Airbnb o Booking.com per gli host nel 2026: commissioni, ospiti e regole

Nel 2026 Airbnb e Booking.com costano agli host più o meno lo stesso: la maggior parte degli host Airbnb paga un’unica commissione del 15,5%, mentre Booking.com applica una commissione stabilita nel tuo contratto, intorno al 15% secondo Skift. Le vere differenze sono altrove. Airbnb ti paga il giorno lavorativo successivo al check-in, ti permette di recensire gli ospiti e ti sostiene con fino a 3 milioni di dollari di tutela danni per gli host. Booking.com paga dopo il check-out, ti lascia scrivere le tue condizioni di cancellazione e mostra la tua casa in un marketplace in cui la maggior parte delle notti sono ancora notti d’hotel. Per la maggior parte degli host la risposta è entrambe, con un unico calendario sincronizzato e un prezzo per canale.

Le regole delle piattaforme qui sotto provengono dal Centro assistenza di Airbnb e dal Partner Hub di Booking.com, verificati l’8 ottobre 2026. Controlla il tuo account prima di agire.

Quanto fanno pagare Airbnb e Booking.com agli host?

• Airbnb: un’unica commissione di servizio a carico dell’host, del 15,5% per la maggior parte degli host (16% in Brasile e Messico, in genere dal 14% al 16% altrove), detratta dal tuo pagamento. Gli ospiti vedono un solo prezzo, senza commissione di servizio separata. La commissione divisa viene gradualmente eliminata; gli host nello SEE e in Svizzera passano al nuovo sistema entro il 13 ottobre 2026.
• Booking.com: una commissione per prenotazione, stabilita nel contratto della tua struttura per paese e tipo di proprietà. Si applica all’importo totale della prenotazione, spese di pulizia incluse, ma non all’imposta di soggiorno. Gli ospiti non pagano alcuna commissione di servizio a Booking.com.
• Extra di Booking.com: Genius è uno sconto per gli ospiti che finanzi tu (10% per impostazione predefinita), Preferred Partner e il Visibility Booster aggiungono commissione, e i pagamenti con bonifico comportano una commissione sul servizio di pagamento che dipende dal tuo paese.

Su un soggiorno da 420 €, incassi 354,90 € su Airbnb (se la commissione si applica anche alle pulizie) e 357 € su Booking.com con una commissione illustrativa del 15%. Per ricevere l’intero prezzo base, dividilo per uno meno l’aliquota: +18,3% su Airbnb, +17,6% su Booking.com al 15%. Vedi come adeguare i prezzi alla commissione Airbnb del 15,5% e la commissione di Booking.com per gli host.

Quando vieni pagato?

Airbnb rilascia il pagamento per la maggior parte dei soggiorni di 27 notti o meno entro la fine del giorno lavorativo successivo al check-in previsto dell’ospite. I soggiorni mensili (28 notti o più) vengono pagati mese per mese. Finché non hai due soggiorni completati, a meno che il tuo annuncio sia verificato, i tuoi primi due pagamenti attendono la fine del check-out. Un bonifico bancario richiede poi da 3 a 5 giorni lavorativi.

Booking.com paga più tardi. Con Pagamenti tramite Booking.com e bonifico, gli ospiti pagano online prima dell’arrivo e tu vieni pagato dopo il check-out: ogni giorno, ogni settimana (ogni giovedì) o ogni mese (il 1° del mese) dove disponibile, con fino a 10 giorni perché i fondi arrivino. Con una carta di credito virtuale puoi addebitare la carta una volta che la prenotazione diventa non rimborsabile. Se incassi tu i pagamenti degli ospiti, Booking.com fattura la sua commissione una volta al mese.

Chi prenota su Airbnb e chi su Booking.com?

Dati riportati a livello di piattaforma: leggili come tendenze, non come una previsione per la tua strada.

• Airbnb tende verso case intere e gruppi. Nella lettera agli azionisti del secondo trimestre 2026 (6 agosto 2026), Airbnb afferma che le case intere, soprattutto quelle con quattro o più camere da letto, sono cresciute più rapidamente e che le notti camera sono cresciute di oltre il 12% contro il 10% delle notti e dei posti prenotati, dato che collega ai viaggi di gruppo.
• Booking.com è ancora soprattutto hotel. Booking Holdings ha riportato una crescita del 4% delle notti camera in sistemazioni alternative su Booking.com nel secondo trimestre 2026 (comunicato del 4 agosto 2026), e la copertura di Rental Scale-Up ha stimato la categoria intorno al 37% delle notti camera di Booking.com. Quindi gli ospiti confrontano il tuo appartamento con gli hotel per prezzo, posizione e punteggio delle recensioni.
• Finestra di prenotazione. Il Partner Hub di Booking.com osserva che gli ospiti che prenotano con largo anticipo tendono a volere flessibilità, mentre chi prenota a ridosso delle date si concentra sul prezzo.

