La loi Le Meur del 19 novembre 2024, soprannominata legge anti-Airbnb, ha ridotto al 30% l'abbattimento micro-BIC per gli affitti non classificati, permette ai comuni di abbassare il limite di 120 giorni a 90 e renderà la registrazione obbligatoria ovunque quando aprirà il portale nazionale. Questa guida, aggiornata a ottobre 2026, illustra i sei cambiamenti, le sanzioni e cosa significano per il tuo alloggio.
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Inizia la prova gratuitaAggiornamento di ottobre 2026: cosa si applica oggi
Dalla sua fondazione nel 2008 negli Stati Uniti da parte di Brian Chesky, Nathan Blecharczyk e Joe Gebbia, Airbnb ha rivoluzionato il settore turistico. Offrendo un’alternativa agli hotel, la piattaforma ha permesso a milioni di viaggiatori di accedere a sistemazioni uniche e spesso più economiche. Al 30 giugno 2024, Airbnb contava più di 8 milioni di annunci attivi nel mondo.
Tuttavia, questa crescita fulminea non è stata priva di conseguenze. In Francia, molti comuni, in particolare lungo le coste e nelle zone di montagna, hanno espresso preoccupazione per la tensione sul mercato immobiliare che si è intensificata negli ultimi 10 anni, una tensione che potrebbe essere in gran parte legata all’impatto degli affitti brevi.
L’aumento degli affitti brevi ha causato una scarsità di alloggi disponibili per i residenti stabili.
Dal 2021, gli aumenti degli affitti per le abitazioni di piccola superficie sono stati in media di circa il 15% nelle città senza controllo degli affitti (e dell’8,8% in quelle con misure di controllo).
Inoltre, gruppi di cittadini e comuni hanno espresso preoccupazione per l’impatto sulla vita locale, con un calo della disponibilità di alloggi a lungo termine.
Da diversi anni i comuni dispongono di un vero e proprio arsenale di misure per regolare l’offerta di affitti Airbnb. Queste misure, etichettate come anti-Airbnb, possono essere classificate in base al loro grado di vincolo per i proprietari di immobili Airbnb.
Per i redditi percepiti dal 1° gennaio 2025, le regole fiscali sono cambiate drasticamente:
Queste misure mirano a ridurre l’attrattiva fiscale degli affitti brevi a favore dei contratti a lungo termine. Per confrontare il micro-BIC con il regime reale sotto questi nuovi massimali, leggi la nostra guida alle tasse Airbnb.
Nella Francia metropolitana, i nuovi alloggi turistici situati in zone ad alta richiesta e soggetti ad autorizzazione di cambio d’uso devono rispettare i seguenti criteri:
Questa regola fa parte di uno sforzo più ampio per combattere gli edifici energeticamente inefficienti.
La durata massima dell’affitto breve di una residenza principale resta di 120 giorni per anno solare per impostazione predefinita, ma un comune può ora abbassarla fino a 90 giorni l’anno con una delibera motivata del suo consiglio.
Parigi è stata la prima città ad applicare questo limite annuale di 90 giorni, dal 1° gennaio 2025, sulla durata per cui le residenze principali possono essere affittate ai turisti, e altri comuni possono seguirla con una propria delibera.
Il superamento del limite espone a una multa civile fino a 15.000 euro, l’importo fissato dalla legge Le Meur (la guida di Service-public, controllata l’ultima volta il 21 maggio 2026, riporta ancora 10.000 euro, quindi conferma con il tuo municipio).
I comuni hanno ora poteri più ampi per:
Tutti gli affitti di alloggi turistici devono essere registrati tramite un servizio online nazionale dedicato. La legge ha fissato il 20 maggio 2026 come data ultima, ma lo Stato prevede ora di aprire il servizio nel quarto trimestre 2026. Fino ad allora la registrazione è obbligatoria nei comuni che gestiscono una propria procedura e, una volta aperto il servizio nazionale, i numeri rilasciati dai comuni dovranno essere rinnovati su di esso entro un periodo di transizione di alcuni mesi (Service-public). Il proprietario deve fornire la prova che l’immobile pubblicato sia effettivamente la sua residenza principale, presentando il proprio avviso di imposta intestato a suo nome che riporti l’indirizzo dell’alloggio turistico. Per la procedura e i documenti da preparare, vedi come registrare legalmente il tuo affitto vacanza in Francia, Italia, Spagna e Regno Unito.
