Ley de Vivienda Asequible de la UE: qué podría significar para los alquileres de corta duración

El 9 de septiembre de 2026, la Comisión Europea propuso la Ley de Vivienda Asequible, un proyecto de Reglamento de la UE (COM(2026) 599) que da a ciudades y regiones un marco común para restringir los alquileres de corta duración en «zonas con tensión en el mercado de la vivienda». Es una propuesta, no una ley: el Parlamento Europeo y el Consejo todavía tienen que ponerse de acuerdo, e incluso entonces por sí sola no prohibiría ni limitaría nada, porque cualquier restricción sigue siendo una decisión local que debe estar respaldada por pruebas y no puede dirigirse contra la residencia principal de un anfitrión. Lo que ya se aplica es el reglamento de la UE sobre datos de alquileres de corta duración, en vigor desde el 20 de mayo de 2026: números de registro en los anuncios y comunicación de datos por parte de las plataformas allí donde exista un sistema de registro.

Este artículo explica una propuesta legislativa y las normas de la UE en vigor para los anfitriones. No constituye asesoramiento jurídico. Situación comprobada el 8 de octubre de 2026.

¿Qué propuso exactamente la Comisión el 9 de septiembre de 2026?

El texto es una propuesta de Reglamento «por el que se establece un marco para las medidas de los Estados miembros destinadas a salvaguardar la asequibilidad y la disponibilidad de la vivienda», conocida como la Ley de Vivienda Asequible (procedimiento 2026/0268 (COD)). Viene acompañada de una Recomendación de la Comisión sobre el aumento de la oferta de vivienda en esas mismas zonas, y ambas forman parte del Plan Europeo de Vivienda Asequible que la Comisión presentó el 16 de diciembre de 2025.

El razonamiento de la Comisión, expuesto en sus preguntas y respuestas sobre la Ley: la actividad de alquiler de corta duración en las cuatro grandes plataformas creció un 93 % entre 2018 y 2024 y se concentra en las zonas con mayor presión sobre la vivienda. Las autoridades que han intentado limitarla se han enfrentado a recursos judiciales sobre su compatibilidad con el Derecho de la UE, y las autoridades nacionales y locales pidieron a Bruselas más seguridad jurídica.

La Ley responde a esa petición de dos maneras. Establece una prueba común que una autoridad debe superar antes de restringir los alquileres de corta duración por motivos de vivienda y, a cambio, da a esa autoridad la seguridad jurídica de que una medida que supere la prueba es compatible con el Derecho de la UE. La Comisión subraya que la Ley «no exige, prescribe ni recomienda restricciones» y no crea ninguna restricción a escala de la UE: las autoridades siguen usando las herramientas que ya les da su derecho nacional, como las restricciones al uso no principal o la autorización para el cambio de uso.

¿Qué podrían hacer las ciudades con los alquileres de corta duración en virtud de la Ley de Vivienda Asequible?

Una ciudad, región o autoridad nacional que quisiera restringir los alquileres de corta duración para proteger la vivienda tendría que seguir estos pasos, establecidos en los artículos 5 a 13 del Reglamento propuesto:

1. Demostrar que la zona tiene tensión en el mercado de la vivienda. La relación entre precio e ingresos (el precio de una vivienda media dividido por la renta disponible por persona) debe ser al menos de 8 y haber aumentado en los últimos 10 años, o ser como mínimo de 10. La autoridad también debe demostrar que es improbable que la tensión se reduzca en tres años, atendiendo a la población, la oferta y la demanda. La zona debe estar claramente delimitada: un distrito, un municipio, un área metropolitana o parte de ella.
2. Probar el perjuicio. Los alquileres de corta duración deben haber tenido un efecto adverso significativo sobre la disponibilidad o la asequibilidad de la vivienda en esa zona durante al menos tres años, utilizando los datos de las plataformas del reglamento de datos de la UE cuando estén disponibles.
3. Probar que nada más leve funcionaría. La medida debe ser necesaria, proporcionada, no discriminatoria y limitada a la zona con tensión, y la autoridad debe demostrar que una medida menos restrictiva no sería igual de eficaz.
4. Dirigirse a la actividad adecuada. Las medidas deben calibrarse para los alquileres que, por su escala, frecuencia o carácter comercial, tienen más probabilidades de sacar viviendas del mercado de larga duración. Los considerandos citan como criterios el número de viviendas que ofrece un mismo anfitrión y la frecuencia con que se alquilan.
5. Hacer cumplir primero el registro. La autoridad debe aplicar y hacer cumplir en la zona el reglamento de la UE sobre datos de alquileres de corta duración, incluidas las órdenes de retirar anuncios sin número de registro o con un número no válido.
6. Limitar y publicar. Una medida dura cinco años como máximo y solo puede renovarse tras una revisión. Debe publicarse, junto con su evaluación, la zona exacta y la duración, antes de aplicarse, y las personas afectadas pueden recurrirla ante los tribunales.