I dati dei tuoi canali valgono più di queste medie.

Politiche di cancellazione: il menu di Airbnb o le tue condizioni?

Airbnb ti dà una politica standard per i soggiorni inferiori a 28 notti, da un elenco fisso: Flessibile (rimborso totale fino a 24 ore prima del check-in), Moderata (5 giorni), Limitata (14 giorni) o Rigida (30 giorni), più una tariffa scontata non rimborsabile facoltativa. Ogni politica per soggiorni brevi include una finestra di cancellazione gratuita di 24 ore dopo la prenotazione quando la prenotazione è confermata almeno 7 giorni prima del check-in. Vedi le politiche di cancellazione di Airbnb spiegate.

Booking.com ti lascia scrivere le tue: se offrire la cancellazione gratuita, quanto dura il periodo gratuito e cosa pagano gli ospiti dopo di esso o in caso di mancata presentazione. Colleghi ogni politica a un piano tariffario e Booking.com consiglia di offrire una opzione flessibile e una non rimborsabile affiancate. Con le Smart Flex Reservations, Booking.com può offrire la cancellazione gratuita su alcune camere non rimborsabili, per poi rivenderle o compensarti. I partner sono iscritti automaticamente, tranne nella Francia continentale e in diversi territori francesi d’oltremare.

Tutela danni: AirCover o le opzioni danni di Booking.com?

Airbnb: AirCover per gli host comprende fino a 3 milioni di dollari di tutela danni per gli host e 1 milione di dollari di assicurazione di responsabilità civile per gli host. Richiedi il pagamento all’ospite nel Centro risoluzioni entro 14 giorni dal check-out; se l’ospite rifiuta, paga solo una parte o non risponde entro 24 ore, puoi chiedere ad Airbnb di intervenire. Copre alcune pulizie extra (odore di fumo, ospiti aggiuntivi non approvati) ma non la normale usura, e non è un’assicurazione.

Booking.com offre due opzioni per i danni fuori dagli Stati Uniti:

• Deposito cauzionale: lo incassi e lo restituisci tu. Booking.com avverte che i depositi tendono a portare meno prenotazioni e più cancellazioni.
• Programma danni: nessun deposito anticipato. Invii una richiesta entro 14 giorni dal check-out, Booking.com contatta l’ospite e vieni pagato (entro un massimo di 30 giorni) solo se l’ospite è d’accordo, fino a un massimo che stabilisci tu. Fumo, violazioni del regolamento e spese non pagate come quelle per gli animali non possono essere richiesti.

Negli Stati Uniti, a Porto Rico e nelle Isole Vergini americane, la Host Property Insurance ha sostituito il programma dal 10 novembre 2025. Una segnalazione di comportamento scorretto inviata tra il check-in e sette giorni dopo il check-out impedisce a quell’ospite di prenotare di nuovo da te.

Prenotazione immediata o richieste: quanto controllo mantieni?

• Airbnb: scegli la Prenotazione immediata oppure approvi ogni richiesta, a cui devi rispondere entro 24 ore. Con la Prenotazione immediata puoi richiedere un buon storico (un soggiorno passato senza incidenti o recensioni negative) e un messaggio prima della prenotazione. Ogni ospite deve accettare il tuo regolamento della casa prima di prenotare. Gli annunci creati tramite software di solito partono con la Prenotazione immediata, e Airbnb chiede a quegli host di non disattivarla quando l’annuncio è prenotabile subito altrove.
• Booking.com: la conferma immediata è l’impostazione predefinita, e i partner di affitti vacanza possono usare invece la Richiesta di prenotazione: 24 ore per accettare o rifiutare, con una chat prima di approvare (leggi le linee guida di non discriminazione di Booking.com prima di rifiutare). Il regolamento della casa nell’extranet riguarda animali, fumo, feste e rumore.

Messaggi e recensioni: cosa cambia nella gestione quotidiana?

