Booking.com y Airbnb ya no envían el teléfono de los huéspedes al software de los anfitriones, y las nuevas políticas de Airbnb limitan lo que el anfitrión puede pedir a los huéspedes y los datos personales que puede solicitar. Un canal de reserva directa es la única parte de tu negocio cuyas reglas pones tú. Aquí tienes qué ha cambiado, qué permiten aún las normas, un plan en 10 pasos y un ejemplo con cifras.
Construye tu canal directo sobre el PMS que ya necesitas
Nowistay sincroniza Airbnb, Booking.com, Vrbo y Expedia, responde a los huéspedes con su coanfitrión de IA autónomo y escribe tu web de reserva directa en minutos. Desde 12 € / 15 $ por propiedad al mes, primer mes gratis.
Empezar gratisUn canal de reserva directa es la parte de tu negocio de alquiler en la que pones tú las reglas: el precio, las condiciones de cancelación, la conversación con el huésped y la lista de huéspedes. El otoño de 2026 ha dejado claro por qué importa. Entre finales de septiembre y finales de octubre, Booking.com y Airbnb dejaron de enviar el teléfono de los huéspedes al software de los anfitriones, Vrbo pasó a cobrar a los anfitriones una comisión del 12 % y Airbnb publicó políticas que, para las estancias reservadas a partir del 20 de noviembre de 2026, limitan lo que el anfitrión puede pedir a los huéspedes y los datos personales que puede solicitar.
Nada de esto significa que debas abandonar las plataformas. Los huéspedes pasaron 951,6 millones de noches en alojamientos de corta duración de la UE reservados a través de Airbnb, Booking.com y Expedia en 2025, un 11,4 % más que en 2024 (Eurostat, 1 de abril de 2026), y las plataformas seguirán trayéndote huéspedes. Lo que ha cambiado es el riesgo de depender solo de ellas. Esta guía recoge qué ha cambiado (con fechas y fuentes), qué permiten aún las normas, un plan en 10 pasos, un ejemplo con cifras y cómo gestiona Nowistay la parte directa. Para la mecánica del ahorro en comisiones (Stripe, ajuste de tarifas por canal), lee cómo reducir las comisiones de Airbnb y Booking.com: este artículo trata del cambio de fondo que hay detrás.
Tres cosas: las plataformas han dejado de pasar los datos de contacto de los huéspedes a tu software, Airbnb ha recortado lo que el anfitrión puede exigir a los huéspedes y las comisiones recaen cada vez más sobre el anfitrión. Todas las fuentes que siguen se comprobaron el 30 de octubre de 2026.
| Cuándo | Plataforma | Qué cambió |
|---|---|---|
| 15 de septiembre y 13 de octubre de 2026 | Airbnb | Plazos para ajustar los precios a la tarifa de servicio única del 15,5 % que paga el anfitrión (fuera del EEE y después dentro) |
| Finales de septiembre de 2026 | Booking.com | El teléfono del huésped deja de enviarse a los sistemas de gestión de propiedades (PMS) y a los channel managers |
| 26 de octubre de 2026 | Airbnb | El teléfono real de los huéspedes deja de enviarse al software conectado |
| 29 de octubre de 2026 | Vrbo | Comisión fija del 12 % para los anfitriones de pago por reserva |
| 20 de noviembre de 2026 | Airbnb | Nueva política de normas de la casa y nuevos límites a los datos personales que puede pedir el anfitrión |
Desde finales de septiembre de 2026, Booking.com ya no incluye el teléfono del huésped en los datos de reserva que envía al software conectado. El número sigue apareciendo en la extranet de Booking.com, y el alias de email del huésped (en @guest.booking.com) sigue llegando.
Airbnb siguió el mismo camino en las reservas hechas a partir del 26 de octubre de 2026. Su centro de ayuda en inglés indica ahora que los números de teléfono reales de los huéspedes «ya no se comparten con el software conectado en ningún país o región» (How temporary phone numbers work). Para las estancias que cumplen los requisitos en Estados Unidos y Canadá, Airbnb da al huésped un número temporal que sirve para llamadas y SMS, caduca 48 horas después del check-out y no funciona con WhatsApp. Vrbo, por su parte, casi nunca envía al software ni el teléfono ni el email.
