Atualizado em
Se gere alojamentos locais por conta dos proprietários, todos os meses terminam da mesma forma: uma fatura de comissão por proprietário, um extrato que mostra o que os seus alojamentos renderam e uma folha de acompanhamento para atualizar. Com o Claude ou o ChatGPT ligado à Nowistay e ao seu programa de faturação, basta uma mensagem. O assistente lê as reservas do mês na Nowistay, aplica o modelo de comissão de cada proprietário, prepara ou emite as faturas no seu programa, redige os extratos e preenche a sua folha. O utilizador verifica e envia.
Este guia segue um gestor português que fatura com o InvoiceXpress. Para outro programa ou outro país, consulte os programas de faturação por país.
| Elemento | O que traz |
|---|---|
| Nowistay | As reservas do mês com os respetivos valores: total, limpeza, taxa turística e comissão da plataforma |
| Um projeto no Claude ou no ChatGPT | Os seus proprietários, os dados de faturação e o modelo de comissão de cada um, configurados uma única vez |
| InvoiceXpress | Os clientes, as faturas certificadas (ATCUD, código QR), a comunicação à AT e os recibos |
O assistente lê e calcula. O InvoiceXpress emite a fatura. Nada é emitido nem enviado sem o seu pedido.
Em Portugal, as faturas têm de ser emitidas por um programa de faturação certificado pela Autoridade Tributária (Portaria n.º 363/2010), com ATCUD e código QR, e comunicadas à AT até ao dia 5 do mês seguinte. Um PDF escrito numa conversa não é, portanto, uma fatura. As regras estão reunidas no Portal das Finanças.
Sobre as faturas em PDF: o Orçamento do Estado para 2026 aceita-as como faturas eletrónicas até 31 de dezembro de 2026. A partir de 2027, salvo novo adiamento, uma fatura eletrónica em PDF precisa de uma assinatura eletrónica qualificada. Um programa certificado trata destes requisitos por si.
Este método resolve a questão: o assistente prepara e calcula, mas a fatura é emitida pelo InvoiceXpress, que tem o certificado da AT n.º 192.
Segundo o artigo 36.º do Código do IVA: data, número sequencial, nomes, NIF e moradas das duas partes, descrição do serviço, preço sem IVA, taxa de IVA (23 % no continente sobre uma comissão de gestão; a Madeira e os Açores têm taxas próprias), valor do imposto, ou o motivo de isenção quando aplicável.
O InvoiceXpress publica o seu próprio conector. Cria e consulta clientes, emite faturas, faturas-recibo e notas de crédito certificadas, e regista recebimentos. Por agora, o InvoiceXpress indica que o conector só funciona com o Claude.
https://mcp.invoicexpress.com/mcp.Usa o ChatGPT? O método funciona na mesma, com um passo manual: o assistente prepara cada fatura (cliente, linhas, período, base, IVA e total) e o utilizador emite-a no InvoiceXpress. Depois indica ao assistente os números das faturas para os incluir nos extratos.
Importante: através do conector, o InvoiceXpress emite logo a fatura, que fica numerada e comunicada à AT. Por isso, as instruções abaixo obrigam o assistente a mostrar o cálculo e a esperar pelo seu acordo antes de emitir.
Um projeto guarda as suas instruções e a sua folha de proprietários: cada conversa aberta dentro dele já as conhece.
Cole estas instruções com os dados da sua empresa:
Preparas a faturação mensal aos proprietários da Lisboa Stays Gestão de Alojamento Local, Lda., Rua Augusta 100, 1100-053 Lisboa, NIF 500000000.
- As reservas e os valores vêm apenas da Nowistay. Nunca estimes nem inventes um valor: se faltar algum, lista a reserva e pergunta-me.
- Os proprietários, os dados de faturação e os modelos de comissão estão em proprietarios.xlsx, neste projeto. Se faltar um alojamento ou uma regra, pergunta-me. Nunca adivinhes.
- As faturas são emitidas no InvoiceXpress: uma fatura por proprietário e por mês, uma linha por estadia, IVA a 23 % sobre a comissão.
