Die Loi Le Meur vom 19. November 2024, das sogenannte Anti-Airbnb-Gesetz, hat den Micro-BIC-Freibetrag für nicht klassifizierte Vermietungen auf 30 % gesenkt, erlaubt Gemeinden, das Limit von 120 Tagen auf 90 zu senken, und macht die Registrierung überall verpflichtend, sobald das nationale Portal öffnet. Dieser im Oktober 2026 aktualisierte Leitfaden erklärt die sechs Änderungen, die Bußgelder und was sie für Ihre Vermietung bedeuten.
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Kostenlos testenStand Oktober 2026: was jetzt gilt
Seit der Gründung 2008 in den USA durch Brian Chesky, Nathan Blecharczyk und Joe Gebbia hat Airbnb die Tourismusbranche revolutioniert. Als Alternative zu Hotels hat die Plattform Millionen von Reisenden Zugang zu einzigartigen und oft günstigeren Unterkünften verschafft. Zum 30. Juni 2024 hatte Airbnb weltweit mehr als 8 Millionen aktive Inserate.
Dieses rasante Wachstum blieb jedoch nicht ohne Folgen. In Frankreich haben viele Gemeinden, besonders an den Küsten und in den Bergregionen, Bedenken wegen der Anspannung des Wohnungsmarktes geäußert, die sich in den vergangenen 10 Jahren verschärft hat, eine Anspannung, die sich weitgehend auf die Auswirkungen der Kurzzeitvermietung zurückführen lassen könnte.
Der Anstieg der Kurzzeitvermietungen hat zu einer Knappheit an verfügbarem Wohnraum für Dauerbewohner geführt.
Seit 2021 sind die Mieten für Wohnungen mit kleiner Fläche in Städten ohne Mietpreisbremse im Schnitt um rund 15 % gestiegen (und um 8,8 % in Städten mit Mietpreisbremse).
Außerdem haben Bürgerinitiativen und Gemeinden Bedenken zu den Folgen für das lokale Leben geäußert, mit einem Rückgang des Angebots an Wohnraum für Dauermieter.
Seit einigen Jahren steht den Gemeinden ein regelrechtes Arsenal an Maßnahmen zur Regulierung des Angebots an Airbnb-Vermietungen zur Verfügung. Diese als Anti-Airbnb bezeichneten Maßnahmen lassen sich nach dem Grad ihrer Einschränkung für Airbnb-Eigentümer einteilen.
Für Einkünfte, die ab dem 1. Januar 2025 erzielt werden, haben sich die Steuerregeln drastisch geändert:
Diese Maßnahmen sollen die steuerliche Attraktivität der Kurzzeitvermietung zugunsten langfristiger Mietverträge verringern. Um Micro-BIC und reelles Regime unter diesen neuen Grenzen zu vergleichen, lesen Sie unseren Leitfaden zu Airbnb-Steuern.
Im französischen Mutterland müssen neue Ferienunterkünfte in Gebieten mit hoher Nachfrage, die einer Genehmigung zur Nutzungsänderung unterliegen, die folgenden Kriterien erfüllen:
Diese Regel ist Teil einer breiteren Anstrengung gegen energetisch ineffiziente Gebäude.
Die maximale Dauer der Kurzzeitvermietung einer Hauptwohnung bleibt standardmäßig bei 120 Tagen pro Kalenderjahr, aber eine Gemeinde kann sie jetzt durch einen begründeten Ratsbeschluss auf nur 90 Tage pro Jahr senken.
Paris hat als erste Stadt diese jährliche Grenze von 90 Tagen für die Vermietung von Hauptwohnungen an Touristen ab dem 1. Januar 2025 angewendet, und andere Gemeinden können mit einem eigenen Beschluss folgen.
Das Überschreiten des Limits setzt Sie einem zivilrechtlichen Bußgeld von bis zu 15.000 Euro aus, dem im Gesetz Le Meur festgelegten Betrag (der Leitfaden von Service-public, zuletzt am 21. Mai 2026 geprüft, nennt noch 10.000 Euro, bestätigen Sie das also bei Ihrem Rathaus).
Gemeinden haben jetzt umfassendere Befugnisse, um:
Alle Vermietungen von Ferienunterkünften müssen über einen eigens dafür vorgesehenen nationalen Online-Dienst registriert werden. Das Gesetz legte den 20. Mai 2026 als spätesten Termin fest, doch der Staat plant inzwischen, den Dienst im vierten Quartal 2026 zu öffnen. Bis dahin ist die Registrierung in Gemeinden mit eigenem Verfahren verpflichtend, und sobald der nationale Dienst öffnet, müssen von Gemeinden vergebene Nummern dort innerhalb einer Übergangsfrist von mehreren Monaten erneuert werden (Service-public). Der Eigentümer muss nachweisen, dass die inserierte Unterkunft tatsächlich seine Hauptwohnung ist, indem er seinen auf seinen Namen ausgestellten Steuerbescheid mit der Adresse der Ferienunterkunft vorlegt. Zum Verfahren und den vorzubereitenden Unterlagen siehe wie Sie Ihre Ferienunterkunft in Frankreich, Italien, Spanien und im Vereinigten Königreich legal registrieren.
