EU-wet voor betaalbare woningen: wat die kan betekenen voor kortetermijnverhuur

Op 9 september 2026 stelde de Europese Commissie de Affordable Housing Act voor, een ontwerp voor een EU-verordening (COM(2026) 599) dat steden en regio’s een gemeenschappelijk kader geeft om kortetermijnverhuur te beperken in “gebieden met woningnood”. Het is een voorstel, geen wet: het Europees Parlement en de Raad moeten er nog mee instemmen, en zelfs dan zou de verordening zelf niets verbieden of begrenzen, omdat elke beperking een lokale beslissing blijft die met bewijs moet worden onderbouwd en zich niet op het hoofdverblijf van een host mag richten. Wat al wel geldt, is de EU-verordening over gegevens van kortetermijnverhuur, van kracht sinds 20 mei 2026: registratienummers op advertenties en gegevensdeling door platforms overal waar een registratiesysteem bestaat.

Dit artikel legt een wetgevingsvoorstel en de voor hosts geldende EU-regels uit. Het is geen juridisch advies. Status gecontroleerd op 8 oktober 2026.

Wat stelde de Commissie precies voor op 9 september 2026?

De tekst is een voorstel voor een verordening “tot vaststelling van een kader voor maatregelen in de lidstaten ter bescherming van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen”, bekend als de Affordable Housing Act (procedure 2026/0268 (COD)). Er hoort een aanbeveling van de Commissie bij over het vergroten van het woningaanbod in dezelfde gebieden, en beide maken deel uit van het Europese plan voor betaalbare woningen dat de Commissie op 16 december 2025 presenteerde.

De redenering van de Commissie, uiteengezet in haar vragen en antwoorden over de verordening: de activiteit in kortetermijnverhuur op de vier grote platforms groeide tussen 2018 en 2024 met 93% en is geconcentreerd in de gebieden met de hoogste druk op de woningmarkt. Autoriteiten die haar probeerden te beperken, kregen te maken met juridische bezwaren over de verenigbaarheid met het EU-recht, en nationale en lokale autoriteiten vroegen Brussel om meer rechtszekerheid.

De verordening beantwoordt dat verzoek op twee manieren. Ze legt een gemeenschappelijke toets vast die een autoriteit moet doorstaan voordat ze kortetermijnverhuur om woningredenen beperkt, en in ruil daarvoor geeft ze die autoriteit rechtszekerheid dat een maatregel die de toets doorstaat verenigbaar is met het EU-recht. De Commissie benadrukt dat de verordening beperkingen “niet verplicht, voorschrijft of aanbeveelt” en geen beperking op EU-niveau instelt: autoriteiten blijven de instrumenten gebruiken die hun nationale recht al biedt, zoals beperkingen op ander gebruik dan als hoofdverblijf of een vergunning voor een wijziging van bestemming.

Wat kunnen steden doen met kortetermijnverhuur onder de Affordable Housing Act?

Een stad, regio of nationale autoriteit die kortetermijnverhuur wil beperken om woningen te beschermen, zou deze stappen moeten doorlopen, uiteengezet in de artikelen 5 tot en met 13 van de voorgestelde verordening:

1. Aantonen dat het gebied onder woningnood gebukt gaat. De verhouding tussen prijs en inkomen (de prijs van een gemiddelde woning gedeeld door het besteedbaar inkomen per persoon) moet minstens 8 zijn en de afgelopen 10 jaar zijn gestegen, of minstens 10 bedragen. De autoriteit moet ook aantonen dat de nood binnen drie jaar waarschijnlijk niet afneemt, op basis van bevolking, aanbod en vraag. Het gebied moet duidelijk zijn afgebakend: een wijk, een gemeente, een stedelijk gebied of een deel daarvan.
2. De schade bewijzen. Kortetermijnverhuur moet in dat gebied gedurende minstens drie jaar een aanzienlijk nadelig effect hebben gehad op de beschikbaarheid of betaalbaarheid van woningen, waar mogelijk op basis van de platformgegevens uit de EU-gegevensverordening.
3. Bewijzen dat niets lichters zou werken. De maatregel moet noodzakelijk, evenredig en niet-discriminerend zijn en beperkt blijven tot het gebied met nood, en de autoriteit moet aantonen dat een minder beperkende maatregel niet even doeltreffend zou zijn.
4. De juiste activiteit aanpakken. Maatregelen moeten zijn afgestemd op verhuur die door omvang, frequentie of commercieel karakter waarschijnlijker woningen van de langetermijnmarkt haalt. De overwegingen noemen als criteria het aantal woningen dat één host aanbiedt en hoe vaak ze worden verhuurd.
5. Eerst de registratie handhaven. De autoriteit moet de EU-gegevensverordening voor kortetermijnverhuur in het gebied toepassen en handhaven, waaronder bevelen om advertenties zonder registratienummer of met een ongeldig nummer te verwijderen.
6. Beperken en publiceren. Een maatregel duurt maximaal vijf jaar en kan alleen na een evaluatie worden verlengd. Ze moet, met de beoordeling, het exacte gebied en de duur, worden gepubliceerd voordat ze van toepassing wordt, en betrokkenen kunnen haar bij de rechter aanvechten.