La propuesta también excluye estas medidas sobre alquileres de corta duración de la Directiva de Servicios, incluido su procedimiento de notificación, y lo sustituye por esta prueba específica de vivienda.

¿Están exentos los anfitriones que alquilan su residencia principal?

Sí, y es la protección más clara para los anfitriones particulares. El artículo 5 limita las restricciones adoptadas por motivos de vivienda a alojamientos que no sean la residencia principal del anfitrión, y el considerando 27 lo califica de salvaguardia mínima: las autoridades pueden eximir más categorías, nunca menos. Una residencia principal es la vivienda en la que vives habitualmente y donde está el centro de tus intereses, según se defina con más detalle en el derecho nacional.

Dos advertencias. Primera: la exención cubre las restricciones adoptadas en virtud de esta Ley por motivos de vivienda. Las normas adoptadas por otros motivos, como la seguridad pública, la protección de los consumidores, el medioambiente o el patrimonio cultural, quedan fuera de la Ley y siguen el derecho vigente. Segunda: no elimina tus obligaciones de registro. Cuando registras una unidad con arreglo al reglamento de datos, ya declaras si es tu residencia principal, una residencia secundaria o se destina a otros fines, y es probable que las autoridades se basen en esa declaración para distinguirlas. Hazla con exactitud.

¿Es ya ley la Ley de Vivienda Asequible? ¿Qué ocurre ahora?

No. Es una propuesta de la Comisión que ahora sigue el procedimiento legislativo ordinario: el Parlamento Europeo y el Consejo (los gobiernos de los Estados miembros) fijan cada uno su posición, negocian y deben adoptar el mismo texto. Cualquiera de los dos puede modificar cualquier punto, incluidos los umbrales y la exención de la residencia principal, y no se ha anunciado ninguna fecha de adopción.

Si se adopta, será un Reglamento, por lo que se aplicaría directamente en todos los Estados miembros sin transposición nacional, y entraría en vigor 20 días después de su publicación en el Diario Oficial. Incluso entonces, nada cambia por sí solo para los anfitriones. Solo habrá una restricción si una autoridad local o nacional decide actuar, realiza la evaluación y publica una medida. Las medidas adoptadas antes de que la Ley entre en vigor no quedan cubiertas en absoluto: las normas existentes, como los topes de noches que ya se aplican a las residencias principales en Francia, siguen sujetas al derecho que las rige hoy.

¿Qué normas de la UE sobre alquileres de corta duración se aplican ya?

La norma que está en vigor hoy es el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, que se aplica desde el 20 de mayo de 2026. No restringe el alquiler. Armoniza la transparencia allí donde un Estado miembro decida tener un sistema de registro:

• Un número de registro por unidad. Donde existe un procedimiento de registro, declaras la unidad (dirección, tipo, residencia principal o secundaria, capacidad, cualquier autorización que necesite) y recibes un número.
• El número en cada anuncio. Las plataformas deben asegurarse de que has facilitado el número y de que se muestra con claridad antes de que el anuncio se publique, y deben realizar comprobaciones aleatorias periódicas sobre la validez de los números.
• Datos comunicados cada mes. En las zonas donde las autoridades lo exigen, las plataformas les envían, por unidad, el número de noches alquiladas y el número de huéspedes por noche, junto con el número de registro, la dirección y la URL del anuncio. Las plataformas pequeñas lo comunican cada trimestre.
• Los anuncios pueden retirarse. Las autoridades pueden ordenar a las plataformas que retiren los anuncios sin número, con un número no válido o suspendido, o con un número utilizado de forma indebida.

Los dos textos encajan. El reglamento de datos da a las autoridades cifras fiables sobre dónde y cuánto se alquila a corto plazo; la Ley propuesta les dice cómo usar esas cifras antes de restringir nada, y convierte el cumplimiento del registro en una condición previa.

¿Qué deben hacer ahora los anfitriones?

