A Lei da Habitação Acessível, proposta a 9 de setembro de 2026, ainda não é lei: definiria o que uma cidade tem de provar (pressão habitacional, três anos de danos, nenhuma alternativa menos restritiva) antes de restringir o alojamento local, e isentaria as residências principais. Este guia separa a proposta das regras da UE em vigor desde 20 de maio de 2026 e diz o que fazer agora.
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Comece gratuitamenteA 9 de setembro de 2026, a Comissão Europeia propôs a Lei da Habitação Acessível, um projeto de Regulamento da UE (COM(2026) 599) que dá às cidades e às regiões um quadro comum para restringir o alojamento local em “zonas sujeitas a pressão habitacional”. É uma proposta, não uma lei: o Parlamento Europeu e o Conselho ainda têm de chegar a acordo e, mesmo assim, não proibiria nem limitaria nada por si só, porque qualquer restrição continua a ser uma decisão local que tem de se apoiar em provas e não pode visar a residência principal de um anfitrião. O que já se aplica é o regulamento da UE sobre dados do alojamento local, em vigor desde 20 de maio de 2026: números de registo nos anúncios e partilha de dados pelas plataformas sempre que exista um regime de registo.
Este artigo explica uma proposta legislativa e as regras da UE em vigor para os anfitriões. Não constitui aconselhamento jurídico. Situação verificada a 8 de outubro de 2026.
O texto é uma proposta de Regulamento “que estabelece um quadro para medidas nos Estados-Membros destinadas a salvaguardar a acessibilidade e a disponibilidade da habitação”, conhecida como Lei da Habitação Acessível (procedimento 2026/0268 (COD)). Vem acompanhada de uma Recomendação da Comissão sobre o aumento da oferta de habitação nas mesmas zonas, e ambas fazem parte do Plano Europeu de Habitação Acessível que a Comissão apresentou a 16 de dezembro de 2025.
O raciocínio da Comissão, exposto nas suas perguntas e respostas sobre a lei: a atividade de alojamento local nas quatro grandes plataformas cresceu 93% entre 2018 e 2024 e está concentrada nas zonas com maior pressão habitacional. As autoridades que tentaram limitá-la enfrentaram contestações judiciais sobre a compatibilidade com o direito da UE, e as autoridades nacionais e locais pediram a Bruxelas mais segurança jurídica.
A lei responde a esse pedido de duas formas. Define um teste comum que uma autoridade tem de superar antes de restringir o alojamento local por razões habitacionais e, em troca, dá a essa autoridade segurança jurídica de que uma medida que passe o teste é compatível com o direito da UE. A Comissão sublinha que a lei “não exige, não prescreve nem recomenda restrições” e não cria nenhuma restrição a nível da UE: as autoridades continuam a usar os instrumentos que a sua lei nacional já lhes dá, como restrições à utilização que não seja a residência principal ou autorização para mudança de utilização.
Uma cidade, região ou autoridade nacional que queira restringir o alojamento local para proteger a habitação teria de seguir estes passos, estabelecidos nos artigos 5.º a 13.º do Regulamento proposto:
A proposta também retira estas medidas sobre alojamento local da Diretiva Serviços, incluindo o seu procedimento de notificação, e substitui-a por este teste específico da habitação.
Sim, e é a proteção mais clara para os anfitriões individuais. O artigo 5.º limita as restrições adotadas por razões habitacionais a alojamentos que não sejam a residência principal do anfitrião, e o considerando 27 descreve isto como uma salvaguarda mínima: as autoridades podem isentar mais categorias, nunca menos. Uma residência principal é a casa onde habitualmente vive e onde se situa o centro dos seus interesses, conforme definido pela lei nacional.
