A loi Le Meur de 19 de novembro de 2024, apelidada de lei anti-Airbnb, reduziu a dedução do micro-BIC para arrendamentos não classificados a 30%, permite que as comunas baixem o limite de 120 dias para 90 e tornará o registo obrigatório em todo o lado quando o portal nacional abrir. Este guia, atualizado em outubro de 2026, detalha as seis alterações, as coimas e o que significam para o seu alojamento.
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Começar o teste gratuitoAtualizado em outubro de 2026: o que se aplica agora
Desde a sua fundação em 2008 nos EUA por Brian Chesky, Nathan Blecharczyk e Joe Gebbia, o Airbnb revolucionou a indústria do turismo. Ao oferecer uma alternativa aos hotéis, a plataforma permitiu a milhões de viajantes aceder a alojamentos únicos e muitas vezes mais acessíveis. A 30 de junho de 2024, o Airbnb tinha mais de 8 milhões de anúncios ativos em todo o mundo.
No entanto, este crescimento meteórico não ficou sem consequências. Em França, muitos municípios, em particular nas zonas costeiras e de montanha, manifestaram preocupação com a tensão no mercado da habitação que se intensificou nos últimos 10 anos, uma tensão que pode estar em grande parte ligada ao impacto dos arrendamentos de curta duração.
O aumento dos arrendamentos de curta duração provocou escassez de habitação disponível para os residentes permanentes.
Desde 2021, as rendas das habitações de pequena área aumentaram em média cerca de 15% nas cidades sem controlo de rendas (e 8,8% naquelas em que há medidas de controlo de rendas).
Além disso, grupos de cidadãos e municípios manifestaram preocupação com o impacto na vida local, com a diminuição da oferta de habitação de longa duração.
Há já vários anos que os municípios dispõem de um verdadeiro arsenal de medidas para regular a oferta de arrendamentos Airbnb. Estas medidas, rotuladas de anti-Airbnb, podem ser classificadas consoante o seu grau de constrangimento para os proprietários Airbnb.
Para os rendimentos recebidos a partir de 1 de janeiro de 2025, as regras fiscais mudaram drasticamente:
Estas medidas visam reduzir o atrativo fiscal dos arrendamentos de curta duração em favor dos arrendamentos de longa duração. Para comparar o micro-BIC com o regime real sob estes novos limites, leia o nosso guia dos impostos do Airbnb.
Na França metropolitana, os novos alojamentos turísticos situados em zonas de grande procura e sujeitos a autorização de mudança de uso têm de cumprir os seguintes critérios:
Esta regra insere-se num esforço mais amplo de combate aos edifícios com fraca eficiência energética.
A duração máxima do arrendamento de curta duração de uma residência principal mantém-se em 120 dias por ano civil por defeito, mas uma comuna pode agora baixá-la até 90 dias por ano, por decisão fundamentada do seu conselho.
Paris foi a primeira cidade a aplicar este limite anual de 90 dias, desde 1 de janeiro de 2025, à duração em que as residências principais podem ser arrendadas a turistas, e outras comunas podem seguir-se com a sua própria decisão.
Exceder o limite expõe a uma coima civil até 15 000 euros, o montante fixado pela lei Le Meur (o guia do Service-public, verificado pela última vez a 21 de maio de 2026, ainda indica 10 000 euros, por isso confirme na câmara municipal).
Os municípios têm agora poderes mais amplos para:
Todos os arrendamentos de alojamentos turísticos têm de ser registados num serviço nacional em linha dedicado. A lei fixou 20 de maio de 2026 como data limite, mas o Estado prevê agora abrir o serviço no quarto trimestre de 2026. Até lá, o registo é obrigatório nas comunas que têm o seu próprio procedimento, e, quando o serviço nacional abrir, os números emitidos pelas comunas têm de ser renovados nele num período de transição de vários meses (Service-public). O proprietário do imóvel tem de provar que o imóvel anunciado é de facto a sua residência principal, apresentando a nota de liquidação de imposto emitida em seu nome com a morada do alojamento turístico. Para o procedimento e os documentos a preparar, veja como registar legalmente o seu alojamento de férias em França, Itália, Espanha e Reino Unido.
Desde 2025, qualquer condómino que registe um imóvel como alojamento turístico na câmara tem também de informar a sua administração do condomínio.
Além disso, quando o regulamento do condomínio contém uma cláusula de uso residencial, os condóminos podem agora proibir arrendamentos turísticos mobilados em frações que não sejam residência principal por maioria de dois terços, em vez de unanimidade. O Conseil constitutionnel confirmou esta regra a 19 de março de 2026 (decisão n.º 2025-1186 QPC).
Quanto aos novos regulamentos de condomínio: podem proibir ou autorizar alojamentos turísticos nos edifícios em causa.
A lei anti-Airbnb visa sobretudo alinhar os objetivos do arrendamento com os da transição energética. Ao exigir certificados de desempenho energético obrigatórios para os alojamentos turísticos, obriga os proprietários a renovar os imóveis para reduzir o consumo de energia. Estas medidas contribuem também para combater os edifícios com fraca eficiência energética, uma prioridade nacional no quadro dos objetivos climáticos de França.
O outro grande objetivo desta nova lei é preservar o acesso à habitação dos residentes permanentes. Ao autorizar a limitação da duração do arrendamento da residência principal a 90 dias por ano, as comunas pretendem desencorajar os proprietários de privilegiar os arrendamentos de curta duração em detrimento dos de longa duração.
Além disso, a revisão do regime fiscal torna mais atrativos os arrendamentos tradicionais de longa duração, reequilibrando assim a oferta de arrendamento a favor dos residentes permanentes.
