Il regime FHL è terminato il 6 aprile 2025: un holiday let nel Regno Unito è ora tassato come un normale affitto nella dichiarazione Self Assessment 2025-26 da presentare entro il 31 gennaio 2027, gli interessi sul mutuo diventano un credito del 20%, gli arredi perdono i capital allowances e le agevolazioni sulle plusvalenze non esistono più. Questa guida data ogni cambiamento, compresi Making Tax Digital e i proprietari non residenti.
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Inizia gratisIl regime fiscale dei furnished holiday lettings (FHL) non esiste più. È stato abolito dal 6 aprile 2025 per l’imposta sul reddito e l’imposta sulle plusvalenze, e dal 1° aprile 2025 per l’imposta sulle società. Dall’anno fiscale 2025-26 un holiday let nel Regno Unito è tassato come qualsiasi altro affitto residenziale: gli interessi sul mutuo danno solo un credito d’imposta del 20%, i nuovi arredi non danno più diritto ai capital allowances, il profitto non conta più ai fini dell’agevolazione sulla pensione e le agevolazioni sui beni d’impresa in caso di vendita sono sparite. La prima dichiarazione con queste regole è la dichiarazione Self Assessment 2025-26, da presentare online entro il 31 gennaio 2027, insieme al pagamento dell’imposta.
Informazioni generali basate sulle indicazioni dell’HMRC e sulla normativa del Regno Unito verificate il 9 ottobre 2026. Non costituiscono consulenza fiscale: residenza, struttura di proprietà, una società o il fatto di vivere in Scozia o in Galles possono cambiare la risposta, quindi conferma i tuoi dati con un consulente fiscale.
Dal 1984 un immobile nel Regno Unito disponibile per l’affitto breve per almeno 210 giorni e effettivamente affittato per almeno 105 giorni all’anno, senza affitti lunghi significativi di oltre 31 giorni, veniva tassato quasi come un’attività commerciale. Il documento programmatico dell’HMRC sull’abolizione elenca i quattro vantaggi che comportava: nessuna restrizione sui costi di finanziamento, capital allowances su arredi e attrezzature, accesso alle agevolazioni sulle plusvalenze per i beni d’impresa e profitti conteggiati come relevant UK earnings ai fini dell’agevolazione pensionistica.
La sezione 25 e la Schedule 5 del Finance Act 2025 hanno eliminato queste regole. Le modifiche all’imposta sul reddito si applicano dall’anno fiscale 2025-26, quelle sulle plusvalenze alle cessioni dal 6 aprile 2025 e quelle sull’imposta sulle società ai periodi contabili che iniziano il 1° aprile 2025 o dopo. Il tuo holiday let entra semplicemente nella tua attività immobiliare nel Regno Unito, insieme agli eventuali affitti a lungo termine, e va nelle normali pagine UK property (SA105): le note HMRC 2025-26 confermano che non esiste più una dichiarazione FHL separata. Una casa vacanze nello SEE che si qualificava come EEA FHL appartiene ora alla tua attività immobiliare estera.
I costi di finanziamento di un affitto residenziale (interessi sul mutuo e costi per ottenere il prestito) non si deducono più dal profitto da affitto. Li inserisci nella casella 44 delle pagine UK property, e l’HMRC concede una riduzione d’imposta all’aliquota base, il 20%, sul più basso di tre importi: i costi di finanziamento, i tuoi profitti immobiliari e il tuo reddito totale rettificato oltre il personal allowance (manuale HMRC PIM2058). La parte che non può essere agevolata viene riportata agli anni successivi (casella 45).
Esempio: 8.000 £ di interessi sul mutuo. Con le regole FHL, un contribuente con aliquota alta li deduceva e risparmiava 3.200 £ (40%). Dal 2025-26, ipotizzando che i profitti coprano gli interessi, le stesse 8.000 £ danno un credito di 1.600 £: 1.600 £ di imposta in più per lo stesso anno.
I capital allowances su arredi, elettrodomestici e attrezzature cessano per le nuove spese nei periodi contabili che iniziano il 6 aprile 2025 o dopo. Al loro posto richiedi la replacement of domestic items relief (casella 36): il costo di sostituzione di un divano, un letto, un frigorifero, tende o stoviglie con un articolo equivalente. Il primo acquisto di un articolo non è coperto, un miglioramento è agevolato fino al costo dell’articolo equivalente, e le installazioni fisse come vasche, lavabi o armadi a muro ne restano fuori, anche se la loro sostituzione può contare come riparazione (PIM3210).