Het voorstel haalt deze maatregelen voor kortetermijnverhuur ook uit de Dienstenrichtlijn, inclusief de notificatieprocedure, en vervangt die door deze woningspecifieke toets.

Zijn hosts die hun hoofdverblijf verhuren vrijgesteld?

Ja, en het is de duidelijkste bescherming voor individuele hosts. Artikel 5 beperkt beperkingen die om woningredenen worden vastgesteld tot accommodatie die niet het hoofdverblijf van de host is, en overweging 27 noemt dit een minimale waarborg: autoriteiten mogen meer categorieën vrijstellen, nooit minder. Een hoofdverblijf is de woning waar je gewoonlijk woont en waar het zwaartepunt van je belangen ligt, zoals verder bepaald door nationaal recht.

Twee kanttekeningen. Ten eerste dekt de vrijstelling beperkingen die op grond van deze verordening om woningredenen worden vastgesteld. Regels die om andere redenen zijn vastgesteld, zoals openbare veiligheid, consumentenbescherming, milieu of cultureel erfgoed, vallen buiten de verordening en volgen het bestaande recht. Ten tweede neemt ze je registratieplichten niet weg. Wanneer je een eenheid registreert onder de gegevensverordening, geef je al op of het je hoofdverblijf, een tweede woning of voor ander gebruik is, en die opgave zal waarschijnlijk de basis zijn waarop autoriteiten het onderscheid maken. Doe haar juist.

Is de Affordable Housing Act al wet? Wat gebeurt er hierna?

Nee. Het is een voorstel van de Commissie dat nu de gewone wetgevingsprocedure doorloopt: het Europees Parlement en de Raad (de regeringen van de lidstaten) bepalen elk hun standpunt, onderhandelen en moeten dezelfde tekst aannemen. Beide kunnen alles wijzigen, inclusief de drempels en de vrijstelling voor hoofdverblijven, en er is geen datum van aanneming aangekondigd.

Als ze wordt aangenomen, wordt het een verordening, dus ze zou rechtstreeks gelden in elke lidstaat zonder omzetting in nationaal recht en 20 dagen na bekendmaking in het Publicatieblad in werking treden. Zelfs dan verandert er voor hosts niets vanzelf. Een beperking volgt alleen als een lokale of nationale autoriteit besluit op te treden, de beoordeling uitvoert en een maatregel publiceert. Maatregelen die zijn vastgesteld voordat de verordening in werking treedt, vallen er helemaal niet onder: bestaande regels, zoals de limieten op nachten die in Frankrijk al gelden voor hoofdverblijven, blijven onder het recht vallen dat er nu voor geldt.

Welke EU-regels voor kortetermijnverhuur gelden al?

De regel die nu geldt is Verordening (EU) 2024/1028 over het verzamelen en delen van gegevens voor diensten voor kortetermijnverhuur van accommodatie, die sinds 20 mei 2026 van toepassing is. Ze beperkt het verhuren niet. Ze harmoniseert de transparantie overal waar een lidstaat kiest voor een registratiesysteem:

• Een registratienummer per eenheid. Waar een registratieprocedure bestaat, geef je de eenheid op (adres, type, hoofd- of tweede woning, capaciteit, eventueel benodigde vergunning) en ontvang je een nummer.
• Het nummer op elke advertentie. Platforms moeten zorgen dat je het nummer hebt opgegeven en dat het duidelijk wordt getoond voordat de advertentie live gaat, en moeten regelmatig steekproefsgewijs controleren of nummers geldig zijn.
• Elke maand gedeelde gegevens. In gebieden waar autoriteiten dat eisen, sturen platforms hun per eenheid het aantal verhuurde nachten en het aantal gasten per nacht, met het registratienummer, het adres en de URL van de advertentie. Kleine platforms rapporteren elk kwartaal.
• Advertenties kunnen worden verwijderd. Autoriteiten kunnen platforms bevelen advertenties te verwijderen zonder nummer, met een ongeldig of geschorst nummer, of met een misbruikt nummer.

De twee teksten sluiten op elkaar aan. De gegevensverordening geeft autoriteiten betrouwbare cijfers over waar en hoeveel er aan kortetermijnverhuur wordt gedaan; de voorgestelde verordening zegt hoe ze die cijfers moeten gebruiken voordat ze iets beperken, en maakt het handhaven van de registratie een voorwaarde.

Wat moeten hosts nu doen?

