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Se gestisci affitti brevi per conto dei proprietari, ogni mese finisce allo stesso modo: una fattura di provvigione per proprietario, un rendiconto che mostra quanto hanno reso i suoi alloggi e un foglio di controllo da aggiornare. Con ChatGPT o Claude collegato a Nowistay e al tuo software di fatturazione, basta un messaggio. L’assistente legge le prenotazioni del mese in Nowistay, applica il modello di provvigione di ogni proprietario, prepara le fatture nel tuo software, scrive i rendiconti e compila il tuo foglio. Tu controlli e invii.
Questa guida segue un property manager italiano che fattura con Qonto e spiega come fare se fatturi con Fatture in Cloud. Per un altro software o un altro paese, vedi i software di fatturazione per paese.
| Elemento | Cosa porta |
|---|---|
| Nowistay | Le prenotazioni del mese con i loro importi: totale, pulizia, tassa di soggiorno e commissione della piattaforma |
| Un progetto in ChatGPT o Claude | I tuoi proprietari, i loro dati di fatturazione e il modello di provvigione di ciascuno, impostati una volta sola |
| Qonto | I clienti, la numerazione, l’invio della fattura elettronica allo SdI e il controllo degli incassi |
L’assistente legge e calcola. Qonto emette la fattura. Nulla viene inviato senza la tua richiesta.
In Italia la fattura elettronica è obbligatoria per tutte le operazioni tra soggetti residenti, verso le imprese e verso i privati, anche per chi è in regime forfettario. La fattura è il file XML trasmesso tramite il Sistema di Interscambio (SdI): secondo l’Agenzia delle Entrate, una fattura predisposta in un’altra forma o inviata fuori dallo SdI si considera non emessa, con le relative sanzioni. Un PDF scritto in una chat non è quindi una fattura. Vedi la guida dell’Agenzia delle Entrate sulla fattura elettronica.
Questo metodo risolve il problema: l’assistente prepara e calcola, ma la fattura viene emessa dal tuo software e trasmessa allo SdI.
Se incassi tu i canoni per conto dei proprietari, ricorda la ritenuta prevista per le locazioni brevi: chiedi al tuo commercialista come riportarla nei rendiconti.
Qonto pubblica un proprio connettore per ChatGPT e Claude. Crea clienti e bozze di fattura. Per le aziende italiane, Qonto genera e invia le fatture elettroniche allo SdI.
Secondo Qonto, il connettore per Claude richiede un piano Claude Pro, Max, Team o Enterprise.
Qonto si aggiunge come connettore personalizzato: nelle impostazioni di ChatGPT attiva la modalità sviluppatore, crea un connettore chiamato Qonto con l’indirizzo https://mcp.qonto.com/mcp e l’autenticazione OAuth, poi accedi a Qonto. Secondo OpenAI, creare o modificare dati tramite un connettore personalizzato è riservato ai piani Business, Enterprise ed Edu: verifica il tuo. Altrimenti, meglio Claude.
A novembre 2026 Fatture in Cloud non ha un connettore ufficiale per ChatGPT o Claude. Esistono connettori di terze parti, ma fanno passare i tuoi dati contabili da un’altra azienda. Il metodo resta lo stesso, con un passaggio manuale:
Un progetto conserva le tue istruzioni e il foglio dei proprietari: ogni chat aperta al suo interno li conosce già.
Incolla queste istruzioni con i dati della tua società:
Prepari la fatturazione mensile ai proprietari di Gestione Affitti Brevi Srl, Via Roma 10, 50123 Firenze, P.IVA 00000000000.
- Prenotazioni e importi vengono solo da Nowistay. Non stimare né inventare mai un importo: se ne manca uno, elenca la prenotazione e chiedimelo.
- Proprietari, dati di fatturazione (incluso codice destinatario o PEC) e modelli di provvigione sono in proprietari.xlsx, in questo progetto. Se manca un alloggio o una regola, chiedimelo. Non tirare mai a indovinare.
- Le fatture si creano in Qonto come bozza: una fattura per proprietario e per mese, una riga per soggiorno, IVA 22 % sulla provvigione.
- Mostrami sempre la tabella di calcolo e aspetta il mio OK prima di creare qualsiasi cosa.