En una reserva de plataforma, esto se puede gestionar, porque la mensajería de la plataforma sigue transmitiendo tus mensajes automáticos y las respuestas de tu coanfitrión de IA. Nowistay tiene una solución para cada caso: el coanfitrión de IA pide una vez su número a los huéspedes de Booking.com y lo guarda, hace lo mismo por email con los huéspedes de Vrbo, y con los huéspedes de Airbnb copias tú el número desde Airbnb y nunca lo pides. Para tu negocio, la lección va más allá: la única lista de huéspedes que será del todo tuya es la que construyen tus reservas directas.
Para las reservas hechas a partir del 20 de noviembre de 2026 inclusive, la política de Airbnb sobre normas de la casa y peticiones razonables establece que, por lo general, los anfitriones no pueden:
Las normas y las peticiones deben figurar en la sección prevista de la página del anuncio en el momento de la reserva. Los anfitriones no pueden añadir otras nuevas en otras secciones del anuncio ni después de la reserva, tampoco «por mensaje, con carteles en el alojamiento o en persona». Los incumplimientos pueden acarrear un aviso en la página del anuncio y una menor visibilidad en las búsquedas.
Léelo con precisión. La política en inglés nombra esas tres tareas y un criterio general (esfuerzo, tiempo, trabajo propio de un limpiador); no enumera todas las tareas, y Airbnb juzga el resto según lo que sea razonable en el contexto del anuncio. Si tus instrucciones de salida cuentan con que los huéspedes hagan parte de la limpieza entre estancias, pasa ese trabajo a tu presupuesto de limpieza y reescribe las instrucciones como peticiones, en la sección correcta del anuncio.
La misma fecha se aplica a la política actualizada de Airbnb sobre limitación de los contratos y otros requisitos impuestos por el anfitrión. Por lo general, los anfitriones no pueden recoger los datos de contacto del huésped (teléfono, dirección postal o email), sus documentos de identidad, sus datos financieros y otras informaciones, salvo que sea necesario para cumplir la ley o una norma documentada de la comunidad de propietarios, o para firmar un contrato permitido. Cuando se aplica una excepción, el anuncio debe indicar antes de la reserva qué se exige y por qué. La política también prohíbe pedir a los huéspedes que valoren una estancia de Airbnb o que rellenen una encuesta en otra web. Si se suma al cambio de los teléfonos, la dirección es clara: para un huésped de Airbnb, el canal de contacto es Airbnb.
Airbnb ha pasado a los anfitriones de viviendas a una tarifa de servicio única que paga el anfitrión, del 15,5 % para la mayoría (16 % en Brasil y México), con plazos para ajustar los precios hasta el 15 de septiembre de 2026 fuera del EEE y hasta el 13 de octubre de 2026 dentro (Airbnb). Vrbo pasa a los anfitriones al pago por reserva con una comisión fija del 12 % que incluye el procesamiento de pagos, desde el 29 de octubre de 2026, con tarifas del 12 % al 15 % según la región y la marca (Expedia Group, 1 de octubre de 2026). Skift informó de que los gestores de propiedades conectados mediante software pagaban hasta entonces un 5 % a Vrbo, y situó la comisión de Booking.com para anfitriones en torno al 15 %. Nuestras guías sobre la comisión del 15,5 % de Airbnb y la comisión de Booking.com dan los recargos exactos.
Porque la relación con el huésped es lo que venden, y porque las razones que dan son reales. El phishing que usa datos reales de reservas perjudica a los huéspedes, y unas normas de la casa estándar hacen las estancias más previsibles. Para los anfitriones, el resultado es el mismo sea cual sea el motivo: la plataforma tiene el contacto, la conversación, las normas y la siguiente reserva.
La política de transparencia de precios y pagos de Airbnb dice que huéspedes y anfitriones «deben mantener en la plataforma de Airbnb los pagos de las tarifas obligatorias y de las reservas actuales, futuras o repetidas». Dicho de otro modo, Airbnb considera la vuelta de un huésped que te encontró en Airbnb como una reserva de Airbnb. Las Condiciones del servicio de Airbnb (actualizadas el 5 de febrero de 2026) añaden que solo puedes usar los datos personales de otro miembro en la medida necesaria para facilitar una transacción, y que no puedes usarlos para enviar mensajes comerciales sin el consentimiento expreso del destinatario. Cuenta con que las plataformas sigan afinando estas normas: cada reserva que pasa por ellas, la primera o la décima, les deja dinero.
