Una casa vacanza arredata in Francia può comportare per il proprietario tre tasse locali: la CFE (imposta locale sulle attività), la taxe foncière (imposta sugli immobili) e la taxe d'habitation sulle seconde case. Questa guida spiega chi paga ciascuna nel 2026, le esenzioni che coprono molti piccoli host (primo anno, 5.000 € di incassi, la propria abitazione), le scadenze di pagamento e cosa presentare nel primo anno di CFE.
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Inizia gratisDi solito sì. L’amministrazione fiscale francese tratta l’affitto arredato come attività commerciale, quindi una casa vacanza comporta una cartella CFE (cotisation foncière des entreprises, un’imposta locale sulle imprese) anche per un proprietario privato. Non devi nulla nell’anno in cui inizi, nulla quando gli incassi lordi sono pari o inferiori a 5.000 € e di norma nulla quando l’affitto riguarda la tua abitazione. Altrimenti la CFE 2026 scade il 15 dicembre 2026 e si può pagare solo in forma elettronica dal tuo spazio professionale su impots.gouv.fr.
La CFE è una delle tre imposte locali che un proprietario può trovarsi a pagare, insieme alla taxe foncière (imposta sugli immobili, sempre a carico del proprietario) e alla taxe d’habitation sulle seconde case (dovuta quando mantieni l’uso dell’immobile). La tassa di soggiorno è un’altra cosa: la pagano gli ospiti, e tu o la piattaforma la girate al comune.
Questa guida spiega le regole a ottobre 2026. Non è una consulenza fiscale: la tua situazione precisa dipende dal tuo ufficio delle imposte sulle imprese (SIE) e dalle delibere del tuo comune.
In linea di principio sì. impots.gouv.fr afferma che l’affitto arredato è per natura un’attività commerciale soggetta alla CFE, anche quando affitti come privato con le regole LMNP (affitto arredato non professionale). È stabilita dal comune in cui si trova l’immobile, anche per i proprietari che vivono all’estero, ma diverse esenzioni la eliminano per molti piccoli host.
Le linee guida ufficiali dell’amministrazione fiscale (BOFiP) definiscono la tua abitazione personale come il luogo in cui vivi come residenza principale, oppure una seconda casa che occupi fuori dai periodi di locazione. Un appartamento attrezzato solo per essere affittato arredato non rientra. Se è il tuo caso, aspettati una cartella CFE dal secondo anno, appena gli incassi di riferimento superano i 5.000 €.
La CFE si calcola sul valore locativo catastale dell’immobile che affitti. Quando questo valore è basso, cosa comune per un singolo appartamento, si applica invece un contributo minimo. Ogni comune fissa la propria base minima all’interno di una forbice nazionale che dipende dai tuoi incassi. Le forbici 2026 sono:
La tua cartella è questa base moltiplicata per l’aliquota CFE locale, quindi due appartamenti identici in città vicine possono pagare importi molto diversi. Quando il periodo di riferimento è inferiore a 12 mesi, gli incassi vengono riportati a 12 mesi per individuare la tua fascia, quindi pochi mesi molto intensi dopo un avvio a metà anno possono collocarti più in alto del previsto.
Sul versante dell’imposta sul reddito, la CFE è una spesa deducibile se dichiari con il régime réel. Con il regime micro-BIC, la deduzione forfettaria è considerata a copertura di tutte le tue spese, CFE inclusa. La guida alle tasse su Airbnb tratta l’imposta sul reddito e le nuove regole sugli affitti brevi spiegano come è cambiato il micro-BIC per le case vacanza.
L’avviso CFE non viene mai inviato per posta. Compare nel tuo spazio professionale (espace professionnel) su impots.gouv.fr, distinto dal tuo conto fiscale personale. Il volantino sulla CFE dell’amministrazione fiscale (marzo 2026) avverte che il codice di attivazione per un nuovo spazio professionale arriva per posta entro 60 giorni, quindi crea il tuo ben prima di dicembre.
Due formalità fanno partire l’orologio. Primo, dichiara l’inizio della tua attività di affitto arredato entro 15 giorni dal primo affitto sul portale pubblico online delle formalità d’impresa (guichet des formalités des entreprises). È gratuito e ti dà un numero SIRET da indicare nella dichiarazione dei redditi. Secondo, presenta il modulo 1447-C-SD (la dichiarazione iniziale della CFE, Cerfa 14187*16) al tuo ufficio delle imposte sulle imprese (SIE) entro il 31 dicembre dell’anno in cui hai iniziato. Va presentato in forma cartacea. Il modulo descrive l’immobile e richiede l’esenzione del primo anno.
La taxe d’habitation si applica ormai solo alle seconde case e alle altre abitazioni arredate che non sono residenza principale di nessuno. Dipende dalla tua situazione al 1° gennaio e, per una casa vacanza, di solito paga il proprietario. In una decisione del 15 giugno 2023, il Conseil d’État (la più alta giurisdizione amministrativa francese) ha confermato l’imposta per i proprietari che affittano a breve termine restando liberi di accettare o rifiutare le prenotazioni, anche se il 1° gennaio un ospite alloggiava nell’appartamento.
