Airbnb e Booking.com trattengono il 15-20% di ogni prenotazione, ma non devi accettarlo come un costo fisso. Scopri come configurare prenotazioni dirette con pagamenti Stripe, un widget di prenotazione e automazioni WhatsApp per trasformare gli ospiti delle OTA in clienti diretti abituali.
Vuoi tenere una quota maggiore dei ricavi dei tuoi affitti?
Configura le prenotazioni dirette con Nowistay in pochi minuti. Collega Stripe, aggiungi il widget di prenotazione al tuo sito e inizia a trasformare gli ospiti delle OTA in clienti diretti, in automatico.
Inizia gratisOgni volta che un ospite prenota il tuo alloggio tramite Airbnb o Booking.com, cedi alla piattaforma una fetta significativa dei tuoi ricavi. Airbnb addebita agli host un’unica commissione di servizio del 15,5% per prenotazione (16% in Brasile e Messico), mentre Booking.com trattiene tra il 15% e il 20% a seconda della regione e delle impostazioni di visibilità. Se non hai ancora adeguato i prezzi di Airbnb alla commissione unica a carico dell’host, leggi come adeguare i prezzi alla commissione del 15,5% solo a carico dell’host di Airbnb.
Mettiamolo in prospettiva. Se il tuo alloggio genera 50.000 € all’anno tramite le OTA, paghi tra 7.750 € e 10.000 € di commissioni all’anno. Sono soldi che potrebbero finire direttamente nelle tue tasche, finanziare miglioramenti all’alloggio o essere reinvestiti per far crescere la tua attività. Se ti ritrovi con un surplus che non serve all’attività, come investire i redditi dei tuoi affitti brevi passa in rassegna le opzioni per profilo di investitore.
Ma il costo va oltre le commissioni. Se dipendi interamente dalle OTA, perdi anche:
La soluzione non è abbandonare del tutto le OTA. Restano potenti canali di acquisizione di nuovi ospiti. La strategia intelligente è usare le OTA per farsi scoprire e trasformare quegli ospiti in clienti diretti per i soggiorni futuri. Ecco esattamente come fare.
Le prenotazioni dirette sono prenotazioni effettuate senza una piattaforma intermediaria. L’ospite paga direttamente te e tu trattieni quasi tutto.
Con un processore di pagamenti come Stripe, la commissione di transazione è circa 1,5% + 0,25 € per le carte europee standard. Confrontala con la commissione OTA del 15-20%: su una prenotazione da 1.000 €, con una prenotazione diretta ti restano 985 €, contro 800-845 € tramite una OTA.
Oltre al vantaggio economico, le prenotazioni dirette ti offrono:
L’obiettivo è chiaro: usare le OTA come canale di marketing per acquisire nuovi ospiti, poi trasformarli in clienti diretti. E Nowistay ti dà tutti gli strumenti necessari per riuscirci.
Per seguire questa guida ti serve un account Nowistay con:
Non hai ancora un account? Crea il tuo account Nowistay gratuito e configura il tuo primo alloggio per iniziare.
Il primo passo per accettare prenotazioni dirette è predisporre un modo per incassare i pagamenti. Nowistay si integra con Stripe, uno dei processori di pagamento più affidabili al mondo, e non ti addebita alcuna commissione sui pagamenti (0%). Paghi solo la commissione di elaborazione standard di Stripe (circa 1,5% + 0,25 € per transazione con le carte europee standard).
Come configurarlo:
Ecco fatto. Il tuo account Stripe è ora collegato a Nowistay e puoi iniziare a incassare i pagamenti direttamente dagli ospiti.
Nowistay fornisce un widget di prenotazione pronto all’uso che puoi incorporare in qualsiasi sito web. Funziona come un vero motore di prenotazione paragonabile a quello di Airbnb: gli ospiti vedono un calendario con prezzi in tempo reale, le date non disponibili in grigio, un processo di prenotazione passo per passo e tutte le commissioni e le tasse indicate con chiarezza.
Clicca sull’icona delle impostazioni per configurare:
Il widget è compatibile con qualsiasi sito web, che usi WordPress, Wix, Squarespace, Webflow o un sito sviluppato su misura. Incolla semplicemente il codice di incorporamento dove vuoi che compaia il motore di prenotazione.
Puoi anche usare il pulsante Anteprima per vedere esattamente come apparirà il widget, e il pulsante Tasse per configurare le eventuali tasse di soggiorno da riscuotere.
