Commissione Airbnb del 15,5% solo host: adegua i prezzi senza perdere il pagamento (2026)

Airbnb sta eliminando la commissione di servizio divisa. Invece di una commissione dell’host del 3% più una commissione per l’ospite di circa il 14% aggiunta al momento del pagamento, gli host di case ora pagano un’unica commissione di servizio del 15,5%, detratta dal pagamento, e gli ospiti vedono un solo prezzo. Gli host fuori dallo Spazio economico europeo avevano tempo fino al 15 settembre 2026 per adeguare i prezzi. Nel SEE e in Svizzera la scadenza è il 13 ottobre 2026.

La risposta breve: per mantenere lo stesso pagamento per notte, alza i prezzi su Airbnb di circa il 15% (esattamente 14,8%). L’esempio di Airbnb stesso porta una notte da 100 $ a 115 $: l’ospite paga quanto pagava prima e tu ricevi comunque 97 $. Se non cambi nulla, la stessa notte da 100 $ ti paga 84,50 $.

Cosa cambia esattamente il 13 ottobre?

• Una sola commissione, a carico dell’host. La maggior parte degli host paga il 15,5%. Gli annunci in Brasile e Messico pagano il 16%, e Airbnb dice che gli altri host pagano in genere tra il 14% e il 16%.
• Nessuna commissione di servizio separata per gli ospiti. Il prezzo che imposti è il prezzo che vedono gli ospiti, al netto delle imposte.
• Solo le nuove prenotazioni. Le prenotazioni effettuate prima del tuo passaggio mantengono la vecchia struttura delle commissioni.
• Nessun ritorno. Una volta che il tuo account usa la commissione unica, non puoi tornare alla commissione divisa.
• Gli host con software collegato sono passati per primi. La commissione unica è già obbligatoria per gli host che usano un software di gestione immobiliare e per gli annunci di ospitalità professionale. Le scadenze di settembre e ottobre riguardano tutti gli altri.

Fonti: l’articolo del Resource Center di Airbnb Simplifying service fees on Airbnb (pubblicato il 7 luglio 2026, aggiornato il 24 agosto 2026) e l’articolo del Centro assistenza Airbnb How Airbnb service fees work.

Di quanto dovresti aumentare i prezzi?

Dipende da cosa vuoi proteggere. Ecco le tre opzioni, con una notte da 100 $ come esempio. I conti sono gli stessi in euro.

Mantieni il pagamento attuale: +14,8%, arrotondato al 15%

Con la commissione divisa ricevevi 97 $ per una notte da 100 $ (100 meno il 3%). Con una commissione del 15,5%, il prezzo che paga ancora 97 $ è 97 diviso 0,845, cioè 114,79 $. Arrotondato a 115 $, è la raccomandazione di Airbnb stesso e ciò che applica il suo strumento di adeguamento dei prezzi. Gli ospiti pagano più o meno quanto pagavano prima, perché la vecchia commissione per l’ospite aveva circa la stessa entità del tuo aumento.

Ricevi il tuo prezzo di listino intero: +18,3%

Se vuoi che il pagamento sia pari al prezzo che pubblicavi (100 $), il nuovo prezzo è 100 diviso 0,845, cioè 118,34 $. Gli ospiti pagano allora qualche punto percentuale in più di prima, il che può costarti prenotazioni nelle settimane competitive. Riserva questo livello alle date che si esauriscono comunque.

Non fare nulla: il 12,9% in meno per notte

Una notte da 100 $ ora paga 84,50 $ invece di 97 $. Su 30.000 $ di prenotazioni Airbnb annue, sono circa 3.750 $ in meno per esattamente gli stessi soggiorni.

IVA in Europa

Dove la commissione di Airbnb è soggetta a IVA e non sei registrato ai fini IVA, lo strumento di Airbnb aggiunge quell’IVA all’adeguamento. Il suo esempio con IVA al 20% (l’aliquota ordinaria in Francia) porta 100 $ a 119 $. Gli host registrati ai fini IVA che autoliquidano l’IVA restano a 115 $.

Cosa vedranno gli ospiti?