- Mostra-me sempre a tabela de cálculo e espera pelo meu acordo explícito antes de emitir. Uma fatura emitida é comunicada à AT e só se corrige com uma nota de crédito.
- Nunca envies uma fatura nem um e-mail sem o meu pedido explícito.
- Arredonda cada linha de comissão ao cêntimo. O total é a soma das linhas arredondadas.Não preenche nenhuma folha. O assistente parte da lista dos seus alojamentos na Nowistay, faz-lhe as perguntas e constrói a folha com as suas respostas. Numa nova conversa dentro do projeto, envie:
Vamos configurar a minha faturação aos proprietários. Lê os meus alojamentos na Nowistay. Depois pergunta-me, um alojamento de cada vez, quem é o proprietário (particular ou empresa), a morada de faturação, o e-mail, o NIF e como calculo a minha comissão com ele. Quando um alojamento funcionar provavelmente como o anterior (mesmo proprietário, mesmo contrato), propõe-me as respostas anteriores para eu só confirmar. Depois verifica o modelo de comissão numa estadia real do mês passado e mostra-me o cálculo. Quando tudo estiver confirmado, cria proprietarios.xlsx com uma linha por alojamento.
As perguntas sobre a comissão chegam em linguagem simples, por exemplo:
Depois, o assistente confirma que percebeu numa reserva real: “Apartamento Alfama, Airbnb, de 3 a 7 de outubro, total 693,20 €: a sua comissão seria de 120,00 € mais IVA, ou seja 147,60 €. Está correto?” Se o valor estiver errado, explique porquê: o assistente corrige a regra.
Exemplo da folha que cria:
| Alojamento (como na Nowistay) | Proprietário | Morada de faturação | Comissão | Calculada sobre | Limpeza | A estadia conta no | Notas |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Apartamento Alfama | Ana Silva | Rua da Graça 8, 1170-165 Lisboa | 20 % | Estadia sem limpeza | Fica com o gestor | Mês da saída | |
| Estúdio Graça | Ana Silva | Rua da Graça 8, 1170-165 Lisboa | 20 % | Estadia sem limpeza | Fica com o gestor | Mês da saída | |
| Casa Sintra | Casa Sintra, Lda. | Rua Visconde de Monserrate 3, 2710-591 Sintra | 18 % | Depois da comissão da plataforma, sem limpeza | Fica com o gestor | Mês da saída | Mínimo de 150 € mais IVA por mês |
| Loft Tejo | Tejo Imóveis, Lda. | Avenida Infante D. Henrique 21, 1100-278 Lisboa | 25 % | Estadia inteira, com limpeza | Vai para o proprietário | Noites de cada mês | Reservas diretas: 15 % |
O ficheiro real inclui também o e-mail, o NIF e as condições de pagamento de cada proprietário.
Adicione a folha ao projeto. Nenhum dos assistentes guarda sozinho um ficheiro num projeto: descarregue proprietarios.xlsx e adicione-o com o botão + do painel de conhecimento do projeto no Claude, ou aos ficheiros do projeto no ChatGPT.
Quando algo mudar, diga-o no projeto: “A Casa Sintra passa a 20 % a partir de dezembro” ou “Adiciona o proprietário do Apartamento Belém”. O assistente pergunta o que lhe falta, entrega a folha atualizada e o utilizador substitui a anterior no projeto.
Com apenas 2 ou 3 alojamentos, pode dispensar o ficheiro: peça ao assistente que escreva a tabela em texto e cole-a no fim das instruções do projeto.
| Valor | O que contém |
|---|---|
| Valor total | O que o hóspede pagou pela estadia: alojamento, limpeza e taxa turística. Não inclui a eventual taxa de serviço que a plataforma cobra ao hóspede: essa fica para a plataforma. |
| Taxa de limpeza | A taxa de limpeza da reserva. |
| Taxa turística | A taxa turística, cobrada pela plataforma ou pelo gestor. |
| Comissão da plataforma | O que a Airbnb, a Booking.com, a Expedia ou a Agoda lhe cobram, incluindo as taxas de pagamento da Booking.com. Nenhuma nas reservas diretas. |
| Alojamento | Não é registado à parte: valor total menos limpeza e taxa turística. |
Uma estadia Airbnb de 4 noites a 150 €, com 80 € de limpeza e 13,20 € de taxa turística cobrada pela Airbnb. A comissão da Airbnb sobre a reserva é de 105,40 €. A Nowistay regista um valor total de 693,20 €.