Qui la strategia prende forma. Poiché le OTA trattengono il 15-20% di commissione, hai un ampio margine di manovra. Aumentando del 5% le tariffe OTA rispetto al tuo prezzo base, crei un chiaro vantaggio di prezzo per chi prenota direttamente, guadagnando comunque più di quanto incassi con le OTA.
Ecco il calcolo su una tariffa base di 100 € a notte:
L’ospite risparmia il 5% e tu guadagni l’11-17% in più a notte. Ci guadagnano tutti tranne le OTA.
I prezzi base del calendario restano invariati, sono i tuoi prezzi per la prenotazione diretta. Viene rialzato solo ciò che riceve la OTA. Puoi impostare percentuali diverse per ciascun canale (Airbnb e Booking.com separatamente).
Anche con un rincaro del 5% sulle OTA, il prezzo su Airbnb resta competitivo. Con la commissione unica del 15,5% a carico dell’host di Airbnb, gli ospiti non vedono più una commissione di servizio separata, quindi il prezzo che vedono è quello che hai impostato. Ma il prezzo diretto è chiaramente più attraente, il che dà agli ospiti un motivo convincente per prenotare direttamente la prossima volta.
È la funzione più potente per costruire il tuo canale di prenotazione diretta. Ogni volta che un ospite prenota tramite Airbnb o Booking.com, Nowistay raccoglie il suo numero di telefono. Puoi quindi usare il sistema di automazione di Nowistay per programmare un messaggio WhatsApp inviato automaticamente dopo il check-out, che invita l’ospite a prenotare direttamente la prossima volta a una tariffa migliore.
La finestra per le recensioni di Airbnb è di 14 giorni dopo il check-out. Aspettando 15 giorni (365 ore), ti assicuri che il periodo per le recensioni sia chiuso prima di contattare l’ospite. In questo modo la tua comunicazione resta completamente separata dal ciclo di vita della prenotazione OTA ed eviti eventuali problemi con le policy delle piattaforme.
Scrivi un oggetto e un corpo del messaggio che suonino personali e offrano un vantaggio chiaro. Usa le variabili del modello come {guest_first_name} e {property_name} per personalizzare in automatico.
Ecco un esempio di messaggio:
Oggetto: Risparmia il 5% sul tuo prossimo soggiorno (alloggio {property_name})
Ciao {guest_first_name},
se hai apprezzato il tuo soggiorno di 15 giorni fa presso l’alloggio «{property_name}», sappi che, se desideri prenotare di nuovo, puoi usufruire di una tariffa più bassa (almeno il 5%) prenotando direttamente tramite il nostro sito: https://yourwebsite.com
Sarà tutto rigorosamente uguale, ma la tariffa sarà più vantaggiosa. Il nostro sito garantisce un pagamento sicuro e condizioni di rimborso favorevoli.
Puoi anche prenotare direttamente con noi.
Non esitare a contattarci per qualsiasi domanda.
Cordiali saluti,
{host_first_name}
{property_name}
In Opzioni avanzate, imposta Applica alle prenotazioni da solo su Airbnb e Booking.com. Così il messaggio viene inviato soltanto agli ospiti delle OTA: chi prenota già direttamente non ha bisogno di riceverlo.
Passa alla scheda WhatsApp e clicca su Genera WhatsApp. L’IA di Nowistay creerà automaticamente una versione più breve del tuo messaggio, ottimizzata per WhatsApp, che resta entro i limiti di caratteri mantenendo le informazioni chiave.
Il messaggio verrà inviato automaticamente nella lingua dell’ospite. Se un ospite francese ha soggiornato nel tuo alloggio, riceve la versione francese. Un ospite spagnolo riceve quella spagnola. La imposti una volta sola e funziona per ogni prenotazione.
A volte gli ospiti ti contattano direttamente, tramite il modulo di contatto del tuo sito, WhatsApp, email o i social. In quel caso puoi creare manualmente una prenotazione diretta in Nowistay, e la piattaforma genera e invia automaticamente un link di pagamento all’ospite.
Per creare una prenotazione diretta manuale:
Significa che non ti serve nemmeno un sito web per iniziare ad accettare prenotazioni dirette. Qualsiasi ospite che ti contatta direttamente può ricevere un link di pagamento professionale e sicuro.
Se il risparmio economico è convincente, i vantaggi strategici delle prenotazioni dirette vanno ancora oltre:
Airbnb e Booking.com possono sospendere o rimuovere il tuo annuncio in qualsiasi momento, spesso con poco preavviso e spiegazioni vaghe. I cambi di algoritmo possono ridurre drasticamente la tua visibilità. Gli aggiornamenti delle policy possono cambiare le tue condizioni di cancellazione dall’oggi al domani. Se dipendi al 100% dalle OTA, la decisione di una sola piattaforma può lasciarti senza ricavi.
