EU-Gesetz für bezahlbaren Wohnraum: Was es für Kurzzeitvermietungen bedeuten könnte

Am 9. September 2026 hat die Europäische Kommission das Gesetz für bezahlbaren Wohnraum (Affordable Housing Act) vorgeschlagen, eine EU-Verordnung im Entwurf (COM(2026) 599), die Städten und Regionen einen gemeinsamen Rahmen gibt, um Kurzzeitvermietungen in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ zu beschränken. Es ist ein Vorschlag, kein Gesetz: Das Europäische Parlament und der Rat müssen sich noch darauf einigen, und selbst dann würde es von sich aus nichts verbieten oder begrenzen, denn jede Beschränkung bleibt eine lokale Entscheidung, die durch Belege gestützt sein muss und den Hauptwohnsitz eines Gastgebers nicht treffen darf. Was bereits gilt, ist die EU-Verordnung über Daten zur Kurzzeitvermietung, seit dem 20. Mai 2026 in Kraft: Registrierungsnummern in Inseraten und Datenweitergabe durch Plattformen überall dort, wo ein Registrierungsverfahren besteht.

Dieser Artikel erklärt einen Gesetzgebungsvorschlag und die für Gastgeber geltenden EU-Regeln. Er ist keine Rechtsberatung. Stand: 8. Oktober 2026.

Was genau hat die Kommission am 9. September 2026 vorgeschlagen?

Der Text ist ein Vorschlag für eine Verordnung „zur Schaffung eines Rahmens für Maßnahmen der Mitgliedstaaten zur Sicherung der Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit von Wohnraum“, bekannt als Affordable Housing Act (Verfahren 2026/0268 (COD)). Er kommt zusammen mit einer Empfehlung der Kommission zur Erhöhung des Wohnraumangebots in denselben Gebieten, und beide gehören zum Europäischen Plan für bezahlbaren Wohnraum, den die Kommission am 16. Dezember 2025 vorgestellt hat.

Die Begründung der Kommission in ihren Fragen und Antworten zum Gesetz: Die Kurzzeitvermietung auf den vier großen Plattformen ist zwischen 2018 und 2024 um 93 % gewachsen und konzentriert sich auf die Gebiete mit dem höchsten Wohnungsdruck. Behörden, die versucht haben, sie zu begrenzen, sahen sich rechtlichen Anfechtungen wegen der Vereinbarkeit mit EU-Recht gegenüber, und nationale und lokale Behörden baten Brüssel um mehr Rechtssicherheit.

Das Gesetz beantwortet diese Bitte auf zwei Wegen. Es legt einen gemeinsamen Test fest, den eine Behörde bestehen muss, bevor sie Kurzzeitvermietungen aus wohnungspolitischen Gründen beschränkt, und gibt dieser Behörde im Gegenzug die Rechtssicherheit, dass eine Maßnahme, die den Test besteht, mit EU-Recht vereinbar ist. Die Kommission betont, dass das Gesetz „Beschränkungen weder verlangt, vorschreibt noch empfiehlt“ und keine Beschränkung auf EU-Ebene schafft: Die Behörden nutzen weiterhin die Instrumente, die ihnen ihr nationales Recht bereits gibt, etwa Beschränkungen für die Nutzung außerhalb des Hauptwohnsitzes oder die Genehmigung einer Nutzungsänderung.

Was könnten Städte nach dem Gesetz für bezahlbaren Wohnraum mit Kurzzeitvermietungen tun?

Eine Stadt, Region oder nationale Behörde, die Kurzzeitvermietungen zum Schutz von Wohnraum beschränken will, müsste diese Schritte durchlaufen, die in den Artikeln 5 bis 13 der vorgeschlagenen Verordnung festgelegt sind:

1. Nachweisen, dass das Gebiet einen angespannten Wohnungsmarkt hat. Das Verhältnis von Preis zu Einkommen (der Preis einer durchschnittlichen Wohnung geteilt durch das verfügbare Einkommen pro Person) muss mindestens 8 betragen und in den letzten 10 Jahren steigen, oder mindestens 10 betragen. Die Behörde muss außerdem nachweisen, dass die Anspannung voraussichtlich nicht innerhalb von drei Jahren nachlässt, unter Berücksichtigung von Bevölkerung, Angebot und Nachfrage. Das Gebiet muss klar abgegrenzt sein: ein Stadtteil, eine Gemeinde, ein Ballungsraum oder ein Teil davon.
2. Den Schaden belegen. Kurzzeitvermietungen müssen sich mindestens drei Jahre lang erheblich nachteilig auf die Verfügbarkeit oder Erschwinglichkeit von Wohnraum in diesem Gebiet ausgewirkt haben, unter Verwendung der Plattformdaten aus der EU-Datenverordnung, soweit verfügbar.
3. Belegen, dass nichts Milderes wirken würde. Die Maßnahme muss erforderlich, verhältnismäßig, nichtdiskriminierend und auf das angespannte Gebiet begrenzt sein, und die Behörde muss zeigen, dass eine weniger einschneidende Maßnahme nicht ebenso wirksam wäre.
4. Die richtige Tätigkeit ins Visier nehmen. Maßnahmen müssen auf Vermietungen zugeschnitten sein, die aufgrund ihres Umfangs, ihrer Häufigkeit oder ihres gewerblichen Charakters eher Wohnungen vom langfristigen Markt nehmen. Die Erwägungsgründe nennen als Kriterien die Zahl der Wohnungen, die ein einzelner Gastgeber anbietet, und wie oft sie vermietet werden.
5. Zuerst die Registrierung durchsetzen. Die Behörde muss die EU-Verordnung über Daten zur Kurzzeitvermietung in dem Gebiet anwenden und durchsetzen, einschließlich Anordnungen zur Entfernung von Inseraten ohne Registrierungsnummer oder mit ungültiger Nummer.
6. Begrenzen und veröffentlichen. Eine Maßnahme gilt höchstens fünf Jahre und kann nur nach einer Überprüfung verlängert werden. Sie muss vor ihrer Anwendung mit ihrer Bewertung, dem genauen Gebiet und der Dauer veröffentlicht werden, und Betroffene können sie gerichtlich anfechten.

Der Vorschlag nimmt diese Maßnahmen zur Kurzzeitvermietung außerdem aus der Dienstleistungsrichtlinie samt ihrem Notifizierungsverfahren heraus und ersetzt sie durch diesen wohnungspolitischen Test.

Sind Gastgeber, die ihren Hauptwohnsitz vermieten, ausgenommen?

Ja, und es ist der klarste Schutz für einzelne Gastgeber. Artikel 5 beschränkt aus wohnungspolitischen Gründen erlassene Beschränkungen auf Unterkünfte, die nicht der Hauptwohnsitz des Gastgebers sind, und Erwägungsgrund 27 nennt dies einen Mindestschutz: Behörden können mehr Kategorien ausnehmen, nie weniger. Ein Hauptwohnsitz ist die Wohnung, in der Sie gewöhnlich leben und in der sich der Mittelpunkt Ihrer Interessen befindet, wie vom nationalen Recht näher bestimmt.

Zwei Vorbehalte. Erstens deckt die Ausnahme Beschränkungen ab, die nach diesem Gesetz aus wohnungspolitischen Gründen erlassen werden. Aus anderen Gründen erlassene Regeln, etwa zu öffentlicher Sicherheit, Verbraucherschutz, Umwelt oder Kulturerbe, liegen außerhalb des Gesetzes und folgen dem bestehenden Recht. Zweitens entfällt Ihre Registrierungspflicht nicht. Wenn Sie eine Einheit nach der Datenverordnung registrieren, erklären Sie bereits, ob sie Ihr Hauptwohnsitz, ein Zweitwohnsitz oder anderweitig genutzt ist, und auf diese Erklärung werden sich Behörden voraussichtlich stützen, um beides zu unterscheiden. Machen Sie sie wahrheitsgemäß.

Ist das Gesetz für bezahlbaren Wohnraum schon geltendes Recht? Was passiert als Nächstes?

Nein. Es ist ein Vorschlag der Kommission, der nun das ordentliche Gesetzgebungsverfahren durchläuft: Das Europäische Parlament und der Rat (die Regierungen der Mitgliedstaaten) legen jeweils ihre Position fest, verhandeln und müssen denselben Text annehmen. Beide können alles ändern, auch die Schwellenwerte und die Ausnahme für Hauptwohnsitze, und ein Datum für die Annahme wurde nicht bekanntgegeben.