| Comissão calculada sobre | Cálculo | Base | Comissão de 20 % (sem IVA) |
|---|---|---|---|
| A estadia inteira, com limpeza | total − taxa turística | 680,00 € | 136,00 € |
| A estadia sem limpeza | total − limpeza − taxa turística | 600,00 € | 120,00 € |
| O que sobra depois da plataforma, sem limpeza | total − limpeza − taxa turística − comissão da plataforma | 494,60 € | 98,92 € |
A taxa turística fica sempre fora da base: pertence ao município, não ao proprietário nem ao gestor.
Com a segunda base, a limpeza para a sua equipa e IVA a 23 % sobre a comissão, o extrato do proprietário para esta estadia fica assim:
| Linha | Valor |
|---|---|
| Pagamento da Airbnb (total − taxa turística − comissão da plataforma) | 574,60 € |
| Limpeza retida para a equipa de limpeza | −80,00 € |
| Comissão de gestão (20 % de 600 €, ou seja 120,00 € + 27,60 € de IVA) | −147,60 € |
| A entregar ao proprietário | 347,00 € |
Numa nova conversa dentro do projeto, envie:
Prepara a faturação aos proprietários de outubro de 2026.
- Na Nowistay, lê todas as estadias dos alojamentos de proprietarios.xlsx que contam em outubro segundo a regra de cada proprietário.
- Mostra-me uma tabela por proprietário: alojamento, hóspede, canal, datas, noites, valor total, limpeza, taxa turística, comissão da plataforma, base e comissão. Assinala qualquer estadia com um valor em falta ou igual a zero.
- Espera pelo meu acordo.
- No InvoiceXpress, cria o proprietário como cliente se ainda não existir e depois emite uma fatura por proprietário, com data de 31 de outubro e vencimento a 15 dias, com uma linha por estadia (“Comissão de gestão, Apartamento Alfama, de 3 a 7 de outubro, Airbnb”). Não envies nada.
- Redige o extrato de outubro de cada proprietário em PDF: estadias, receitas, comissão da plataforma, limpeza, a minha comissão com o número da fatura e o valor a entregar.
Obtém:
Quando tudo estiver certo, envie as faturas a partir do InvoiceXpress, ou peça: “Envia aos proprietários as faturas de outubro.” O envio é sempre um pedido à parte.
Se mantém uma folha mensal do que ganha cada proprietário, a mesma conversa pode preenchê-la. Indique as colunas exatas:
Dá-me as linhas de outubro para a minha folha de acompanhamento, com exatamente estas colunas: Mês, Proprietário, Alojamento, Estadias, Noites, Receitas, Comissão plataforma, Limpeza, Comissão sem IVA, IVA, N.º da fatura, A entregar. Em formato .xlsx.
Depois, consoante o sítio onde está a sua folha:
Depois de um mês correr bem à mão, pode programá-lo. Como o InvoiceXpress emite a fatura de imediato, a execução programada fica pela preparação: o cálculo, os extratos, as linhas da folha e um resumo com as faturas a emitir. O utilizador verifica e pede depois a emissão na conversa.
Escreva a tarefa programada para funcionar sozinha, por exemplo:
Prepara a faturação aos proprietários do mês anterior seguindo as instruções e a folha proprietarios.xlsx do meu projeto Faturação proprietários. Não emitas nenhuma fatura. Redige os extratos em PDF e envia-me um resumo por proprietário com o valor de cada fatura a emitir e todas as estadias com um valor em falta.
