Frankreich, Italien, Spanien und Teile des Vereinigten Königreichs verlangen inzwischen die Registrierung von Kurzzeitvermietungen, wobei die Buchungsplattformen die Nummern durchsetzen und die Strafen in die Tausende Euro gehen. Mehrere Länder verlangen zudem, jeden Gast innerhalb von 24 bis 72 Stunden nach dem Check-in zu melden. Dieser Leitfaden behandelt jedes System, Fristen, Unterlagen und Bußgelder und zeigt, wie der KI-Connector von Nowistay beim Vorausfüllen der Formulare hilft.
Die Registrierung von einem Nachmittag auf eine kurze Prüfung verkürzen
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Kostenlos testenFast ein Jahrzehnt lang war die Registrierung einer Kurzzeitvermietung in Europa praktisch freiwillig. Ein Gastgeber konnte auf Airbnb inserieren, Buchungen annehmen und sich später um den Papierkram kümmern, wenn überhaupt. Dieses Zeitfenster ist geschlossen. Zwischen 2024 und 2026 haben Frankreich, Italien, Spanien und Teile des Vereinigten Königreichs jeweils verpflichtende Registrierungssysteme mit echten Strafen (Tausende bis Zehntausende Euro) eingeführt, und vor allem läuft die Durchsetzung über die Buchungsplattformen selbst. Ein nicht registriertes Inserat bleibt 2026 nicht unter dem Radar, es ist ein Inserat, das die Plattform rechtlich entfernen muss.
Die Änderung ist bedeutsam, weil sich das Durchsetzungsmodell umgekehrt hat. Alte Vorschriften verließen sich darauf, dass Gemeinden Verstöße einzeln aufspüren, was selten geschah. Die neuen Regelungen machen Airbnb, Booking.com und VRBO dafür verantwortlich, eine Registrierungsnummer zu prüfen, bevor ein Inserat online bleiben darf, und drohen den Plattformen selbst Strafen an, wenn sie nicht registrierte Unterkünfte beherbergen. Dieser Leitfaden geht die vier Systeme Land für Land durch: was jedes verlangt, die Fristen, die Strafen, die nötigen Unterlagen und wie die Plattformen durchsetzen. Er schließt damit, wie gutes Registrierungsmanagement über ein Portfolio hinweg aussieht.
Drei Kräfte trafen zusammen. Der Wohnungsdruck in Touristenstädten veranlasste lokale Regierungen, Kurzzeitvermietungen zu erfassen und zu begrenzen. Die breitere Transparenzagenda der EU (die Steuerrichtlinie DAC7, die 2024 verabschiedete Verordnung über Kurzzeitvermietungen) schuf einen rechtlichen Rahmen, der verlangt, dass Registrierungsdaten an die Behörden fließen. Und die Plattformen, selbst regulatorisch exponiert, wurden zu willigen Partnern bei der Durchsetzung statt zu Hindernissen. Das Ergebnis ist ein koordinierter Vorstoß: registrieren, die Nummer anzeigen oder entfernt werden.
Die EU-Verordnung über Kurzzeitvermietungen (Verordnung 2024/1028, im April 2024 verabschiedet) ist der Rahmen. Sie legt gemeinsame Regeln für die Registrierungssysteme fest, die die Mitgliedstaaten betreiben (Gastgeber erhalten eine eindeutige Nummer), und verlangt von Plattformen, diese Nummern zu prüfen und Aktivitätsdaten an die Behörden zu melden. Die Mitgliedstaaten setzen sie nach eigenem Zeitplan um, weshalb Frankreich, Italien und Spanien jeweils ein eigenes System haben statt eines einzigen EU-weiten Registers. Die Verordnung gilt seit dem 20. Mai 2026, weshalb sich so viele nationale Fristen um dieses Datum häufen.