En la UE, la regulación empuja en sentido contrario en el caso de Booking.com. La plataforma debe cumplir el Reglamento de Mercados Digitales (DMA) desde el 14 de noviembre de 2024, y la ficha informativa de la Comisión Europea del 28 de septiembre de 2026 indica que Booking.com debe permitir a los hoteles y a otros proveedores de servicios afectados ofrecer precios o condiciones diferentes «en otros canales en línea, incluidas sus propias webs, de los que ofrecen en Booking.com». La Comisión añade que Booking.com ya no usa los precios externos para su clasificación por defecto ni para la admisión en sus programas para socios. Para un anfitrión en el EEE, un precio más bajo en tu propia web ya no juega en tu contra en Booking.com.
Todo lo que ocurre fuera de la plataforma, con personas que llegaron a ti por su cuenta. La línea es sencilla: no uses nunca una reserva de Airbnb, la mensajería de Airbnb ni los datos de un huésped de Airbnb para sacar negocio de Airbnb, y construye todo lo demás a tu nombre.
Prohibido con los huéspedes de Airbnb (políticas de Airbnb citadas más arriba):
Lo que puedes construir a tu nombre:
Booking.com y Vrbo tienen sus propias condiciones: léelas antes de usar los datos de sus huéspedes para algo que vaya más allá de la estancia. Lo más seguro, por defecto, es tratar los datos de cualquier huésped de plataforma como datos de reserva, no como una lista de correo. Para el resto de las condiciones de Airbnb, consulta las Condiciones del servicio de Airbnb, explicadas.
Trátalo como un canal de venta con su propia dirección, sus precios, sus fuentes de visitas y sus cifras. Los diez pasos siguientes se ponen en marcha en unas semanas y tardan alrededor de un año en madurar. La guía completa de las reservas directas profundiza en el embudo; este es el orden que funciona.
Los huéspedes vuelven a un nombre que recuerdan. Elige una sola marca para todos tus alojamientos, lo bastante corta para decirla por teléfono, y compra el dominio correspondiente. Úsala en todo lo que controlas: tu web, tu firma de email, tus cuentas en redes sociales y los documentos que entregas a tus huéspedes directos.
Un formulario de contacto no es un canal de reservas. Los huéspedes esperan lo que les da una plataforma: disponibilidad en tiempo real, el precio total para sus fechas (limpieza y tasa turística incluidas), pago con tarjeta y una confirmación inmediata, todo desde el móvil. Decide tu calendario de pagos y tus condiciones de cancelación antes del lanzamiento; nuestra guía sobre cobros, depósitos y reembolsos en las reservas directas repasa las opciones.
Tu precio directo es tu precio base. Los precios de las plataformas se sitúan por encima para cubrir la comisión: para cobrar lo mismo, divide tu precio base entre uno menos la comisión, lo que da un +18,3 % con el 15,5 % de Airbnb, un +17,6 % con un 15 % y un +13,6 % con un 12 %. Después muestra la diferencia en tu propia web, para que un visitante que compare vea por qué le compensa reservar directamente. En el EEE, el Reglamento de Mercados Digitales protege esa diferencia en Booking.com; en otros lugares, lee tus contratos. Lo que no puedes hacer es anunciar el ahorro a los huéspedes de Airbnb a través de Airbnb.
Los viajeros que aún no te conocen buscan un lugar, no el nombre de tu alojamiento. Dale a cada alojamiento su propia página, pon la localidad y el tipo de estancia en los títulos y las descripciones de las páginas, y añade tu web a Google Search Console para ver qué búsquedas te traen visitas. Una web nueva suele tardar unas semanas en aparecer.
Cuidado con un consejo muy repetido: el Perfil de Empresa de Google. Las directrices de idoneidad de Google consideran no aptas las «propiedades en alquiler o en venta, como las casas de vacaciones», y exigen que una empresa «tenga contacto en persona con los clientes durante su horario indicado». Una oficina con personal donde los huéspedes recogen las llaves puede cumplirlo; una vivienda vacacional por sí sola no, y Google puede eliminar o restringir un perfil que incumpla sus directrices. El SEO de tu web de reserva directa incluye un plan completo de 30 días.
