Dal 1° ottobre 2025, ogni politica standard di Airbnb per soggiorni sotto le 28 notti include una finestra di cancellazione gratuita di 24 ore, Limited ha sostituito Strict tra Moderate e Firm e Reserve Now, Pay Later si è diffusa oltre gli Stati Uniti. Questa guida spiega cosa ti paga ciascuna politica, cosa è cambiato e quando, e come proprietari e servizi di concierge possono limitare il rischio.
Riduci l'impatto delle cancellazioni con una migliore esperienza degli ospiti
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Inizia gratisAggiornato a ottobre 2026. Cosa è cambiato dal 2025:
Per i soggiorni inferiori a 28 notti, le politiche standard di Airbnb sono:
Prima del 1° ottobre 2025, l’offerta era Flexible, Moderate, Firm e Strict, più Super Strict 30 e 60 per gli host invitati, senza la finestra di 24 ore su tutte le politiche.
Dal 1° ottobre 2025, ogni ospite che prenota su Airbnb un soggiorno inferiore alle 28 notti beneficia di una finestra di cancellazione di 24 ore dopo la conferma della prenotazione, purché la prenotazione sia confermata almeno 7 giorni prima del check-in (ora locale dell’annuncio).
Questo significa che, anche con condizioni di prenotazione «flessibili», «moderate» o «rigide» su Airbnb, il viaggiatore può cancellare senza giustificazione né vincoli e ricevere un rimborso totale, tasse incluse.
Per i servizi di concierge Airbnb o i proprietari di immobili, questo comporta ormai una finestra di incertezza obbligatoria di 24 ore dopo ogni prenotazione.
Questa misura mira a rafforzare la trasparenza e la fiducia dal lato del cliente, ma richiede agli host di aumentare il monitoraggio e la reattività nella gestione dei calendari e del flusso delle prenotazioni.
La finestra di 24 ore si applica a tutte le politiche standard per soggiorni brevi, compresa l’opzione non rimborsabile. Il Centro assistenza di Airbnb elenca solo poche eccezioni: alcuni annunci alberghieri non rimborsabili e la California, dove valgono regole speciali. Le prenotazioni confermate meno di 7 giorni prima del check-in non ottengono la finestra.
Per la Francia e il resto d’Europa, la regola si applica quindi automaticamente e non puoi disattivarla. I servizi di concierge che operano in più destinazioni dovrebbero comunque leggere le pagine dei singoli paesi: l’Italia, per esempio, aveva politiche proprie per le prenotazioni effettuate prima del 1° ottobre 2025.
Il cambiamento più grande è stato la fine di «Strict» come opzione standard. Dal 1° ottobre 2025 gli host non possono più selezionarla per i soggiorni brevi e la maggior parte degli annunci che la usavano è stata spostata su Firm.
Oggi le politiche standard per i soggiorni brevi sono Flexible, Moderate, Limited e Firm. Strict resta una scelta standard solo per i soggiorni lunghi di 28 notti o più; per i soggiorni brevi è offerta solo su invito di Airbnb (Airbnb).
Per i gestori con un portafoglio di proprietà, è importante individuare in fretta quali proprietà dipendono per la redditività da cancellazioni strettamente controllate (per esempio in alta stagione o durante eventi speciali) e scegliere per loro tra Firm, Limited o una tariffa non rimborsabile, dato che Strict non è più disponibile per i soggiorni brevi. Si tratta di proteggere i tuoi ricavi e gestire il rischio di cancellazione.
Per le prenotazioni effettuate dal 1° ottobre 2025, Airbnb offre ora una politica di cancellazione «limited» che consente ai viaggiatori di cancellare gratuitamente fino a 14 giorni prima del check-in, offrendo maggiore flessibilità e prevedibilità sia ai clienti sia agli host. Tra 7 e 14 giorni prima del check-in, l’host incassa il 50%; entro 7 giorni, l’host incassa il 100%.