• Le recensioni di Airbnb vanno in entrambe le direzioni. Host e ospite hanno 14 giorni dopo il check-out, e le recensioni vengono pubblicate quando sono arrivate entrambe o quando la finestra si chiude. La tua recensione di un ospite compare sul suo profilo. Lo status di Superhost richiede di rispondere al 90% dei nuovi messaggi entro 24 ore.
• Le recensioni di Booking.com vanno in una sola direzione. Booking.com invita gli ospiti circa 48 ore dopo il check-out e dà loro tre mesi per recensire. Le recensioni restano pubbliche per 36 mesi e quelle recenti pesano di più nel tuo punteggio. Puoi rispondere pubblicamente; la segnalazione di comportamento scorretto è il tuo strumento contro un ospite problematico.
• Caselle di posta: i messaggi di Booking.com si trovano nella Posta in arrivo dell’extranet e nell’app Pulse, con modelli e risposte automatiche.

Come classificano gli annunci Airbnb e Booking.com?

Airbnb dice che qualità, popolarità, prezzo e, per le case, posizione hanno il maggiore impatto. La qualità comprende foto, recensioni, comunicazione e cancellazioni; la popolarità, quanto spesso gli ospiti ti salvano, ti scrivono e prenotano da te; il prezzo, come ti confronti con annunci simili nelle vicinanze.

Booking.com personalizza i risultati e pesa i fattori in modo dinamico: la tua posizione, i prezzi su Booking.com, i punteggi delle recensioni e la qualità della pagina, i tuoi tassi di conversione e di clic, e la ricerca e le preferenze del viaggiatore. Genius, Offerte, Preferred Partner, Preferred Plus e il Visibility Booster possono aggiungere visibilità. Nello SEE, Booking.com non usa i tuoi prezzi o la tua disponibilità su altri canali per posizionarti.

Airbnb o Booking.com: quale scegliere?

• Casa grande per famiglie o gruppi: parti da Airbnb, dove le case intere con quattro o più camere da letto crescono più velocemente, poi aggiungi Booking.com.
• Appartamento o monolocale in città: Booking.com ti mette davanti a ospiti che confrontano anche gli hotel, quindi decidono prezzo e punteggio delle recensioni.
• Annuncio nuovo di zecca: le recensioni sbloccano entrambe (Genius richiede tre recensioni e un punteggio di 7,5), e Airbnb permette ai nuovi host di approvare le prime prenotazioni.
• Vuoi selezionare gli ospiti: Airbnb, con recensioni reciproche e requisiti per gli ospiti; su Booking.com, la Richiesta di prenotazione ti offre un controllo simile.
• Esigenze di cancellazione rigide (eventi, settimane di punta): Booking.com ti permette di fissare condizioni non rimborsabili per ogni piano tariffario; su Airbnb, Rigida è la politica per soggiorni brevi più severa tra quelle standard, e la finestra di 24 ore copre le prenotazioni fatte con una settimana o più di anticipo.
• Interni di alto valore: la tutela danni di Airbnb arriva più in là del programma di Booking.com, che dipende dall’accordo dell’ospite a pagare.
• Flusso di cassa o soggiorni mensili: Airbnb paga dopo il check-in e ha politiche a lungo termine con pagamenti mensili.

Perché la maggior parte degli host pubblica su entrambe, e come farlo in sicurezza

Due piattaforme significano più domanda e meno dipendenza da un solo algoritmo. Il rischio è operativo: due calendari che vendono le stesse notti, due listini prezzi, due caselle di posta. Sei regole ti tengono al sicuro:

1. Un calendario, sincronizzato in tempo reale. I feed di calendario che si aggiornano ogni 30-60 minuti lasciano spazio a doppie prenotazioni; un channel manager collegato a entrambe chiude le date ovunque appena arriva una prenotazione.
2. Un prezzo per canale. Mantieni una tariffa base e aggiungi il ricarico di ogni piattaforma: +18,3% su Airbnb, circa +17,6% su Booking.com al 15%.
3. I piani tariffari extra di Booking.com. Un piano settimanale o non rimborsabile creato nell’extranet può mantenere un proprio soggiorno minimo o restare aperto in date che hai chiuso. Vedi perché Booking.com può differire dalle tue impostazioni.
4. Condizioni di cancellazione confrontabili, ad esempio Rigida su Airbnb e cancellazione gratuita fino a 30 giorni prima dell’arrivo su Booking.com.
5. Lo stesso regolamento della casa ovunque, scritto con precisione, con spese come quelle per gli animali incassate prima o all’arrivo, dato che il programma danni di Booking.com non può recuperare le spese non pagate.
6. Risposte rapide su entrambe le caselle di posta, entro 24 ore al massimo.