Cada artículo que responde a una pregunta de viaje («ir a la playa sin coche», «qué hacer con niños por la zona») es una página nueva que puede posicionarse, y un motivo más para que un asistente te mencione. Escribe a partir de lo que conoces de primera mano: el día de mercado, el paseo que recomiendas a todos tus huéspedes, el restaurante que todavía da de cenar a quienes llegan tarde.
Los viajeros preguntan ahora a ChatGPT, Perplexity o Gemini dónde alojarse, y esas visitas acaban en reservas. Adobe informó en agosto de 2026 de que el tráfico de los asistentes de IA hacia webs de viajes de Estados Unidos había crecido un 119 % interanual en julio de 2026, y de que esos visitantes convertían solo un 1 % menos que los demás, frente a un 47 % menos un año antes (según eCommerceNews, 20 de agosto de 2026).
Las propias indicaciones de Google lo simplifican: para aparecer en los resúmenes creados con IA (AI Overviews) o en el Modo IA no hay requisitos adicionales ni hace falta ninguna otra optimización especial (Google Search Central). Lo que funciona para la búsqueda funciona para los asistentes: páginas rastreables, los datos importantes escritos como texto (capacidad, dormitorios, hora de check-in, localidad, cómo reservar), datos estructurados que coincidan con la página visible y respuestas claras a las preguntas que hacen los huéspedes. Mantén esos datos idénticos en tu web y en tus anuncios, para que nada los contradiga.
Tu lista de marketing tiene dos fuentes legítimas: los huéspedes que reservaron y te pagaron directamente, y los visitantes que se suscriben en tu web. En la UE, la Directiva ePrivacy (artículo 13) permite enviar emails comerciales sin consentimiento previo solo a quienes ya son tus clientes, sobre servicios similares, con una forma sencilla de darse de baja en cada envío; cualquier otra persona tiene que dar antes su consentimiento. Cada país la aplica a través de su propio regulador (en España, la AEPD). Los huéspedes de las plataformas no entran en esa lista: las normas de Airbnb prohíben pedirles sus datos de contacto, y sus reservas repetidas corresponden a la plataforma. Bastan dos o tres emails al año (las fechas de la próxima temporada, una tarifa para huéspedes que repiten), cada uno con un enlace para darse de baja con un clic.
Quien visita tu web por primera vez no tiene una insignia de plataforma en la que apoyarse, así que son las reseñas las que le dan confianza. Pide una reseña a tus huéspedes directos después del check-out y muéstralas palabra por palabra en las páginas de tus alojamientos. Las reseñas de los huéspedes de Airbnb se quedan en Airbnb: su política prohíbe pedirles que valoren una estancia o que rellenen una encuesta en otra web.
Las redes sociales funcionan cuando hay un camino directo de una publicación a un precio: enlaza a tu página de reservas, no a un anuncio de plataforma (convertir Instagram en reservas directas). Los socios te envían huéspedes a los que nunca llegarías en una plataforma: la finca de bodas cercana, la empresa de rutas en bicicleta, la compañía que envía empleados a tu ciudad cada mes, la lista de alojamientos de la oficina de turismo. Dales un enlace sencillo y, cuando tenga sentido, una tarifa para socios.
Revisa cuatro cifras cada trimestre:
Claire, una anfitriona ficticia, alquila dos apartamentos cerca de Annecy. Factura 64.000 € de reservas al año, todas a través de Airbnb y Booking.com, y paga alrededor de un 15,5 % en comisiones de plataforma. Su objetivo para el año que viene es conseguir el 20 % de los ingresos en directo, es decir, 16 estancias de 800 €.
| Para estas 16 estancias | A través de las plataformas | En directo |
|---|---|---|
| Ingresos | 12.800 € | 12.800 € |
| Comisiones de plataforma (15,5 %) | 1.984 € | 0 € |
| Comisiones de tarjeta (Stripe, tarjetas estándar del EEE: 1,5 % + 0,25 €) | no contabilizadas | 196 € |
| Web (19 € × 12 meses) | 0 € | 228 € |
| Claire se queda con | 10.816 € | 12.376 € |
Supuestos: el mismo precio para el huésped en todos los canales, la tarifa publicada de Stripe para las tarjetas estándar del EEE (las tarjetas premium y las de fuera del EEE cuestan más) y sin contar los costes de pago del lado de las plataformas.
