o resultado é o mesmo, seja qual for o motivo: a plataforma fica com o contacto, a conversa, as regras e a reserva seguinte.
A política de transparência de preços e pagamentos do Airbnb diz que os hóspedes e os anfitriões «têm de manter no Airbnb os pagamentos de taxas obrigatórias e de reservas atuais, futuras ou repetidas». Por outras palavras, o Airbnb trata o regresso de um hóspede que o encontrou no Airbnb como uma reserva Airbnb. Os Termos de Serviço do Airbnb (atualizados a 5 de fevereiro de 2026) acrescentam que só pode usar os dados pessoais de outro membro na medida do necessário para facilitar uma transação, e que não os pode usar para enviar mensagens comerciais sem o consentimento expresso do destinatário. Espere que as plataformas continuem a afinar estas regras: cada reserva que passa por elas, a primeira ou a décima, rende-lhes dinheiro.
Na UE, a regulação puxa no sentido contrário no caso do Booking.com. A plataforma tem de cumprir o Regulamento dos Mercados Digitais (Digital Markets Act) desde 14 de novembro de 2024, e a ficha informativa da Comissão Europeia de 28 de setembro de 2026 afirma que o Booking.com tem de permitir aos hotéis e a outros prestadores de serviços relevantes oferecer preços ou condições diferentes «noutros canais online, incluindo os seus próprios sites, dos oferecidos no Booking.com». A Comissão acrescenta que o Booking.com deixou de usar os preços externos para a sua ordenação por defeito e para a elegibilidade para os seus programas de parceiros. Para um anfitrião no EEE, um preço mais baixo no seu próprio site já não conta contra si no Booking.com.
Tudo o que acontece fora da plataforma, com pessoas que chegaram até si por conta própria. A linha é simples: nunca use uma reserva Airbnb, as mensagens do Airbnb ou os dados de um hóspede do Airbnb para levar negócio para fora do Airbnb, e construa todo o resto em seu próprio nome.
Proibido com os hóspedes do Airbnb (políticas do Airbnb citadas acima):
O que pode construir em seu nome:
O Booking.com e a Vrbo têm os seus próprios termos: leia-os antes de usar os dados dos hóspedes que vêm dessas plataformas para algo além da estadia. Por defeito, trate os dados de qualquer hóspede de plataforma como dados de reserva, não como uma lista de e-mails. Para o resto dos termos do Airbnb, consulte os Termos de Serviço do Airbnb explicados.
Trate-o como um canal de vendas com endereço, preços, fontes de tráfego e números próprios. Os dez passos abaixo levam algumas semanas a pôr em prática e cerca de um ano a amadurecer. O guia completo das reservas diretas aprofunda o funil; esta é a ordem que funciona.
Os hóspedes voltam a um nome de que se lembram. Escolha uma só marca para todos os seus alojamentos, curta o suficiente para a dizer ao telefone, e compre o domínio correspondente. Use-a em todos os sítios que controla: o seu site, a sua assinatura de e-mail, as suas contas nas redes sociais e os documentos que entrega aos hóspedes diretos.
Um formulário de contacto não faz um canal de reservas. Os hóspedes esperam o que uma plataforma lhes dá: disponibilidade em tempo real, o preço total para as suas datas (taxa de limpeza e taxa turística incluídas), pagamento com cartão e uma confirmação imediata, tudo no telemóvel. Decida o seu calendário de pagamentos e as suas condições de cancelamento antes do lançamento; o nosso guia sobre pagamentos, cauções e reembolsos nas reservas diretas apresenta as opções.
O seu preço direto é o seu preço base. Os preços das plataformas ficam acima dele para cobrir a comissão: para receber o mesmo valor líquido, divida o seu preço base por um menos a taxa, o que dá +18,3% com os 15,5% do Airbnb, +17,6% a 15% e +13,6% a 12%. Depois, mostre a diferença no seu próprio site, para que um visitante que compare perceba porque compensa reservar diretamente. No EEE, o Regulamento dos Mercados Digitais protege essa diferença no Booking.com; fora dele, leia os seus contratos. O que não pode fazer é anunciar a poupança aos hóspedes do Airbnb através do Airbnb.
Os viajantes que ainda não o conhecem pesquisam um local, não o nome do seu alojamento. Dê a cada alojamento a sua própria página, ponha a localidade e o tipo de estadia nos títulos e nas descrições das páginas, e adicione o seu site à Google Search Console para ver que pesquisas trazem visitantes. Um site novo costuma demorar algumas semanas a aparecer.