In parallelo, l’opzione «non rimborsabile» resta disponibile: offri agli ospiti un prezzo scontato (in genere del 10%) in cambio dell’assenza di rimborso se cancellano fuori dalla finestra di 24 ore. Se cancellano, conservi l’intero compenso per le notti prenotate. Questa funzione può essere una leva interessante per aumentare i tassi di occupazione nei periodi di bassa stagione o per attirare gli ospiti in cerca di risparmio.
Attenzione però: la comunicazione precontrattuale deve essere rigorosa per evitare contestazioni successive da parte di viaggiatori sorpresi di non poter chiedere alcun rimborso in caso di imprevisti.
La finestra di cancellazione di 24 ore appartiene alle politiche per soggiorni brevi: non si applica ai soggiorni lunghi di 28 notti o più.
Per queste prenotazioni, Airbnb offre due politiche per soggiorni lunghi. Firm per soggiorni lunghi: rimborso totale fino a 30 giorni prima del check-in; dopo, incassi le notti trascorse più 30 notti aggiuntive (o tutte le notti rimanenti se ne restano meno di 30). Strict per soggiorni lunghi: rimborso totale solo se l’ospite cancella entro 48 ore dalla prenotazione e almeno 28 giorni prima del check-in; dopo, vale la stessa regola delle notti trascorse più 30 notti. Verifica quale usa ciascun annuncio, perché un soggiorno mensile vincola il tuo calendario per settimane.
Dovresti adattare i tuoi canali di comunicazione e assicurarti che l’intero processo di prenotazione rispetti le nuove norme, restando attento alle clausole specifiche offerte sulla piattaforma Airbnb.
Un soggiorno da 10 a 27 notti è ancora un soggiorno breve per Airbnb: la tua politica standard copre ogni prenotazione di 27 notti consecutive o meno e la politica per soggiorni lunghi parte solo dalle 28 notti. Scegli una politica per ciascun gruppo, non una più rigida per i soggiorni più lunghi, quindi una prenotazione di due settimane effettuata con mesi di anticipo segue le stesse regole di un fine settimana. Ecco cosa significa e cosa puoi fare, come verificato sul Centro assistenza di Airbnb il 9 ottobre 2026.
Due settimane libere vicine alla data sono difficili da riempire allo stesso prezzo, quindi agisci lo stesso giorno: verifica che le date siano state riaperte su ogni canale (un channel manager lo fa in automatico), abbassa il soggiorno minimo su quelle date in modo che entrino prenotazioni più brevi e adegua il prezzo alla domanda dell’ultimo minuto. Vedi come gestire le prenotazioni dell’ultimo minuto e come riempire le notti isolate.
Un altro punto cruciale riguarda le spese di pulizia: per le prenotazioni effettuate prima del 21 aprile 2025 e cancellate prima del check-in, gli host non ricevono la spesa di pulizia. Per le prenotazioni effettuate dal 21 aprile 2025, una cancellazione fuori dalla finestra di cancellazione gratuita tratta la spesa di pulizia come parte del prezzo a notte, rimborsata secondo la politica di cancellazione.
Questo può incidere sulla liquidità, in particolare per i gestori che operano con volumi elevati o per gli affitti che richiedono una preparazione significativa (ripristino, lavanderia e così via). Dovrai quindi adeguare i calcoli dei margini e le politiche di prezzo per compensare, se necessario, questo cambiamento nell’incasso delle spese accessorie.
Ricorda infine che Airbnb si riserva il diritto, in circostanze eccezionali (eventi imprevisti, catastrofi, violazioni delle regole della piattaforma…), di derogare alle proprie condizioni standard per concedere rimborsi ai viaggiatori.
Questo significa che, anche con una politica di cancellazione rigida, devi sempre prevedere e gestire un certo grado di rischio insito nel rapporto con la piattaforma e nei suoi arbitrati. Si raccomanda quindi vivamente di documentare con precisione e conservare tutti gli scambi con i tuoi viaggiatori.