Seit 2025 muss jeder Miteigentümer, der eine Unterkunft bei der Stadt als Ferienunterkunft registriert, auch seine Eigentümergemeinschaft informieren.
Wenn die Teilungserklärung eine Klausel zur Wohnnutzung enthält, können Miteigentümer außerdem möblierte Ferienvermietungen in Einheiten, die keine Hauptwohnung sind, jetzt mit Zweidrittelmehrheit statt Einstimmigkeit verbieten. Der Conseil constitutionnel hat diese Regel am 19. März 2026 bestätigt (Entscheidung Nr. 2025-1186 QPC).
Zu neuen Teilungserklärungen: Sie dürfen Ferienunterkünfte in den betroffenen Gebäuden verbieten oder erlauben.
Das Anti-Airbnb-Gesetz soll in erster Linie die Ziele der Vermietung mit denen der Energiewende in Einklang bringen. Mit dem verpflichtenden Energieausweis für Ferienunterkünfte zwingt es Eigentümer, ihre Immobilien zu sanieren, um den Energieverbrauch zu senken. Diese Maßnahmen tragen auch zur Bekämpfung energetisch ineffizienter Gebäude bei, einer nationalen Priorität im Rahmen der Klimaziele Frankreichs.
Das andere große Ziel dieses neuen Gesetzes ist, den Zugang zu Wohnraum für Dauerbewohner zu erhalten. Indem es erlaubt, die Dauer der Vermietung einer Hauptwohnung auf 90 Tage pro Jahr zu begrenzen, wollen Gemeinden Eigentümer davon abbringen, Kurzzeitvermietungen langfristigen Mietverträgen vorzuziehen.
Zudem macht die Überarbeitung des Steuerregimes die klassische langfristige Vermietung attraktiver und gleicht damit das Mietangebot zugunsten der Dauerbewohner aus.
Eigentümer, die Airbnb-Gastgeber werden möchten, müssen unter Umständen energetische Sanierungsarbeiten durchführen, um die neuen Anforderungen an den Energieausweis zu erfüllen. Diese Einhaltung bedeutet eine erhebliche Investition, könnte aber langfristig auch den Wert der Immobilie steigern.
Vermieter müssen außerdem die verschiedenen Vorschriften der Stadt einhalten, in der ihre Ferienunterkunft liegt, und sich regelmäßig über Änderungen informieren.
Viele Eigentümer haben echte Sorgen wegen möglicher Einnahmeverluste und neuer bürokratischer Auflagen. Manche sehen darin jedoch eine Chance zur Professionalisierung ihrer Tätigkeit.
Die Verschärfung der Sanktionen dürfte Verstöße abschrecken. Vermieter müssen auch darauf achten, die Registrierungsverfahren einzuhalten und die lokalen Quoten zu respektieren. Zusätzlich zum Gesetz sind Gastgeber an die Nutzungsbedingungen von Airbnb gebunden, die eigene Regeln zu Gebühren, Zahlungen und Gästekontakt festlegen.
Hier eine nicht abschließende Liste der im Gesetz Le Meur festgelegten Höchstbußgelder (Gesetz Nr. 2024-1039 auf Légifrance). Die Beträge für Registrierung und Tageslimit gelten spätestens seit dem 20. Mai 2026, doch der Leitfaden von Service-public, zuletzt am 21. Mai 2026 geprüft, nennt noch die früheren Beträge von 5.000 Euro für fehlende Registrierung und 10.000 Euro für das Überschreiten des Tageslimits, bestätigen Sie das also bei Ihrem Rathaus:
Der Rückgang der für Kurzzeitvermietung verfügbaren Objekte könnte laut einer Studie des Institut Montaigne (2023) in Gebieten mit hoher Nachfrage zu niedrigeren Mieten führen.
Die sinkende Zahl der für Kurzzeitvermietung verfügbaren Objekte sollte die Mietpreise in Gebieten mit hoher Nachfrage beeinflussen. Manche Ferienvermietungen könnten auf den klassischen Mietmarkt zurückkehren und so helfen, die in den vergangenen Jahren beobachteten Mietsteigerungen zu dämpfen. Diese Effekte können jedoch je nach der lokalen Politik der Gemeinden variieren.
Zur Erinnerung: All diese Maßnahmen zielen darauf ab, das Mietangebot zugunsten der Dauerbewohner auszugleichen. Indem Wohnraum frei wird, der ursprünglich für den Tourismus gedacht war, könnte dieses Anti-Airbnb-Gesetz den Zugang zu Wohnraum in den Innenstädten verbessern, besonders für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Diese Veränderung könnte auch Viertel wiederbeleben, die historisch unter einer reinen Tourismusnutzung gelitten haben.