- Non finalizzare e non inviare mai una fattura o un'email senza una mia richiesta esplicita.
- Arrotonda ogni riga di provvigione al centesimo. Il totale è la somma delle righe arrotondate.Non compili nessun foglio da solo. L’assistente parte dall’elenco dei tuoi alloggi in Nowistay, ti fa le domande e costruisce il foglio con le tue risposte. In una nuova chat del progetto, invia:
Impostiamo la mia fatturazione ai proprietari. Leggi i miei alloggi in Nowistay. Poi chiedimi, un alloggio alla volta, chi è il proprietario (privato o società), indirizzo, email, codice fiscale o partita IVA, codice destinatario o PEC, e come calcolo la mia provvigione con lui. Quando un alloggio funziona probabilmente come il precedente (stesso proprietario, stesso contratto), proponimi le risposte precedenti così confermo e basta. Poi verifica il modello di provvigione su un soggiorno reale del mese scorso e mostrami il calcolo. Quando tutto è confermato, crea proprietari.xlsx con una riga per alloggio.
Le domande sulla provvigione arrivano in parole semplici, ad esempio:
Poi l’assistente verifica di aver capito su una prenotazione reale: “Appartamento Duomo, Airbnb, dal 3 al 7 ottobre, totale 693,20 €: la tua provvigione sarebbe 120,00 € più IVA, cioè 146,40 €. È corretto?”. Se la cifra è sbagliata, spiega perché: corregge la regola.
Esempio del foglio che crea:
| Alloggio (come in Nowistay) | Proprietario | Indirizzo di fatturazione | Provvigione | Calcolata su | Pulizia | Il soggiorno conta nel | Note |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartamento Duomo | Giulia Rossi | Via dei Servi 8, 50122 Firenze | 20 % | Soggiorno senza pulizia | Al gestore | Mese di partenza | Privato, codice 0000000 |
| Monolocale Santo Spirito | Giulia Rossi | Via dei Servi 8, 50122 Firenze | 20 % | Soggiorno senza pulizia | Al gestore | Mese di partenza | Privato, codice 0000000 |
| Villa Fiesole | Villa Fiesole Srl | Via Mantellini 3, 50014 Fiesole | 18 % | Dopo la commissione della piattaforma, senza pulizia | Al gestore | Mese di partenza | Minimo 150 € più IVA al mese |
| Loft Arno | Arno Immobiliare Srl | Lungarno Torrigiani 21, 50125 Firenze | 25 % | Soggiorno intero, pulizia inclusa | Al proprietario | Notti di ogni mese | Prenotazioni dirette: 15 % |
Il file vero contiene anche email, codice fiscale o partita IVA, codice destinatario o PEC e termini di pagamento di ogni proprietario.
Aggiungi il foglio al progetto. Nessuno dei due assistenti salva da solo un file in un progetto: scarica proprietari.xlsx, poi aggiungilo ai file del progetto in ChatGPT, oppure con il pulsante + del pannello delle conoscenze del progetto in Claude.
Quando qualcosa cambia, dillo nel progetto: “Villa Fiesole passa al 20 % da dicembre” oppure “Aggiungi il proprietario della Casa Oltrarno”. L’assistente chiede ciò che gli manca, ti dà il foglio aggiornato e sostituisci il vecchio nel progetto.
Con soli 2 o 3 alloggi puoi fare a meno del file: chiedi all’assistente di scrivere la tabella come testo e incollala in fondo alle istruzioni del progetto.
| Importo | Cosa contiene |
|---|---|
| Importo totale | Quanto ha pagato l’ospite per il soggiorno: alloggio, pulizia e tassa di soggiorno. Non include l’eventuale costo del servizio che la piattaforma addebita all’ospite: va alla piattaforma. |
| Costi di pulizia | Il costo di pulizia della prenotazione. |
| Tassa di soggiorno | La tassa di soggiorno, che la riscuota la piattaforma o tu. |
| Commissione della piattaforma | Quanto ti addebitano Airbnb, Booking.com, Expedia o Agoda, commissioni di pagamento di Booking.com comprese. Nessuna sulle prenotazioni dirette. |
| Alloggio | Non registrato a parte: importo totale meno pulizia e tassa di soggiorno. |
Un soggiorno Airbnb di 4 notti a 150 €, con 80 € di pulizia e 13,20 € di tassa di soggiorno riscossa da Airbnb. La commissione di Airbnb sulla prenotazione è di 105,40 €. Nowistay registra un importo totale di 693,20 €.