Come Nowistay gestisce insieme Airbnb e Booking.com

Nowistay è un PMS e channel manager con un co-host IA autonomo integrato. Sincronizza in tempo reale calendario, tariffe e prenotazioni con Airbnb, Booking.com, Vrbo ed Expedia.

Un prezzo diverso per piattaforma. Il tuo calendario mantiene una tariffa base. Vai su Alloggi, apri il menu … sulla scheda della proprietà, scegli Sincronizzazione, clicca sull’icona Impostazioni del canale accanto ad Airbnb o Booking.com e inserisci il tuo ricarico in Adeguamento tariffe (%) nella scheda Adeguamento tariffe. Dettagli in Come gestire i prezzi dei tuoi affitti.

Un co-host IA per entrambe le caselle di posta. Risponde da solo agli ospiti di Airbnb e Booking.com (e su Expedia, WhatsApp ed e-mail), 24 ore su 24 in oltre 90 lingue, in circa un minuto in media, e passa la mano a te quando serve una persona. Le richieste automatiche di Booking.com, come un orario di check-in o un lettino inviati come testo fisso in inglese, compaiono nella lingua di prenotazione dell’ospite e ricevono risposta. La modalità bozza ti invia ogni risposta per e-mail invece di inviarla, se preferisci controllare prima. Approfondisci in automatizzare la comunicazione con gli ospiti di Booking.com.

Nowistay costa 12 € per proprietà al mese, con il primo mese gratis e senza carta di credito.

Domande frequenti

Nel 2026 è più economico Airbnb o Booking.com per gli host?

Sono vicini. La maggior parte degli host Airbnb paga un'unica commissione del 15,5% a carico dell'host, mentre Booking.com applica una commissione stabilita nel contratto della struttura, intorno al 15% secondo Skift. Booking.com può costare di più se finanzi gli sconti Genius, aderisci a Preferred Partner o paghi la commissione sul servizio di pagamento per i bonifici.

Quale piattaforma paga prima gli host, Airbnb o Booking.com?

Airbnb. Per la maggior parte dei soggiorni di 27 notti o meno, rilascia il pagamento entro la fine del giorno lavorativo successivo al check-in. Booking.com paga i bonifici dopo il check-out, ogni giorno, ogni settimana o ogni mese dove disponibile, con fino a 10 giorni perché i fondi arrivino. Con una carta di credito virtuale puoi addebitarla quando la prenotazione diventa non rimborsabile.

Posso pubblicare la stessa proprietà su Airbnb e su Booking.com?

Sì, e la maggior parte degli host lo fa. Collega entrambe le piattaforme a un unico calendario sincronizzato in tempo reale per evitare doppie prenotazioni, imposta un prezzo per canale e mantieni confrontabili regolamento della casa e condizioni di cancellazione. Airbnb chiede agli host collegati tramite software di tenere attiva la Prenotazione immediata quando l'annuncio è prenotabile subito anche altrove.

Booking.com ha qualcosa di simile ad AirCover?

Non proprio. Fuori dagli Stati Uniti, Booking.com offre un deposito cauzionale per i danni che gestisci tu o un programma danni: richiedi il pagamento entro 14 giorni dal check-out e vieni pagato solo se l'ospite è d'accordo, fino a un massimo che stabilisci tu. La tutela danni per gli host di Airbnb arriva fino a 3 milioni di dollari. Negli Stati Uniti, gli affitti vacanza su Booking.com hanno la Host Property Insurance.

Gli host possono recensire gli ospiti su Booking.com?

Le recensioni di Booking.com vanno in una sola direzione: gli ospiti vengono invitati circa 48 ore dopo il check-out e hanno tre mesi per recensire la struttura. Puoi rispondere pubblicamente. Per segnalare un ospite problematico, invia una segnalazione di comportamento scorretto tra il check-in e sette giorni dopo il check-out, che impedisce inoltre all'ospite di prenotare di nuovo la tua struttura.

Devo applicare lo stesso prezzo su Airbnb e su Booking.com?

Mantieni una tariffa base e aggiungi un ricarico per canale, così ogni pagamento corrisponde. Per ricevere l'intero prezzo base, aggiungi il 18,3% su Airbnb (commissione del 15,5%) e circa il 17,6% su Booking.com con una commissione del 15%. Nello SEE, Booking.com non usa i tuoi prezzi sugli altri canali per posizionarti.