La ley Le Meur del 19 de noviembre de 2024, apodada ley anti-Airbnb, redujo al 30 % la reducción del micro-BIC para los alquileres sin clasificar, permite a los municipios bajar el tope de 120 días a 90 y hará obligatorio el registro en todas partes cuando se abra el portal nacional. Esta guía, actualizada en octubre de 2026, detalla los seis cambios, las multas y lo que significan para tu alquiler.
Regístrate gratis y descubre Nowistay en acción
Copiloto de IA, channel manager, automatización de la limpieza, cerraduras inteligentes y guía de bienvenida, por 12 € por propiedad al mes tras tu primer mes gratuito.
Empieza la prueba gratuitaActualizado en octubre de 2026: lo que se aplica ahora
Desde su fundación en 2008 en EE. UU. por Brian Chesky, Nathan Blecharczyk y Joe Gebbia, Airbnb ha revolucionado el sector turístico. Al ofrecer una alternativa a los hoteles, la plataforma ha permitido a millones de viajeros acceder a alojamientos únicos y a menudo más económicos. A 30 de junio de 2024, Airbnb contaba con más de 8 millones de anuncios activos en todo el mundo.
Sin embargo, este crecimiento meteórico no ha estado exento de consecuencias. En Francia, muchos municipios, en particular en las costas y en las zonas de montaña, han expresado su preocupación por la tensión en el mercado de la vivienda que se ha intensificado en los últimos 10 años, una tensión que puede estar muy vinculada al impacto de los alquileres de corta duración.
El aumento de los alquileres de corta duración ha provocado escasez de viviendas disponibles para los residentes permanentes.
Desde 2021, las subidas de alquiler de las viviendas pequeñas han sido de aproximadamente un 15 % de media en las ciudades sin control de alquileres (y de un 8,8 % en las que sí tienen medidas de control).
Además, grupos ciudadanos y municipios han manifestado su preocupación por el impacto en la vida local, con un descenso de la disponibilidad de vivienda de larga duración.
Desde hace varios años existe un auténtico arsenal de medidas a disposición de los municipios para regular la oferta de alquileres de Airbnb. Estas medidas, calificadas de anti-Airbnb, pueden clasificarse según su grado de restricción para los propietarios de Airbnb.
Para los ingresos percibidos desde el 1 de enero de 2025, las normas fiscales cambiaron drásticamente:
Estas medidas buscan reducir el atractivo fiscal de los alquileres de corta duración en favor de los arrendamientos de larga duración. Para comparar el micro-BIC con el régimen real con estos nuevos límites, lee nuestra guía de impuestos de Airbnb.
En Francia metropolitana, los nuevos alojamientos turísticos situados en zonas de alta demanda y sujetos a autorización de cambio de uso deben cumplir los siguientes criterios:
Esta norma forma parte de un esfuerzo más amplio para combatir los edificios con poca eficiencia energética.
La duración máxima del alquiler de corta duración de una residencia principal sigue siendo de 120 días por año natural por defecto, pero un municipio puede ahora bajarla hasta 90 días al año mediante una decisión motivada de su consejo.
París fue la primera ciudad en aplicar este límite anual de 90 días, desde el 1 de enero de 2025, a la duración durante la que las residencias principales pueden alquilarse a turistas, y otros municipios pueden seguirla con su propia decisión.
Superar el tope te expone a una multa civil de hasta 15.000 euros, el importe fijado por la ley Le Meur (la guía de Service-public, comprobada por última vez el 21 de mayo de 2026, todavía muestra 10.000 euros, así que confírmalo en tu ayuntamiento).
Los municipios tienen ahora más poderes para:
Todos los alquileres de alojamientos turísticos deben registrarse a través de un servicio nacional en línea específico. La ley fijó el 20 de mayo de 2026 como fecha límite, pero el Estado prevé ahora abrir el servicio en el cuarto trimestre de 2026. Hasta entonces, el registro es obligatorio en los municipios que tienen su propio procedimiento, y una vez abierto el servicio nacional, los números emitidos por los municipios deberán renovarse en él en un periodo transitorio de varios meses (Service-public). El propietario debe aportar prueba de que la propiedad anunciada es efectivamente su residencia principal, presentando su notificación de impuestos emitida a su nombre en la que figure la dirección del alojamiento turístico. Para conocer el procedimiento y los documentos que preparar, consulta cómo registrar legalmente tu alquiler vacacional en Francia, Italia, España y Reino Unido.