Una regola transitoria protegge quanto hai già richiesto: se al 5 aprile 2025 avevi un pool di capital allowances FHL, il saldo non agevolato passa nel pool della tua attività immobiliare e continui a richiedere i writing-down allowances su di esso (manuale HMRC CA20025).
Le perdite FHL non utilizzate si riportano sui profitti futuri della tua attività immobiliare nel Regno Unito (Schedule 5, paragrafo 16).
Il reddito FHL era un’eccezione alla regola delle quote uguali per coniugi e partner di unioni civili. Dal 6 aprile 2025 si applica la regola standard: una coppia sposata o in unione civile che affitta congiuntamente è tassata in quote uguali, a meno che possieda l’immobile in quote disuguali ed entrambi firmino una dichiarazione (Form 17) coerente con la proprietà (PIM4165, PIM1035).
L’agevolazione fiscale sui contributi a pensioni personali è limitata al 100% dei tuoi redditi dell’anno. I profitti da holiday let rientravano in questo limite fino al 2024-25; dal 2025-26 non più. Se nel 2025-26 hai versato contributi a una pensione contando sul profitto da affitto, verifica l’agevolazione: gov.uk avverte che l’HMRC può chiederti di restituire l’agevolazione eccedente il limite.
Se il tuo reddito lordo da immobili dell’anno è pari o inferiore a 1.000 £, è esente da imposta e non devi dichiararlo. Oltre questa soglia puoi dedurre l’allowance da 1.000 £ al posto delle spese effettive. L’allowance è limitato a 1.000 £ su tutte le tue attività immobiliari, e non puoi usarlo se richiedi la riduzione d’imposta sui costi di finanziamento.
Dal 6 aprile 2025 un’attività FHL non è più trattata come attività commerciale ai fini dell’imposta sulle plusvalenze, quindi queste agevolazioni non si applicano più (manuale HMRC CG73505):
Una norma anti-elusione chiude la scappatoia: se un contratto incondizionato è stato firmato tra il 6 marzo 2024 e il 5 aprile 2025 ma perfezionato il 6 aprile 2025 o dopo, queste agevolazioni vengono negate a meno che il contratto non avesse finalità elusive, fosse interamente commerciale o tra parti non collegate, e la richiesta lo dichiari (Schedule 5, paragrafo 14).
Attenzione agli acconti. Le due rate pagate a gennaio e luglio 2026 erano ciascuna la metà del tuo conto 2024-25, calcolato con le regole FHL. Se l’abolizione ha aumentato le tue imposte, il 31 gennaio 2027 porta un saldo più alto per il 2025-26 più un primo acconto per il 2026-27 pari alla metà del nuovo conto, più elevato. Gli acconti non sono richiesti se il conto dell’anno scorso era inferiore a 1.000 £, o se oltre l’80% è stato riscosso alla fonte (gov.uk, scadenze del Self Assessment).
Making Tax Digital per l’imposta sul reddito significa tenere registri digitali e inviare aggiornamenti trimestrali tramite software compatibile, in aggiunta alla dichiarazione. Dipende dal tuo reddito qualificante: reddito lordo da lavoro autonomo e da immobili prima delle spese (solo la tua quota, per un immobile in comproprietà). Secondo gov.uk:
La dichiarazione 2025-26 che presenti questo inverno è quella che l’HMRC legge per decidere se ti servono aggiornamenti trimestrali da aprile 2027. Un holiday let che incassa 32.000 £ lordi l’anno supera la soglia anche se il suo profitto è modesto.
Se vivi all’estero per sei mesi o più all’anno, l’HMRC ti tratta come proprietario non residente, anche se sei residente nel Regno Unito ai fini fiscali (gov.uk, Tax on your UK income if you live abroad). L’abolizione dell’FHL si applica a te per intero, più:
Dal 6 aprile 2027 il reddito da immobili avrà aliquote proprie dell’imposta sul reddito: 22% base, 42% alta e 47% aggiuntiva, e il credito sui costi di finanziamento sale al 22% (documento programmatico gov.uk del 26 novembre 2025, Finance Act 2026). Il Parlamento scozzese e il Senedd fissano le proprie aliquote sugli immobili. Il registro nazionale per gli affitti brevi in Inghilterra, atteso da marzo 2027, è trattato nella nostra guida alle regole sugli affitti brevi nel Regno Unito per il 2027.