Un solo prezzo: quello che hai impostato, più le imposte dove si applicano. Al momento del pagamento non c’è più una riga per la commissione di servizio. Con il ricarico del 15%, un ospite paga circa quanto pagava prima del cambiamento, quindi la tua posizione rispetto agli annunci simili non si sposta. Un annuncio che mantiene il vecchio prezzo sembra più economico di prima ma guadagna in silenzio il 13% in meno a notte. Cambiamenti di commissione come questo alimentano la domanda più ampia se affittare tramite Airbnb è ancora redditizio per il tuo immobile.

Se le tue prenotazioni Airbnb si sono fermate dopo il passaggio mentre le altre piattaforme continuavano a vendere, confronta prima il prezzo totale che mostri ora con quello di annunci comparabili per le stesse date, poi esamina le altre cause nell’articolo sul perché il tuo annuncio Airbnb non riceve prenotazioni.

I tuoi prezzi arrivano da un channel manager? Modificali lì

Lo strumento di adeguamento dei prezzi di Airbnb alza i prezzi memorizzati su Airbnb. Se un channel manager o PMS invia le tue tariffe, il suo prossimo aggiornamento sovrascrive quei prezzi e torni al vecchio prezzo con la nuova commissione. Il ricarico deve stare dove nascono i tuoi prezzi.

In Nowistay puoi aumentare solo Airbnb, senza toccare le tariffe di base, Booking.com, VRBO, Expedia né i prezzi delle prenotazioni dirette:

1. Vai su Alloggi, apri il menu … sulla scheda dell’alloggio e scegli Sincronizzazione.
2. Nel pannello di sincronizzazione dell’alloggio, clicca l’icona Impostazioni del canale accanto ad Airbnb.
3. Nella scheda Adeguamento tariffe, inserisci 15 in Adeguamento tariffe (%). Inserisci 19 se sei nel SEE, non sei registrato ai fini IVA e vuoi allinearti alla cifra di Airbnb comprensiva di IVA.
4. Clicca Salva.

Il tuo calendario continua a mostrare la tariffa di base; solo i prezzi inviati ad Airbnb includono l’aumento. La procedura completa è in Come gestire i prezzi dei tuoi affitti.

E le tariffe di pulizia e quelle per ospiti extra?

Con il modello diviso, Airbnb calcolava la commissione dell’host sul tuo prezzo a notte più le tariffe che applichi, come la pulizia. Le pagine di assistenza di Airbnb non specificano la base della nuova commissione unica, quindi controlla il dettaglio nel primo pagamento dopo il passaggio. Se il 15,5% si applica anche alla tua tariffa di pulizia, alzala nella stessa proporzione per mantenerla intera.

Dovresti alzare i prezzi su ogni canale?

No. Questo è un cambiamento di Airbnb. Booking.com e VRBO seguono le proprie regole sulle commissioni, e una prenotazione diretta non ti costa alcuna commissione di piattaforma. Alzare Airbnb del 15% mantenendo il prezzo diretto alla tua tariffa di base allarga il divario a favore delle prenotazioni dirette, cosa che vale la pena far notare agli ospiti che tornano. La guida completa alle prenotazioni dirette mostra come impostarle, e come ridurre le commissioni di Airbnb e Booking.com tratta le altre leve.

Un effetto collaterale che gli host francesi devono controllare: ricavi lordi più alti

Alzare il prezzo per mantenere lo stesso pagamento alza anche i ricavi lordi, e le soglie francesi si misurano sui ricavi lordi, prima delle commissioni delle piattaforme. Per i redditi 2025, il regime micro-BIC è limitato a 15.000 € per un affitto turistico arredato non classificato (abbattimento del 30%) e a 77.700 € per uno classificato (abbattimento del 50%). Oltre 23.000 € di ricavi annui, un affitto turistico arredato di breve durata è soggetto anche ai contributi sociali URSSAF (service-public.fr, verificato il 21 febbraio 2026). Un host a 14.000 € l’anno può superare i 15.000 € senza guadagnare un euro in più. Fai la proiezione con il tuo commercialista prima della fine dell’anno.

