Acte européen logement abordable : quel impact sur la courte durée ?

Le 9 septembre 2026, la Commission européenne a proposé la loi sur le logement abordable (Affordable Housing Act), un projet de règlement européen (COM(2026) 599) qui donne aux villes et aux régions un cadre commun pour restreindre la location courte durée dans les « zones en tension ». C’est une proposition, pas une loi : le Parlement européen et le Conseil doivent encore l’adopter, et même adoptée, elle n’interdirait ni ne plafonnerait rien par elle-même, car toute restriction reste une décision locale, fondée sur des preuves, qui ne peut pas viser la résidence principale de l’hôte. Ce qui s’applique déjà, c’est le règlement européen sur les données de location courte durée, en vigueur depuis le 20 mai 2026 : numéro d’enregistrement sur les annonces et partage de données par les plateformes là où une procédure d’enregistrement existe.

Cet article explique aux hôtes une proposition législative et les règles européennes en vigueur. Il ne constitue pas un conseil juridique. Situation vérifiée le 8 octobre 2026.

Qu’a proposé exactement la Commission le 9 septembre 2026 ?

Le texte est une proposition de règlement établissant un cadre pour les mesures prises par les États membres afin de préserver l’accessibilité financière et la disponibilité des logements, appelée loi sur le logement abordable (procédure 2026/0268 (COD)). Elle s’accompagne d’une recommandation de la Commission pour augmenter l’offre de logements dans ces mêmes zones, et les deux textes font partie du plan européen pour le logement abordable présenté le 16 décembre 2025.

Le raisonnement de la Commission, exposé dans ses questions-réponses sur ce texte : l’activité de location courte durée sur les quatre grandes plateformes a progressé de 93 % entre 2018 et 2024, et elle se concentre dans les zones où la pression sur le logement est la plus forte. Les autorités qui ont voulu la limiter se sont heurtées à des recours sur la compatibilité de leurs règles avec le droit de l’Union, et les autorités nationales et locales ont demandé à Bruxelles davantage de sécurité juridique.

Le texte répond de deux façons. Il fixe un test commun qu’une autorité doit passer avant de restreindre la location courte durée pour des raisons de logement, et en échange il lui donne la sécurité juridique qu’une mesure qui passe ce test est compatible avec le droit de l’Union. La Commission insiste : le texte « n’exige, ne prescrit ni ne recommande » de restrictions et ne crée aucune interdiction à l’échelle européenne. Les autorités continuent d’utiliser les outils que leur droit national leur donne déjà, comme les restrictions d’usage non principal ou l’autorisation de changement d’usage.

Que pourraient faire les villes avec la loi sur le logement abordable ?

Une ville, une région ou un État qui veut restreindre la location courte durée pour protéger le logement devrait franchir ces étapes, prévues aux articles 5 à 13 de la proposition de règlement (en anglais) :

1. Démontrer que la zone est en tension. Le ratio prix/revenu (le prix d’un logement moyen divisé par le revenu disponible par habitant) doit atteindre au moins 8 et avoir augmenté sur les 10 dernières années, ou atteindre au moins 10. L’autorité doit aussi montrer que la tension ne se résorbera probablement pas dans les trois ans, au vu de la démographie, de l’offre et de la demande. La zone doit être clairement délimitée : un quartier, une commune, une métropole ou une partie de celles-ci.
2. Prouver le préjudice. La location courte durée doit avoir eu un effet négatif important sur la disponibilité ou l’accessibilité financière du logement dans la zone pendant au moins trois ans, en s’appuyant, quand elles existent, sur les données des plateformes issues du règlement européen sur les données.
3. Prouver qu’une mesure plus légère ne suffirait pas. La mesure doit être nécessaire, proportionnée, non discriminatoire et limitée à la zone en tension, et l’autorité doit montrer qu’une mesure moins restrictive ne serait pas aussi efficace.
4. Viser la bonne activité. Les mesures doivent cibler les locations qui, par leur ampleur, leur fréquence ou leur caractère commercial, retirent le plus probablement des logements du marché de longue durée. Les considérants citent comme critères le nombre de logements proposés par un même hôte et la fréquence de location.
5. Faire d’abord respecter l’enregistrement. L’autorité doit appliquer le règlement européen sur les données de location courte durée dans la zone, y compris les injonctions de retrait des annonces sans numéro d’enregistrement ou avec un numéro invalide.
6. Limiter et publier. Une mesure dure cinq ans au maximum et ne peut être prolongée qu’après réexamen. Elle doit être publiée, avec son évaluation, son périmètre exact et sa durée, avant de s’appliquer, et les personnes concernées peuvent la contester en justice.