Qualunque strumento usi, la dichiarazione richiede gli stessi elementi per ogni alloggio: affitti incassati tra il 6 aprile 2025 e il 5 aprile 2026, costi come commissioni delle piattaforme, pulizie e riparazioni, costi di finanziamento e acquisti di sostituzione. I report dei pagamenti delle piattaforme mostrano quando il denaro ti è arrivato, che è ciò che conta nel criterio di cassa (disponibile fino a 150.000 £ di reddito da immobili nel Regno Unito). La nostra guida alle tasse su Airbnb tratta il quadro più ampio.
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Ogni riga include canale, date, importo totale, valuta, tariffa per notte, spese di pulizia e commissione della piattaforma. I soggiorni a cavallo del 5 o 6 aprile compaiono nell’esportazione, quindi attribuiscili come richiede il tuo metodo contabile, e verifica le prenotazioni importate quando hai collegato un canale, i cui importi possono essere incompleti. I passaggi e le colonne sono in Come esportare i tuoi dati da Nowistay. Le prenotazioni dirette non hanno un report dei pagamenti della piattaforma, quindi la fattura PDF che ogni prenotazione può generare con i tuoi dati di fatturazione funge anche da registrazione del reddito (Genera fatture per ospiti e proprietari). Per seguire i ricavi per alloggio durante tutto l’anno anziché a gennaio, consulta la nostra guida ai KPI degli affitti brevi.
Sì. Il Finance Act 2025 (sezione 25 e Schedule 5) lo ha abolito dal 6 aprile 2025 per l'imposta sul reddito e l'imposta sulle plusvalenze, e dal 1° aprile 2025 per l'imposta sulle società. Dall'anno fiscale 2025-26 un holiday let fa parte della tua attività immobiliare nel Regno Unito o all'estero e segue le stesse regole di qualsiasi altro affitto residenziale.
No. Dal 2025-26 i costi di finanziamento non si deducono dal profitto da affitto. Li indichi nella casella 44 delle pagine UK property e ottieni una riduzione d'imposta all'aliquota base del 20%, limitata al più basso tra i tuoi costi di finanziamento, i profitti immobiliari e il reddito totale rettificato. Gli importi non utilizzati si riportano agli anni successivi. Dal 6 aprile 2027 il credito è del 22%.
Non per le nuove spese nei periodi contabili che iniziano il 6 aprile 2025 o dopo. Puoi richiedere la replacement of domestic items relief quando sostituisci mobili, elettrodomestici o arredi con articoli equivalenti. Se avevi un pool di capital allowances FHL, il saldo non agevolato passa al pool della tua attività immobiliare e i writing-down allowances continuano.
La dichiarazione Self Assessment 2025-26 copre dal 6 aprile 2025 al 5 aprile 2026. Scade il 31 ottobre 2026 se cartacea o il 31 gennaio 2027 se online, e l'imposta va pagata entro il 31 gennaio 2027. Un primo acconto per il 2026-27 scade di solito lo stesso giorno, con un secondo il 31 luglio 2027.
Dipende dal tuo reddito qualificante, cioè il reddito lordo da lavoro autonomo e da immobili prima delle spese. Sopra 50.000 £ nel 2024-25 avresti dovuto iniziare il 6 aprile 2026; sopra 30.000 £ nel 2025-26 inizi il 6 aprile 2027; sopra 20.000 £ nel 2026-27 inizi il 6 aprile 2028.
L'abolizione dell'FHL si applica a te per intero. Come proprietario non residente, un'agenzia di affitti britannica deve trattenere l'imposta all'aliquota base sul tuo affitto, a meno che l'HMRC non approvi il modulo NRL1i. Devi comunque presentare una dichiarazione con le pagine UK property e residenza (SA109), in formato cartaceo entro il 31 ottobre oppure tramite software commerciale o un commercialista entro il 31 gennaio. I cittadini britannici e dello SEE mantengono il Personal Allowance.
Se vivi fuori dal Regno Unito per sei mesi o più all'anno, un'agenzia di affitti britannica che incassa il tuo affitto deve trattenere l'imposta all'aliquota base, a meno che l'HMRC non abbia approvato la tua richiesta sul modulo NRL1i per ricevere l'affitto per intero. L'approvazione viene rifiutata se le tue dichiarazioni o i tuoi pagamenti sono in ritardo.
Sì. Un reddito lordo da immobili pari o inferiore a 1.000 £ è esente da imposta e non va dichiarato. Oltre questa soglia puoi dedurre il property allowance da 1.000 £ al posto delle spese effettive, ma non se richiedi la riduzione d'imposta sui costi di finanziamento, e il totale dell'allowance su tutte le tue attività immobiliari non può superare 1.000 £.
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