| Provvigione calcolata su | Calcolo | Base | Provvigione al 20 % (imponibile) |
|---|---|---|---|
| Il soggiorno intero, pulizia inclusa | totale − tassa di soggiorno | 680,00 € | 136,00 € |
| Il soggiorno senza pulizia | totale − pulizia − tassa di soggiorno | 600,00 € | 120,00 € |
| Ciò che resta dopo la piattaforma, senza pulizia | totale − pulizia − tassa di soggiorno − commissione della piattaforma | 494,60 € | 98,92 € |
La tassa di soggiorno resta sempre fuori dalla base: spetta al Comune, non al proprietario né a te.
Con la seconda base, la pulizia alla tua squadra e l’IVA al 22 % sulla provvigione, il rendiconto del proprietario per questo soggiorno risulta:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Versamento di Airbnb (totale − tassa di soggiorno − commissione della piattaforma) | 574,60 € |
| Pulizia trattenuta per la squadra delle pulizie | −80,00 € |
| Provvigione di gestione (20 % di 600 €, cioè 120,00 € + 26,40 € di IVA) | −146,40 € |
| Da versare al proprietario | 348,20 € |
In una nuova chat del progetto, invia:
Prepara la fatturazione ai proprietari di ottobre 2026.
- In Nowistay, leggi tutti i soggiorni degli alloggi di proprietari.xlsx che contano in ottobre secondo la regola di ogni proprietario.
- Mostrami una tabella per proprietario: alloggio, ospite, canale, date, notti, importo totale, pulizia, tassa di soggiorno, commissione della piattaforma, base e provvigione. Segnala ogni soggiorno con un importo mancante o pari a zero.
- Aspetta il mio OK.
- In Qonto, crea il proprietario come cliente se non esiste, poi una bozza di fattura per proprietario, datata 31 ottobre, con scadenza a 15 giorni e una riga per soggiorno (“Provvigione di gestione, Appartamento Duomo, dal 3 al 7 ottobre, Airbnb”). Non finalizzare nulla.
- Scrivi il rendiconto di ottobre di ogni proprietario in PDF: soggiorni, incassi, commissione della piattaforma, pulizia, la mia provvigione con la sua fattura e l’importo da versare.
Ottieni:
Quando tutto torna, controlla le bozze in Qonto, finalizzale e inviale da Qonto: il numero viene assegnato alla finalizzazione e la fattura viene trasmessa allo SdI. Per il primo mese, verifica in Qonto che la fattura risulti consegnata dallo SdI. Elimina le bozze inutili, così la numerazione resta senza buchi.
Se tieni un foglio mensile di quanto guadagna ogni proprietario, la stessa chat può compilarlo. Dagli le tue colonne esatte:
Dammi le righe di ottobre per il mio foglio di controllo, con esattamente queste colonne: Mese, Proprietario, Alloggio, Soggiorni, Notti, Incassi, Commissione piattaforma, Pulizia, Provvigione imponibile, IVA, N. fattura, Da versare. In formato .xlsx.
Poi, a seconda di dove si trova il foglio:
Quando un mese è andato bene a mano, puoi programmarlo. L’esecuzione programmata prepara tutto: il calcolo, le bozze in Qonto, i rendiconti e le righe del foglio. Tu controlli, finalizzi e invii.
Scrivi l’attività programmata in modo che funzioni da sola, ad esempio:
Prepara la fatturazione ai proprietari del mese precedente seguendo le istruzioni e il foglio proprietari.xlsx del mio progetto Fatturazione proprietari. Crea le fatture in Qonto come bozza senza finalizzarle, scrivi i rendiconti in PDF, poi mandami un riepilogo per proprietario con ogni soggiorno a cui manca un importo.
Durante un’esecuzione programmata, le azioni che creano qualcosa in Qonto possono attendere la tua approvazione: approvale quando controlli il mese, e verifica con attenzione la prima esecuzione programmata.