1. Registreer overal waar een systeem bestaat. Frankrijk, Italië en Spanje hebben elk hun eigen systeem en nummerformaat; onze gids over hoe je je vakantieverhuur registreert in Frankrijk, Italië, Spanje en het VK behandelt de stappen per land.
2. Toon het nummer op elk kanaal. Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia en, als goede gewoonte, je eigen boekingssite. Een advertentie zonder geldig nummer is het eerste wat een autoriteit kan laten verwijderen.
3. Geef je status juist op. Als de accommodatie je hoofdverblijf is, zeg dat dan en bewaar bewijs, zoals je belastingadres en energierekeningen. Als dat niet zo is, ga er dan van uit dat een toekomstige beperking in jouw stad jou kan raken.
4. Houd je eigen overzicht bij van nachten en gasten. Platforms rapporteren ze nu; jouw cijfers moeten overeenkomen met die van hen, vooral waar een limiet op nachten geldt.
5. Blijf lokaal in orde. Vergunningen, regels voor wijziging van bestemming, limieten op nachten en toeristenbelasting wachten niet op Brussel. In Frankrijk geeft de anti-Airbnbwet gemeenten al sterke instrumenten, en als je zelf toeristenbelasting int, lees dan hoe je toeristenbelasting int en automatiseert.
6. Volg je stad. Volgens het voorstel moeten een beoordeling van woningnood en elke maatregel worden gepubliceerd voordat ze van toepassing worden. Als je in een krappe markt meerdere eenheden beheert die niet je woning zijn, bereid dan nu een plan B voor, bijvoorbeeld een overstap van kortetermijn- naar middellangetermijnverhuur.

Waar Nowistay past

Nowistay beslist niet of jouw stad verhuur beperkt, maar houdt de dagelijkse kant overzichtelijk. Kalender, tarieven en boekingen blijven in realtime gesynchroniseerd over Airbnb, Booking.com, Vrbo en Expedia, dus wanneer je data moet sluiten om een limiet op nachten of een seizoensregel na te leven, sluit je ze één keer in de kalender en volgen alle gekoppelde platforms, terwijl de AI-cohost gasten blijft antwoorden op Airbnb, Booking.com, Expedia, WhatsApp en e-mail.

Veelgestelde vragen

Wat is de EU Affordable Housing Act?

Het is een voorstel voor een EU-verordening dat de Europese Commissie op 9 september 2026 presenteerde (COM(2026) 599). Het stelt een gemeenschappelijke methode vast om gebieden met woningnood te bepalen en de voorwaarden waaraan een autoriteit moet voldoen voordat ze kortetermijnverhuur of ander gebruik van woningen anders dan als hoofdverblijf in die gebieden beperkt. Het maakt deel uit van het Europese plan voor betaalbare woningen van december 2025.

Verbiedt de EU Affordable Housing Act Airbnb?

Nee. De Commissie zegt dat de verordening beperkingen niet verplicht, voorschrijft of aanbeveelt en geen verbod op EU-niveau invoert. Ze legt de toets vast die een stad moet doorstaan als ze kortetermijnverhuur wil beperken: bewezen woningnood, minstens drie jaar aanzienlijke schade, geen minder beperkend alternatief en een maatregel die tot vijf jaar beperkt is.

Zijn hoofdverblijven vrijgesteld van de Affordable Housing Act?

Ja. Volgens het voorstel kunnen beperkingen die om woningredenen worden vastgesteld alleen gelden voor accommodatie die niet het hoofdverblijf van de host is, en autoriteiten mogen meer categorieën vrijstellen. Regels die om andere redenen zijn vastgesteld, zoals openbare veiligheid of cultureel erfgoed, en registratieplichten blijven van toepassing.

Wanneer gaat de Affordable Housing Act gelden?

Er is geen datum bepaald. Het voorstel moet de gewone wetgevingsprocedure doorlopen en het Europees Parlement en de Raad kunnen het wijzigen. Als de verordening wordt aangenomen, treedt ze 20 dagen na bekendmaking in het Publicatieblad in werking en geldt ze rechtstreeks, maar voor hosts verandert er niets totdat een autoriteit op grond ervan een maatregel vaststelt.

Welke EU-regels voor kortetermijnverhuur gelden nu al?

Verordening (EU) 2024/1028 geldt sinds 20 mei 2026. Waar een lidstaat een registratiesysteem hanteert, hebben hosts een registratienummer per eenheid nodig, moeten platforms zorgen dat het op advertenties wordt getoond en het controleren, delen platforms overnachtingen en aantallen gasten met de autoriteiten, en kunnen advertenties zonder geldig nummer worden verwijderd.

Wat gebeurt er met bestaande stedelijke regels voor kortetermijnverhuur?

Maatregelen die zijn vastgesteld voordat de Affordable Housing Act in werking treedt, vallen er niet onder en blijven vallen onder de regels die er nu voor gelden. Autoriteiten kunnen ervoor kiezen een bestaande maatregel te herzien volgens het nieuwe kader.