Cuidado com uma dica muito comum: o Perfil da Empresa no Google. As diretrizes de elegibilidade da Google consideram não elegíveis os «imóveis para arrendamento ou venda, como casas de férias», e exigem que uma empresa «estabeleça contacto presencial com os clientes durante o horário indicado». Um escritório com pessoal onde os hóspedes levantam as chaves pode ser elegível; uma casa de férias por si só não pode, e a Google pode remover ou restringir um perfil que não cumpra as suas diretrizes. O artigo SEO do seu site de reservas diretas tem um plano completo de 30 dias.
Cada artigo que responde a uma pergunta de viagem («ir à praia sem carro», «o que fazer com crianças na zona») é uma nova página que pode aparecer nas pesquisas, e mais uma razão para um assistente o mencionar. Escreva a partir do que conhece em primeira mão: o dia do mercado, o passeio que recomenda a todos os hóspedes, o restaurante que ainda serve quem chega tarde.
Os viajantes perguntam agora ao ChatGPT, ao Perplexity ou ao Gemini onde ficar, e essas visitas acabam em reservas. A Adobe indicou em agosto de 2026 que o tráfego vindo de assistentes de IA para sites de viagens dos EUA aumentou 119% em julho de 2026 face ao ano anterior, e que estes visitantes convertiam apenas 1% menos do que os outros, contra 47% menos um ano antes (segundo a eCommerceNews, 20 de agosto de 2026).
As orientações da própria Google são simples: «Não há requisitos adicionais para aparecer nas AI Overviews ou no AI Mode, nem outras otimizações especiais necessárias» (Google Search Central). O que funciona para a pesquisa funciona para os assistentes: páginas que os motores de pesquisa conseguem percorrer, factos importantes escritos em texto (capacidade, quartos, hora de check-in, localidade, como reservar), dados estruturados que correspondem à página visível e respostas claras às perguntas que os hóspedes fazem. Mantenha estes factos idênticos no seu site e nos seus anúncios, para que nada os contradiga.
A sua lista de marketing tem duas fontes legítimas: os hóspedes que reservaram e lhe pagaram diretamente, e os visitantes que se inscrevem no seu site. Na UE, a Diretiva ePrivacy (artigo 13.º) só permite e-mails de marketing sem consentimento prévio a pessoas que já são seus clientes, sobre serviços semelhantes, com uma forma simples de cancelar a subscrição em cada envio; qualquer outra pessoa tem de dar primeiro o seu consentimento. Cada país aplica-a através da sua própria autoridade (em Portugal, a CNPD). Os hóspedes das plataformas não entram nessa lista: as regras do Airbnb proíbem pedir-lhes os contactos, e as suas reservas repetidas pertencem à plataforma. Dois ou três e-mails por ano (as datas da próxima temporada, uma tarifa para quem regressa) chegam, cada um com uma ligação para cancelar a subscrição num só clique.
Um visitante que chega pela primeira vez ao seu site não tem um selo de plataforma em que se apoiar, por isso são as avaliações que o tranquilizam. Peça uma avaliação aos hóspedes diretos depois do check-out e mostre as avaliações nas páginas dos seus alojamentos, palavra por palavra. As avaliações dos hóspedes do Airbnb ficam no Airbnb: a sua política proíbe pedir-lhes que avaliem uma estadia ou preencham um inquérito noutro site.
As redes sociais funcionam quando há um caminho direto entre uma publicação e um preço: aponte para a sua página de reservas, não para um anúncio numa plataforma (transformar o Instagram em reservas diretas). Os parceiros enviam-lhe hóspedes que nunca alcançaria numa plataforma: a quinta de casamentos ali perto, a empresa de passeios de bicicleta, a empresa que envia funcionários à sua cidade todos os meses, a lista de alojamentos do posto de turismo. Dê-lhes uma ligação simples e, quando fizer sentido, uma tarifa de parceiro.