I tuoi proprietari possono collegare il proprio ChatGPT o Claude a Nowistay, in sola lettura, per consultare le prenotazioni e i risultati mensili dei loro alloggi. Vedi come permettere ai proprietari di chiedere a ChatGPT o Claude dei loro alloggi. Quando le due parti leggono le stesse cifre, i dubbi su un rendiconto si chiariscono prima.
Situazione a novembre 2026. Un connettore ufficiale è pubblicato dall’azienda del software stessa. I connettori creati da terzi fanno passare i tuoi dati contabili da un’altra azienda: preferisci quelli ufficiali.
| Paese | Software | Connettore ufficiale | Cosa può fare l’assistente | Da sapere |
|---|---|---|---|---|
| Italia | Qonto | Claude (directory), ChatGPT (connettore personalizzato) | Bozze e finalizzazione | Ogni fattura passa dallo SdI. Fatture in Cloud senza connettore ufficiale |
| Francia | Qonto | Claude (directory), ChatGPT (connettore personalizzato) | Bozze, finalizzazione, invio, anche come fattura elettronica | Il connettore di Pennylane legge soltanto. Fattura elettronica dal 2026 |
| Belgio | Odoo | Connettore personalizzato, da configurare | Leggere e scrivere dati | Fatture elettroniche Peppol obbligatorie tra imprese da gennaio 2026 |
| Germania | Qonto | Claude (directory), ChatGPT (connettore personalizzato) | Bozze, finalizzazione, invio (XRechnung, ZUGFeRD) | Lexware Office e sevDesk senza connettore ufficiale. E-Rechnung tra imprese dal 2027 |
| Spagna | Qonto | Claude (directory), ChatGPT (connettore personalizzato) | Bozze, finalizzazione, invio (VERI*FACTU) | Holded senza connettore ufficiale. Software VERI*FACTU obbligatorio dal 2027 |
| Paesi Bassi | Moneybird | Claude (directory), ChatGPT (connettore personalizzato) | Contatti e bozze di fattura, inviate da Moneybird | Ancora nessun obbligo di fattura elettronica |
| Portogallo | InvoiceXpress | Claude (connettore personalizzato) | Emettere fatture certificate (ATCUD, codice QR) | Le fatture devono uscire da un software certificato |
| Regno Unito | Zoho Books | Claude (directory), ChatGPT (connettore personalizzato) | Creare e inviare fatture | I connettori di Xero leggono soltanto. Fattura elettronica da aprile 2029 |
| Stati Uniti | QuickBooks Online | ChatGPT e Claude | Creare clienti e fatture, inviarle su richiesta | Solo clienti statunitensi |
In Claude, un connettore della directory si aggiunge da Customize > Connectors. In ChatGPT, un connettore personalizzato si aggiunge dopo aver attivato la modalità sviluppatore nelle impostazioni, e creare o modificare dati tramite esso dipende dal tuo piano: verificalo.
Possono scriverla, ma in Italia la fattura è quella trasmessa allo SdI: un PDF creato in una chat si considera non emesso. Lascia che l’assistente calcoli e prepari, e che il tuo software emetta e trasmetta la fattura.
Solo se il tuo contratto lo prevede. Nowistay registra la pulizia a parte, quindi l’assistente può includerla o escluderla. Diglielo una volta, quando ti fa le domande: resta salvato in proprietari.xlsx.
L’assistente fa una fattura per proprietario, con una riga per soggiorno, raggruppate per alloggio. Se preferisci una fattura per alloggio, dillo durante l’impostazione.
No. Sono salvati in proprietari.xlsx, nel progetto. Aggiorni il foglio solo quando cambia un proprietario o un contratto.
Tieni l’invio come un passaggio tuo: lascia che l’esecuzione programmata prepari le bozze, poi finalizzale e inviale tu.
Con ChatGPT Business ed Enterprise, e con Claude Team ed Enterprise, i tuoi dati non vengono usati per l’addestramento per impostazione predefinita. Con un piano personale, disattiva l’addestramento dei modelli nelle impostazioni sulla privacy. Nowistay condivide solo ciò che serve a ogni richiesta, e i recapiti degli ospiti restano esclusi a meno che tu non li chieda.
Guide per gli host: leggi il blog.
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