Die FHL-Regelung endete am 6. April 2025: Eine britische Ferienvermietung wird nun wie eine gewöhnliche Vermietung in der Self-Assessment-Erklärung 2025-26 besteuert, die bis zum 31. Januar 2027 fällig ist. Hypothekenzinsen werden zu einer Steuergutschrift von 20 %, Möbel verlieren die Kapitalabschreibungen, und die Vergünstigungen bei Veräußerungsgewinnen entfallen. Dieser Leitfaden datiert jede Änderung, einschließlich Making Tax Digital und Eigentümern mit Wohnsitz im Ausland.
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Kostenlos startenDie Steuerregelung für möblierte Ferienvermietungen (Furnished Holiday Lettings, FHL) gibt es nicht mehr. Sie wurde für Einkommensteuer und Veräußerungsgewinnsteuer ab dem 6. April 2025 und für die Körperschaftsteuer ab dem 1. April 2025 abgeschafft. Ab dem Steuerjahr 2025-26 wird eine britische Ferienvermietung wie jede andere Wohnraumvermietung besteuert: Hypothekenzinsen geben nur noch eine Steuergutschrift von 20 %, neue Möbel berechtigen nicht mehr zu Kapitalabschreibungen, der Gewinn zählt nicht mehr für die Pensionsvergünstigung, und die Vergünstigungen für Betriebsvermögen beim Verkauf entfallen. Die erste Erklärung nach diesen Regeln ist die Self-Assessment-Erklärung 2025-26, die online bis zum 31. Januar 2027 samt Steuerzahlung fällig ist.
Allgemeine Informationen auf Grundlage von HMRC-Leitlinien und britischem Recht, Stand 9. Oktober 2026. Es ist keine Steuerberatung: Wohnsitz, Eigentumsstruktur, eine Gesellschaft oder ein Wohnsitz in Schottland oder Wales können das Ergebnis ändern, lassen Sie Ihre Zahlen daher von einem Steuerberater bestätigen.
Seit 1984 wurde eine britische Immobilie, die mindestens 210 Tage im Jahr für kurzfristige Vermietung verfügbar und tatsächlich mindestens 105 Tage vermietet war, ohne bedeutende Langzeitvermietungen von über 31 Tagen, fast wie ein Gewerbe besteuert. Das Policy Paper der HMRC zur Abschaffung nennt die vier Vorteile: keine Beschränkung der Finanzierungskosten, Kapitalabschreibungen auf Möbel und Ausstattung, Zugang zu den Vergünstigungen bei Veräußerungsgewinnen für Betriebsvermögen und die Anrechnung der Gewinne als relevantes britisches Erwerbseinkommen für die Pensionsvergünstigung.
Section 25 und Schedule 5 des Finance Act 2025 haben diese Regeln beseitigt. Die Änderungen bei der Einkommensteuer gelten ab dem Steuerjahr 2025-26, die bei den Veräußerungsgewinnen für Veräußerungen ab dem 6. April 2025 und die bei der Körperschaftsteuer für Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. April 2025 beginnen. Ihre Ferienvermietung gehört nun einfach zu Ihrem britischen Immobiliengeschäft, neben etwaigen Langzeitvermietungen, und kommt auf die normalen Seiten zu britischem Immobilieneinkommen (SA105): Die Hinweise der HMRC für 2025-26 bestätigen, dass es keine gesonderte FHL-Meldung mehr gibt. Ein Ferienhaus im EWR, das als EEA FHL galt, gehört jetzt zu Ihrem ausländischen Immobiliengeschäft.
Finanzierungskosten einer Wohnraumvermietung (Hypothekenzinsen und Kosten der Kreditbeschaffung) werden nicht mehr vom Mietgewinn abgezogen. Sie tragen sie in Feld 44 der Seiten zu britischem Immobilieneinkommen ein, und HMRC gewährt eine Steuerermäßigung zum Basissteuersatz von 20 % auf den niedrigsten von drei Beträgen: die Finanzierungskosten, Ihre Immobiliengewinne und Ihr bereinigtes Gesamteinkommen über dem Persönlichen Freibetrag (HMRC-Handbuch PIM2058). Jeder Teil, der nicht entlastet werden kann, wird vorgetragen (Feld 45).
