O regime FHL terminou a 6 de abril de 2025: um alojamento de férias no Reino Unido passa a ser tributado como um arrendamento comum na declaração de Self Assessment de 2025-26, a entregar até 31 de janeiro de 2027. Os juros do crédito à habitação passam a dar um crédito de 20 %, o mobiliário perde as deduções por amortização e os benefícios nas mais-valias desaparecem. Este guia data cada alteração, incluindo o Making Tax Digital e os proprietários não residentes.
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Começar grátisO regime fiscal dos alojamentos de férias mobilados (FHL) já não existe. Foi abolido a partir de 6 de abril de 2025 para o imposto sobre o rendimento e o imposto sobre mais-valias, e de 1 de abril de 2025 para o imposto sobre as sociedades. A partir do ano fiscal de 2025-26, um alojamento de férias no Reino Unido é tributado como qualquer outro arrendamento residencial: os juros do crédito à habitação só dão um crédito de imposto de 20 %, o mobiliário novo deixa de ter direito a deduções por amortização, o lucro deixa de contar para o benefício fiscal das poupanças-reforma e os benefícios sobre ativos de atividade na venda desaparecem. A primeira declaração segundo estas regras é a declaração de Self Assessment de 2025-26, a entregar online até 31 de janeiro de 2027, juntamente com o pagamento do imposto.
Informação geral baseada nas orientações da HMRC e na legislação do Reino Unido, verificadas a 9 de outubro de 2026. Não constitui aconselhamento fiscal: a residência, a estrutura de propriedade, uma sociedade, ou viver na Escócia ou no País de Gales podem alterar a resposta, por isso confirme os seus valores com um consultor fiscal.
Desde 1984, um imóvel no Reino Unido disponível para arrendamento de curta duração durante pelo menos 210 dias e efetivamente arrendado durante pelo menos 105 dias por ano, sem arrendamentos longos significativos de mais de 31 dias, era tributado quase como uma atividade comercial. O documento de política da HMRC sobre a abolição enumera as quatro vantagens que trazia: nenhuma restrição aos custos de financiamento, deduções por amortização no mobiliário e equipamento, acesso aos benefícios de mais-valias para ativos de atividade e lucros contados como rendimento relevante do Reino Unido para o benefício fiscal das poupanças-reforma.
A secção 25 e a Schedule 5 do Finance Act 2025 eliminaram essas regras. As alterações ao imposto sobre o rendimento aplicam-se a partir do ano fiscal de 2025-26, as de mais-valias às alienações a partir de 6 de abril de 2025 e as do imposto sobre as sociedades aos períodos contabilísticos iniciados em ou após 1 de abril de 2025. O seu alojamento de férias passa simplesmente a integrar a sua atividade imobiliária no Reino Unido, ao lado de eventuais arrendamentos de longa duração, e vai para as páginas comuns de propriedades do Reino Unido (SA105): as notas da HMRC para 2025-26 confirmam que já não existe declaração FHL separada. Uma casa de férias no EEE que se qualificava como EEA FHL pertence agora à sua atividade imobiliária no estrangeiro.
Os custos de financiamento de um arrendamento residencial (juros do crédito à habitação e os custos de obtenção do empréstimo) deixam de ser deduzidos ao lucro do arrendamento. Introduza-os na caixa 44 das páginas de propriedades do Reino Unido, e a HMRC concede uma redução de imposto à taxa base, 20 %, sobre o menor de três valores: os custos de financiamento, os lucros da propriedade e o seu rendimento total ajustado acima do personal allowance (manual da HMRC PIM2058). A parte que não possa ser aliviada é transitada (caixa 45).
Exemplo: 8000 £ de juros do crédito à habitação. Segundo as regras FHL, um contribuinte da taxa superior deduzia-os e poupava 3200 £ (40 %). A partir de 2025-26, partindo do princípio de que os lucros cobrem os juros, os mesmos 8000 £ dão um crédito de 1600 £: 1600 £ a mais de imposto para o mesmo ano.
As deduções por amortização em mobiliário, eletrodomésticos e equipamento terminam para despesas novas em períodos contabilísticos iniciados em ou após 6 de abril de 2025. Em alternativa, pede o benefício de substituição de artigos domésticos (caixa 36): o custo de substituir um sofá, uma cama, um frigorífico, cortinas ou loiça por um artigo equivalente. A primeira compra de um artigo não está abrangida, uma melhoria é aliviada até ao custo do artigo equivalente, e instalações fixas como banheiras, lavatórios ou armários embutidos ficam de fora, embora a sua substituição possa contar como reparação (PIM3210).