Pasar esas 16 estancias a directo le aporta a Claire 1.560 € más al año. Si hace un 5 % de descuento a los huéspedes directos (640 €), sigue quedándose con unos 920 € más, y sus huéspedes también ahorran. Cada reserva de plataforma le cuesta 124 € en comisiones: es lo máximo que debería gastar para conseguir una reserva directa, ya sea en publicidad, en una tarifa para socios o en un descuento. Por debajo de esa cifra, cada reserva directa es rentable; por encima, la plataforma es el canal más barato.
Cuenta con más de lo mismo: una parte mayor de la relación con el huésped dentro de la plataforma, más normas estándar para los anfitriones y comisiones a cargo del anfitrión. Las plataformas seguirán siendo tu principal fuente de huéspedes nuevos, así que abandonarlas no tiene sentido. Lo que sí puedes cambiar es cuánto de tus ingresos depende de decisiones que no tomas tú: un cambio de política, una caída en el posicionamiento, un anuncio suspendido mientras se revisa una disputa, una subida de comisión como la de Vrbo.
Fíjate un objetivo medible, por ejemplo un 10 % de los ingresos en directo el primer año y un 20 % el segundo. Esa parte es la de tu negocio que ninguna decisión de una plataforma puede tocar, y los huéspedes que hay detrás son los únicos a los que puedes contactar, recibir de nuevo y premiar en tus propios términos.
Nowistay es un PMS y channel manager completo con un coanfitrión de IA autónomo, así que tu calendario, tus precios, tus reservas y tus huéspedes ya están en un solo lugar, sincronizados con Airbnb, Booking.com, Vrbo y Expedia. El canal directo se conecta a ese mismo calendario: sin dobles reservas y sin comisión.
Con Nowistay Sites, Nowistay escribe una web completa a partir de los textos de tus anuncios, tus fotos, las reseñas de tus huéspedes y tus precios: una página de inicio, una página por alojamiento, una página de reserva, una página «Quiénes somos» con formulario de contacto y unas páginas legales que completas tú, en hasta 3 idiomas. Los datos de los alojamientos (huéspedes, camas, servicios) y los precios vienen de tus datos de Nowistay y nunca los escribe la IA, y las reseñas se citan palabra por palabra. La primera versión es gratis, con una vista previa privada que se conserva 30 días (qué obtienes). Para editarla y publicarla, una web cuesta 19 € / 23 $ al mes con 100 créditos de IA, para 1 a 25 alojamientos (suscripción y límites). Cambias cualquier texto haciendo clic en él o pidiéndoselo a la IA con tus propias palabras, y puedes conectar tu propio nombre de dominio.
Los huéspedes eligen sus fechas en un calendario en tiempo real, ven el total con los gastos de limpieza y la tasa turística, y pagan con tarjeta en tu propia cuenta de Stripe. Nowistay no cobra ninguna comisión, y el pago completo o fraccionado sigue tus ajustes. La reserva aparece en Nowistay con Reservado en: Tu web, y tus mensajes automáticos y tu coanfitrión de IA se encargan de todo a partir de ahí, por email o WhatsApp (cómo funcionan las reservas de la web).
Cada página se prepara de antemano y se mantiene ligera, las fotos se adaptan a cada pantalla, cada página tiene su propio título y su propia descripción, Google recibe la lista de tus páginas cada vez que publicas, las versiones en cada idioma están enlazadas entre sí y tus alojamientos se describen de una forma que Google entiende (capacidad, dormitorios, camas, servicios, localidad). Los asistentes como ChatGPT y Perplexity reciben un breve resumen de tus alojamientos escrito para ellos: lo que ofrece cada uno, su capacidad, los horarios de check-in, el precio de partida y cómo reservar directamente. Las visitas, de dónde vienen y las reservas que traen aparecen en Estadísticas, medidas sin cookies. La lista completa está en haz que tu web aparezca en Google y en los asistentes de IA.
La IA te sugiere ideas de artículos a partir de tus alojamientos y de las recomendaciones locales de tu guía de bienvenida, y después escribe los borradores: hasta 8 al mes por web, y tantos como quieras a mano. Nada se publica hasta que lo apruebas en cada idioma, y cada artículo propone tus alojamientos para reservar (escribe un blog con IA).