Beispiel: 8.000 £ Hypothekenzinsen. Nach den FHL-Regeln zog ein Steuerzahler im Höchststeuersatz sie ab und sparte 3.200 £ (40 %). Ab 2025-26 ergibt dieselbe Summe von 8.000 £ bei ausreichenden Gewinnen eine Gutschrift von 1.600 £: 1.600 £ mehr Steuer für dasselbe Jahr.
Kapitalabschreibungen auf Möbel, Haushaltsgeräte und Ausstattung enden für neue Ausgaben in Abrechnungszeiträumen, die am oder nach dem 6. April 2025 beginnen. Stattdessen beantragen Sie die Replacement of Domestic Items Relief (Feld 36): die Kosten für den Ersatz eines Sofas, Betts, Kühlschranks, von Vorhängen oder Geschirr durch einen gleichwertigen Gegenstand. Die Erstanschaffung eines Gegenstands ist nicht abgedeckt, ein Upgrade wird bis zu den Kosten des gleichwertigen Ersatzes entlastet, und Einbauten wie Badewannen, Waschbecken oder Einbauschränke fallen nicht darunter, obwohl ihr Ersatz als Reparatur gelten kann (PIM3210).
Eine Übergangsregel schützt, was Sie bereits geltend gemacht haben: Hatten Sie am 5. April 2025 einen FHL-Pool für Kapitalabschreibungen, wird der nicht entlastete Restbetrag in den Pool Ihres Immobiliengeschäfts übertragen, und Sie machen weiterhin Abschreibungen darauf geltend (HMRC-Handbuch CA20025).
Nicht genutzte FHL-Verluste werden gegen künftige Gewinne Ihres britischen Immobiliengeschäfts vorgetragen (Schedule 5, Absatz 16).
FHL-Einkünfte waren eine Ausnahme von der Regel der gleichen Anteile für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner. Ab dem 6. April 2025 gilt die Standardregel: Ein Ehepaar oder eingetragene Lebenspartner, die gemeinsam vermieten, werden zu gleichen Anteilen besteuert, es sei denn, ihnen gehört die Immobilie zu ungleichen Anteilen und beide unterzeichnen eine Erklärung (Form 17), die ihrem Eigentum entspricht (PIM4165, PIM1035).
Die Steuervergünstigung für persönliche Pensionsbeiträge ist auf 100 % Ihres Verdienstes im Jahr begrenzt. Gewinne aus Ferienvermietung zählten bis 2024-25 zu dieser Grenze; ab 2025-26 nicht mehr. Wenn Sie 2025-26 im Vertrauen auf Ihren Vermietungsgewinn in eine Pension eingezahlt haben, prüfen Sie die Vergünstigung: gov.uk warnt, dass HMRC verlangen kann, Vergünstigungen über dem Limit zurückzuzahlen.
Liegen Ihre Brutto-Immobilieneinnahmen im Jahr bei 1.000 £ oder darunter, sind sie steuerfrei und müssen nicht angegeben werden. Darüber hinaus können Sie den Freibetrag von 1.000 £ anstelle Ihrer tatsächlichen Ausgaben abziehen. Der Freibetrag ist über alle Ihre Immobiliengeschäfte hinweg auf 1.000 £ begrenzt, und Sie können ihn nicht nutzen, wenn Sie die Steuerermäßigung für Finanzierungskosten beanspruchen.
Seit dem 6. April 2025 wird ein FHL-Geschäft für die Veräußerungsgewinnsteuer nicht mehr als Gewerbe behandelt, sodass diese Vergünstigungen dafür nicht mehr gelten (HMRC-Handbuch CG73505):
Eine Anti-Forestalling-Regel schließt das Schlupfloch: Wurde zwischen dem 6. März 2024 und dem 5. April 2025 ein unbedingter Vertrag unterzeichnet, der aber am oder nach dem 6. April 2025 vollzogen wurde, werden diese Vergünstigungen verweigert, es sei denn, der Vertrag diente nicht der Steuervermeidung, war entweder rein kommerziell oder zwischen nicht verbundenen Parteien, und der Antrag sagt das aus (Schedule 5, Absatz 14).