Uma regra transitória protege o que já pediu: se tinha um fundo de deduções por amortização FHL a 5 de abril de 2025, o saldo não deduzido passa para o fundo da sua atividade imobiliária e continua a pedir deduções anuais sobre ele (manual da HMRC CA20025).
Os prejuízos FHL não utilizados são transitados para lucros futuros da sua atividade imobiliária no Reino Unido (Schedule 5, parágrafo 16).
O rendimento FHL era uma exceção à regra das partes iguais para cônjuges e parceiros civis. A partir de 6 de abril de 2025 aplica-se a regra geral: um casal casado ou parceiros civis que arrendam em conjunto são tributados em partes iguais, a menos que sejam proprietários em partes desiguais e ambos assinem uma declaração (Form 17) que corresponda à propriedade (PIM4165, PIM1035).
O benefício fiscal nas contribuições pessoais para poupanças-reforma está limitado a 100 % dos seus rendimentos do ano. Os lucros do alojamento de férias contaram para esse limite até 2024-25; a partir de 2025-26 já não contam. Se contribuiu para uma poupança-reforma em 2025-26 com base no lucro do seu arrendamento, verifique o benefício: o gov.uk avisa que a HMRC pode pedir-lhe que devolva o benefício acima do limite.
Se o seu rendimento bruto de propriedades do ano for de 1000 £ ou menos, está isento de imposto e não precisa de o declarar. Acima disso, pode deduzir o benefício de 1000 £ em vez das despesas reais. O benefício está limitado a 1000 £ em todas as suas atividades imobiliárias, e não o pode usar se pedir a redução de imposto pelos custos de financiamento.
Desde 6 de abril de 2025, uma atividade FHL deixa de ser tratada como atividade comercial para efeitos de imposto sobre mais-valias, pelo que estes benefícios já não se lhe aplicam (manual da HMRC CG73505):
Uma regra antiantecipação fecha o atalho: se um contrato incondicional foi assinado entre 6 de março de 2024 e 5 de abril de 2025 mas concluído em ou após 6 de abril de 2025, estes benefícios são recusados, a menos que o contrato não tivesse finalidade de evasão, fosse inteiramente comercial ou entre partes não relacionadas, e o pedido o declare (Schedule 5, parágrafo 14).
Atenção aos pagamentos por conta. As duas prestações pagas em janeiro e julho de 2026 foram, cada uma, metade da sua fatura de 2024-25, calculada segundo as regras FHL. Se o fim do regime aumentou o seu imposto, 31 de janeiro de 2027 traz um pagamento final maior para 2025-26 mais um primeiro pagamento por conta de 2026-27 igual a metade da nova fatura, mais alta. Os pagamentos por conta não são exigidos se a fatura do ano anterior foi inferior a 1000 £, ou se mais de 80 % foi cobrado na fonte (gov.uk, prazos do Self Assessment).
O Making Tax Digital para o imposto sobre o rendimento significa manter registos digitais e enviar atualizações trimestrais através de software compatível, além da declaração. Depende do seu rendimento elegível: rendimento bruto de trabalho por conta própria e de propriedades antes de despesas (apenas a sua parte, no caso de uma propriedade em copropriedade). Segundo o gov.uk:
A declaração de 2025-26 que entrega este inverno é a que a HMRC lê para decidir se precisa de atualizações trimestrais a partir de abril de 2027. Um alojamento de férias com 32 000 £ de receita bruta por ano ultrapassa o limite, mesmo que o lucro seja pequeno.
Se viver no estrangeiro seis meses ou mais por ano, a HMRC trata-o como senhorio não residente, mesmo que seja residente no Reino Unido para efeitos fiscais (gov.uk, Tax on your UK income if you live abroad). O fim do regime FHL aplica-se-lhe por inteiro, e além disso:
A partir de 6 de abril de 2027, o rendimento de propriedades passa a ter taxas próprias de imposto sobre o rendimento: 22 % base, 42 % superior e 47 % adicional, e o crédito pelos custos de financiamento sobe para 22 % (documento de política do gov.uk de 26 de novembro de 2025, Finance Act 2026). O Parlamento escocês e o Senedd definem as suas próprias taxas para propriedades. O registo nacional de alojamentos de curta duração em Inglaterra, previsto a partir de março de 2027, é abordado no nosso guia sobre as regras do Reino Unido para alojamento de curta duração em 2027.
