A França, a Itália, a Espanha e partes do Reino Unido exigem agora o registo dos arrendamentos de curta duração, com as plataformas de reservas a fiscalizar os números e coimas que chegam aos milhares de euros. Vários países exigem também comunicar cada hóspede nas 24 a 72 horas seguintes ao check-in. Este guia aborda cada regime, prazos, documentos e coimas, e como o conector de IA do Nowistay ajuda a pré-preencher os formulários.
Reduza o registo de uma tarde a uma revisão rápida
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Começar grátisDurante a maior parte da última década, registar um arrendamento de curta duração na Europa foi, na prática, opcional. Um anfitrião podia anunciar no Airbnb, receber reservas e preocupar-se com a papelada mais tarde, se alguma vez o fizesse. Essa janela fechou. Entre 2024 e 2026, a França, a Itália, a Espanha e partes do Reino Unido lançaram, cada uma, regimes de registo obrigatório com coimas reais (de milhares a dezenas de milhares de euros) e, sobretudo, uma fiscalização que passa pelas próprias plataformas de reservas. Um anúncio não registado em 2026 não é um anúncio que passa despercebido, é um anúncio que a plataforma é legalmente obrigada a remover.
A mudança importa porque o modelo de fiscalização se inverteu. As regulamentações antigas dependiam de os municípios apanharem os infratores um a um, o que raramente acontecia. Os novos regimes tornam o Airbnb, o Booking.com e o Vrbo responsáveis por verificar um número de registo antes de um anúncio poder continuar ativo, ficando as plataformas sujeitas a coimas próprias se alojarem propriedades não registadas. Este guia percorre os quatro regimes, país a país: o que cada um exige, os prazos, as coimas, os documentos de que precisa e como as plataformas fiscalizam. Termina com o que é uma boa gestão de registos numa carteira.
Três forças convergiram. A pressão habitacional nas cidades turísticas levou os governos locais a acompanhar e limitar os arrendamentos de curta duração. A agenda mais ampla de transparência da UE (a diretiva fiscal DAC7, o Regulamento sobre o Arrendamento de Curta Duração adotado em 2024) criou um quadro jurídico que exige que os dados de registo cheguem às autoridades. E as plataformas, expostas a riscos regulamentares próprios, passaram a ser parceiras de fiscalização em vez de obstáculos. O resultado é um esforço coordenado: registe-se, exiba o seu número ou seja removido.
O Regulamento da UE sobre o Arrendamento de Curta Duração (Regulamento 2024/1028, adotado em abril de 2024) é o guarda-chuva. Estabelece regras comuns para os sistemas de registo que os Estados-Membros escolhem gerir (os anfitriões recebem um número único) e exige que as plataformas verifiquem esses números e comuniquem dados de atividade às autoridades. Os Estados-Membros estão a aplicá-lo ao seu próprio ritmo, razão pela qual a França, a Itália e a Espanha têm cada uma um sistema distinto em vez de um registo único à escala da UE. O regulamento aplica-se desde 20 de maio de 2026, razão pela qual tantos prazos nacionais se concentram em torno dessa data.
O enquadramento francês foi reformulado pela lei Le Meur (loi Le Meur), promulgada a 19 de novembro de 2024. Aperta as regras do arrendamento de curta duração em todos os domínios e introduz um requisito nacional de registo. Para as alterações fiscais, de limite de dias e de copropriedade que a acompanharam, veja o nosso guia sobre a lei anti-Airbnb.
O serviço nacional vai centralizar o que ainda é um mosaico de procedimentos municipais de registo (o Declaloc é um serviço que alguns municípios utilizam). Os anfitriões introduzem os dados do alojamento, a titularidade e o estatuto de residência principal ou secundária, e recebem o número de 13 caracteres para colar em cada anúncio.
A Itália introduziu o Codice Identificativo Nazionale (CIN), um código de identificação nacional para arrendamentos de curta duração e turísticos, ao abrigo do Decreto-Legge 145/2023. O sistema abriu para registo a 1 de setembro de 2024 e tornou-se plenamente obrigatório a partir de 1 de janeiro de 2025.
