Legge UE sugli alloggi accessibili: cosa potrebbe cambiare per gli affitti brevi

Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha proposto l’Affordable Housing Act, un progetto di regolamento UE (COM(2026) 599) che offre a città e regioni un quadro comune per limitare gli affitti brevi nelle «aree con tensione abitativa». È una proposta, non una legge: il Parlamento europeo e il Consiglio devono ancora accordarsi e, anche allora, non vieterebbe né limiterebbe nulla da sola, perché ogni restrizione resta una decisione locale che deve poggiare su prove e non può colpire l’abitazione principale dell’host. Ciò che si applica già è il regolamento UE sui dati degli affitti brevi, in vigore dal 20 maggio 2026: numeri di registrazione sugli annunci e condivisione dei dati da parte delle piattaforme ovunque esista un sistema di registrazione.

Questo articolo spiega una proposta legislativa e le norme UE in vigore per gli host. Non è una consulenza legale. Stato verificato l’8 ottobre 2026.

Che cosa ha proposto esattamente la Commissione il 9 settembre 2026?

Il testo è una proposta di regolamento «che istituisce un quadro per le misure degli Stati membri a tutela dell’accessibilità economica e della disponibilità degli alloggi», nota come Affordable Housing Act (procedura 2026/0268 (COD)). È accompagnato da una raccomandazione della Commissione per aumentare l’offerta di alloggi nelle stesse aree, e entrambi fanno parte del Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile presentato dalla Commissione il 16 dicembre 2025.

Il ragionamento della Commissione, illustrato nelle sue domande e risposte sulla legge: l’attività di affitto breve sulle quattro maggiori piattaforme è cresciuta del 93% tra il 2018 e il 2024 ed è concentrata nelle aree con la più forte pressione abitativa. Le autorità che hanno provato a limitarla hanno affrontato contestazioni legali sulla compatibilità con il diritto UE, e le autorità nazionali e locali hanno chiesto a Bruxelles maggiore certezza giuridica.

La legge risponde a questa richiesta in due modi. Fissa un test comune che un’autorità deve superare prima di limitare gli affitti brevi per ragioni abitative e, in cambio, offre a quell’autorità la certezza giuridica che una misura che supera il test sia compatibile con il diritto UE. La Commissione sottolinea che la legge «non impone, non prescrive e non raccomanda restrizioni» e non crea alcuna restrizione a livello UE: le autorità continuano a usare gli strumenti che il loro diritto nazionale già offre, come le restrizioni sull’uso non principale o l’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso.

Che cosa potrebbero fare le città agli affitti brevi con l’Affordable Housing Act?

Una città, una regione o un’autorità nazionale che voglia limitare gli affitti brevi per proteggere gli alloggi dovrebbe seguire questi passaggi, previsti dagli articoli da 5 a 13 del regolamento proposto:

1. Dimostrare che l’area è in tensione abitativa. Il rapporto prezzo/reddito (il prezzo di un’abitazione media diviso per il reddito disponibile pro capite) deve essere almeno 8 e in aumento negli ultimi 10 anni, oppure almeno 10. L’autorità deve anche dimostrare che è improbabile che la tensione si allenti entro tre anni, valutando popolazione, offerta e domanda. L’area deve essere chiaramente delimitata: un quartiere, un comune, un’area metropolitana o una parte di essa.
2. Provare il danno. Gli affitti brevi devono aver avuto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica degli alloggi in quell’area per almeno tre anni, usando i dati delle piattaforme previsti dal regolamento UE sui dati, dove disponibili.
3. Provare che nulla di più leggero funzionerebbe. La misura deve essere necessaria, proporzionata, non discriminatoria e limitata all’area in tensione, e l’autorità deve dimostrare che una misura meno restrittiva non sarebbe altrettanto efficace.
4. Colpire l’attività giusta. Le misure devono essere calibrate sugli affitti che, per scala, frequenza o carattere commerciale, hanno maggiori probabilità di togliere case dal mercato a lungo termine. I considerando indicano come criteri il numero di abitazioni offerte da un singolo host e la frequenza con cui sono affittate.
5. Far rispettare prima la registrazione. L’autorità deve applicare e far rispettare nell’area il regolamento UE sui dati degli affitti brevi, compresi gli ordini di rimozione degli annunci privi di numero di registrazione o con un numero non valido.
6. Limitare e pubblicare. Una misura dura al massimo cinque anni e può essere rinnovata solo dopo un riesame. Deve essere pubblicata, con la sua valutazione, l’area esatta e la durata, prima di essere applicata, e le persone interessate possono impugnarla in tribunale.