Achten Sie auf die Vorauszahlungen. Die beiden Raten, die im Januar und Juli 2026 gezahlt wurden, entsprachen jeweils der Hälfte Ihrer Steuerschuld 2024-25, berechnet nach den FHL-Regeln. Hat die Abschaffung Ihre Steuer erhöht, bringt der 31. Januar 2027 eine höhere Abschlusszahlung für 2025-26 sowie eine erste Vorauszahlung für 2026-27 in Höhe der Hälfte der neuen, höheren Schuld. Vorauszahlungen sind nicht erforderlich, wenn die Schuld des Vorjahres unter 1.000 £ lag oder mehr als 80 % davon an der Quelle einbehalten wurden (gov.uk, Self-Assessment-Fristen).
Making Tax Digital für die Einkommensteuer bedeutet, digitale Aufzeichnungen zu führen und zusätzlich zur Erklärung vierteljährliche Updates über kompatible Software zu übermitteln. Es hängt von Ihrem qualifizierenden Einkommen ab: Brutto-Einnahmen aus selbstständiger Tätigkeit und Immobilien vor Ausgaben (bei gemeinsam besessener Immobilie nur Ihr Anteil). Laut gov.uk:
Die Erklärung 2025-26, die Sie diesen Winter abgeben, ist die, anhand derer HMRC entscheidet, ob Sie ab April 2027 vierteljährliche Updates brauchen. Eine Ferienvermietung mit 32.000 £ Jahreseinnahmen überschreitet die Grenze, auch wenn ihr Gewinn gering ist.
Wenn Sie sechs Monate oder länger im Jahr im Ausland leben, behandelt HMRC Sie als nicht ansässigen Vermieter, auch wenn Sie steuerlich im Vereinigten Königreich ansässig sind (gov.uk, Tax on your UK income if you live abroad). Die Abschaffung der FHL gilt für Sie in vollem Umfang, dazu:
Ab dem 6. April 2027 erhält das Immobilieneinkommen eigene Einkommensteuersätze: 22 % Basissatz, 42 % Höchstsatz und 47 % Spitzensatz, und die Gutschrift für Finanzierungskosten steigt auf 22 % (Policy Paper von gov.uk vom 26. November 2025, Finance Act 2026). Das schottische Parlament und der Senedd legen ihre eigenen Sätze für Immobilien fest. Das nationale Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen in England, das ab März 2027 erwartet wird, behandelt unser Leitfaden zu den britischen Regeln für Kurzzeitvermietungen 2027.
Egal welches Werkzeug Sie nutzen, die Erklärung braucht für jede Unterkunft dieselben Bausteine: zwischen dem 6. April 2025 und dem 5. April 2026 erhaltene Mieten, Kosten wie Plattformprovisionen, Reinigung und Reparaturen, Finanzierungskosten und Ersatzanschaffungen. Die Auszahlungsberichte der Plattformen zeigen, wann das Geld bei Ihnen eingegangen ist, und das zählt bei der Einnahmenüberschussrechnung (Cash Basis, verfügbar bis 150.000 £ britischer Immobilieneinnahmen). Unser Leitfaden zu Airbnb-Steuern behandelt das größere Bild.
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Jede Zeile enthält Kanal, Daten, Gesamtbetrag, Währung, Preis pro Nacht, Reinigungsgebühr und Plattformprovision. Aufenthalte, die sich mit dem 5. oder 6. April überschneiden, erscheinen im Export, ordnen Sie sie daher so zu, wie es Ihre Buchhaltungsmethode verlangt, und gleichen Sie Buchungen ab, die beim Verbinden eines Kanals importiert wurden, da deren Beträge unvollständig sein können. Die Schritte und Spalten stehen in So exportieren Sie Ihre Daten aus Nowistay. Direktbuchungen haben keinen Auszahlungsbericht einer Plattform, daher dient die PDF-Rechnung, die jede Buchung mit Ihren Rechnungsangaben erzeugen kann, zugleich als Einnahmenbeleg (Gäste- und Eigentümerrechnungen erstellen). Um die Einnahmen pro Unterkunft das ganze Jahr über statt erst im Januar zu verfolgen, lesen Sie unseren Leitfaden zu Kennzahlen für Ferienunterkünfte.