O CIN tem de constar de todos os anúncios em linha. As plataformas que operam em Itália verificam-no, e os anúncios sem um CIN válido ficam sujeitos a remoção.
A Espanha lançou o Registro Único de Arrendamientos (NRUA), um registo nacional único de arrendamentos gerido através da Ventanilla Única Digital, e tornou-o obrigatório a 1 de julho de 2025. Em maio de 2026, o Supremo Tribunal anulou as disposições que o criaram (Sentencia 620/2026), decidindo que o Estado não tinha competência.
Mantenha o número regional exibido em todos os canais: um anúncio assinalado como não conforme pode desaparecer depressa.
O Reino Unido ainda não tem um regime nacional único de registo, mas as peças vão chegando região a região, e o registo de Inglaterra deve estar a funcionar em março de 2027.
Os anfitriões do Reino Unido na Escócia devem tratar o licenciamento como um requisito em vigor hoje. Os anfitriões no País de Gales têm de se registar antes de 31 de março de 2027, e os anfitriões em Inglaterra devem acompanhar o registo previsto para março de 2027.
Registar o alojamento é apenas metade da obrigação. Vários países exigem também que o anfitrião registe cada hóspede individual junto da polícia ou de uma autoridade nacional, normalmente nas 24 a 72 horas seguintes ao check-in. É um dever separado e recorrente que se aplica a cada reserva, não um registo único do alojamento, e é fácil de ignorar porque fica totalmente fora do fluxo de anúncios das OTA.
A dor prática está na frequência. O registo do alojamento faz-se uma vez e renova-se ocasionalmente. O registo dos hóspedes faz-se em cada reserva, muitas vezes numa janela de 24 horas, e os formulários pedem dados que o anfitrião tem de pedir ao hóspede depois de este já ter chegado. À escala de uma carteira, é uma das tarefas de conformidade que mais tempo consome. A taxa turística é o outro dever que recai sobre cada reserva, e cobrá-la e automatizá-la segue a mesma lógica: uma regra por alojamento, aplicada automaticamente.
A lista exata varia por país e município, mas os pedidos de registo costumam pedir:
O modelo de fiscalização é o que torna estes regimes diferentes das regulamentações anteriores. Em vez de dependerem de inspetores municipais, as leis tornam as plataformas de reservas responsáveis:
Gratuito e, para um único alojamento numa única jurisdição, gerível. O anfitrião preenche o formulário do município, do CIN ou regional, obtém o número e cola-o em cada anúncio. A fricção cresce com cada alojamento e cada país adicional.
Muitos anfitriões delegam o registo no mesmo contabilista que trata do imposto sobre os rendimentos do arrendamento. O custo costuma estar incluído na avença anual. Fiável quanto à conformidade, mas o contabilista raramente gere o dia a dia de manter os números corretamente exibidos nos anúncios.
O Airbnb e o Booking.com criaram fluxos guiados que levam os anfitriões a introduzir o número de registo e, em alguns mercados, ligam ao portal de registo. Úteis para sensibilizar, mas o anfitrião continua a ter de obter o número e de o manter atualizado em todos os canais.
Empresas especializadas tratam do registo, das renovações e da conformidade contínua em várias jurisdições mediante pagamento. Compensa para carteiras grandes ou multinacionais em que acompanhar manualmente prazos e renovações se torna um trabalho em si.
O registo é uma das áreas onde ligar um assistente de IA ao Nowistay faz o trabalho pesado. Um anfitrião que ligou o Claude ou o ChatGPT ao Nowistay através do servidor MCP (veja como gerir o seu alojamento local a partir do ChatGPT ou do Claude) dá ao assistente acesso em direto aos dados do alojamento já existentes no Nowistay: a morada, a referência cadastral, o estatuto de titularidade, a indicação de residência principal ou secundária e o inventário de comodidades e de segurança. A partir daí, o assistente pode fazer as partes do registo que costumam consumir uma tarde:
O resultado é que a recolha de dados e o preenchimento de formulários, tediosos, se reduzem a uma revisão e submissão curtas. Continua a obter e a ser titular do número de registo através do portal oficial, o Nowistay não o emite nem o guarda em seu nome, mas o trabalho para lá chegar fica em grande parte automatizado. Comece pela jurisdição onde a falta de um número lhe custaria mais: confirme que todos os anúncios aí exibem o respetivo número de registo e depois ponha no calendário cada data de renovação ou de declaração anual, para que nada caduque entre duas épocas.
