Regole sugli affitti brevi nel Regno Unito nel 2027: visitor levy, registri, licenze

A ottobre 2026 il Regno Unito non ha una legge unica sugli affitti brevi: ogni nazione stabilisce le proprie regole. In Scozia ogni affitto breve richiede una licenza comunale, e la visitor levy del 5% di Edimburgo si applica ai soggiorni dal 24 luglio 2026, mentre Glasgow, Aberdeen, Stirling e West Dunbartonshire seguiranno nel 2027. In Galles ogni gestore di alloggi per visitatori deve registrarsi presso la Welsh Revenue Authority entro il 31 marzo 2027, e Cardiff applica 1,30 £ per persona a notte dal 1° aprile 2027. In Inghilterra il registro nazionale non è ancora attivo (atteso a marzo 2027) e una visitor levy è prevista ma serve ancora una legge.

Dovunque si applichi una levy, la legge ne rende responsabile il gestore dell’alloggio, non la piattaforma di prenotazione.

Cosa cambia per gli affitti brevi nel Regno Unito nel 2027?

• In vigore ora: licenze scozzesi, levy di Edimburgo, registro gallese (aperto dal 1° ottobre 2026), regola delle 90 notti di Londra, certificazione Tourism NI.
• Finestre di prenotazione già aperte: una prenotazione effettuata oggi per un soggiorno successivo a una data di inizio può già essere soggetta alla levy a Glasgow (prenotazioni dal 1° aprile 2026), Aberdeen e West Dunbartonshire (dal 1° ottobre 2026) e Cardiff (dal 28 settembre 2026).
• Date nel 2027: Glasgow 25 gennaio, scadenza della registrazione gallese 31 marzo, Aberdeen e Cardiff 1° aprile, Stirling 14 giugno, West Dunbartonshire 1° luglio. Il registro inglese è atteso a marzo.
• Ancora proposte: la visitor levy inglese, una classe d’uso urbanistica inglese per gli affitti brevi, le licenze gallesi (attese dal 2029) e le levy in consultazione in diversi consigli scozzesi.

Serve una licenza per un affitto breve in Scozia?

Sì. Il sistema di licenze scozzese è stato aperto il 1° ottobre 2022: i nuovi host hanno bisogno di una licenza prima di accettare prenotazioni, e gli host già attivi avevano tempo fino al 1° ottobre 2023 per presentare domanda. Copre una stanza in casa tua, la tua casa quando sei via e le seconde case. Operare senza licenza può comportare una multa fino a 2.500 £.

Ogni annuncio o inserzione deve mostrare il tuo numero di licenza e, se l’immobile richiede un attestato di prestazione energetica, la sua classe EPC. L’intera City of Edinburgh e Badenoch and Strathspey nelle Highlands sono inoltre control area, dove un nuovo affitto secondario richiederà molto probabilmente un permesso urbanistico oltre alla licenza.

Come funziona la visitor levy di Edimburgo?

• Aliquota: 5% del costo del pernottamento, calcolato prima dell’IVA e escludendo extra come parcheggio, pasti o trasporti.
• Limite: applicata solo alle prime 5 notti di un soggiorno.
• Inizio: soggiorni dal 24 luglio 2026, ogni giorno dell’anno. I soggiorni prenotati e pagati, in parte o per intero, prima del 1° ottobre 2025 sono esenti.
• Ambito: hotel, B&B, ostelli, self-catering, affitti brevi (home sharing, home letting e seconde case) e campeggi. Sono tenute anche le attività sotto la soglia IVA.

Fonte: City of Edinburgh Council, About the Edinburgh Visitor Levy. Alcuni ospiti sono esenti; la pagina del consiglio per i visitatori elenca quali.

Chi riscuote la levy: tu o Airbnb?

Tu. Ai sensi della sezione 8 del Visitor Levy (Scotland) Act 2024, il soggetto responsabile è chi fornisce l’alloggio e occupa i locali: l’host o il gestore. La sezione 9 permette a una piattaforma o a un agente di riscuotere, presentare le dichiarazioni o pagare per tuo conto, ma i tuoi obblighi restano gli stessi. Dichiarazioni e pagamenti passano dal portale nazionale visitorlevy.scot, quindi verifica che le cifre di ogni piattaforma corrispondano a ciò che dichiari.