Würde es angenommen, wäre es eine Verordnung, würde also ohne nationale Umsetzung unmittelbar in jedem Mitgliedstaat gelten und 20 Tage nach der Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft treten. Auch dann ändert sich für Gastgeber von selbst nichts. Eine Beschränkung folgt nur, wenn eine lokale oder nationale Behörde beschließt zu handeln, die Bewertung durchführt und eine Maßnahme veröffentlicht. Maßnahmen, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erlassen wurden, sind überhaupt nicht erfasst: Bestehende Regeln, etwa die Obergrenzen für Nächte, die in Frankreich bereits für Hauptwohnsitze gelten, bleiben dem Recht unterstellt, das heute für sie gilt.

Welche EU-Regeln zur Kurzzeitvermietung gelten bereits?

Die heute geltende Regel ist die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten für Dienste der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften, die seit dem 20. Mai 2026 gilt. Sie beschränkt das Vermieten nicht. Sie vereinheitlicht die Transparenz überall dort, wo sich ein Mitgliedstaat für ein Registrierungsverfahren entscheidet:

• Eine Registrierungsnummer pro Einheit. Wo ein Registrierungsverfahren besteht, melden Sie die Einheit an (Adresse, Typ, Haupt- oder Zweitwohnsitz, Kapazität, gegebenenfalls nötige Genehmigung) und erhalten eine Nummer.
• Die Nummer in jedem Inserat. Plattformen müssen sicherstellen, dass Sie die Nummer angegeben haben und dass sie vor der Veröffentlichung des Inserats deutlich angezeigt wird, und müssen regelmäßig stichprobenartig prüfen, ob die Nummern gültig sind.
• Daten werden jeden Monat weitergegeben. In Gebieten, in denen Behörden es verlangen, senden Plattformen ihnen pro Einheit die Zahl der vermieteten Nächte und die Zahl der Gäste pro Nacht, mit Registrierungsnummer, Adresse und URL des Inserats. Kleine Plattformen melden vierteljährlich.
• Inserate können entfernt werden. Behörden können Plattformen anweisen, Inserate ohne Nummer, mit ungültiger oder ausgesetzter Nummer oder mit missbräuchlich verwendeter Nummer zu entfernen.

Die beiden Texte greifen ineinander. Die Datenverordnung liefert den Behörden verlässliche Zahlen dazu, wo und wie viel Kurzzeitvermietung stattfindet; das vorgeschlagene Gesetz sagt ihnen, wie sie diese Zahlen nutzen müssen, bevor sie etwas beschränken, und macht die Durchsetzung der Registrierung zur Voraussetzung.

Was sollten Gastgeber jetzt tun?

1. Überall registrieren, wo es ein Verfahren gibt. Frankreich, Italien und Spanien betreiben jeweils ein eigenes System und Nummernformat; unser Leitfaden So registrieren Sie Ihre Ferienunterkunft in Frankreich, Italien, Spanien und Großbritannien behandelt die Schritte Land für Land.
2. Die Nummer auf jedem Kanal angeben. Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia und, als gute Praxis, Ihre eigene Buchungsseite. Ein Inserat ohne gültige Nummer ist das Erste, was eine Behörde entfernen lassen kann.
3. Ihren Status wahrheitsgemäß erklären. Ist die Unterkunft Ihr Hauptwohnsitz, sagen Sie es und bewahren Sie Nachweise auf, etwa Ihre Steueradresse und Nebenkostenabrechnungen. Wenn nicht, gehen Sie davon aus, dass eine künftige Beschränkung in Ihrer Stadt Sie betreffen könnte.
4. Eigene Aufzeichnungen zu Nächten und Gästen führen. Plattformen melden sie jetzt; Ihre Zahlen sollten mit deren übereinstimmen, besonders wo eine Obergrenze für Nächte gilt.
5. Vor Ort konform bleiben. Genehmigungen, Regeln zur Nutzungsänderung, Obergrenzen für Nächte und Kurtaxe warten nicht auf Brüssel. In Frankreich gibt das Anti-Airbnb-Gesetz den Gemeinden bereits starke Instrumente, und wenn Sie die Kurtaxe selbst einziehen, lesen Sie wie Sie die Kurtaxe einziehen und automatisieren.
6. Ihre Stadt beobachten. Nach dem Vorschlag müssen eine Bewertung des angespannten Wohnungsmarkts und jede Maßnahme vor ihrer Anwendung veröffentlicht werden. Wenn Sie in einem angespannten Markt mehrere Einheiten betreiben, die nicht Ihr Zuhause sind, bereiten Sie jetzt einen Plan B vor, etwa einen Wechsel von der Kurzzeit- zur Mittelfristvermietung.

