I Termini di servizio di Airbnb risalgono al 5 febbraio 2026 e gli host esistenti dovevano accettarli dal 20 aprile 2026 per continuare a ricevere prenotazioni. I costi obbligatori devono comparire al checkout, i pagamenti restano su Airbnb, la maggior parte degli host non può chiedere un deposito cauzionale e la commissione di servizio per l'host è ora unica al 15,5%. Questa guida spiega ogni regola e come rispettarla.
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Inizia la prova gratuitaAggiornato a ottobre 2026. Gli attuali Termini di servizio di Airbnb sono datati 5 febbraio 2026. Si sono applicati subito agli account creati da quella data, e gli utenti con account più vecchi dovevano accettarli dal 20 aprile 2026 per continuare a prenotare soggiorni, ricevere prenotazioni e usare gli strumenti per host. Cosa è cambiato per gli host nel 2026:
Le regole su commissioni, pagamenti e contatti con gli ospiti descritte di seguito derivano dall’aggiornamento del 2025 e restano in vigore.
In un’email inviata agli host nell’aprile 2025, Airbnb non ha lasciato spazio ad ambiguità: dal 10 maggio 2025 sarebbero rimasti visibili sulla piattaforma solo gli annunci che avevano accettato i nuovi termini e condizioni. Era un segnale forte alla sua community di host, in un momento in cui gli affitti brevi affrontavano una pressione normativa crescente e la concorrenza tra piattaforme si intensificava.
«Si sente che stanno blindando tutto. Per molto tempo abbiamo potuto aggiungere costi extra o offrire servizi a parte, senza commissione Airbnb. Ora è finita. E non è un aggiornamento da poco: mette in discussione un intero modello di business», afferma Michel A., gestore di 14 alloggi a Marsiglia (Francia).
👉 Ecco il link alla Politica su transazioni fuori piattaforma e trasparenza dei costi, ancora in vigore nel 2026
Pianificare un viaggio significa confrontare innumerevoli opzioni, e poche cose sono più frustranti che scoprire, all’ultimo passaggio, che il prezzo visto all’inizio non riflette il costo reale. Per rispondere alla crescente richiesta di trasparenza, Airbnb mostra ora il prezzo totale del soggiorno (tasse escluse) direttamente nei risultati di ricerca.
L’idea è semplice: porre fine alle pratiche di «prezzi sleali», in cui veniva mostrata solo una tariffa base a notte, esclusi i costi aggiuntivi come pulizie o commissioni di servizio, dando agli utenti una falsa percezione di convenienza. In precedenza i viaggiatori dovevano aprire ogni annuncio per scoprire il prezzo totale reale, rendendo i confronti lunghi e poco chiari.
Dal 21 aprile 2025 questa visualizzazione del prezzo totale (tutti i costi inclusi, prima delle tasse) è lo standard per gli ospiti di tutto il mondo, e rende più facile confrontare gli annunci, prendere decisioni informate e fidarsi della piattaforma.
Dietro la retorica di «trasparenza ed equità per gli ospiti», Airbnb punta soprattutto a eliminare ogni scappatoia che permetta agli host di aggirare le sue commissioni di servizio. L’obiettivo è chiarissimo: far passare dalla piattaforma tutti i flussi finanziari per applicare la sua commissione di servizio, che nel 2026 diventa un’unica commissione del 15,5% a carico degli host (16% in Brasile e Messico).
Per riuscirci, Airbnb sta ora blindando tre aree chiave:
Questo cambiamento è in linea con il contesto post-IPO di Airbnb. Dal debutto in Borsa nel 2020, l’azienda è sotto pressione per garantire utili costanti. La redditività di un modello di intermediazione come quello di Airbnb dipende dalla capacità di intercettare l’intera portata delle transazioni che rende possibili.
Il messaggio di Airbnb è chiaro: tutto ciò che si può monetizzare deve passare dal suo sistema. Questo include ora costi che prima erano a discrezione dell’host: elettricità, pulizie durante il soggiorno, costi per animali, parcheggio, riscaldamento della piscina e perfino i depositi cauzionali diretti (ora vietati, salvo eccezioni molto rare e ben definite).
Tutti i costi obbligatori devono essere indicati nell’apposito campo dei costi, o nel prezzo a notte se non esiste un campo, in modo che il totale al checkout sia corretto. Tra questi:
Se non c’è un campo dedicato, vanno incluse nel prezzo a notte. Eccezione per le tasse: dove Airbnb non le riscuote, o dove sei obbligato per legge a riscuoterle direttamente dagli ospiti, le indichi nella descrizione dell’annuncio e puoi riscuoterle fuori da Airbnb.
Nota: Airbnb consente a determinati host collegati tramite software (tramite un PMS o channel manager) di riscuotere fuori dalla piattaforma i costi obbligatori dichiarati e i depositi cauzionali. Airbnb decide chi ne ha diritto, e i costi devono comunque essere indicati nei campi giusti.
Extra come parcheggio, riscaldamento della piscina o pulizie durante il soggiorno devono:
Importante: per ora questi costi restano senza commissione. Ma Airbnb può cambiare questa politica in qualsiasi momento. Quindi resta vigile.
Qualsiasi modifica (date, durata del soggiorno, numero di ospiti) deve ora passare dalla piattaforma di Airbnb.
In breve: Airbnb sta sigillando ogni falla per far sì che ogni transazione sia tracciabile e soggetta a commissione.
Si dice che Airbnb usi già algoritmi per scansionare i messaggi alla ricerca di parole sospette come «bonifico», «sconto» o «prenota direttamente».
Non puoi più chiedere l’email o l’indirizzo di un ospite prima o anche dopo la prenotazione, a meno che sia l’ospite a richiederlo.