I comuni delle aree con carenza di alloggi (zones tendues) possono aggiungere una maggiorazione tra il 5% e il 60% sulla propria quota dell’imposta. Ogni città decide se applicarla e con quale aliquota, con una delibera entro il 1° ottobre che ha effetto dall’anno successivo. Cerca la riga della maggiorazione (majoration) sul tuo avviso. Si può chiedere uno sgravio in alcuni casi specifici, per esempio quando il lavoro ti obbliga a vivere lontano dalla tua abitazione principale.
Tieni anche aggiornata la dichiarazione di occupazione: se non è mai stata presentata o l’uso è cambiato, aggiornala prima del 1° luglio nella sezione “Gérer mes biens immobiliers” del tuo conto su impots.gouv.fr. L’avviso arriva nell’ultimo trimestre dell’anno, con scadenza di pagamento a metà dicembre.
La taxe foncière è dovuta da chi possiede l’immobile al 1° gennaio, che sia affittato, vuoto o usato da te. Per il 2026, il comunicato stampa dell’amministrazione fiscale del 22 settembre 2026 fissa la scadenza al 20 ottobre 2026 per il pagamento online, con addebito il 26 ottobre. Le cartelle pari o inferiori a 300 € si possono pagare anche in contanti o con carta presso una tabaccheria autorizzata fino al 15 ottobre 2026. Come la CFE, è deducibile con il régime réel e coperta dalla deduzione forfettaria con il micro-BIC.
La tassa di soggiorno non è un’imposta a tuo carico: la pagano gli ospiti per notte e ogni comune ne fissa le aliquote. La riscuoti tu stesso sulle prenotazioni dirette, mentre le piattaforme che incassano il pagamento per conto degli host non professionali la riscuotono e la versano al tuo posto. Aliquote, esenzioni e calendari di dichiarazione cambiano da città a città; come riscuotere e automatizzare la tassa di soggiorno approfondisce i dettagli.
Nessuno strumento per gli affitti paga queste imposte al tuo posto, ma tutte partono dalla stessa cifra: i tuoi incassi lordi per proprietà e per anno. In Nowistay l’esportazione delle prenotazioni scarica un CSV con importo, canale, commissione della piattaforma e tassa di soggiorno di ogni prenotazione, per l’intero account dalla pagina Prenotazioni o per una singola proprietà dalle sue Impostazioni avanzate (vedi come esportare le tue prenotazioni). Sulle prenotazioni dirette, la tassa di soggiorno che hai impostato (per ospite a notte, oppure una percentuale con un tetto per persona per gli alloggi non classificati) viene aggiunta automaticamente al prezzo per l’ospite.
In linea di principio sì, perché la legge fiscale francese tratta l'affitto arredato come attività commerciale, anche con le regole LMNP. Sei esente nell'anno in cui inizi, quando i tuoi incassi lordi sono pari o inferiori a 5.000 € e, per impostazione predefinita, quando l'affitto riguarda la tua abitazione, salvo diversa delibera del tuo comune.
Sì. Quando i tuoi incassi lordi al netto dell'IVA sono pari o inferiori a 5.000 € nell'anno di riferimento, in genere due anni prima dell'anno d'imposta, non è dovuta alcuna CFE. Per la CFE 2026 significa gli incassi del 2024.
La CFE 2026 scade il 15 dicembre 2026. L'avviso non viene inviato per posta: compare nel tuo spazio professionale su impots.gouv.fr. Il pagamento è solo elettronico, online o con addebito diretto; per l'addebito diretto alla scadenza devi aderire entro il 30 novembre.
Sì, nell'anno in cui inizi ad affittare. Il modulo 1447-C-SD, la dichiarazione iniziale della CFE, va presentato in forma cartacea al tuo ufficio delle imposte sulle imprese (SIE) entro il 31 dicembre. Descrive l'immobile e richiede l'esenzione del primo anno.
Dipende da come usi l'immobile. Una seconda casa che occupi anche tu paga la taxe d'habitation, ma è esente dalla CFE per impostazione predefinita. Un immobile riservato esclusivamente all'affitto paga la CFE e in linea di principio non la taxe d'habitation, a patto di poter dimostrare che non puoi usarlo tu stesso.
Dalla legge di bilancio 2026, qualsiasi comune o intercomunalità può esentare i meublés de tourisme classificati e i bed and breakfast dalla taxe d'habitation sulle seconde case, per la propria quota. La delibera deve essere approvata prima del 1° ottobre per applicarsi l'anno successivo e devi presentare una dichiarazione entro il 1° marzo di ogni anno.
Il proprietario al 1° gennaio, a prescindere dall'uso dell'immobile. Per il 2026 la scadenza per il pagamento online è il 20 ottobre 2026; le cartelle pari o inferiori a 300 € si possono pagare anche in contanti o con carta presso una tabaccheria autorizzata fino al 15 ottobre.
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