Dal 2025, ogni condomino che registra un immobile come alloggio turistico presso il comune deve anche informare il proprio sindacato dei condomini.
Inoltre, dove il regolamento di condominio contiene una clausola di destinazione residenziale, i condomini possono ora vietare gli affitti turistici ammobiliati nelle unità che non sono residenza principale con un voto a maggioranza dei due terzi invece dell’unanimità. Il Conseil constitutionnel ha confermato questa regola il 19 marzo 2026 (decisione n. 2025-1186 QPC).
Per quanto riguarda i nuovi regolamenti di condominio: possono vietare o autorizzare gli alloggi turistici negli edifici interessati.
La legge anti-Airbnb mira innanzitutto ad allineare gli obiettivi degli affitti con quelli della transizione energetica. Imponendo l’attestato di prestazione energetica (APE) obbligatorio per gli alloggi turistici, costringe i proprietari a ristrutturare i loro immobili per ridurre il consumo di energia. Queste misure contribuiscono anche a combattere gli edifici energeticamente inefficienti, una priorità nazionale nel quadro degli obiettivi climatici della Francia.
L’altro grande obiettivo di questa nuova legge è preservare l’accesso all’alloggio per i residenti stabili. Autorizzando la limitazione della durata dell’affitto della residenza principale a 90 giorni l’anno, i comuni puntano a scoraggiare i proprietari dal preferire gli affitti brevi ai contratti a lungo termine.
Inoltre, la revisione del regime fiscale rende più attraenti i tradizionali affitti a lungo termine, riequilibrando così l’offerta di locazione a favore dei residenti stabili.
I proprietari che vogliono diventare host Airbnb potrebbero dover eseguire lavori di riqualificazione energetica per rispettare i nuovi requisiti dell’APE. Questa conformità rappresenta un investimento significativo, ma a lungo termine potrebbe anche aumentare il valore dell’immobile.
I proprietari devono inoltre rispettare le diverse normative della città in cui si trova il loro alloggio turistico e restare regolarmente informati su ogni aggiornamento.
Molti proprietari hanno preoccupazioni concrete per una possibile perdita di reddito e per i nuovi vincoli amministrativi. Alcuni, però, vedono in questo un’opportunità per professionalizzare la propria attività.
L’inasprimento delle sanzioni è destinato a dissuadere i trasgressori. I proprietari devono inoltre assicurarsi di seguire le procedure di registrazione e rispettare le quote locali. Oltre alla legge, gli host restano vincolati ai Termini di servizio di Airbnb, che stabiliscono regole proprie su commissioni, pagamenti e contatti con gli ospiti.
Ecco un elenco non esaustivo delle multe massime previste dalla legge Le Meur (loi n° 2024-1039 su Légifrance). Gli importi per la registrazione e per il limite di giorni si applicano al più tardi dal 20 maggio 2026, ma la guida di Service-public, controllata l’ultima volta il 21 maggio 2026, riporta ancora i vecchi importi di 5.000 euro per mancata registrazione e 10.000 euro per il superamento del limite di giorni, quindi conferma con il tuo municipio:
La riduzione degli immobili disponibili per l’affitto breve potrebbe portare a canoni più bassi nelle zone ad alta richiesta, secondo uno studio dell’Institut Montaigne (2023).
La diminuzione del numero di immobili disponibili per l’affitto breve dovrebbe influenzare i prezzi degli affitti nelle zone ad alta richiesta. Alcuni affitti turistici potrebbero tornare sul mercato degli affitti tradizionali, contribuendo a moderare gli aumenti dei canoni osservati negli ultimi anni. Tuttavia, questi effetti possono variare in base alle politiche locali adottate dai comuni.