Desde 2025, todo copropietario que registre una propiedad como alojamiento turístico en el ayuntamiento debe informar también a su comunidad de propietarios.
Además, cuando el reglamento de la copropiedad contiene una cláusula de uso residencial, los copropietarios pueden ahora prohibir los alquileres turísticos amueblados en los lotes que no sean residencia principal por mayoría de dos tercios en lugar de por unanimidad. El Consejo Constitucional validó esta regla el 19 de marzo de 2026 (decisión n.º 2025-1186 QPC).
En cuanto a los nuevos reglamentos de copropiedad: pueden prohibir o autorizar los alojamientos turísticos en los edificios afectados.
La ley anti-Airbnb pretende, ante todo, alinear los objetivos del alquiler con los de la transición energética. Al exigir certificados de eficiencia energética (CEE) obligatorios para los alojamientos turísticos, obliga a los propietarios a renovar sus inmuebles para reducir el consumo de energía. Estas medidas también contribuyen a combatir los edificios con poca eficiencia energética, una prioridad nacional en el marco de los objetivos climáticos de Francia.
El otro gran objetivo de esta nueva ley es preservar el acceso a la vivienda de los residentes permanentes. Al autorizar la limitación de la duración del alquiler de la residencia principal a 90 días al año, los municipios pretenden disuadir a los propietarios de preferir los alquileres de corta duración a los arrendamientos de larga duración.
Además, la revisión del régimen fiscal hace más atractivos los alquileres tradicionales de larga duración y reequilibra así la oferta de alquiler a favor de los residentes permanentes.
Los propietarios que quieran convertirse en anfitriones de Airbnb pueden tener que hacer obras de renovación energética para cumplir los nuevos requisitos del CEE. Este cumplimiento supone una inversión importante, pero también podría aumentar el valor del inmueble a largo plazo.
Los propietarios también deben cumplir las distintas normativas de la ciudad donde se encuentra su alojamiento turístico y mantenerse informados con regularidad de cualquier novedad.
Muchos propietarios tienen preocupaciones reales por la posible pérdida de ingresos y las nuevas restricciones administrativas. Sin embargo, algunos lo ven como una oportunidad para profesionalizar su actividad.
El endurecimiento de las sanciones probablemente disuadirá a los infractores. Los propietarios deben asegurarse además de seguir los procedimientos de registro y respetar los cupos locales. Además de la ley, los anfitriones siguen sujetos a los propios Términos de servicio de Airbnb, que fijan sus propias normas sobre comisiones, pagos y contacto con los huéspedes.
Esta es una lista no exhaustiva de las multas máximas fijadas por la ley Le Meur (ley n.º 2024-1039 en Légifrance). Los importes por registro y por el tope de días se aplican como muy tarde desde el 20 de mayo de 2026, pero la guía de Service-public, comprobada por última vez el 21 de mayo de 2026, todavía muestra los importes anteriores de 5.000 euros por no registrarse y de 10.000 euros por superar el tope de días, así que confírmalo en tu ayuntamiento:
La reducción de las propiedades disponibles para el alquiler de corta duración podría provocar una bajada de los alquileres en las zonas de alta demanda, según un estudio del Institut Montaigne (2023).
La disminución del número de propiedades disponibles para el alquiler de corta duración debería influir en los precios del alquiler en las zonas de alta demanda. Algunos alquileres turísticos podrían volver al mercado de alquiler tradicional y ayudar a moderar las subidas de alquiler observadas en los últimos años. Sin embargo, estos efectos pueden variar según las políticas locales que apliquen los municipios.
Conviene recordar que todas estas medidas buscan reequilibrar la oferta de alquiler a favor de los residentes permanentes. Al liberar viviendas pensadas inicialmente para el turismo, esta ley anti-Airbnb podría mejorar la accesibilidad de la vivienda en los centros urbanos, en particular para los hogares de ingresos bajos y medios. Este cambio también podría revitalizar barrios históricamente afectados por una actividad exclusivamente turística.