Duas ressalvas. Primeira, a isenção abrange as restrições adotadas ao abrigo desta lei por razões habitacionais. As regras adotadas por outros motivos, como a segurança pública, a defesa do consumidor, o ambiente ou o património cultural, ficam fora da lei e seguem o direito existente. Segunda, não elimina as suas obrigações de registo. Quando regista uma unidade ao abrigo do regulamento sobre dados, já declara se é a sua residência principal, uma residência secundária ou se é usada para outros fins, e é provável que as autoridades se baseiem nessa declaração para distinguir os dois casos. Faça-a com rigor.
Não. É uma proposta da Comissão que segue agora o processo legislativo ordinário: o Parlamento Europeu e o Conselho (os governos dos Estados-Membros) definem cada um a sua posição, negoceiam e têm de adotar o mesmo texto. Qualquer um pode alterar o que quer que seja, incluindo os limiares e a isenção da residência principal, e não foi anunciada nenhuma data de adoção.
Se for adotada, será um Regulamento, pelo que se aplicaria diretamente em todos os Estados-Membros sem transposição nacional, entrando em vigor 20 dias após a publicação no Jornal Oficial. Mesmo assim, nada muda por si só para os anfitriões. Só haverá restrição se uma autoridade local ou nacional decidir agir, fizer a avaliação e publicar uma medida. As medidas adotadas antes de a lei entrar em vigor não são de todo abrangidas: as regras existentes, como os limites de noites que já se aplicam às residências principais em França, continuam sujeitas à lei que hoje as rege.
A regra em vigor hoje é o Regulamento (UE) 2024/1028 relativo à recolha e partilha de dados sobre serviços de alojamento de curta duração, que se aplica desde 20 de maio de 2026. Não restringe o arrendamento. Harmoniza a transparência sempre que um Estado-Membro opte por ter um regime de registo:
Os dois textos encaixam-se. O regulamento sobre dados dá às autoridades números fiáveis sobre onde e quanto alojamento local existe; a lei proposta diz-lhes como usar esses números antes de restringir o que quer que seja e torna a aplicação do registo uma condição prévia.
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É uma proposta de Regulamento da UE apresentada pela Comissão Europeia a 9 de setembro de 2026 (COM(2026) 599). Define um método comum para identificar zonas sujeitas a pressão habitacional e as condições que uma autoridade tem de cumprir antes de restringir o alojamento local ou outras utilizações da habitação que não sejam a residência principal nessas zonas. Faz parte do Plano Europeu de Habitação Acessível de dezembro de 2025.
Não. A Comissão afirma que a lei não exige, não prescreve nem recomenda restrições e não introduz nenhuma proibição a nível da UE. Define o teste que uma cidade tem de superar se optar por restringir o alojamento local: pressão habitacional comprovada, pelo menos três anos de danos significativos, nenhuma alternativa menos restritiva e uma medida limitada a cinco anos.
Sim. Segundo a proposta, as restrições adotadas por razões habitacionais só podem aplicar-se a alojamentos que não sejam a residência principal do anfitrião, e as autoridades podem isentar mais categorias. As regras adotadas por outros motivos, como a segurança pública ou o património cultural, e as obrigações de registo continuam a aplicar-se.
Não há data definida. A proposta tem de seguir o processo legislativo ordinário, e o Parlamento Europeu e o Conselho podem alterá-la. Se for adotada, o Regulamento entraria em vigor 20 dias após a publicação no Jornal Oficial e aplicar-se-ia diretamente, mas não mudaria nada para os anfitriões até uma autoridade adotar uma medida ao seu abrigo.
O Regulamento (UE) 2024/1028 aplica-se desde 20 de maio de 2026. Onde um Estado-Membro tem um regime de registo, os anfitriões precisam de um número de registo por unidade, as plataformas têm de garantir que é apresentado nos anúncios e de o verificar, as plataformas partilham com as autoridades as noites e o número de hóspedes e os anúncios sem número válido podem ser removidos.
As medidas adotadas antes de a Lei da Habitação Acessível entrar em vigor não são abrangidas por ela e continuam regidas pelas regras que hoje lhes são aplicáveis. As autoridades podem optar por rever uma medida existente ao abrigo do novo quadro.
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