La finestra di 24 ore, e Reserve Now, Pay Later sugli annunci Flexible e Moderate, possono aumentare il numero di cancellazioni anticipate, richiedendo un monitoraggio più attento del calendario, grande reattività nell’elaborazione delle richieste e una maggiore mobilitazione dell’assistenza clienti, in particolare nei picchi di prenotazione (vacanze scolastiche, ponti, grandi eventi…).
Come servizio di concierge, dovrai adattare i tuoi processi per assorbire questo potenziale aumento delle cancellazioni fin dal momento in cui i soggiorni vengono confermati e assicurarti che ogni proprietà possa essere resa di nuovo disponibile immediatamente.
Aggiornamenti degli annunci, monitoraggio dei cambiamenti normativi di Airbnb, conformità alla legislazione locale (in particolare in materia di alloggi turistici): ogni gestore o proprietario deve condurre una verifica completa delle impostazioni dei propri annunci per evitare qualsiasi malinteso.
Come servizio di concierge, devi anche rafforzare la formazione del tuo team per spiegare e gestire le conseguenze di queste nuove misure, così da garantire un alto livello di servizio e di soddisfazione dei viaggiatori.
La prima priorità per tutti è rivedere tutti gli annunci e aggiornarli secondo le nuove regole per evitare spiacevoli sorprese finanziarie: verifica quale politica usa ciascun annuncio, se Limited è adatta alle tue date ad alta domanda e se un’opzione non rimborsabile ha senso.
I professionisti che si affidavano alla politica di cancellazione «strict» dovrebbero spostare i loro annunci per soggiorni brevi su Firm o Limited, oppure offrire una tariffa non rimborsabile nelle date a rischio elevato, dato che Strict non è più un’opzione standard per i soggiorni brevi.
Ma oltre alla configurazione tecnica, diventa cruciale lavorare sull’esperienza dell’ospite fin dal momento della prenotazione. Un viaggiatore che si sente davvero atteso e accompagnato avrà molte meno probabilità di cancellare il soggiorno. Per questo si raccomanda vivamente di inviare un messaggio di benvenuto, personalizzato in base al profilo e alla motivazione dell’ospite (famiglia, lavoro da remoto, fuga romantica e così via). Includendo una guida di benvenuto digitale subito dopo la prenotazione, dimostri la tua professionalità e aiuti il viaggiatore a immaginarsi lì: informazioni pratiche, consigli locali, suggerimenti personalizzati, ristoranti e attrazioni nelle vicinanze… Questo tipo di attenzione rafforza il legame emotivo e l’attaccamento del viaggiatore alla tua proprietà.
Parallelamente, essere proattivi nella comunicazione con i viaggiatori è essenziale: informali con precisione sulle regole di cancellazione in vigore, sulle scadenze applicabili e sulle possibili conseguenze in termini di spese. Infine, mantenere la tracciabilità di tutti gli scambi, le decisioni e le condizioni applicate resta un requisito di professionalità e sicurezza, sia per la gestione quotidiana sia per l’eventuale risoluzione di controversie.
Lavorare sull’esperienza fin dal momento della prenotazione è dunque uno strumento potente per consolidare i tuoi ricavi, fidelizzare la clientela e professionalizzare in modo duraturo la tua attività nell’esigente settore degli affitti brevi.
Così, più che mai, anticipazione e rigore saranno le chiavi del successo nel mondo esigente degli affitti brevi. Di fronte alle nuove politiche di cancellazione di Airbnb, ogni professionista o proprietario deve adattare pratiche, strumenti di gestione e comunicazione per restare competitivo garantendo una corretta informazione e la migliore esperienza ai propri viaggiatori. Questi cambiamenti, lungi dall’essere un semplice vincolo amministrativo, sono anche un’enorme opportunità per ottimizzare la tua attività e proteggere in modo duraturo i tuoi ricavi nel dinamico contesto dei soggiorni brevi. Preparati, resta informato, adattati: le prestazioni verranno dalla tua reattività e dalla tua professionalità.
