Het FHL-stelsel eindigde op 6 april 2025: een vakantiewoning in het VK wordt nu belast als gewone verhuur in de Self Assessment-aangifte 2025-26 die uiterlijk 31 januari 2027 moet worden ingediend, hypotheekrente wordt een belastingkrediet van 20%, meubilair verliest de kapitaalaftrek en de vrijstellingen voor vermogenswinst zijn weg. Deze gids dateert elke wijziging, inclusief Making Tax Digital en eigenaren in het buitenland.
Houd elke boeking klaar voor je belastingaangifte
Meld je gratis aan. Nowistay synchroniseert Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia en Agoda in één kalender en exporteert je boekingen per woning als csv met bedragen en commissies van het platform. Vanaf € 12 per woning per maand, eerste maand gratis.
Begin gratisHet belastingstelsel voor gemeubileerde vakantieverhuur (furnished holiday lettings, FHL) bestaat niet meer. Het is afgeschaft vanaf 6 april 2025 voor inkomstenbelasting en vermogenswinstbelasting, en vanaf 1 april 2025 voor vennootschapsbelasting. Vanaf het belastingjaar 2025-26 wordt een vakantiewoning in het VK belast als elke andere woningverhuur: hypotheekrente levert alleen een belastingkrediet van 20% op, nieuw meubilair komt niet meer in aanmerking voor kapitaalaftrek, de winst telt niet meer mee voor pensioenaftrek en de vrijstellingen voor bedrijfsvermogen bij verkoop zijn vervallen. De eerste aangifte onder deze regels is de Self Assessment-aangifte 2025-26, die samen met de belasting uiterlijk 31 januari 2027 online moet worden ingediend.
Algemene informatie op basis van HMRC-richtlijnen en Britse wetgeving, gecontroleerd op 9 oktober 2026. Het is geen belastingadvies: woonplaats, eigendomsstructuur, een bedrijf, of wonen in Schotland of Wales kan het antwoord veranderen, dus bevestig je cijfers bij een belastingadviseur.
Sinds 1984 werd een Britse woning die minstens 210 dagen per jaar beschikbaar was voor kortetermijnverhuur en minstens 105 dagen daadwerkelijk werd verhuurd, zonder belangrijke langere verhuurperiodes van meer dan 31 dagen, bijna als een bedrijf belast. De beleidsnota van HMRC over de afschaffing somt de vier voordelen op: geen beperking van financieringskosten, kapitaalaftrek op meubilair en uitrusting, toegang tot de vrijstellingen voor vermogenswinst op bedrijfsvermogen en winsten die als relevant Brits inkomen meetellen voor pensioenaftrek.
Sectie 25 en Schedule 5 van de Finance Act 2025 hebben die regels geschrapt. De wijzigingen voor de inkomstenbelasting gelden vanaf het belastingjaar 2025-26, die voor vermogenswinst voor vervreemdingen vanaf 6 april 2025 en die voor vennootschapsbelasting voor boekjaren die op of na 1 april 2025 beginnen. Je vakantiewoning sluit gewoon aan bij je Britse vastgoedactiviteit, naast eventuele langetermijnverhuur, en komt op de gewone UK property-pagina’s (SA105): de toelichting van HMRC voor 2025-26 bevestigt dat er geen aparte FHL-rapportage meer is. Een vakantiewoning in de EER die als EER-FHL kwalificeerde, hoort nu bij je buitenlandse vastgoedactiviteit.
Financieringskosten voor woningverhuur (hypotheekrente en de kosten om de lening te krijgen) worden niet langer afgetrokken van de huurwinst. Je vult ze in vak 44 van de UK property-pagina’s in, en HMRC geeft een belastingvermindering tegen het basistarief van 20% op het laagste van drie bedragen: de financieringskosten, je vastgoedwinsten en je aangepaste totaalinkomen boven de personal allowance (HMRC-handleiding PIM2058). Elk deel dat niet kan worden verrekend, schuift door (vak 45).
Voorbeeld: £ 8.000 hypotheekrente. Onder de FHL-regels trok een belastingplichtige in het hoge tarief die af en bespaarde £ 3.200 (40%). Vanaf 2025-26 levert dezelfde £ 8.000, als de winst de rente dekt, een krediet van £ 1.600 op: £ 1.600 meer belasting voor hetzelfde jaar.
Kapitaalaftrek op meubilair, witgoed en uitrusting stopt voor nieuwe uitgaven in boekjaren die op of na 6 april 2025 beginnen. In plaats daarvan claim je de vervangingsaftrek voor huishoudelijke items (vak 36): de kosten van het vervangen van een bank, bed, koelkast, gordijnen of serviesgoed door een gelijkwaardig item. De eerste aanschaf van een item valt er niet onder, bij een upgrade wordt de aftrek beperkt tot de kosten van een gelijkwaardig item, en vaste onderdelen zoals baden, wastafels of ingebouwde kasten vallen erbuiten, al kan het vervangen ervan als reparatie tellen (PIM3210).