Der französische Rahmen wurde durch die Loi Le Meur überarbeitet, verkündet am 19. November 2024. Sie verschärft die Regeln für Kurzzeitvermietungen auf breiter Front und führt eine nationale Registrierungspflicht ein. Zu den Änderungen bei Steuern, Obergrenze für Nächte und Miteigentum, die damit kamen, lesen Sie unseren Leitfaden zum Anti-Airbnb-Gesetz.
Der nationale Dienst wird bündeln, was noch ein Flickenteppich kommunaler Registrierungsverfahren ist (Declaloc ist ein Dienst, den manche Gemeinden nutzen). Gastgeber geben Unterkunftsdaten, Eigentumsverhältnisse und den Status als Haupt- oder Nebenwohnsitz ein und erhalten die 13-stellige Nummer, die sie in jedes Inserat einfügen.
Italien hat mit dem Decreto-Legge 145/2023 den Codice Identificativo Nazionale (CIN) eingeführt, einen nationalen Identifikationscode für Kurzzeitvermietungen und touristische Unterkünfte. Das System öffnete am 1. September 2024 für die Registrierung und wurde am 1. Januar 2025 vollständig verpflichtend.
Der CIN muss in jedem Online-Inserat erscheinen. Plattformen, die in Italien tätig sind, prüfen ihn, und Inserate ohne gültigen CIN werden entfernt.
Spanien führte das Registro Único de Arrendamientos (NRUA) ein, ein nationales Einheitsregister für Vermietungen, betrieben über die Ventanilla Única Digital, und machte es am 1. Juli 2025 verpflichtend. Im Mai 2026 hob der Oberste Gerichtshof die Bestimmungen auf, die es geschaffen hatten (Sentencia 620/2026), mit der Begründung, dem Staat fehle die Zuständigkeit.
Geben Sie die regionale Nummer auf jedem Kanal an: Ein als nicht konform markiertes Inserat kann schnell verschwinden.
Das Vereinigte Königreich hat noch kein einheitliches nationales Registrierungssystem, aber die Teile kommen Region für Region, und das Register für England soll bis März 2027 laufen.
Gastgeber in Schottland sollten die Lizenzierung heute als geltende Pflicht behandeln. Gastgeber in Wales müssen sich vor dem 31. März 2027 registrieren, und Gastgeber in England sollten das bis März 2027 erwartete Register im Auge behalten.
Die Registrierung der Unterkunft ist nur die halbe Pflicht. Mehrere Länder verlangen außerdem, dass der Gastgeber jeden einzelnen Gast bei der Polizei oder einer nationalen Behörde meldet, meist innerhalb von 24 bis 72 Stunden nach dem Check-in. Das ist eine eigene, wiederkehrende Pflicht, die bei jeder Buchung anfällt und keine einmalige Meldung der Unterkunft ist, und sie wird leicht übersehen, weil sie komplett außerhalb des Inseratsablaufs der Portale liegt.
Der praktische Schmerz ist die Häufigkeit. Die Registrierung der Unterkunft geschieht einmal und wird gelegentlich verlängert. Die Registrierung der Gäste geschieht bei jeder einzelnen Buchung, oft innerhalb eines Fensters von 24 Stunden, und die Formulare verlangen Daten, die der Gastgeber vom Gast einholen muss, nachdem dieser bereits angekommen ist. Im Portfolio ist das eine der zeitaufwendigsten Compliance-Aufgaben überhaupt. Die Kurtaxe ist die andere Pflicht, die bei jeder Buchung anfällt, und sie einzuziehen und zu automatisieren folgt derselben Logik: eine Regel pro Unterkunft, automatisch angewendet.
Die genaue Liste variiert nach Land und Gemeinde, doch Registrierungsanträge verlangen im Allgemeinen:
Das Durchsetzungsmodell unterscheidet diese Systeme von früheren Vorschriften. Statt auf kommunale Kontrolleure zu setzen, machen die Gesetze die Buchungsplattformen verantwortlich:
Kostenlos und für eine einzelne Unterkunft in einem einzelnen Rechtsgebiet überschaubar. Der Gastgeber füllt das Formular der Gemeinde, den CIN-Antrag oder das regionale Formular aus, erhält die Nummer und fügt sie in jedes Inserat ein. Der Aufwand wächst mit jeder weiteren Unterkunft und jedem weiteren Land.