Sin embargo, las plataformas se defienden con contraargumentos. En efecto, la crisis de la vivienda en Francia tiene muchos otros factores, antiguos y nuevos, como la falta de obra nueva, la gran proporción de viviendas vacías o segundas residencias, los cambios demográficos polarizados en las zonas de alta demanda y factores macroeconómicos (tipos de interés, renta de los hogares, etc.).
La ley anti-Airbnb marca un hito importante en la regulación de los alquileres de corta duración. Al conciliar las necesidades de los residentes con las oportunidades económicas, redefine el equilibrio entre turismo y vida local. Aunque estas reformas son ambiciosas, su éxito dependerá de que se apliquen según la realidad de cada mercado local, y de la capacidad de todas las partes para adaptarse. Por último, estas medidas dedicadas a regular los alojamientos turísticos deben ir acompañadas de reformas más amplias para afrontar la crisis de la vivienda, como acelerar la construcción de vivienda nueva y renovar los inmuebles vacíos.
La ley Le Meur del 19 de noviembre de 2024 se aplica por fases. A partir de los ingresos de 2025, la reducción del micro-BIC es del 30 % con un límite de 15.000 euros para los alquileres turísticos amueblados sin clasificar, y del 50 % para los clasificados. Los municipios pueden bajar el tope de la residencia principal de 120 a 90 días, fijar cupos y exigir el registro, que el servicio nacional en línea previsto para el cuarto trimestre de 2026 extenderá a todos los municipios. Los alquileres turísticos que necesitan una autorización de cambio de uso deben acreditar una calificación energética entre A y E, y entre A y D a partir de 2034.
Por defecto, una residencia principal puede alquilarse como alquiler turístico amueblado hasta 120 días por año natural. Un municipio puede bajar este tope hasta 90 días mediante una decisión motivada de su consejo, como hace París desde el 1 de enero de 2025. Las segundas residencias no tienen tope de días, pero en muchas ciudades necesitan una autorización de cambio de uso.
Registra la propiedad donde tu municipio ya lo exija, y en el servicio nacional en línea cuando se abra (previsto para el cuarto trimestre de 2026), y muestra el número en cada anuncio. Respeta el tope de 120 días, o el inferior de tu municipio, para una residencia principal, informa al administrador de la comunidad (syndic) si estás en una copropiedad, declara tus ingresos por alquiler y consulta las normas de cambio de uso de tu municipio.
A partir de los ingresos de 2025, los alquileres turísticos amueblados sin clasificar tienen una reducción del 30 % en el micro-BIC dentro de un límite de ingresos de 15.000 euros, frente al 50 % dentro de 77.700 euros. Los alquileres clasificados mantienen una reducción del 50 %, con un límite de 77.700 euros para los ingresos de 2025 y de 83.600 euros para los de 2026, que se declaran en 2027. Por encima de estos límites se aplica el régimen real.
Los municipios no pueden prohibir Airbnb sin más, pero tienen más poderes para regularlo. Pueden fijar cupos de alquileres turísticos amueblados por barrio, exigir una autorización de cambio de uso con compensación, bajar el tope de la residencia principal a 90 días y reclamar multas civiles de hasta 100.000 euros por unidad por un cambio de uso no autorizado. Los copropietarios también pueden prohibir los alquileres turísticos en los lotes que no sean residencia principal por votación de dos tercios cuando el reglamento del edificio contiene una cláusula de uso residencial.
Una plataforma sustituye a cinco herramientas
Primer mes gratis, sin necesidad de tarjeta de crédito. Empieza en minutos y crece hasta más de 100 propiedades.
Prueba Nowistay gratis
Más de 25 años de experiencia en inversión inmobiliaria y experto reconocido en la automatización del alquiler de corta duración. Bassel ayuda a los gestores de alojamientos a aumentar sus ingresos, reducir costes operativos y ofrecer experiencias de 5 estrellas a sus huéspedes con herramientas de IA que creó a partir de su propia experiencia como anfitrión.