La proposition sort aussi ces mesures de location courte durée du champ de la directive Services, y compris de sa procédure de notification, et la remplace par ce test propre au logement.

Les hôtes qui louent leur résidence principale sont-ils exemptés ?

Oui, et c’est la protection la plus nette pour les particuliers. L’article 5 réserve les restrictions adoptées pour des raisons de logement aux hébergements qui ne sont pas la résidence principale de l’hôte, et le considérant 27 en fait une garantie minimale : les autorités peuvent exempter d’autres catégories, jamais moins. La résidence principale est le logement où vous résidez habituellement et où se trouve le centre de vos intérêts, selon la définition précisée par le droit national.

Deux nuances. D’abord, l’exemption vise les restrictions adoptées au titre de ce texte pour des raisons de logement. Les règles adoptées pour d’autres motifs, comme la sécurité publique, la protection des consommateurs, l’environnement ou le patrimoine, restent hors de son champ et relèvent du droit existant. Ensuite, elle ne supprime pas vos obligations d’enregistrement. Quand vous enregistrez un logement au titre du règlement sur les données, vous déclarez déjà s’il s’agit de votre résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un autre usage, et c’est probablement sur cette déclaration que les autorités s’appuieront pour faire la différence. Remplissez-la avec exactitude.

Ce texte est-il déjà en vigueur ? Quelles sont les prochaines étapes ?

Non. C’est une proposition de la Commission qui suit maintenant la procédure législative ordinaire : le Parlement européen et le Conseil (les gouvernements des États membres) arrêtent chacun leur position, négocient, puis doivent adopter le même texte. Chacun peut tout amender, y compris les seuils et l’exemption de la résidence principale, et aucune date d’adoption n’a été annoncée.

S’il est adopté, ce sera un règlement : il s’appliquera directement dans chaque État membre, sans transposition, et entrera en vigueur 20 jours après sa publication au Journal officiel. Même alors, rien ne changera automatiquement pour les hôtes. Une restriction ne suivra que si une autorité locale ou nationale décide d’agir, réalise l’évaluation et publie une mesure. Les mesures adoptées avant l’entrée en vigueur du texte ne sont pas concernées : les règles existantes, comme le plafond de nuitées qui s’applique déjà aux résidences principales en France, restent régies par le droit qui s’y applique aujourd’hui.

Quelles règles européennes s’appliquent déjà à la location courte durée ?

La règle déjà en vigueur est le règlement (UE) 2024/1028 concernant la collecte et le partage des données relatives aux services de location de logements de courte durée, applicable depuis le 20 mai 2026. Il ne restreint pas la location. Il harmonise la transparence là où un État membre choisit de mettre en place une procédure d’enregistrement :

• Un numéro d’enregistrement par logement. Là où une procédure existe, vous déclarez le logement (adresse, type, résidence principale ou secondaire, capacité, autorisation éventuelle) et recevez un numéro.
• Le numéro sur chaque annonce. Les plateformes doivent s’assurer que vous avez fourni le numéro et qu’il est clairement affiché avant la mise en ligne, et contrôler régulièrement, par sondage, la validité des numéros.
• Des données transmises chaque mois. Dans les zones où les autorités l’exigent, les plateformes leur transmettent, logement par logement, le nombre de nuits louées et le nombre de voyageurs par nuit, avec le numéro d’enregistrement, l’adresse et l’URL de l’annonce. Les petites plateformes déclarent chaque trimestre.
• Des annonces retirées. Les autorités peuvent ordonner aux plateformes de supprimer les annonces sans numéro, avec un numéro invalide ou suspendu, ou avec un numéro utilisé abusivement.

Les deux textes s’emboîtent. Le règlement sur les données donne aux autorités des chiffres fiables sur l’endroit et l’intensité de la location courte durée ; la proposition leur dit comment utiliser ces chiffres avant de restreindre quoi que ce soit, et fait du respect de l’enregistrement une condition préalable.

Que faire dès maintenant ?