Ogni host dovrebbe considerare le prenotazioni dirette come una assicurazione per l’attività. Anche se le OTA restano il canale principale, avere un canale di prenotazione diretta attivo significa non dipendere mai del tutto da una piattaforma che non controlli.
Quando gli ospiti prenotano tramite Airbnb, il rapporto è di Airbnb. Non puoi scrivere via email agli ospiti passati, non puoi mandare loro offerte per l’anno prossimo e non puoi costruire fedeltà. Con le prenotazioni dirette, i contatti dell’ospite sono tuoi e puoi costruire relazioni di lungo periodo.
Le prenotazioni dirette ti liberano dai vincoli delle OTA. Puoi stabilire le tue politiche di cancellazione, i soggiorni minimi, gli orari di check-in/check-out, le regole della casa e le strategie di prezzo senza i limiti delle piattaforme.
Un ospite che torna direttamente vale molto di più di una singola prenotazione OTA. Nessuna commissione sul secondo soggiorno, né sul terzo, né su tutti i successivi. Costruire una base di clienti diretti abituali è la strategia più redditizia a lungo termine per qualsiasi attività di case vacanza. Se affittare tramite Airbnb sia ancora redditizio dipende in gran parte da quanta parte dei tuoi ricavi sfugge nel tempo a quelle commissioni.
Gli ospiti che prenotano direttamente vedono il tuo marchio, il tuo sito e la tua comunicazione, non un annuncio OTA generico. Questo crea una percezione più professionale e costruisce una fiducia che porta a recensioni migliori e a più passaparola.
Mentre Nowistay gestisce l’infrastruttura di prenotazione e l’automazione della conversione degli ospiti, il marketing amplifica la tua portata. Ecco alcuni passi pratici per portare traffico al tuo canale di prenotazione diretta:
Ridurre la dipendenza dalle OTA non significa abbandonare Airbnb o Booking.com. Significa costruire un canale di vendita complementare che ti dà margini più alti, più controllo e resilienza a lungo termine.
Ecco il tuo piano d’azione:
Ogni prenotazione diretta che ottieni è un ospite su cui non paghi commissioni, quest’anno e ogni anno dopo. Inizia oggi a configurare il tuo canale di prenotazione diretta.
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Airbnb sta portando tutti gli host di case a un'unica commissione di servizio a carico dell'host del 15,5% (16% in Brasile e Messico). Gli host hanno avuto tempo fino al 15 settembre 2026 (fuori dal SEE) o fino al 13 ottobre 2026 (SEE e Svizzera) per adeguare i prezzi, e gli ospiti non vedono più una commissione di servizio separata.
Booking.com addebita agli host una commissione dal 15% al 20% per prenotazione, a seconda della regione e delle impostazioni di visibilità.
Sì. Puoi mantenere i tuoi annunci su Airbnb e Booking.com e accettare allo stesso tempo prenotazioni dirette tramite il tuo sito. Un channel manager con sincronizzazione del calendario evita le doppie prenotazioni.
Stripe elabora direttamente per tuo conto i pagamenti con carta di credito. La commissione è circa 1,5% + 0,25 € per le carte europee standard, molto meno delle commissioni OTA del 15-20%.
Dopo il soggiorno di un ospite, usa un'automazione WhatsApp o email per ringraziarlo, offrirgli un piccolo sconto sul prossimo soggiorno se prenota direttamente e condividere il tuo link di prenotazione diretta. Aspetta almeno 15 giorni dopo il check-out, per superare la finestra di 14 giorni per le recensioni di Airbnb.
Sì. Poiché risparmi il 15-20% di commissioni OTA, puoi offrire una tariffa inferiore del 5-10% a chi prenota direttamente e guadagnare comunque di più a notte.
Le OTA possono cambiare algoritmi, aumentare le commissioni, sospendere gli annunci o modificare i termini in qualsiasi momento. Gli host che dipendono interamente da una sola piattaforma rischiano di perdere all'improvviso le proprie entrate.
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Oltre 25 anni di esperienza negli investimenti immobiliari ed esperto riconosciuto di automazione degli affitti brevi. Bassel aiuta i property manager ad aumentare i ricavi, ridurre i costi operativi e offrire ai propri ospiti esperienze da 5 stelle, grazie a strumenti basati sull'IA che ha creato partendo dalla sua esperienza diretta come host.