Añádele el widget de reserva directa. Puede mostrar tachado el precio de Airbnb para la misma estancia, con el ahorro (por ejemplo, 11% más barato reservando directamente), siempre que reservar directamente salga al menos un 1 % más barato.
La base de datos de huéspedes guarda un contacto por huésped en todos los canales y alojamientos, con sus estancias y el total pagado, y se exporta a CSV. Úsala para reconocer a los huéspedes que repiten, y usa la exportación para marketing solo con los huéspedes que lo hayan aceptado.
Nowistay cuesta 12 € / 15 $ por propiedad al mes, primer mes gratis (precios).
Porque las plataformas se quedan ahora con una parte mayor de la relación con el huésped. El teléfono de los huéspedes ya no llega al software de los anfitriones desde Booking.com (finales de septiembre de 2026) ni desde Airbnb (reservas hechas a partir del 26 de octubre de 2026), las nuevas políticas de Airbnb para las estancias reservadas a partir del 20 de noviembre de 2026 limitan lo que el anfitrión puede pedir, y las comisiones han pasado al anfitrión (la tarifa única del 15,5 % de Airbnb, el 12 % de Vrbo desde el 29 de octubre de 2026). Un canal directo es donde viven tus propias normas, tus precios y tu lista de huéspedes.
No en las reservas hechas a partir del 20 de noviembre de 2026. La política de Airbnb sobre normas de la casa y peticiones razonables dice que, por lo general, los anfitriones no pueden pedir a los huéspedes tareas que requieran un esfuerzo o un tiempo considerables, o que normalmente haría un limpiador, y pone como ejemplos quitar la ropa de cama, llevar la basura fuera del alojamiento y fregar y guardar los platos. También se prohíben las multas, y cada norma debe figurar en la sección prevista del anuncio en el momento de la reserva.
No. La política de transparencia de precios y pagos de Airbnb dice que los pagos de las reservas actuales, futuras o repetidas se quedan en Airbnb, y prohíbe ofrecer descuentos por reservar fuera de Airbnb, volver a reservar fuera de la plataforma y poner en los anuncios o en los mensajes enlaces que lleven fuera de Airbnb. Construye tu canal directo con personas que te encuentran por su cuenta.
En el EEE, sí. Booking.com debe cumplir el Reglamento de Mercados Digitales de la UE desde el 14 de noviembre de 2024, lo que significa que tiene que permitir a los alojamientos ofrecer precios o condiciones diferentes en otros canales en línea, incluidas sus propias webs. Fuera del EEE, lee tu contrato.
Con un buen SEO de siempre. Google indica que no hace falta ningún requisito adicional ni ninguna optimización especial para aparecer en los resúmenes creados con IA (AI Overviews) o en el Modo IA. Dale a cada alojamiento su propia página, nombra el lugar en los títulos, publica contenido local, mantén las páginas rápidas y rastreables, y consigue enlaces desde las webs que tus huéspedes ya usan. Las webs de Nowistay incluyen estas bases, además de un resumen de tus alojamientos escrito para los asistentes de IA.
Solo con una base legal. En la UE, las normas ePrivacy permiten enviar emails comerciales sin consentimiento previo únicamente a quienes ya son tus clientes, sobre servicios similares y con una forma sencilla de darse de baja; todos los demás tienen que dar antes su consentimiento. Las condiciones de Airbnb prohíben usar los datos personales de los huéspedes para enviar mensajes comerciales sin su consentimiento expreso, así que construye tu lista con tus huéspedes directos y con los visitantes de tu web que se suscriben.
Generar la primera versión es gratis, una vez por cuenta. Para editarla y publicarla, una web cuesta 19 € / 23 $ al mes con 100 créditos de IA incluidos, además del plan AI Channel Manager (12 € / 15 $ por propiedad al mes, primer mes gratis). Nowistay no cobra ninguna comisión por las reservas directas: solo se aplican las comisiones de tarjeta de Stripe.
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Más de 25 años de experiencia en inversión inmobiliaria y experto reconocido en la automatización del alquiler de corta duración. Bassel ayuda a los gestores de alojamientos a aumentar sus ingresos, reducir costes operativos y ofrecer experiencias de 5 estrellas a sus huéspedes con herramientas de IA que creó a partir de su propia experiencia como anfitrión.