Ja. Der Finance Act 2025 (Section 25 und Schedule 5) hat sie für Einkommensteuer und Veräußerungsgewinnsteuer ab dem 6. April 2025 und für die Körperschaftsteuer ab dem 1. April 2025 abgeschafft. Ab dem Steuerjahr 2025-26 gehört eine Ferienvermietung zu Ihrem britischen oder ausländischen Immobiliengeschäft und folgt denselben Regeln wie jede andere Wohnraumvermietung.
Nein. Ab 2025-26 werden Finanzierungskosten nicht mehr vom Mietgewinn abgezogen. Sie tragen sie in Feld 44 der Seiten zu britischem Immobilieneinkommen ein und erhalten eine Steuerermäßigung zum Basissteuersatz von 20 %, begrenzt auf den niedrigsten Betrag aus Ihren Finanzierungskosten, Ihren Immobiliengewinnen und Ihrem bereinigten Gesamteinkommen. Nicht genutzte Beträge werden vorgetragen. Ab dem 6. April 2027 wird die Gutschrift mit 22 % gewährt.
Nicht für neue Ausgaben in Abrechnungszeiträumen, die am oder nach dem 6. April 2025 beginnen. Sie können die Replacement of Domestic Items Relief beantragen, wenn Sie Möbel, Geräte oder Einrichtungsgegenstände gleichwertig ersetzen. Hatten Sie einen FHL-Pool für Kapitalabschreibungen, wird dessen nicht abgeschriebener Restbetrag in Ihren Pool für das Immobiliengeschäft übertragen, und die Abschreibungen laufen weiter.
Die Self-Assessment-Erklärung 2025-26 umfasst den 6. April 2025 bis 5. April 2026. Sie ist auf Papier bis zum 31. Oktober 2026 oder online bis zum 31. Januar 2027 fällig, und die Steuer muss bis zum 31. Januar 2027 gezahlt werden. Eine erste Vorauszahlung für 2026-27 ist in der Regel am selben Tag fällig, die zweite am 31. Juli 2027.
Das hängt von Ihrem qualifizierenden Einkommen ab, also Ihren Brutto-Einnahmen aus selbstständiger Tätigkeit und Immobilien vor Ausgaben. Über 50.000 £ im Jahr 2024-25 hätten Sie am 6. April 2026 beginnen müssen; über 30.000 £ im Jahr 2025-26 beginnen Sie am 6. April 2027; über 20.000 £ im Jahr 2026-27 beginnen Sie am 6. April 2028.
Die Abschaffung der FHL gilt für Sie in vollem Umfang. Als nicht ansässiger Vermieter muss ein britischer Vermietungsagent Basissteuer von Ihrer Miete einbehalten, es sei denn, HMRC genehmigt das Formular NRL1i. Sie reichen weiterhin eine Erklärung mit den Seiten zu britischem Immobilieneinkommen und Wohnsitz (SA109) ein, auf Papier bis zum 31. Oktober oder über kommerzielle Software oder einen Steuerberater bis zum 31. Januar. Britische und EWR-Bürger behalten den Persönlichen Freibetrag.
Wenn Sie sechs Monate oder länger im Jahr außerhalb des Vereinigten Königreichs leben, muss ein britischer Vermietungsagent, der Ihre Miete einzieht, Basissteuer einbehalten, es sei denn, HMRC hat Ihren Antrag auf Formular NRL1i genehmigt, die Miete in voller Höhe zu erhalten. Die Genehmigung wird verweigert, wenn Ihre Erklärungen oder Zahlungen verspätet sind.
Ja. Brutto-Immobilieneinnahmen von 1.000 £ oder weniger sind steuerfrei und müssen nicht angegeben werden. Darüber hinaus können Sie den Freibetrag von 1.000 £ anstelle der tatsächlichen Ausgaben abziehen, jedoch nicht, wenn Sie die Steuerermäßigung für Finanzierungskosten beanspruchen, und der Gesamtfreibetrag über alle Ihre Immobiliengeschäfte hinweg darf 1.000 £ nicht übersteigen.
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