1. Enregistrez-vous partout où une procédure existe. La France, l’Italie et l’Espagne ont chacune leur système et leur format de numéro ; notre guide pour enregistrer votre location saisonnière en France, Italie, Espagne et au Royaume-Uni détaille les démarches pays par pays.
2. Affichez le numéro sur chaque canal. Airbnb, Booking.com, Vrbo (Abritel), Expedia et, par bonne pratique, votre propre site de réservation. Une annonce sans numéro valide est la première qu’une autorité peut faire retirer.
3. Déclarez votre situation avec exactitude. Si le logement est votre résidence principale, indiquez-le et gardez des justificatifs, comme votre adresse fiscale et vos factures d’énergie. Sinon, partez du principe qu’une future restriction dans votre ville pourrait vous concerner.
4. Tenez votre propre registre des nuits et des voyageurs. Les plateformes les déclarent désormais ; vos chiffres doivent correspondre aux leurs, surtout là où un plafond de nuitées s’applique.
5. Restez en règle localement. Autorisations, changement d’usage, plafonds de nuitées et taxe de séjour n’attendent pas Bruxelles. En France, la loi anti-Airbnb donne déjà de puissants outils aux communes, et si vous collectez vous-même la taxe de séjour, voyez comment la collecter et l’automatiser.
6. Surveillez votre ville. Selon la proposition, l’évaluation de la tension et toute mesure doivent être publiées avant de s’appliquer. Si vous louez plusieurs logements qui ne sont pas votre résidence principale dans un marché tendu, préparez dès maintenant un plan B, par exemple basculer de la courte vers la moyenne durée.

Ce que fait Nowistay

Nowistay ne décide pas si votre ville restreint la location, mais garde le quotidien en ordre. Calendrier, tarifs et réservations restent synchronisés en temps réel sur Airbnb, Booking.com, Vrbo et Expedia : quand vous devez fermer des dates pour respecter un plafond de nuitées ou une règle saisonnière, vous les fermez une fois dans le calendrier et toutes les plateformes connectées suivent, pendant que le co-hôte IA continue de répondre aux voyageurs sur Airbnb, Booking.com, Expedia, WhatsApp et par e-mail.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la loi européenne sur le logement abordable ?

C'est une proposition de règlement européen présentée par la Commission le 9 septembre 2026 (COM(2026) 599), appelée Affordable Housing Act. Elle fixe une méthode commune pour identifier les zones en tension et les conditions qu'une autorité doit remplir avant de restreindre la location courte durée ou d'autres usages non principaux du logement dans ces zones. Elle fait partie du plan européen pour le logement abordable de décembre 2025.

L'Union européenne va-t-elle interdire Airbnb ?

Non. Selon la Commission, le texte n'exige, ne prescrit ni ne recommande de restrictions et ne crée aucune interdiction européenne. Il fixe le test qu'une ville doit passer si elle choisit de restreindre la location courte durée : tension démontrée, au moins trois ans d'effet négatif important, absence d'alternative moins restrictive et mesure limitée à cinq ans.

La résidence principale est-elle exemptée ?

Oui. Selon la proposition, les restrictions adoptées pour des raisons de logement ne peuvent viser que les hébergements qui ne sont pas la résidence principale de l'hôte, et les autorités peuvent exempter d'autres catégories. Les règles adoptées pour d'autres motifs, comme la sécurité publique ou le patrimoine culturel, et les obligations d'enregistrement continuent de s'appliquer.

Quand la loi sur le logement abordable s'appliquera-t-elle ?

Aucune date n'est fixée. La proposition doit suivre la procédure législative ordinaire, et le Parlement européen comme le Conseil peuvent l'amender. Si elle est adoptée, le règlement entrera en vigueur 20 jours après sa publication au Journal officiel et s'appliquera directement, mais rien ne changera pour les hôtes tant qu'une autorité n'aura pas adopté de mesure sur cette base.

Quelles règles européennes s'appliquent déjà à la location courte durée ?

Le règlement (UE) 2024/1028 s'applique depuis le 20 mai 2026. Là où un État membre a mis en place une procédure d'enregistrement, chaque logement a besoin d'un numéro, les plateformes doivent vérifier qu'il est affiché sur l'annonce et contrôler sa validité, elles transmettent aux autorités le nombre de nuits et de voyageurs, et les annonces sans numéro valide peuvent être retirées.

Que deviennent les règles locales déjà en place ?

Les mesures adoptées avant l'entrée en vigueur de la loi sur le logement abordable ne sont pas concernées et restent régies par les règles qui s'y appliquent aujourd'hui, comme le plafond de nuitées des résidences principales en France. Les autorités peuvent choisir de réexaminer une mesure existante selon le nouveau cadre.