Quali altri consigli scozzesi stanno introducendo una visitor levy?

Altri quattro schemi sono approvati (elenco dei consigli di VisitScotland, aggiornato il 9 settembre 2026, e Glasgow City Council):

• Glasgow: 5% del prezzo dell’alloggio al netto dell’IVA, per l’intero soggiorno (nessun limite di notti), dal 25 gennaio 2027. Sono soggette le prenotazioni effettuate dal 1° aprile 2026 in poi per soggiorni da quella data. I gestori trattengono l’1,5% di quanto riscuotono per coprire i propri costi.
• Aberdeen: 7% dal 1° aprile 2027, sulle prenotazioni effettuate dal 1° ottobre 2026.
• Stirling: 3% dal 14 giugno 2027, sulle prenotazioni effettuate dal 1° gennaio 2027.
• West Dunbartonshire: 5% dal 1° luglio 2027, sulle prenotazioni effettuate e pagate dal 1° ottobre 2026.

Highland, Dundee, Falkirk e Perth and Kinross sono in consultazione fino a novembre 2026, e altri otto consigli sono in discussioni preliminari. I consigli possono ora applicare un importo fisso per camera a notte invece di una percentuale, che è la base della bozza di Highland. Nessuna aliquota è definitiva finché un consiglio non approva il proprio schema: la pagina della visitor levy di VisitScotland segue ogni consiglio.

Cosa devono fare gli host in Galles prima del 31 marzo 2027?

Registrarsi. Il registro creato dal Visitor Accommodation (Register and Levy) Etc. (Wales) Act 2025 è stato aperto il 1° ottobre 2026. Devi registrarti entro il 31 marzo 2027 se accetti prenotazioni di 31 notti o meno per soggiorni in Galles e sei proprietario o affittuario dell’alloggio. Questo vale sia per una camera libera occasionale sia per un holiday let aperto tutto l’anno, anche dove il consiglio non introduce mai una levy. È gratuito, alcuni dati sono pubblici e ti registri su gov.wales (public beta). Una registrazione tardiva può comportare sanzioni.

Visitor levy. Ogni consiglio decide se applicarla, dopo una consultazione locale e annunciandola con un anno di anticipo, con inizio il 1° aprile o il 1° ottobre. Le aliquote sono fissate a livello nazionale:

• 1,30 £ per persona a notte per la maggior parte degli alloggi, holiday let e camere libere compresi.
• 75 pence per persona a notte per le camere condivise in ostelli e bunkhouse e per le piazzole di tende; i minori di 18 anni non pagano questa aliquota ridotta.

A ottobre 2026 Cardiff è l’unico consiglio nell’elenco del governo gallese: la sua levy si applica ai soggiorni dal 1° aprile 2027, e i gestori devono contabilizzarla sulle prenotazioni effettuate dal 28 settembre 2026. L’elenco non mostra altri consigli che la applichino o che siano in consultazione. Il gestore paga la levy alla Welsh Revenue Authority e può assorbirla o trasferirla agli ospiti.

Licenze, più avanti. Il Development of Tourism and Regulation of Visitor Accommodation (Wales) Act 2026 (Royal Assent il 27 aprile 2026) crea un sistema di licenze per gli alloggi per visitatori. Non è in vigore: l’ipotesi di lavoro del governo gallese è un avvio dal 2029, dopo ulteriori consultazioni e regolamenti.

Esiste già un registro degli affitti brevi in Inghilterra?

No. Le indicazioni del governo per gli host self-catering, aggiornate il 2 ottobre 2026, indicano il sistema obbligatorio di registrazione nazionale come non ancora in vigore e atteso per marzo 2027. Il 3 settembre 2026 il Culture Secretary ha dichiarato ai Comuni che il registro “sarà pienamente operativo entro marzo”. Cosa devi dichiarare, l’eventuale tariffa e se gli host occasionali siano esentati non sono stati pubblicati, quindi oggi non c’è nulla a cui iscriversi. La nostra guida alla registrazione di un affitto breve in Francia, Italia, Spagna e Regno Unito confronta i sistemi. Sempre in Inghilterra:

• La regola delle 90 notti di Londra. Dal 2015, affittare una casa londinese come alloggio temporaneo non richiede un permesso urbanistico se il totale non supera 90 notti in un anno solare e chi la fornisce è soggetto alla council tax su di essa. Oltre, serve il permesso del borough.
• Una classe d’uso urbanistica per gli affitti brevi è stata proposta in una consultazione del 2023 che non mostra ancora alcun esito, e lo Use Classes Order inglese non prevede una classe simile. Fuori da Londra è la local planning authority a decidere se il tuo utilizzo richiede un permesso. Il Galles ha creato nel 2022 classi d’uso per seconde case e affitti brevi, che i consigli possono applicare in aree designate.

L’Inghilterra avrà una visitor levy?

È prevista, ma nessuna area inglese potrà applicarne una finché il Parlamento non approva una legge. La risposta del governo alla consultazione, pubblicata il 10 settembre 2026, definisce il quadro:

• i sindaci e i leader delle strategic authority potranno introdurre una levy dopo una consultazione locale;
• sarà una percentuale del costo dell’alloggio, senza tetto nazionale previsto e senza limite di notti;
• gli affitti brevi rientrano nell’ambito, con una soglia per esentare i gestori occasionali e informali;
• il gestore dell’alloggio sarà responsabile, tramite autoliquidazione.

Il governo prevede di legiferare nell’attuale sessione parlamentare e si aspetta che i leader locali presentino i loro piani entro marzo 2028. Non esistono ancora aliquote o date di inizio per l’Inghilterra.

E l’Irlanda del Nord?

Ai sensi del Tourism (Northern Ireland) Order 1992, tutti gli alloggi turistici devono possedere un certificato Tourism NI prima di operare. Offrire alloggio senza certificato è un reato, punibile con una multa fino a 2.500 £, fino a sei mesi di reclusione, o entrambi. I locali certificati vengono ispezionati ogni quattro anni.

Cosa è successo al regime fiscale dei furnished holiday lettings?

Non esiste più. Il regime dei furnished holiday lettings (FHL) è stato abolito il 6 aprile 2025 per l’imposta sul reddito e l’imposta sulle plusvalenze, e il 1° aprile 2025 per l’imposta sulle società. Dall’anno fiscale 2025-26 il reddito da holiday let è tassato secondo le normali regole dei proprietari di immobili residenziali e le ex agevolazioni FHL (su interessi del mutuo, arredi e vendite) non si applicano più. Consulta la pagina GOV.UK sulle case vacanza self-catering in Inghilterra, la nostra guida alle tasse su Airbnb per la logica generale e un commercialista per i tuoi numeri.

Come aggiungere una visitor levy del Regno Unito alle prenotazioni dirette con Nowistay

Airbnb e Booking.com gestiscono le levy a modo loro, quindi verifica cosa fa ogni piattaforma per la tua zona. Per le prenotazioni sul tuo sito, il modulo di prenotazione diretta di Nowistay aggiunge la levy per alloggio: in Integrazioni, apri Prenotazione diretta, seleziona l’alloggio, clicca su Tasse, poi su Aggiungi tassa, con la categoria Imposta di soggiorno.

• Edimburgo: Percentuale (%) 5, si applica Per notte, Max. notti tassate 5.
• Glasgow: Percentuale (%) 5, si applica Per notte, nessun limite di notti.
• Cardiff: Importo fisso 1,30, si applica Per ospite per notte. Lascia disattivato Bambini esenti: l’esenzione gallese per i minori di 18 anni riguarda solo l’aliquota di 75 pence.

La levy viene aggiunta al prezzo nel tuo widget di prenotazione, registrata sulla prenotazione come imposta di soggiorno e stampata come riga separata nella fattura dell’ospite, fuori dalla base IVA. Una percentuale viene calcolata sulle tariffe a notte dopo eventuali sconti, senza le spese di pulizia, quindi verifica cosa include il tuo consiglio nella base della levy. Registrazione, presentazione delle dichiarazioni e pagamento al consiglio o alla Welsh Revenue Authority restano a tuo carico. Passo per passo: Come aggiungere un widget di prenotazione diretta al tuo sito. Vedi anche come riscuotere e automatizzare l’imposta di soggiorno e la guida completa alle prenotazioni dirette.