Qualquer que seja a ferramenta que use, a declaração precisa dos mesmos elementos para cada propriedade: rendas recebidas entre 6 de abril de 2025 e 5 de abril de 2026, custos como comissões das plataformas, limpeza e reparações, custos de financiamento e compras de substituição. Os relatórios de pagamentos das plataformas mostram quando o dinheiro lhe chegou, que é o que conta no regime de caixa (disponível até 150 000 £ de rendimento de propriedades no Reino Unido). O nosso guia sobre impostos do Airbnb abrange o panorama mais geral.
Se as suas reservas passam pelo Nowistay, pode exportá-las em poucos cliques:
Cada linha inclui o canal, as datas, o montante total, a moeda, a tarifa por noite, a taxa de limpeza e a comissão da plataforma. As estadias que se sobrepõem a 5 ou 6 de abril aparecem na exportação, por isso reparta-as como o seu método contabilístico exigir, e confirme as reservas importadas quando ligou um canal, cujos montantes podem estar incompletos. Os passos e as colunas estão em Como exportar os seus dados do Nowistay. As reservas diretas não têm relatório de pagamentos da plataforma, pelo que a fatura em PDF que cada reserva pode gerar com os seus dados de faturação serve também de registo de rendimento (Gerar faturas de hóspedes e de proprietários). Para acompanhar a receita por alojamento durante todo o ano e não apenas em janeiro, veja o nosso guia sobre indicadores do alojamento local.
Sim. O Finance Act 2025 (secção 25 e Schedule 5) aboliu-o a partir de 6 de abril de 2025 para o imposto sobre o rendimento e o imposto sobre mais-valias, e a partir de 1 de abril de 2025 para o imposto sobre as sociedades. A partir do ano fiscal de 2025-26, um alojamento de férias faz parte da sua atividade imobiliária no Reino Unido ou no estrangeiro e segue as mesmas regras de qualquer outro arrendamento residencial.
Não. A partir de 2025-26, os custos de financiamento não são deduzidos ao lucro do arrendamento. Declara-os na caixa 44 das páginas de propriedades no Reino Unido e obtém uma redução de imposto à taxa base de 20 %, limitada ao menor valor entre os custos de financiamento, os lucros da propriedade e o rendimento total ajustado. Os montantes não utilizados são transitados. A partir de 6 de abril de 2027, o crédito é concedido a 22 %.
Não para despesas novas em períodos contabilísticos iniciados em ou após 6 de abril de 2025. Pode pedir o benefício de substituição de artigos domésticos quando substituir mobiliário, eletrodomésticos ou artigos de decoração por outros equivalentes. Se tinha um fundo de deduções por amortização FHL, o saldo não deduzido passa para o fundo da sua atividade imobiliária e as deduções anuais continuam.
A declaração de Self Assessment de 2025-26 abrange o período de 6 de abril de 2025 a 5 de abril de 2026. É devida até 31 de outubro de 2026 em papel ou até 31 de janeiro de 2027 online, e o imposto tem de ser pago até 31 de janeiro de 2027. Um primeiro pagamento por conta de 2026-27 é normalmente devido no mesmo dia, com um segundo a 31 de julho de 2027.
Depende do seu rendimento elegível, que é o seu rendimento bruto de trabalho por conta própria e de propriedades antes de despesas. Acima de 50 000 £ em 2024-25, deveria ter começado a 6 de abril de 2026; acima de 30 000 £ em 2025-26, começa a 6 de abril de 2027; acima de 20 000 £ em 2026-27, começa a 6 de abril de 2028.
O fim do regime FHL aplica-se-lhe por inteiro. Como senhorio não residente, uma agência de arrendamento do Reino Unido tem de deduzir imposto à taxa base das suas rendas, a menos que a HMRC aprove o formulário NRL1i. Continua a entregar uma declaração com as páginas de propriedades do Reino Unido e de residência (SA109), em papel até 31 de outubro ou através de software comercial ou de um contabilista até 31 de janeiro. Os cidadãos britânicos e do EEE mantêm o Personal Allowance.
Se viver fora do Reino Unido seis meses ou mais por ano, uma agência de arrendamento do Reino Unido que receba as suas rendas tem de deduzir imposto à taxa base, a menos que a HMRC tenha aprovado o seu pedido através do formulário NRL1i para receber a renda por inteiro. A aprovação é recusada se as suas declarações ou pagamentos estiverem em atraso.
Sim. Um rendimento bruto de propriedades de 1000 £ ou menos é isento de imposto e não precisa de ser declarado. Acima disso, pode deduzir o benefício de 1000 £ em vez das despesas reais, mas não se pedir a redução de imposto pelos custos de financiamento, e o benefício total em todas as suas atividades imobiliárias não pode exceder 1000 £.
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