Viele Gastgeber übergeben die Registrierung demselben Steuerberater, der ihre Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen betreut. Die Kosten sind meist in der jährlichen Buchhaltungsgebühr enthalten. Verlässlich für die Compliance, doch der Steuerberater kümmert sich selten um das Tagesgeschäft, die Nummern in den Inseraten korrekt angezeigt zu halten.
Airbnb und Booking.com haben geführte Abläufe entwickelt, die Gastgeber auffordern, die Registrierungsnummer einzugeben, und in manchen Märkten auf das Registrierungsportal verlinken. Hilfreich für das Bewusstsein, doch der Gastgeber muss die Nummer weiterhin beschaffen und auf jedem Kanal aktuell halten.
Spezialisierte Firmen übernehmen gegen Gebühr Registrierung, Verlängerungen und laufende Compliance über mehrere Rechtsgebiete hinweg. Lohnend für große Portfolios oder solche in mehreren Ländern, in denen das manuelle Verfolgen von Fristen und Verlängerungen selbst zu einer Aufgabe wird.
Die Registrierung ist einer der Bereiche, in denen die Verbindung eines KI-Assistenten mit Nowistay die Hauptarbeit leistet. Ein Gastgeber, der Claude oder ChatGPT über den MCP-Server mit Nowistay verbunden hat (siehe So verwalten Sie Ihre Ferienunterkunft von ChatGPT oder Claude aus), gibt dem Assistenten Live-Zugriff auf die bereits in Nowistay gespeicherten Unterkunftsdaten: die Adresse, die Katasterreferenz, die Eigentumsverhältnisse, die Kennzeichnung als Haupt- oder Nebenwohnsitz sowie das Inventar an Ausstattung und Sicherheit. Von dort kann der Assistent die Teile der Registrierung übernehmen, die sonst einen Nachmittag fressen:
Das Ergebnis: Die mühsame Datenerhebung und das Ausfüllen der Formulare schrumpfen auf eine kurze Prüfung und Einreichung. Die Registrierungsnummer beschaffen und verantworten Sie weiterhin über das offizielle Portal, Nowistay stellt sie nicht aus und verwahrt sie nicht in Ihrem Namen, doch die Arbeit bis dahin ist weitgehend automatisiert. Beginnen Sie mit dem Rechtsgebiet, in dem eine fehlende Nummer Sie am meisten kosten würde: Prüfen Sie, dass jedes Inserat dort seine Registrierungsnummer anzeigt, und tragen Sie dann jedes Verlängerungs- oder Jahreserklärungsdatum in Ihren Kalender ein, damit zwischen zwei Saisons nichts verfällt.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung. Registrierungsregeln ändern sich häufig und variieren je nach Gemeinde. Bestätigen Sie die aktuellen Anforderungen bei Ihrer örtlichen Behörde oder einem qualifizierten Fachmann, bevor Sie sich auf eine bestimmte Zahl oder Frist verlassen.
Gastgeber, die die Registrierung als einmaliges Ärgernis behandeln, werden von den Fristen 2026 und den kurzen Fristen der Plattformen zur Entfernung eingeholt. Gastgeber, die sie als dauerhafte operative Aufgabe behandeln, einen Datensatz pro Unterkunft, überall angezeigt, fristgerecht erneuert, halten ihre Inserate online, während Wettbewerber hektisch werden.