Verifique quatro números todos os trimestres:
A Claire, uma anfitriã fictícia, arrenda dois apartamentos perto de Annecy. Fatura 64 000 € de reservas por ano, todas através do Airbnb e do Booking.com, e paga cerca de 15,5% em taxas de plataforma. O seu objetivo para o próximo ano é ter 20% das receitas em reserva direta, ou seja, 16 estadias de 800 €.
| Para estas 16 estadias | Pelas plataformas | Em reserva direta |
|---|---|---|
| Receitas | 12 800 € | 12 800 € |
| Taxas de plataforma (15,5%) | 1 984 € | 0 € |
| Taxas de cartão (Stripe, cartões padrão do EEE: 1,5% + 0,25 €) | não contabilizadas | 196 € |
| Site (19 € × 12 meses) | 0 € | 228 € |
| A Claire fica com | 10 816 € | 12 376 € |
Pressupostos: o mesmo preço para o hóspede em todos os canais, a tarifa publicada pelo Stripe para os cartões padrão do EEE (os cartões premium e de fora do EEE custam mais), e os custos de pagamento do lado das plataformas ignorados.
Passar estas 16 estadias para reserva direta rende à Claire 1 560 € a mais por ano. Se der 5% de desconto aos hóspedes diretos (640 €), ainda fica com cerca de 920 € a mais, e os seus hóspedes também poupam. Cada reserva de plataforma custa-lhe 124 € em taxas: é o máximo que deve gastar para conquistar uma reserva direta, seja em publicidade, numa tarifa de parceiro ou num desconto. Abaixo desse valor, cada reserva direta é rentável; acima dele, a plataforma é o canal mais barato.
Conte com mais do mesmo: uma parte maior da relação com o hóspede guardada dentro da plataforma, mais regras padronizadas para os anfitriões e taxas pagas pelo anfitrião. As plataformas vão continuar a ser a sua maior fonte de novos hóspedes, por isso sair delas não faz sentido. O que pode mudar é quanto do seu rendimento depende de decisões que não são suas: uma atualização das políticas, uma descida nos resultados de pesquisa, um anúncio suspenso enquanto um litígio é analisado, um aumento de comissão como o da Vrbo.
Defina um objetivo que possa medir, por exemplo 10% das receitas em reserva direta no primeiro ano e 20% no segundo. Essa quota é a parte do seu negócio em que nenhuma decisão de uma plataforma pode tocar, e os hóspedes por trás dela são os únicos que pode contactar, receber de novo e recompensar nos seus próprios termos.
A Nowistay é um PMS e channel manager completo com um co-anfitrião IA autónomo, por isso o seu calendário, os seus preços, as suas reservas e os seus hóspedes já estão num só lugar, sincronizados com o Airbnb, o Booking.com, a Vrbo e a Expedia. O canal direto liga-se a esse mesmo calendário: sem reservas duplicadas e sem comissão.
Com o Nowistay Sites, a Nowistay escreve um site completo a partir dos textos dos seus anúncios, das suas fotografias, das avaliações dos seus hóspedes e dos seus preços: uma página inicial, uma página por alojamento, uma página de reservas, uma página Sobre nós com formulário de contacto e páginas legais para completar, em até 3 idiomas. As características dos alojamentos (hóspedes, camas, comodidades) e os preços vêm dos seus dados na Nowistay e nunca são escritos pela IA, e as avaliações são citadas palavra por palavra. A primeira versão é gratuita, com uma pré-visualização privada guardada durante 30 dias (o que obtém). Para o editar e publicar, um site custa 19 € (23 $) por mês com 100 créditos de IA, para 1 a 25 alojamentos (subscrição e limites). Altera qualquer texto clicando nele ou pedindo à IA com as suas próprias palavras, e pode ligar o seu próprio nome de domínio.
Os hóspedes escolhem as datas num calendário em tempo real, veem o total com a taxa de limpeza e a taxa turística, e pagam com cartão na sua própria conta Stripe. A Nowistay não cobra comissão, e o pagamento integral ou faseado segue as suas definições. A reserva aparece na Nowistay com Reservado em: O seu site, e as suas mensagens automáticas e o seu co-anfitrião IA tratam do resto, por e-mail ou WhatsApp (como funcionam as reservas do site).
Cada página é preparada com antecedência e mantida leve, as fotografias são dimensionadas para cada ecrã, cada página tem o seu próprio título e a sua descrição, o Google recebe a lista das suas páginas a cada publicação, as versões em cada idioma estão ligadas entre si, e os seus alojamentos são descritos de uma forma que o Google compreende (capacidade, quartos, camas, comodidades, localidade). Assistentes como o ChatGPT e o Perplexity recebem um pequeno resumo dos seus alojamentos escrito para eles: o que cada um oferece, a capacidade, as horas de check-in, o preço inicial e como reservar diretamente. As visitas, a sua origem e as reservas que trazem aparecem em Estatísticas, medidas sem cookies. A lista completa está em fazer com que o seu site seja encontrado no Google e nos assistentes de IA.