Este artigo é uma orientação geral, não aconselhamento jurídico. As regras de registo mudam com frequência e variam consoante o município. Confirme os requisitos em vigor com a sua autoridade local ou com um profissional qualificado antes de confiar em qualquer valor ou prazo específico.
Os anfitriões que tratam o registo como um incómodo pontual são apanhados pelos prazos de 2026 e pelos curtos prazos de remoção das plataformas. Os que o tratam como uma tarefa operacional permanente, um registo por alojamento, exibido em todo o lado, renovado a tempo, mantêm os anúncios ativos enquanto os concorrentes andam numa correria.
Sim. A França exige um número de registo de 13 caracteres exibido em todos os anúncios. É obrigatório hoje nos municípios que têm um procedimento de registo (alguns usam o serviço Declaloc), e o serviço nacional em linha previsto para o quarto trimestre de 2026 vai alargá-lo a todo o lado, com os números emitidos pelos municípios a ter de ser renovados nele. A Itália exige o código de identificação nacional CIN desde 1 de janeiro de 2025, exibido em todos os anúncios e no local. Em Espanha, o Supremo Tribunal anulou o registo nacional NRUA em maio de 2026, pelo que o registo turístico regional continua a ser a referência. Cada um é fiscalizado através das plataformas de reservas, que verificam o número e removem os anúncios não conformes.
França: até 10 000 € por não registar e até 20 000 € por declaração falsa ou número falso, ao abrigo da lei Le Meur (o guia do Service-public ainda indica os anteriores 5000 € por não registar, por isso confirme localmente). Itália: de 800 € a 8000 € por operar sem CIN, de 500 € a 5000 € por não o exibir e de 600 € a 6000 € por infração pela falta do equipamento de segurança exigido. Espanha: as coimas por operar sem o registo regional são fixadas pelas regras turísticas de cada região. Escócia: operar sem licença de arrendamento de curta duração é um crime com coimas até 2500 £.
Os novos regimes tornam o Airbnb, o Booking.com e o Vrbo responsáveis pela fiscalização, em vez dos inspetores municipais. Cada plataforma tem um campo onde o número de registo é introduzido e exibido, e nos mercados regulamentados um anúncio não pode ficar totalmente ativo sem um número válido. A remoção pode ser rápida quando uma autoridade assinala um anúncio. As plataformas fiscalizam de forma proativa porque têm as suas próprias obrigações legais e coimas. Ao abrigo do regulamento da UE e da DAC7, as plataformas também comunicam a atividade dos anfitriões às autoridades fiscais e de habitação, pelo que os anúncios não registados são visíveis para o Estado.
Em vários países, sim, e é uma obrigação separada do registo do alojamento. A Espanha exige que os anfitriões submetam os dados dos hóspedes e da reserva ao Ministério do Interior através da plataforma SES.Hospedajes (parte de viajeros, Real Decreto 933/2021), tipicamente nas 24 horas seguintes. A Itália exige comunicar cada hóspede à Polícia do Estado através do Alloggiati Web nas 24 horas seguintes à chegada. Portugal exige um boletim de alojamento para cada hóspede, a França exige uma ficha de informação policial para hóspedes estrangeiros e o eVisitor da Croácia exige registar cada hóspede em 24 horas. Ao contrário do registo do alojamento, repete-se em cada reserva, o que faz dele uma das tarefas de conformidade que mais tempo consome à escala de uma carteira.
Registe em vários países sem a trabalheira da papelada
Registe-se gratuitamente. Use o conector de IA para reunir as submissões de registo francesas, italianas ou espanholas alojamento a alojamento, e depois reveja e submeta. Mantém e é titular de cada número de registo através do portal oficial.
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