Wo Nowistay ins Spiel kommt

Nowistay entscheidet nicht, ob Ihre Stadt Vermietungen beschränkt, hält aber die Alltagsseite in Ordnung. Kalender, Preise und Buchungen bleiben in Echtzeit über Airbnb, Booking.com, Vrbo und Expedia synchron. Wenn Sie also Termine sperren müssen, um eine Obergrenze für Nächte oder eine saisonale Regel einzuhalten, sperren Sie sie einmal im Kalender, und jede verbundene Plattform folgt, während der KI-Co-Host weiter Gäste auf Airbnb, Booking.com, Expedia, WhatsApp und per E-Mail beantwortet.

Häufig gestellte Fragen

Was ist das EU-Gesetz für bezahlbaren Wohnraum?

Es ist ein Vorschlag für eine EU-Verordnung, den die Europäische Kommission am 9. September 2026 vorgelegt hat (COM(2026) 599). Er legt eine gemeinsame Methode fest, um Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen, und die Bedingungen, die eine Behörde erfüllen muss, bevor sie in diesen Gebieten Kurzzeitvermietungen oder andere Nutzungen von Wohnraum außerhalb des Hauptwohnsitzes beschränkt. Er ist Teil des Europäischen Plans für bezahlbaren Wohnraum vom Dezember 2025.

Wird das EU-Gesetz für bezahlbaren Wohnraum Airbnb verbieten?

Nein. Die Kommission sagt, das Gesetz verlange, schreibe oder empfehle keine Beschränkungen und führe kein Verbot auf EU-Ebene ein. Es legt den Test fest, den eine Stadt bestehen muss, wenn sie sich für eine Beschränkung von Kurzzeitvermietungen entscheidet: nachgewiesener angespannter Wohnungsmarkt, mindestens drei Jahre erheblicher Schaden, keine mildere Alternative und eine auf fünf Jahre begrenzte Maßnahme.

Sind Hauptwohnsitze vom Gesetz für bezahlbaren Wohnraum ausgenommen?

Ja. Nach dem Vorschlag dürfen aus wohnungspolitischen Gründen erlassene Beschränkungen nur für Unterkünfte gelten, die nicht der Hauptwohnsitz des Gastgebers sind, und Behörden können weitere Kategorien ausnehmen. Aus anderen Gründen erlassene Regeln, etwa zur öffentlichen Sicherheit oder zum Kulturerbe, sowie Registrierungspflichten gelten weiterhin.

Wann gilt das Gesetz für bezahlbaren Wohnraum?

Ein Datum steht nicht fest. Der Vorschlag muss das ordentliche Gesetzgebungsverfahren durchlaufen, und das Europäische Parlament und der Rat können ihn ändern. Würde er angenommen, träte die Verordnung 20 Tage nach der Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft und würde unmittelbar gelten, änderte für Gastgeber aber nichts, bis eine Behörde auf ihrer Grundlage eine Maßnahme erlässt.

Welche EU-Regeln für Kurzzeitvermietung gelten heute?

Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026. Wo ein Mitgliedstaat ein Registrierungsverfahren betreibt, brauchen Gastgeber pro Einheit eine Registrierungsnummer, Plattformen müssen sicherstellen, dass sie in Inseraten angezeigt wird, und sie prüfen, Plattformen geben Nächte und Gästezahlen an die Behörden weiter, und Inserate ohne gültige Nummer können entfernt werden.

Was passiert mit bestehenden städtischen Regeln für Kurzzeitvermietungen?

Maßnahmen, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes für bezahlbaren Wohnraum erlassen wurden, fallen nicht darunter und unterliegen weiterhin den Regeln, die heute für sie gelten. Behörden können entscheiden, eine bestehende Maßnahme nach dem neuen Rahmen zu überprüfen.