A IA sugere ideias de artigos a partir dos seus alojamentos e das dicas locais do seu guia de boas-vindas, e depois escreve os rascunhos: até 8 por mês por site, e quantos quiser à mão. Nada fica online sem a sua aprovação em todos os idiomas, e cada artigo sugere os seus alojamentos para reservar (escrever um blogue com IA).
Adicione-lhe o widget de reserva direta. Pode mostrar riscado o preço do Airbnb para a mesma estadia, com a poupança (por exemplo 11% mais barato ao reservar diretamente), sempre que reservar diretamente for mais barato em pelo menos 1%.
A base de dados de hóspedes guarda um contacto por hóspede em todos os canais e alojamentos, com as suas estadias e o total pago, e exporta para CSV. Use-a para reconhecer os hóspedes que regressam, e use a exportação para marketing apenas com os hóspedes que o aceitaram.
A Nowistay custa 12 € (15 $) por alojamento por mês, primeiro mês gratuito (preços).
Porque as plataformas guardam agora uma parte maior da relação com o hóspede. O número de telefone dos hóspedes já não chega ao software dos anfitriões a partir do Booking.com (final de setembro de 2026) nem do Airbnb (reservas feitas a partir de 26 de outubro de 2026), as novas políticas do Airbnb para estadias reservadas a partir de 20 de novembro de 2026 restringem o que o anfitrião pode pedir, e as taxas passaram para o lado do anfitrião (a taxa única de 15,5% do Airbnb, os 12% da Vrbo a partir de 29 de outubro de 2026). É no canal direto que vivem as suas próprias regras, os seus preços e a sua lista de clientes.
Não, para reservas feitas a partir de 20 de novembro de 2026. A política do Airbnb sobre regras da casa e pedidos razoáveis diz que, em geral, os anfitriões não podem pedir aos hóspedes tarefas que exijam um esforço ou um tempo significativos, ou que uma equipa de limpeza faria normalmente, e dá como exemplos desfazer a cama, levar o lixo para fora do alojamento e lavar e arrumar a loiça. As multas também são proibidas, e todas as regras têm de constar da secção prevista do anúncio no momento da reserva.
Não. A política de transparência de preços e pagamentos do Airbnb diz que os pagamentos de reservas atuais, futuras ou repetidas ficam no Airbnb, e proíbe oferecer descontos para reservar fora do Airbnb, voltar a reservar fora da plataforma e pôr nos anúncios ou nas mensagens ligações que levem as pessoas para fora do Airbnb. Construa o seu canal direto com as pessoas que o encontram por si próprias.
No EEE, sim. O Booking.com tem de cumprir o Regulamento dos Mercados Digitais (Digital Markets Act) desde 14 de novembro de 2024, o que significa que tem de permitir aos alojamentos oferecer preços ou condições diferentes noutros canais online, incluindo os seus próprios sites. Fora do EEE, leia o seu contrato.
Com SEO normal. A Google afirma que não há requisitos adicionais nem otimizações especiais necessárias para aparecer nas AI Overviews ou no AI Mode. Dê a cada alojamento a sua própria página, indique o local nos títulos, publique conteúdo local, mantenha as páginas rápidas e acessíveis aos motores de pesquisa, e consiga ligações de sites que os seus hóspedes já usam. Os sites da Nowistay vêm com estas bases, mais um resumo dos seus alojamentos escrito para os assistentes de IA.
Só com uma base legal. Na UE, as regras ePrivacy só permitem e-mails de marketing sem consentimento prévio a pessoas que já são seus clientes, sobre serviços semelhantes e com uma forma simples de cancelar a subscrição; todas as outras têm de dar primeiro o seu consentimento. Os termos do Airbnb proíbem usar os dados pessoais dos hóspedes para enviar mensagens comerciais sem o seu consentimento expresso, por isso construa a sua lista com os hóspedes diretos e os visitantes do site que se inscrevem.
Gerar a primeira versão é gratuito, uma vez por conta. Para o editar e publicar, um site custa 19 € (23 $) por mês com 100 créditos de IA incluídos, além do plano AI Channel Manager (12 € ou 15 $ por alojamento por mês, primeiro mês gratuito). A Nowistay não cobra comissão sobre as reservas diretas: só se aplicam as taxas de cartão do Stripe.
Veja o seu site de reservas diretas antes de pagar por ele
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