1. Regístrate allí donde exista un sistema. Francia, Italia y España tienen cada una su propio sistema y formato de número; nuestra guía sobre cómo registrar tu alquiler vacacional en Francia, Italia, España y el Reino Unido recorre los pasos país por país.
2. Muestra el número en todos los canales. Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia y, como buena práctica, tu propia web de reservas. Un anuncio sin número válido es lo primero que una autoridad puede hacer retirar.
3. Declara tu situación con exactitud. Si la propiedad es tu residencia principal, dilo y conserva pruebas, como tu domicilio fiscal y las facturas de suministros. Si no lo es, da por hecho que cualquier restricción futura en tu ciudad podría afectarte.
4. Lleva tu propio registro de noches y huéspedes. Las plataformas ya los comunican; tus cifras deben coincidir con las suyas, sobre todo donde se aplica un tope de noches.
5. Cumple la normativa local. Las autorizaciones, las normas de cambio de uso, los topes de noches y la tasa turística no esperan a Bruselas. En Francia, la ley anti-Airbnb ya da a los municipios herramientas potentes, y si cobras tú mismo la tasa turística, consulta cómo cobrar y automatizar la tasa turística.
6. Vigila tu ciudad. Según la propuesta, una evaluación de tensión en el mercado de la vivienda y cualquier medida deben publicarse antes de aplicarse. Si gestionas varias unidades que no son tu vivienda en un mercado tensionado, prepara ya un plan B, por ejemplo un paso del alquiler de corta duración al de media duración.

Dónde encaja Nowistay

Nowistay no decidirá si tu ciudad restringe los alquileres, pero mantiene ordenado el día a día. El calendario, las tarifas y las reservas se mantienen sincronizados en tiempo real entre Airbnb, Booking.com, Vrbo y Expedia, de modo que cuando necesites cerrar fechas para respetar un tope de noches o una regla de temporada, las cierras una sola vez en el calendario y todas las plataformas conectadas lo siguen, mientras el copiloto con IA sigue respondiendo a los huéspedes en Airbnb, Booking.com, Expedia, WhatsApp y email.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la Ley de Vivienda Asequible de la UE?

Es una propuesta de Reglamento de la UE presentada por la Comisión Europea el 9 de septiembre de 2026 (COM(2026) 599). Establece un método común para identificar las zonas con tensión en el mercado de la vivienda y las condiciones que una autoridad debe cumplir antes de restringir los alquileres de corta duración u otros usos de la vivienda distintos de la residencia principal en esas zonas. Forma parte del Plan Europeo de Vivienda Asequible de diciembre de 2025.

¿Prohibirá la Ley de Vivienda Asequible de la UE Airbnb?

No. La Comisión afirma que la Ley no exige, prescribe ni recomienda restricciones y no introduce ninguna prohibición a escala de la UE. Fija la prueba que una ciudad debe superar si decide restringir los alquileres de corta duración: tensión demostrada en el mercado de la vivienda, al menos tres años de perjuicio significativo, ausencia de una alternativa menos restrictiva y una medida limitada a cinco años.

¿Están exentas las residencias principales de la Ley de Vivienda Asequible?

Sí. Según la propuesta, las restricciones adoptadas por motivos de vivienda solo pueden aplicarse a alojamientos que no sean la residencia principal del anfitrión, y las autoridades pueden eximir más categorías. Las normas adoptadas por otros motivos, como la seguridad pública o el patrimonio cultural, y las obligaciones de registro siguen aplicándose.

¿Cuándo se aplicará la Ley de Vivienda Asequible?

No hay fecha fijada. La propuesta debe seguir el procedimiento legislativo ordinario, y el Parlamento Europeo y el Consejo pueden modificarla. Si se adopta, el Reglamento entraría en vigor 20 días después de su publicación en el Diario Oficial y se aplicaría directamente, pero no cambiaría nada para los anfitriones hasta que una autoridad adopte una medida en virtud de él.

¿Qué normas de la UE sobre alquileres de corta duración se aplican hoy?

El Reglamento (UE) 2024/1028 se aplica desde el 20 de mayo de 2026. Allí donde un Estado miembro tenga un sistema de registro, los anfitriones necesitan un número de registro por unidad, las plataformas deben asegurarse de que se muestre en los anuncios y comprobarlo, las plataformas comunican a las autoridades las noches y el número de huéspedes, y los anuncios sin un número válido pueden retirarse.

¿Qué ocurre con las normas municipales vigentes sobre alquileres de corta duración?

Las medidas adoptadas antes de que entre en vigor la Ley de Vivienda Asequible no quedan cubiertas por ella y siguen rigiéndose por las normas que se les aplican hoy. Las autoridades pueden optar por revisar una medida existente con arreglo al nuevo marco.