Ja. Frankreich verlangt eine 13-stellige Registrierungsnummer, die in jedem Inserat angegeben sein muss. Sie ist heute in Gemeinden verpflichtend, die ein Registrierungsverfahren betreiben (manche nutzen den Dienst Declaloc), und der für das vierte Quartal 2026 geplante nationale Online-Dienst wird sie überall einführen, wobei von Gemeinden vergebene Nummern dort erneuert werden müssen. Italien verlangt den nationalen Identifikationscode CIN seit dem 1. Januar 2025, in jedem Inserat und vor Ort anzugeben. In Spanien hat der Oberste Gerichtshof das nationale NRUA-Register im Mai 2026 aufgehoben, sodass die regionale Tourismusregistrierung maßgeblich bleibt. Jede wird über die Buchungsplattformen durchgesetzt, die die Nummer prüfen und nicht konforme Inserate entfernen.
Frankreich: bis zu 10.000 € für die Nichtregistrierung und bis zu 20.000 € für eine falsche Angabe oder gefälschte Nummer nach der Loi Le Meur (der Leitfaden von Service-public nennt noch die früheren 5.000 € für die Nichtregistrierung, prüfen Sie den Betrag also vor Ort). Italien: 800 € bis 8.000 € für den Betrieb ohne CIN, 500 € bis 5.000 € für die fehlende Angabe und 600 € bis 6.000 € pro Verstoß für fehlende vorgeschriebene Sicherheitsausstattung. Spanien: Die Strafen für den Betrieb ohne regionale Registrierung legt das Tourismusrecht jeder Region fest. Schottland: Der Betrieb ohne Lizenz für Kurzzeitvermietung ist eine Straftat mit Bußgeldern bis zu 2.500 £.
Die neuen Regelungen machen Airbnb, Booking.com und VRBO für die Durchsetzung verantwortlich statt kommunaler Kontrolleure. Jede Plattform hat ein Feld, in dem die Registrierungsnummer eingetragen und angezeigt wird, und in regulierten Märkten kann ein Inserat ohne gültige Nummer nicht vollständig online bleiben. Die Entfernung kann schnell erfolgen, sobald eine Behörde ein Inserat meldet. Plattformen setzen proaktiv durch, weil sie selbst rechtlichen Pflichten und Strafen unterliegen. Nach der EU-Verordnung und DAC7 melden Plattformen außerdem die Aktivität von Gastgebern an Steuer- und Wohnungsbehörden, sodass nicht registrierte Inserate für den Staat sichtbar sind.
In mehreren Ländern ja, und das ist eine eigene Pflicht neben der Registrierung der Unterkunft. Spanien verlangt, dass Gastgeber Gäste- und Buchungsdaten über die Plattform SES.Hospedajes (parte de viajeros, Real Decreto 933/2021) an das Innenministerium übermitteln, in der Regel innerhalb von 24 Stunden. Italien verlangt, jeden Gast innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft über Alloggiati Web der Staatspolizei zu melden. Portugal verlangt ein boletim de alojamento für jeden Gast, Frankreich ein polizeiliches Meldeblatt für ausländische Gäste, und Kroatiens eVisitor verlangt die Registrierung jedes Gastes innerhalb von 24 Stunden. Anders als die Registrierung der Unterkunft fällt das bei jeder einzelnen Buchung an, was es im Portfolio zu einer der zeitaufwendigsten Compliance-Aufgaben macht.
In mehreren Ländern registrieren, ohne Papierkram-Schufterei
Kostenlos registrieren. Nutzen Sie den KI-Connector, um französische, italienische oder spanische Registrierungsunterlagen Unterkunft für Unterkunft zusammenzustellen, und prüfen und reichen Sie sie dann ein. Jede Registrierungsnummer behalten und verantworten Sie über das offizielle Portal selbst.
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Über 25 Jahre Erfahrung in Immobilieninvestments und anerkannter Experte für die Automatisierung der Kurzzeitvermietung. Bassel hilft Property Managern, ihren Umsatz zu steigern, Betriebskosten zu senken und 5-Sterne-Gästeerlebnisse zu bieten, mit KI-gestützten Tools, die er aus eigener Gastgeber-Erfahrung entwickelt hat.