Checklist per questa settimana

1. Controlla le impostazioni di pagamento su Airbnb. Se è ancora selezionata la commissione divisa, il cambiamento si applica a te.
2. Scegli il tuo obiettivo per stagione. +15% mantiene il tuo pagamento; fino a +18% sulle date che si vendono sempre.
3. Applica il ricarico dove nascono i tuoi prezzi. Su Airbnb se fissi lì i prezzi, nel tuo channel manager se invia le tue tariffe.
4. Rivedi le tariffe di pulizia e per ospiti extra dopo il primo pagamento con la nuova commissione.
5. Mantieni il prezzo delle prenotazioni dirette alla tua tariffa di base così gli ospiti che tornano hanno un motivo per prenotare direttamente.
6. In Francia, ricontrolla i ricavi annui rispetto alle soglie micro-BIC e URSSAF.

Se gestisci più annunci, in Nowistay il ricarico è un’unica impostazione per canale e non modifica mai i prezzi di base nel tuo calendario. Airbnb, Booking.com, VRBO, Expedia e la tua pagina di prenotazione ricevono ciascuno il prezzo corrispondente alla propria commissione, da un unico posto.

Domande frequenti

Che cos'è la commissione solo host di Airbnb?

È un'unica commissione di servizio del 15,5% per la maggior parte degli host, detratta dal pagamento all'host. Gli ospiti non pagano più una commissione di servizio separata: vedono un solo prezzo. Gli annunci in Brasile e Messico pagano il 16%, e Airbnb dice che gli altri host pagano in genere tra il 14% e il 16%.

Quando si applica in Europa la commissione solo host di Airbnb?

Gli host nello Spazio economico europeo e in Svizzera hanno tempo fino al 13 ottobre 2026 per adeguare i prezzi; gli host altrove avevano tempo fino al 15 settembre 2026. La commissione unica si applica alle prenotazioni effettuate dopo il passaggio, e non si può tornare alla commissione divisa.

Di quanto devo aumentare i miei prezzi su Airbnb?

Circa il 15% lascia invariato il tuo pagamento per notte: 97 diviso 0,845 dà 114,79 $ per una ex notte da 100 $. Aumenta del 18,3% se vuoi che il pagamento sia pari al tuo vecchio prezzo di listino. Nel SEE, gli host non registrati ai fini IVA hanno bisogno di circa il 19% perché l'IVA si applica alla commissione.

Posso usare lo strumento di adeguamento dei prezzi di Airbnb se uso un channel manager?

Se un channel manager o PMS invia le tue tariffe, il suo prossimo aggiornamento sovrascrive i prezzi modificati su Airbnb. Imposta invece il ricarico nel channel manager. In Nowistay, usa la scheda Adeguamento tariffe nelle impostazioni del canale Airbnb per aggiungere il 15% solo ad Airbnb lasciando invariate le tariffe di base.

Devo alzare i prezzi anche su Booking.com e per le prenotazioni dirette?

No. Il cambiamento riguarda solo la commissione di Airbnb. Mantieni i prezzi di Booking.com e VRBO in base alle loro commissioni e tieni il prezzo delle prenotazioni dirette alla tua tariffa di base, il che rende più attraente prenotare direttamente per gli ospiti che tornano.

Dopo il cambio di commissione non ricevo prenotazioni Airbnb, solo Vrbo: è colpa della commissione?

Non da sola. La commissione solo host cambia ciò che ricevi, non come Airbnb ti mostra: gli ospiti vedono un solo prezzo, quello che hai impostato, senza commissione di servizio separata. Con un ricarico di circa il 15%, gli ospiti pagano più o meno quanto pagavano prima; oltre, o se il ricarico è stato applicato due volte (nelle tariffe di base e di nuovo sul canale Airbnb), il tuo prezzo totale è ora più alto di quello di annunci comparabili, e Airbnb dice che gli annunci con prezzi inferiori a quelli comparabili per le stesse date tendono a posizionarsi meglio. Controlla quattro cose: il totale su Airbnb rispetto a Vrbo e agli annunci vicini per le stesse date, che i tuoi sconti settimanali e mensili si applichino ancora, che le date siano davvero aperte su Airbnb (calendario sincronizzato, soggiorno minimo, preavviso) e dove compare il tuo annuncio quando cerchi le tue date come ospite. La nostra guida sul perché un annuncio Airbnb non riceve prenotazioni copre le altre cause.