Checklist per gli host nel Regno Unito prima del 2027

1. Scozia: mostra il numero di licenza, e la classe EPC dove richiesta, su ogni annuncio.
2. Consigli con levy: applica la levy alle prenotazioni già effettuate per soggiorni successivi alla data di inizio e informa gli ospiti al momento della prenotazione.
3. Galles: registrati prima del 31 marzo 2027; a Cardiff applica 1,30 £ per persona a notte dal 1° aprile 2027.
4. Inghilterra: tieni d’occhio il registro di marzo 2027 e mantieni gli affitti londinesi sotto le 90 notti l’anno senza permesso urbanistico.
5. Irlanda del Nord: possiedi un certificato Tourism NI valido.
6. Ovunque: rivedi la tua posizione fiscale ora che il regime FHL non esiste più.

Questo articolo riassume fonti ufficiali a ottobre 2026. Non costituisce consulenza legale o fiscale: aliquote e date cambiano quando i consigli approvano o modificano i loro schemi.

Domande frequenti

Esiste una tassa di soggiorno nel Regno Unito?

Sì, a livello locale. In Scozia la visitor levy del 5% di Edimburgo si applica dal 24 luglio 2026 sulle prime 5 notti, e seguono Glasgow (5%, 25 gennaio 2027), Aberdeen (7%, 1° aprile 2027), Stirling (3%, 14 giugno 2027) e West Dunbartonshire (5%, 1° luglio 2027). In Galles, Cardiff applica 1,30 £ per persona a notte dal 1° aprile 2027. L'Inghilterra non ha ancora una visitor levy: il governo ne prevede una ma deve prima approvare una legge.

Quando parte la visitor levy di Glasgow?

Il 25 gennaio 2027. È il 5% del prezzo dell'alloggio al netto dell'IVA, per l'intero soggiorno senza limite di notti, e si applica alle prenotazioni effettuate dal 1° aprile 2026 in poi per i soggiorni da quella data. I gestori trattengono l'1,5% di quanto riscuotono per coprire i propri costi.

Chi paga la visitor levy, l'host o Airbnb?

Il gestore dell'alloggio. Ai sensi del Visitor Levy (Scotland) Act 2024, il soggetto responsabile è chi fornisce l'alloggio e occupa i locali; una piattaforma o un agente può riscuotere e pagare per tuo conto, ma i tuoi obblighi non cambiano. In Galles i gestori pagano la levy alla Welsh Revenue Authority, e anche la levy prevista in Inghilterra rende responsabili i gestori.

Devo registrare il mio holiday let in Galles?

Sì, entro il 31 marzo 2027, se accetti prenotazioni per soggiorni di 31 notti o meno in Galles e sei proprietario o affittuario dell'alloggio. La registrazione presso la Welsh Revenue Authority è aperta dal 1° ottobre 2026, è gratuita ed è obbligatoria anche se il tuo consiglio locale non introduce una visitor levy.

Quando parte il registro degli affitti brevi in Inghilterra?

Non è in vigore. Le indicazioni del governo, aggiornate il 2 ottobre 2026, dicono che dovrebbe partire a marzo 2027, e il Culture Secretary ha dichiarato al Parlamento il 3 settembre 2026 che sarà pienamente operativo entro marzo. Cosa dovranno dichiarare gli host e se ci sarà una tariffa non è ancora stato pubblicato.

La regola delle 90 notti si applica fuori da Londra?

No. Il limite di 90 notti deriva dalla normativa urbanistica di Londra: una casa londinese può essere affittata come alloggio temporaneo per un massimo di 90 notti per anno solare senza permesso urbanistico, purché chi la affitta sia soggetto alla council tax. Fuori da Londra è la local planning authority a decidere se il tuo utilizzo richiede un permesso.

Il regime dei furnished holiday lettings è stato abolito?

Sì. Il regime fiscale FHL è terminato il 6 aprile 2025 per l'imposta sul reddito e l'imposta sulle plusvalenze e il 1° aprile 2025 per l'imposta sulle società. Dall'anno fiscale 2025-26 il reddito da holiday let è tassato secondo le normali regole dei proprietari di immobili residenziali e le ex agevolazioni FHL non si applicano più.