Een overgangsregel beschermt wat je al hebt geclaimd: had je op 5 april 2025 een FHL-pool voor kapitaalaftrek, dan gaat het niet-verrekende saldo naar de pool van je vastgoedactiviteit en blijf je er afschrijvingsaftrek op claimen (HMRC-handleiding CA20025).
Ongebruikte FHL-verliezen schuiven door tegen toekomstige winsten van je Britse vastgoedactiviteit (Schedule 5, paragraaf 16).
FHL-inkomsten vormden een uitzondering op de regel van gelijke delen voor echtgenoten en geregistreerde partners. Vanaf 6 april 2025 geldt de standaardregel: een gehuwd stel of geregistreerde partners die samen verhuren, worden naar gelijke delen belast, tenzij ze de woning in ongelijke delen bezitten en beiden een verklaring (Form 17) ondertekenen die overeenkomt met hun eigendom (PIM4165, PIM1035).
De belastingaftrek op persoonlijke pensioenbijdragen is begrensd op 100% van je inkomsten van het jaar. Winsten uit vakantieverhuur telden tot 2024-25 mee voor die grens; vanaf 2025-26 niet meer. Als je in 2025-26 in een pensioen hebt gestort op basis van je verhuurwinst, controleer dan de aftrek: gov.uk waarschuwt dat HMRC je kan vragen aftrek boven de limiet terug te betalen.
Als je bruto vastgoedinkomsten voor het jaar £ 1.000 of minder zijn, zijn ze belastingvrij en hoef je ze niet op te geven. Daarboven kun je de vrijstelling van £ 1.000 aftrekken in plaats van je werkelijke kosten. De vrijstelling is begrensd op £ 1.000 over al je vastgoedactiviteiten, en je kunt haar niet gebruiken als je de belastingvermindering voor financieringskosten claimt.
Sinds 6 april 2025 wordt een FHL-activiteit voor de vermogenswinstbelasting niet langer als bedrijf behandeld, dus deze vrijstellingen gelden er niet meer voor (HMRC-handleiding CG73505):
Een anti-forestallingregel sluit de achterdeur: als tussen 6 maart 2024 en 5 april 2025 een onvoorwaardelijk contract is getekend maar op of na 6 april 2025 is afgerond, worden deze vrijstellingen geweigerd, tenzij het contract geen ontwijkingsdoel had, geheel commercieel was of tussen niet-verbonden partijen werd gesloten, en de claim dat vermeldt (Schedule 5, paragraaf 14).
Let op de voorschotbetalingen. De twee termijnen die in januari en juli 2026 zijn betaald, waren elk de helft van je aanslag 2024-25, berekend volgens de FHL-regels. Als de afschaffing je belasting heeft verhoogd, brengt 31 januari 2027 een hogere afsluitende betaling voor 2025-26 plus een eerste voorschotbetaling voor 2026-27 ter hoogte van de helft van de nieuwe, hogere aanslag. Voorschotbetalingen zijn niet vereist als de aanslag van vorig jaar lager was dan £ 1.000, of als meer dan 80% ervan aan de bron is geheven (gov.uk, Self Assessment-deadlines).
Making Tax Digital voor inkomstenbelasting betekent dat je digitale administratie bijhoudt en via compatibele software elk kwartaal updates verstuurt, bovenop de aangifte. Het hangt af van je kwalificerende inkomsten: bruto inkomsten uit zelfstandige arbeid en vastgoed vóór kosten (alleen jouw aandeel bij een gezamenlijk bezeten woning). Volgens gov.uk:
De aangifte 2025-26 die je deze winter indient, is degene waaruit HMRC afleidt of je vanaf april 2027 kwartaalupdates nodig hebt. Een vakantiewoning met £ 32.000 bruto per jaar overschrijdt de grens, ook als de winst klein is.
Als je zes maanden of langer per jaar in het buitenland woont, behandelt HMRC je als niet-ingezeten verhuurder, ook als je voor de belasting in het VK woonachtig bent (gov.uk, Tax on your UK income if you live abroad). De afschaffing van de FHL geldt volledig voor jou, plus:
Vanaf 6 april 2027 krijgen vastgoedinkomsten eigen tarieven voor de inkomstenbelasting: 22% basistarief, 42% hoger tarief en 47% extra tarief, en het krediet voor financieringskosten stijgt naar 22% (beleidsnota van gov.uk van 26 november 2025, Finance Act 2026). Het Schotse parlement en de Senedd stellen hun eigen vastgoedtarieven vast. De nationale registratieregeling voor kortetermijnverhuur in Engeland, verwacht vanaf maart 2027, komt aan bod in onze gids over Britse regels voor kortetermijnverhuur in 2027.
Welk hulpmiddel je ook gebruikt, de aangifte vraagt voor elke woning dezelfde bouwstenen: huur ontvangen tussen 6 april 2025 en 5 april 2026, kosten zoals commissies van platforms, schoonmaak en reparaties, financieringskosten en vervangingsaankopen. Uitbetalingsrapporten van platforms tonen wanneer het geld bij je aankwam, en dat telt op kasbasis (beschikbaar tot £ 150.000 aan Britse vastgoedinkomsten). Onze gids over Airbnb-belastingen behandelt het bredere plaatje.