Ricordiamo che tutte queste misure mirano a riequilibrare l’offerta di locazione a favore dei residenti stabili. Liberando alloggi inizialmente destinati al turismo, questa legge anti-Airbnb potrebbe migliorare l’accessibilità degli alloggi nei centri città, in particolare per le famiglie a reddito basso e medio. Questo cambiamento potrebbe anche rivitalizzare quartieri storicamente colpiti da un’attività esclusivamente turistica.
Tuttavia, le piattaforme si difendono con controargomentazioni. In effetti, la crisi abitativa in Francia ha molti altri fattori, vecchi e nuovi, come la carenza di nuove costruzioni, la grande quota di alloggi vuoti o di seconde case, i cambiamenti demografici polarizzati nelle zone ad alta richiesta e fattori macroeconomici (tassi di interesse, reddito delle famiglie e così via).
La legge anti-Airbnb segna una tappa importante nella regolamentazione degli affitti brevi. Conciliando le esigenze dei residenti con le opportunità economiche, ridisegna l’equilibrio tra turismo e vita locale. Per quanto ambiziose, queste riforme avranno successo a seconda di come saranno attuate nelle realtà di ciascun mercato locale e della capacità di tutti gli attori di adattarsi! Infine, queste misure dedicate alla regolamentazione degli alloggi turistici devono essere accompagnate da riforme più ampie per affrontare la crisi abitativa, come accelerare la costruzione di nuove abitazioni e ristrutturare gli immobili vuoti.
La loi Le Meur del 19 novembre 2024 si applica per fasi. Dai redditi 2025, l'abbattimento micro-BIC è del 30% con un massimale di 15.000 euro per gli affitti turistici ammobiliati non classificati e del 50% per quelli classificati. I comuni possono abbassare il limite per la residenza principale da 120 a 90 giorni, fissare quote e richiedere la registrazione, che il servizio online nazionale previsto per il quarto trimestre 2026 estenderà a tutti i comuni. Gli affitti turistici che richiedono un'autorizzazione di cambio d'uso devono mostrare una classe energetica tra A ed E, poi tra A e D dal 2034.
Per impostazione predefinita, una residenza principale può essere affittata come alloggio turistico ammobiliato per un massimo di 120 giorni per anno solare. Un comune può abbassare questo limite fino a 90 giorni con una delibera motivata del consiglio, come fa Parigi dal 1° gennaio 2025. Le seconde case non hanno un limite di giorni, ma in molte città richiedono un'autorizzazione di cambio d'uso.
Registra la proprietà dove il tuo comune lo richiede già, e sul servizio online nazionale quando aprirà (previsto per il quarto trimestre 2026), poi mostra il numero in ogni annuncio. Rispetta il limite di 120 giorni, o quello più basso del tuo comune, per una residenza principale, informa l'amministratore del condominio (syndic) se sei in un condominio, dichiara i tuoi redditi da affitto e verifica le regole sul cambio d'uso del tuo comune.
Dai redditi 2025, gli affitti turistici ammobiliati non classificati hanno un abbattimento micro-BIC del 30% entro un massimale di ricavi di 15.000 euro, contro il 50% entro 77.700 euro di prima. Gli alloggi classificati mantengono un abbattimento del 50%, con un massimale di 77.700 euro per i redditi 2025 e di 83.600 euro per i redditi 2026, dichiarati nel 2027. Oltre questi massimali si applica il regime reale.
I comuni non possono vietare Airbnb del tutto, ma hanno poteri più forti per regolarlo. Possono fissare quote di affitti turistici ammobiliati per quartiere, richiedere un'autorizzazione di cambio d'uso con compensazione, abbassare il limite per la residenza principale a 90 giorni e chiedere multe civili fino a 100.000 euro per unità per un cambio d'uso non autorizzato. I condomini possono inoltre vietare gli affitti turistici nelle unità che non sono residenza principale con un voto dei due terzi dove il regolamento dell'edificio contiene una clausola di destinazione residenziale.
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