Airbnb vieta tutto ciò che porta gli ospiti fuori dal suo ecosistema. Tra questi:
Eccezioni: le app per l’ingresso senza chiavi, la smart home e il concierge (Sonos, Nest, serrature smart) sono consentite se facoltative. Sono consentite anche le app o registrazioni richieste dalla legge, dal condominio o dalle regole di sicurezza dell’edificio, se la descrizione dell’annuncio le spiega.
Buone notizie: esistono molte soluzioni di check-in con codici numerici o serrature smart che non richiedono alcuna app particolare da parte dell’ospite.
Non puoi più chiedere agli ospiti di lasciare una recensione fuori da Airbnb. L’azienda vuole che i feedback vadano a beneficio della sua piattaforma, e solo della sua.
La maggior parte degli host non può chiedere un deposito cauzionale. Airbnb vuole che ti affidi ad AirCover, la sua protezione danni per gli host, che secondo Airbnb non è una polizza assicurativa.
Dove Airbnb consente un deposito, questo deve essere indicato nell’apposito campo dei costi, e solo determinati host collegati tramite software possono riscuoterlo fuori da Airbnb. Gli hotel possono ancora prendere un deposito con carta o in contanti per le spese accessorie al check-in. Per i pro e i contro, vedi perché i depositi cauzionali spesso costano più di quanto proteggono.
Ecco i rischi per gli host:
I mezzi di ricorso sono limitati, ma non nulli. Nell’UE, i Termini di Airbnb per gli utenti europei prevedono 30 giorni di preavviso prima che Airbnb chiuda il tuo account per un motivo diverso da una violazione grave, e una motivazione scritta quando la legge la richiede (vedi come riprendersi dalla sospensione di un account OTA). Con milioni di annunci nel mondo, Airbnb può comunque permettersi di perdere qualche trasgressore.
Non sorprende che questi metodi suscitino preoccupazione sia tra gli host occasionali sia tra i professionisti, che non sono abituati a un simile squilibrio contrattuale.
In parallelo, Airbnb sembra stendere il tappeto rosso a un pubblico diverso: i professionisti dell’hotellerie. Per loro valgono regole più flessibili:
Chiaramente, Airbnb cerca di allargare la propria base di host corteggiando il settore alberghiero. Una fonte di crescita ancora in gran parte inesplorata. E nella sfida contro Booking.com ed Expedia, Airbnb vuole apparire come un’alternativa credibile.
L’aggiornamento dei termini del 2025 ha rivelato l’ambizione più profonda di Airbnb: creare un ecosistema completamente chiuso. Controllo dei pagamenti, limiti alla comunicazione, dati prigionieri… La piattaforma sta diventando quello che alcuni chiamano il «Grande Fratello degli affitti brevi». O, con più indulgenza, la banca centrale degli affitti vacanza, che cattura valore a ogni passaggio: prenotazione, modifiche, controversie, assicurazione, messaggistica.
In altre parole: Airbnb sta costruendo una super-app. Tutto avviene in un unico ecosistema chiuso, il suo.
Queste regole valgono per tutti gli host dal 10 maggio 2025, e i Termini del 5 febbraio 2026 le mantengono. E come sempre con Airbnb: non conoscere le clausole in piccolo non è una scusa.
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I Termini di servizio di Airbnb sono stati aggiornati l'ultima volta il 5 febbraio 2026. Si sono applicati subito agli account creati da quella data e gli utenti esistenti dovevano accettarli dal 20 aprile 2026. L'aggiornamento aggiunge trasparenza sul funzionamento dei sistemi di raccomandazione di Airbnb, aggiorna i Termini di pagamento (Airbnb può chiedere più informazioni quando aggiungi un metodo di pagamento) e quelli della Protezione danni per gli host (le prove non devono includere contenuti generati dall'IA). Le regole su transazioni fuori piattaforma e commissioni introdotte a maggio 2025 restano in vigore.
Secondo Airbnb, gli utenti registrati prima del 5 febbraio 2026 devono accettare i Termini aggiornati dopo il 20 aprile 2026 prima di poter continuare a prenotare soggiorni, ricevere prenotazioni future o usare gli strumenti per host. Se non sei d'accordo, Airbnb ti fornisce informazioni per completare le prenotazioni esistenti e chiudere il tuo account, e le prenotazioni confermate prima del 20 aprile 2026 restano soggette ai Termini precedenti.
Airbnb aggiorna regolarmente i suoi termini per adeguarsi alle nuove normative locali, migliorare la tutela di ospiti e host e rispondere ai cambiamenti del mercato. Questi aggiornamenti riflettono anche la strategia della piattaforma di rafforzare fiducia e qualità del servizio.
Diversifica i canali di distribuzione per non dipendere solo da Airbnb. Usa un PMS multicanale, sviluppa le prenotazioni dirette e tieniti informato sui cambiamenti normativi. Unisciti alle community di host per condividere buone pratiche e anticipare i cambiamenti.
Sì. Ogni account Airbnb deve accettare in autonomia i Termini aggiornati, quindi una società di gestione che lavora tramite gli account dei proprietari deve verificare che ciascuno li abbia accettati. Deve anche assicurarsi che ogni annuncio rispetti le regole su commissioni e transazioni fuori piattaforma, perché una violazione può portare alla sospensione dell'annuncio o dell'account.
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Oltre 25 anni di esperienza negli investimenti immobiliari ed esperto riconosciuto di automazione degli affitti brevi. Bassel aiuta i property manager ad aumentare i ricavi, ridurre i costi operativi e offrire ai propri ospiti esperienze da 5 stelle, grazie a strumenti basati sull'IA che ha creato partendo dalla sua esperienza diretta come host.