Als je boekingen via Nowistay lopen, exporteer je ze in een paar klikken:
Elke rij bevat het kanaal, de data, het totaalbedrag, de valuta, de prijs per nacht, de schoonmaakkosten en de commissie van het platform. Verblijven die over 5 of 6 april lopen, staan in de export, dus verdeel ze zoals je boekhoudmethode vereist, en controleer boekingen die zijn geïmporteerd toen je een kanaal koppelde, want hun bedragen kunnen onvolledig zijn. De stappen en kolommen staan in Hoe exporteer je je gegevens uit Nowistay. Directe boekingen hebben geen uitbetalingsrapport van een platform, dus de pdf-factuur die elke boeking met je factureringsgegevens kan opleveren, dient ook als inkomstenbewijs (Gasten- en eigenaarsfacturen genereren). Om de omzet per woning het hele jaar te volgen in plaats van in januari, zie onze gids over KPI’s voor vakantieverhuur.
Ja. De Finance Act 2025 (sectie 25 en Schedule 5) heeft het afgeschaft vanaf 6 april 2025 voor inkomstenbelasting en vermogenswinstbelasting, en vanaf 1 april 2025 voor vennootschapsbelasting. Vanaf het belastingjaar 2025-26 maakt een vakantiewoning deel uit van je Britse of buitenlandse vastgoedactiviteit en gelden dezelfde regels als voor elke andere woningverhuur.
Nee. Vanaf 2025-26 worden financieringskosten niet meer afgetrokken van de huurwinst. Je meldt ze in vak 44 van de UK property-pagina's en krijgt een belastingvermindering tegen het basistarief van 20%, begrensd tot het laagste van je financieringskosten, vastgoedwinsten en aangepast totaalinkomen. Ongebruikte bedragen schuiven door. Vanaf 6 april 2027 wordt het krediet gegeven tegen 22%.
Niet voor nieuwe uitgaven in boekjaren die op of na 6 april 2025 beginnen. Je kunt de vervangingsaftrek voor huishoudelijke items (replacement of domestic items relief) claimen wanneer je meubilair, apparaten of inrichting één op één vervangt. Had je een FHL-pool voor kapitaalaftrek, dan gaat het niet-verrekende saldo naar de pool van je vastgoedactiviteit en blijft de afschrijvingsaftrek doorlopen.
De Self Assessment-aangifte 2025-26 beslaat 6 april 2025 tot 5 april 2026. Ze moet uiterlijk 31 oktober 2026 op papier of 31 januari 2027 online worden ingediend, en de belasting moet uiterlijk 31 januari 2027 zijn betaald. Een eerste voorschotbetaling voor 2026-27 is doorgaans op dezelfde dag verschuldigd, met een tweede op 31 juli 2027.
Dat hangt af van je kwalificerende inkomsten, dat wil zeggen je bruto inkomsten uit zelfstandige arbeid en vastgoed vóór kosten. Boven £ 50.000 in 2024-25 had je op 6 april 2026 moeten starten; boven £ 30.000 in 2025-26 start je op 6 april 2027; boven £ 20.000 in 2026-27 start je op 6 april 2028.
De afschaffing van de FHL geldt volledig voor jou. Als niet-ingezeten verhuurder moet een Britse verhuurmakelaar basistarief-belasting op je huur inhouden, tenzij HMRC formulier NRL1i goedkeurt. Je dient nog steeds een aangifte in met de UK property- en woonplaatspagina's (SA109), op papier uiterlijk 31 oktober of via commerciële software of een boekhouder uiterlijk 31 januari. Britse en EER-burgers behouden de Personal Allowance.
Als je zes maanden of langer per jaar buiten het VK woont, moet een Britse verhuurmakelaar die je huur int basistarief-belasting inhouden, tenzij HMRC je aanvraag op formulier NRL1i heeft goedgekeurd om de huur volledig te ontvangen. De goedkeuring wordt geweigerd als je aangiften of betalingen te laat zijn.
Ja. Bruto vastgoedinkomsten van £ 1.000 of minder zijn belastingvrij en hoeven niet te worden opgegeven. Daarboven kun je de vrijstelling van £ 1.000 aftrekken in plaats van de werkelijke kosten, maar niet als je de belastingvermindering voor financieringskosten claimt, en de totale vrijstelling over al je vastgoedactiviteiten mag niet meer zijn dan £ 1.000.
Laat de AI-medehost de gasten afhandelen terwijl jij de papieren regelt
Meld je gratis aan. De autonome AI-medehost beantwoordt gasten op Airbnb, Booking.com, Expedia, WhatsApp en e-mail, in meer dan 90 talen, 24/7, en waarschuwt je wanneer een mens nodig is.
Probeer Nowistay gratis
Meer dan 25 jaar ervaring in vastgoedinvesteringen en erkend expert in het automatiseren van kortetermijnverhuur. Bassel helpt verhuurbeheerders hun omzet te verhogen, hun bedrijfskosten te verlagen en gasten een 5-sterrenervaring te bieden, met AI-tools die hij bouwde vanuit zijn eigen ervaring als host.