La proposta toglie inoltre queste misure sugli affitti brevi dall’ambito della direttiva Servizi, compresa la sua procedura di notifica, e le sostituisce con questo test specifico per gli alloggi.

Gli host che affittano la propria abitazione principale sono esentati?

Sì, ed è la tutela più chiara per i singoli host. L’articolo 5 limita le restrizioni adottate per ragioni abitative agli alloggi che non sono l’abitazione principale dell’host, e il considerando 27 la definisce una garanzia minima: le autorità possono esentare più categorie, mai meno. L’abitazione principale è la casa in cui si vive abitualmente e in cui si trova il centro dei propri interessi, come ulteriormente definita dal diritto nazionale.

Due precisazioni. Primo, l’esenzione riguarda le restrizioni adottate in base a questa legge per ragioni abitative. Le regole adottate per altri motivi, come la sicurezza pubblica, la tutela dei consumatori, l’ambiente o il patrimonio culturale, restano fuori dalla legge e seguono il diritto vigente. Secondo, non elimina i tuoi obblighi di registrazione. Quando registri un’unità secondo il regolamento sui dati, dichiari già se è la tua abitazione principale, una seconda casa o se è usata per altri scopi, e con ogni probabilità è questa dichiarazione che le autorità useranno per distinguere i due casi. Compilala con precisione.

L’Affordable Housing Act è già legge? Che cosa succede ora?

No. È una proposta della Commissione che ora segue la procedura legislativa ordinaria: il Parlamento europeo e il Consiglio (i governi degli Stati membri) definiscono ciascuno la propria posizione, negoziano e devono adottare lo stesso testo. Entrambi possono modificare qualsiasi punto, comprese le soglie e l’esenzione per l’abitazione principale, e non è stata annunciata alcuna data di adozione.

Se verrà adottato, sarà un regolamento, quindi si applicherebbe direttamente in ogni Stato membro senza recepimento nazionale, entrando in vigore 20 giorni dopo la pubblicazione nella Gazzetta ufficiale. Anche allora, nulla cambia da solo per gli host. Una restrizione arriva solo se un’autorità locale o nazionale decide di agire, svolge la valutazione e pubblica una misura. Le misure adottate prima dell’entrata in vigore della legge non sono coperte affatto: le regole esistenti, come i limiti di notti che già si applicano alle abitazioni principali in Francia, restano sotto la legge che oggi le governa.

Quali norme UE sugli affitti brevi si applicano già?

La norma in vigore oggi è il regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine, che si applica dal 20 maggio 2026. Non limita gli affitti. Armonizza la trasparenza ovunque uno Stato membro scelga di gestire un sistema di registrazione:

• Un numero di registrazione per unità. Dove esiste una procedura di registrazione, dichiari l’unità (indirizzo, tipo, residenza principale o secondaria, capienza, eventuali autorizzazioni necessarie) e ricevi un numero.
• Il numero su ogni annuncio. Le piattaforme devono assicurarsi che tu abbia fornito il numero e che sia mostrato chiaramente prima della pubblicazione dell’annuncio, e devono svolgere controlli casuali regolari sulla validità dei numeri.
• Dati condivisi ogni mese. Nelle aree in cui le autorità lo richiedono, le piattaforme inviano loro, per ogni unità, il numero di notti affittate e il numero di ospiti per notte, con il numero di registrazione, l’indirizzo e l’URL dell’annuncio. Le piccole piattaforme comunicano i dati ogni trimestre.
• Gli annunci possono essere rimossi. Le autorità possono ordinare alle piattaforme di eliminare gli annunci privi di numero, con un numero non valido o sospeso, o con un numero usato impropriamente.

I due testi si integrano. Il regolamento sui dati dà alle autorità cifre affidabili su dove e quanto si pratichi l’affitto breve; la legge proposta dice loro come usare quelle cifre prima di limitare qualsiasi cosa e fa dell’applicazione della registrazione una condizione preliminare.

Che cosa devono fare ora gli host?