Os seus proprietários podem ligar o próprio ChatGPT ou Claude à Nowistay, só em leitura, para consultar as reservas e os resultados mensais dos seus alojamentos. Consulte como deixar os proprietários perguntar ao ChatGPT ou ao Claude sobre os seus alojamentos. Quando os dois lados leem os mesmos números, as dúvidas sobre um extrato resolvem-se mais depressa.
A situação em novembro de 2026. Um conector oficial é publicado pela própria empresa do programa. Os conectores criados por terceiros fazem passar os seus dados contabilísticos por outra empresa: dê preferência aos oficiais.
| País | Programa | Conector oficial | O que o assistente pode fazer | Bom saber |
|---|---|---|---|---|
| Portugal | InvoiceXpress | Claude (conector personalizado) | Emitir faturas certificadas (ATCUD, código QR) | As faturas têm de sair de um programa certificado. Moloni sem conector oficial |
| Espanha | Qonto | Claude (diretório), ChatGPT (conector personalizado) | Rascunhos, finalização, envio (VERI*FACTU) | Holded sem conector oficial. Programa VERI*FACTU obrigatório a partir de 2027 |
| França | Qonto | Claude (diretório), ChatGPT (conector personalizado) | Rascunhos, finalização, envio, também como fatura eletrónica | O conector da Pennylane só lê. Faturação eletrónica a partir de 2026 |
| Bélgica | Odoo | Conector personalizado, a configurar | Ler e escrever dados | Faturas eletrónicas Peppol obrigatórias entre empresas desde janeiro de 2026 |
| Alemanha | Qonto | Claude (diretório), ChatGPT (conector personalizado) | Rascunhos, finalização, envio (XRechnung, ZUGFeRD) | Lexware Office e sevDesk sem conector oficial. E-Rechnung entre empresas a partir de 2027 |
| Itália | Qonto | Claude (diretório), ChatGPT (conector personalizado) | Rascunhos e finalização | Todas as faturas passam pelo SdI. Fatture in Cloud sem conector oficial |
| Países Baixos | Moneybird | Claude (diretório), ChatGPT (conector personalizado) | Contactos e rascunhos de fatura, enviados a partir do Moneybird | Ainda sem obrigação de fatura eletrónica |
| Reino Unido | Zoho Books | Claude (diretório), ChatGPT (conector personalizado) | Criar e enviar faturas | Os conectores da Xero só leem. Fatura eletrónica a partir de abril de 2029 |
| Estados Unidos | QuickBooks Online | ChatGPT e Claude | Criar clientes e faturas, enviá-las a pedido | Só para clientes dos EUA |
No Claude, um conector do diretório adiciona-se em Customize > Connectors. No ChatGPT, um conector personalizado adiciona-se depois de ativar o modo de programador nas definições, e criar ou alterar dados através dele depende do seu plano: confirme o seu.
Podem redigi-la, mas em Portugal uma fatura tem de sair de um programa certificado, com ATCUD e código QR, e ser comunicada à AT. Um PDF criado numa conversa não é uma fatura. Deixe o assistente calcular e preparar, e o InvoiceXpress emitir.
Só se o seu contrato o previr. A Nowistay regista a limpeza à parte, por isso o assistente pode incluí-la ou excluí-la. Diga-o uma vez, quando ele lhe fizer as perguntas: fica guardado em proprietarios.xlsx.
O assistente faz uma fatura por proprietário, com uma linha por estadia, agrupadas por alojamento. Se preferir uma fatura por alojamento, diga-o na configuração.
Não. Ficam guardados em proprietarios.xlsx, no projeto. Só atualiza a folha quando muda um proprietário ou um contrato.
Mantenha a emissão e o envio como passos seus: uma fatura certificada emitida já não se altera. Deixe a execução programada preparar tudo e peça a emissão depois de verificar.
No ChatGPT Business e Enterprise, e no Claude Team e Enterprise, os seus dados não são usados para treino por predefinição. Num plano pessoal, desative o treino de modelos nas definições de privacidade. A Nowistay partilha apenas o que cada pedido precisa, e os contactos dos hóspedes ficam de fora, a menos que os peça.
Guias para anfitriões: leia o blogue.
Pronto para pôr o seu alojamento em piloto automático?