Die Plattformen verteidigen sich jedoch mit Gegenargumenten. Tatsächlich hat die Wohnungskrise in Frankreich viele weitere Ursachen, alte wie neue, etwa den Mangel an Neubau, den hohen Anteil an leerstehenden Wohnungen oder Zweitwohnungen, polarisierte demografische Entwicklungen in Gebieten mit hoher Nachfrage und makroökonomische Faktoren (Zinsen, Haushaltseinkommen usw.).
Das Anti-Airbnb-Gesetz ist ein wichtiger Meilenstein bei der Regulierung der Kurzzeitvermietung. Indem es die Bedürfnisse der Bewohner mit wirtschaftlichen Chancen in Einklang bringt, gestaltet es das Gleichgewicht zwischen Tourismus und lokalem Leben neu. Diese Reformen sind ehrgeizig, doch ihr Erfolg hängt davon ab, wie sie entsprechend den Gegebenheiten jedes lokalen Marktes umgesetzt werden und ob sich alle Beteiligten anpassen können! Schließlich müssen diese Maßnahmen zur Regulierung von Ferienunterkünften von umfassenderen Reformen zur Bewältigung der Wohnungskrise begleitet werden, etwa einer Beschleunigung des Wohnungsneubaus und der Sanierung leerstehender Immobilien.
Die Loi Le Meur vom 19. November 2024 gilt in Stufen. Ab den Einkünften 2025 beträgt der Micro-BIC-Freibetrag 30 % mit einer Obergrenze von 15.000 Euro für nicht klassifizierte möblierte Ferienunterkünfte und 50 % für klassifizierte. Gemeinden können das Limit für Hauptwohnungen von 120 auf 90 Tage senken, Quoten festlegen und die Registrierung verlangen, die der nationale Online-Dienst, der für das vierte Quartal 2026 geplant ist, auf jede Gemeinde ausdehnen wird. Ferienunterkünfte, die eine Genehmigung zur Nutzungsänderung brauchen, müssen eine Energieklasse zwischen A und E nachweisen, ab 2034 zwischen A und D.
Standardmäßig darf eine Hauptwohnung bis zu 120 Tage pro Kalenderjahr als möblierte Ferienunterkunft vermietet werden. Eine Gemeinde kann dieses Limit durch einen begründeten Ratsbeschluss auf nur 90 Tage senken, wie Paris es seit dem 1. Januar 2025 getan hat. Für Zweitwohnungen gibt es kein Tageslimit, aber in vielen Städten brauchen sie eine Genehmigung zur Nutzungsänderung.
Registrieren Sie die Unterkunft dort, wo Ihre Gemeinde es bereits verlangt, und beim nationalen Online-Dienst, sobald er öffnet (geplant für das vierte Quartal 2026), und zeigen Sie die Nummer in jedem Inserat an. Halten Sie das Limit von 120 Tagen oder das niedrigere Limit Ihrer Gemeinde für eine Hauptwohnung ein, informieren Sie die Hausverwaltung (syndic), wenn Sie in einer Eigentümergemeinschaft wohnen, deklarieren Sie Ihre Mieteinnahmen und prüfen Sie die Regeln Ihrer Gemeinde zur Nutzungsänderung.
Ab den Einkünften 2025 erhalten nicht klassifizierte möblierte Ferienunterkünfte einen Micro-BIC-Freibetrag von 30 % innerhalb einer Umsatzgrenze von 15.000 Euro, zuvor 50 % innerhalb von 77.700 Euro. Klassifizierte Vermietungen behalten einen Freibetrag von 50 %, mit einer Obergrenze von 77.700 Euro für die Einkünfte 2025 und 83.600 Euro für die Einkünfte 2026, die 2027 erklärt werden. Oberhalb dieser Grenzen gilt das reelle Regime.
Gemeinden können Airbnb nicht pauschal verbieten, haben aber stärkere Befugnisse zur Regulierung. Sie können Quoten für möblierte Ferienunterkünfte pro Viertel festlegen, eine Genehmigung zur Nutzungsänderung mit Ausgleich verlangen, das Limit für Hauptwohnungen auf 90 Tage senken und zivilrechtliche Bußgelder von bis zu 100.000 Euro pro Einheit für eine nicht genehmigte Nutzungsänderung verlangen. Miteigentümer können außerdem Ferienvermietungen in Einheiten, die keine Hauptwohnung sind, mit Zweidrittelmehrheit verbieten, wenn die Hausordnung des Gebäudes eine Klausel zur Wohnnutzung enthält.
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Über 25 Jahre Erfahrung in Immobilieninvestments und anerkannter Experte für die Automatisierung der Kurzzeitvermietung. Bassel hilft Property Managern, ihren Umsatz zu steigern, Betriebskosten zu senken und 5-Sterne-Gästeerlebnisse zu bieten, mit KI-gestützten Tools, die er aus eigener Gastgeber-Erfahrung entwickelt hat.