1. Registrati ovunque esista un sistema. Francia, Italia e Spagna hanno ciascuna il proprio sistema e il proprio formato di numero; la nostra guida su come registrare il tuo affitto breve in Francia, Italia, Spagna e Regno Unito illustra i passaggi paese per paese.
2. Mostra il numero su ogni canale. Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia e, come buona pratica, il tuo sito di prenotazione. Un annuncio senza un numero valido è la prima cosa che un’autorità può far rimuovere.
3. Dichiara con precisione il tuo stato. Se l’immobile è la tua abitazione principale, dillo e conserva le prove, come il domicilio fiscale e le bollette. Se non lo è, parti dal presupposto che una futura restrizione nella tua città potrebbe riguardarti.
4. Tieni un tuo registro di notti e ospiti. Ora le piattaforme li comunicano; i tuoi dati dovrebbero coincidere con i loro, soprattutto dove si applica un limite di notti.
5. Resta in regola a livello locale. Autorizzazioni, norme sul cambio di destinazione d’uso, limiti di notti e tassa di soggiorno non aspettano Bruxelles. In Francia, la legge anti-Airbnb offre già ai comuni strumenti forti, e se riscuoti tu la tassa di soggiorno, vedi come riscuotere e automatizzare la tassa di soggiorno.
6. Tieni d’occhio la tua città. In base alla proposta, una valutazione della tensione abitativa e qualsiasi misura devono essere pubblicate prima di essere applicate. Se gestisci più unità che non sono la tua casa in un mercato teso, prepara fin d’ora un piano B, ad esempio un passaggio dagli affitti brevi a quelli di medio periodo.

Dove si inserisce Nowistay

Nowistay non deciderà se la tua città limita gli affitti, ma tiene in ordine la gestione quotidiana. Calendario, tariffe e prenotazioni restano sincronizzati in tempo reale su Airbnb, Booking.com, Vrbo ed Expedia, così quando devi chiudere delle date per rispettare un limite di notti o una regola stagionale, le chiudi una volta sola nel calendario e tutte le piattaforme collegate si adeguano, mentre il co-host IA continua a rispondere agli ospiti su Airbnb, Booking.com, Expedia, WhatsApp ed email.

Domande frequenti

Che cos'è l'Affordable Housing Act dell'UE?

È una proposta di regolamento UE presentata dalla Commissione europea il 9 settembre 2026 (COM(2026) 599). Fissa un metodo comune per individuare le aree con tensione abitativa e le condizioni che un'autorità deve soddisfare prima di limitare gli affitti brevi o altri usi non principali delle abitazioni in quelle aree. Fa parte del Piano europeo per l'edilizia abitativa accessibile del dicembre 2025.

L'Affordable Housing Act vieterà Airbnb?

No. La Commissione afferma che la legge non impone, non prescrive e non raccomanda restrizioni e non introduce alcun divieto a livello UE. Stabilisce il test che una città deve superare se sceglie di limitare gli affitti brevi: tensione abitativa dimostrata, almeno tre anni di danni significativi, nessuna alternativa meno restrittiva e una misura limitata a cinque anni.

Le abitazioni principali sono esentate dall'Affordable Housing Act?

Sì. In base alla proposta, le restrizioni adottate per ragioni abitative possono applicarsi solo agli alloggi che non sono l'abitazione principale dell'host, e le autorità possono esentare altre categorie. Restano valide le regole adottate per altri motivi, come la sicurezza pubblica o il patrimonio culturale, e gli obblighi di registrazione.

Quando si applicherà l'Affordable Housing Act?

Non è stata fissata alcuna data. La proposta deve seguire la procedura legislativa ordinaria e il Parlamento europeo e il Consiglio possono modificarla. Se adottato, il regolamento entrerebbe in vigore 20 giorni dopo la pubblicazione nella Gazzetta ufficiale e si applicherebbe direttamente, ma non cambierebbe nulla per gli host finché un'autorità non adotta una misura in base ad esso.

Quali norme UE sugli affitti brevi si applicano oggi?

Il regolamento (UE) 2024/1028 si applica dal 20 maggio 2026. Dove uno Stato membro gestisce un sistema di registrazione, gli host hanno bisogno di un numero di registrazione per ogni unità, le piattaforme devono assicurarsi che sia mostrato negli annunci e verificarlo, condividono con le autorità notti e numero di ospiti e gli annunci privi di un numero valido possono essere rimossi.

Che cosa succede alle norme cittadine esistenti sugli affitti brevi?

Le misure adottate prima dell'entrata in vigore dell'Affordable Housing Act non ne sono coperte e restano disciplinate dalle norme che oggi si applicano loro. Le autorità possono scegliere di rivedere una misura esistente secondo il nuovo quadro.