Per soggiorni sotto le 28 notti, le politiche standard sono Flexible (rimborso totale fino a 24 ore prima del check-in), Moderate (fino a 5 giorni), Limited (fino a 14 giorni, per le prenotazioni effettuate dal 1° ottobre 2025) e Firm (fino a 30 giorni). Tutte includono una finestra di cancellazione gratuita di 24 ore quando la prenotazione è confermata almeno 7 giorni prima del check-in. Strict e Super Strict sono disponibili solo su invito di Airbnb, e i soggiorni di 28 notti o più usano le politiche per soggiorni lunghi Firm o Strict.
La migliore politica di cancellazione Airbnb dipende dal tuo mercato e dal tasso di occupazione. La politica Moderate offre un buon equilibrio tra protezione e attrattività per la maggior parte degli host. I mercati ad alta domanda possono optare per una politica Firm, mentre i nuovi host dovrebbero scegliere una politica Flexible per ottenere le prime recensioni.
Airbnb non pubblica i tassi di cancellazione. Due novità danno agli ospiti più margine per cancellare in anticipo: la finestra di cancellazione gratuita di 24 ore su ogni politica standard per soggiorni brevi dal 1° ottobre 2025 e Reserve Now, Pay Later, che permette agli ospiti idonei di prenotare annunci con politica Flexible o Moderate senza pagare subito. Airbnb afferma che il pagamento è dovuto prima della fine del periodo di cancellazione gratuita e che i termini della tua politica e l'importo che ricevi in caso di cancellazione non cambiano. Tieni il calendario sincronizzato tra i canali e usa i prezzi dinamici per riempire rapidamente le date liberate.
Per proteggerti dalle cancellazioni Airbnb dell'ultimo minuto, scegli una politica di cancellazione Firm o Limited, offri una tariffa non rimborsabile e diversifica i canali di distribuzione. Anche i prezzi dinamici possono aiutare a riempire rapidamente le date liberate dalle cancellazioni. Tieni il calendario aggiornato su più piattaforme per massimizzare le possibilità di riprenotare.
Il compenso all'host per le cancellazioni degli ospiti Airbnb dipende dalla politica di cancellazione scelta e dal momento della cancellazione. Con le politiche Limited e Firm, l'host incassa il 100% se l'ospite cancella meno di 7 giorni prima del check-in e il 50% per le cancellazioni da 7 a 14 giorni prima del check-in (Limited) o da 7 a 30 giorni prima (Firm). Airbnb paga all'host l'importo dovuto secondo i termini della politica di cancellazione.
I soggiorni fino a 27 notti seguono la tua politica standard per soggiorni brevi: la politica per soggiorni lunghi parte solo dalle 28 notti e Airbnb non ti consente di scegliere una politica più rigida in base alla durata del soggiorno nel mezzo. Firm è la politica per soggiorni brevi più forte che puoi selezionare da solo: 50% incassato per le cancellazioni da 7 a 30 giorni prima del check-in e 100% entro 7 giorni. Puoi applicare Firm solo alle date in cui si prenotano i soggiorni lunghi, dal calendario, offrire una tariffa scontata non rimborsabile che gli ospiti possono scegliere e usare la politica Strict per soggiorni lunghi per i soggiorni di 28 notti o più. Se una prenotazione lunga viene cancellata, verifica che le date siano state riaperte su ogni canale, abbassa il soggiorno minimo e riadatta il prezzo alla domanda dell'ultimo minuto.
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Mantieni i viaggiatori coinvolti e informati dalla prenotazione al check-out con messaggi basati sull'AI.
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Oltre 25 anni di esperienza negli investimenti immobiliari ed esperto riconosciuto di automazione degli affitti brevi. Bassel aiuta i property manager ad aumentare i ricavi, ridurre i costi operativi e offrire ai propri ospiti esperienze da 5 stelle, grazie a strumenti basati sull'IA che ha creato partendo dalla sua esperienza diretta come host.