Os proprietários que queiram tornar-se anfitriões do Airbnb podem ter de realizar obras de renovação energética para cumprir as novas exigências do certificado energético. Este cumprimento representa um investimento significativo, mas também pode aumentar o valor do imóvel a longo prazo.
Os senhorios têm ainda de cumprir as várias regulamentações da cidade onde se situa o seu alojamento turístico e manter-se regularmente informados sobre quaisquer atualizações.
Muitos proprietários têm preocupações reais quanto a uma eventual perda de rendimentos e a novas restrições administrativas. No entanto, alguns veem nisto uma oportunidade de profissionalizar a sua atividade.
O endurecimento das sanções deverá dissuadir os infratores. Os senhorios têm também de garantir que seguem os procedimentos de registo e respeitam as quotas locais. Além da lei, os anfitriões continuam vinculados aos próprios Termos de Serviço do Airbnb, que estabelecem regras próprias sobre comissões, pagamentos e contacto com os hóspedes.
Eis uma lista não exaustiva das coimas máximas previstas na lei Le Meur (loi n.º 2024-1039 no Légifrance). Os montantes relativos ao registo e ao limite de dias aplicam-se o mais tardar desde 20 de maio de 2026, mas o guia do Service-public, verificado pela última vez a 21 de maio de 2026, ainda indica os montantes anteriores de 5 000 euros por falta de registo e 10 000 euros por exceder o limite de dias, por isso confirme na câmara municipal:
A redução do número de imóveis disponíveis para arrendamento de curta duração poderá levar a rendas mais baixas nas zonas de grande procura, segundo um estudo do Institut Montaigne (2023).
A diminuição do número de imóveis disponíveis para arrendamento de curta duração deverá influenciar os preços das rendas nas zonas de grande procura. Alguns arrendamentos turísticos poderão regressar ao mercado de arrendamento tradicional, ajudando a moderar os aumentos de rendas observados nos últimos anos. No entanto, estes efeitos podem variar consoante as políticas locais aplicadas pelos municípios.
Recorde-se que todas estas medidas visam reequilibrar a oferta de arrendamento a favor dos residentes permanentes. Ao libertar habitações inicialmente destinadas ao turismo, esta lei anti-Airbnb poderá melhorar a acessibilidade da habitação nos centros das cidades, em particular para as famílias de rendimentos baixos e médios. Esta mudança poderá também revitalizar bairros historicamente afetados por uma atividade exclusivamente turística.
No entanto, as plataformas defendem-se com contra-argumentos. De facto, a crise da habitação em França tem muitos outros fatores, antigos e novos, como a falta de construção nova, a grande proporção de habitações devolutas ou de segundas habitações, as alterações demográficas polarizadas nas zonas de grande procura e fatores macroeconómicos (taxas de juro, rendimento das famílias, etc.).
A lei anti-Airbnb marca um marco importante na regulação dos arrendamentos de curta duração. Ao conciliar as necessidades dos residentes com as oportunidades económicas, redefine o equilíbrio entre o turismo e a vida local. Embora estas reformas sejam ambiciosas, o seu sucesso dependerá da sua aplicação de acordo com a realidade de cada mercado local e da capacidade de todos os intervenientes de se adaptarem! Por fim, estas medidas dedicadas à regulação dos alojamentos turísticos têm de ser acompanhadas de reformas mais amplas para enfrentar a crise da habitação, como acelerar a construção de nova habitação e renovar os imóveis devolutos.
A loi Le Meur de 19 de novembro de 2024 aplica-se por fases. A partir dos rendimentos de 2025, a dedução do micro-BIC é de 30%, com um limite de 15 000 euros, para alojamentos turísticos mobilados não classificados e de 50% para os classificados. As comunas podem baixar o limite da residência principal de 120 para 90 dias, fixar quotas e exigir registo, que o serviço nacional em linha previsto para o quarto trimestre de 2026 estenderá a todas as comunas. Os alojamentos turísticos que precisam de autorização de mudança de uso têm de apresentar uma classe energética entre A e E e, a partir de 2034, entre A e D.
Por defeito, uma residência principal pode ser arrendada como alojamento turístico mobilado até 120 dias por ano civil. Uma comuna pode baixar este limite até 90 dias, por decisão fundamentada do conselho municipal, como Paris fez desde 1 de janeiro de 2025. As segundas habitações não têm limite de dias, mas em muitas cidades precisam de uma autorização de mudança de uso.
Registe o imóvel onde a sua comuna já o exige e, depois, no serviço nacional em linha quando abrir (previsto para o quarto trimestre de 2026), e apresente o número em todos os anúncios. Respeite o limite de 120 dias, ou o limite mais baixo da sua comuna, para uma residência principal, informe a administração do condomínio (syndic) se estiver num condomínio, declare os rendimentos do arrendamento e verifique as regras de mudança de uso da sua comuna.
A partir dos rendimentos de 2025, os alojamentos turísticos mobilados não classificados têm uma dedução de 30% no micro-BIC, dentro de um limite de receitas de 15 000 euros, contra 50% dentro de 77 700 euros antes. Os alojamentos classificados mantêm uma dedução de 50%, com um limite de 77 700 euros para os rendimentos de 2025 e de 83 600 euros para os de 2026, declarados em 2027. Acima destes limites, aplica-se o regime real.
Os municípios não podem proibir o Airbnb de vez, mas têm poderes reforçados para o regular. Podem fixar quotas de alojamentos turísticos mobilados por bairro, exigir uma autorização de mudança de uso com compensação, baixar o limite da residência principal para 90 dias e pedir coimas civis até 100 000 euros por unidade por mudança de uso não autorizada. Os condóminos também podem proibir os arrendamentos turísticos em frações que não sejam residência principal por votação de dois terços, quando o regulamento do edifício contém uma cláusula de uso residencial.
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