CFE und lokale Steuern bei Ferienunterkünften in Frankreich (2026): Was Eigentümer zahlen

In der Regel ja. Die französische Steuerverwaltung behandelt die möblierte Vermietung als gewerbliche Tätigkeit, daher fällt für eine Ferienunterkunft auch bei privaten Eigentümern eine CFE an (cotisation foncière des entreprises, eine lokale Gewerbesteuer). Sie schulden nichts im Jahr des Starts, nichts bei Bruttoeinnahmen bis 5.000 € und normalerweise nichts, wenn die Vermietung einen Teil Ihrer eigenen Wohnung betrifft. Andernfalls ist die CFE 2026 bis zum 15. Dezember 2026 fällig und kann nur elektronisch über Ihren professionellen Bereich auf impots.gouv.fr bezahlt werden.

Die CFE ist eine von drei lokalen Steuern, mit denen ein Eigentümer rechnen muss, neben der taxe foncière (Grundsteuer, immer vom Eigentümer geschuldet) und der taxe d’habitation für Zweitwohnungen (fällig, wenn Sie die Immobilie weiter nutzen können). Die Kurtaxe ist etwas anderes: Sie zahlen die Gäste, und Sie oder die Plattform leiten sie an die Gemeinde weiter.

Dieser Leitfaden erklärt die Regeln mit Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Steuerberatung: Ihr Unternehmenssteueramt (SIE) und die Beschlüsse Ihrer Gemeinde bestimmen Ihre genaue Situation.

Müssen Sie CFE auf eine möblierte Ferienunterkunft zahlen?

Grundsätzlich ja. impots.gouv.fr stellt klar, dass die möblierte Vermietung von Natur aus eine gewerbliche, CFE-pflichtige Tätigkeit ist, auch wenn Sie als Privatperson nach den LMNP-Regeln (nicht berufsmäßige möblierte Vermietung) vermieten. Sie wird von der Gemeinde festgesetzt, in der die Immobilie liegt, auch bei Eigentümern im Ausland, doch mehrere Befreiungen entlasten viele kleine Gastgeber.

Die Befreiungen, die die meisten kleinen Gastgeber betreffen

• Ihr erstes Jahr. Keine CFE für das Jahr, in dem Sie mit der Vermietung beginnen. Im darauffolgenden Jahr wird die Bemessungsgrundlage um 50 % gekürzt.
• Bruttoeinnahmen bis 5.000 €. Unterhalb dieser Schwelle (Einnahmen ohne Umsatzsteuer, Artikel 1647 D des Steuergesetzbuchs) ist keine CFE fällig. Gezählt werden die Einnahmen des Bezugsjahres, in der Regel zwei Jahre vor dem Steuerjahr: Ihre Einnahmen von 2024 für die CFE 2026.
• Vermietung innerhalb Ihres Hauptwohnsitzes. Laut entreprendre.service-public.fr ist keine CFE fällig, wenn die möblierte Vermietung eine Wohnung betrifft, die zum Hauptwohnsitz des Eigentümers gehört.
• Ihre eigene Wohnung, an Touristen vermietet. Vermieten Sie Ihre persönliche Wohnung ganz oder teilweise (Ihren Hauptwohnsitz oder eine Zweitwohnung, die Sie außerhalb der Vermietungszeiten selbst bewohnen), sind Sie standardmäßig befreit. Ihre Gemeinde oder Ihr Gemeindeverband kann beschließen, diese Befreiung aufzuheben, daher hängt die Antwort vom Ort ab.
• Gelegentliche Vermietung eines Teils Ihrer Wohnung, ohne regelmäßiges Muster, ist ebenfalls befreit.

Wer in der Regel zahlt: eine Immobilie, die zur Vermietung gekauft wurde

Die offiziellen Richtlinien der Steuerverwaltung (BOFiP) definieren Ihre persönliche Wohnung als den Ort, an dem Sie als Hauptwohnsitz leben, oder eine Zweitwohnung, die Sie außerhalb der Vermietungszeiten selbst bewohnen. Eine Wohnung, die nur für die möblierte Vermietung eingerichtet ist, zählt nicht dazu. Trifft das auf Sie zu, rechnen Sie ab dem zweiten Jahr mit einer CFE-Rechnung, sobald Ihre Bezugseinnahmen 5.000 € übersteigen.

Wie hoch ist die CFE 2026?

Die CFE wird auf den Katastermietwert der vermieteten Immobilie berechnet. Ist dieser Wert niedrig, wie es bei einer einzelnen Wohnung häufig der Fall ist, gilt stattdessen ein Mindestbeitrag. Jede Gemeinde legt ihre Mindestbemessungsgrundlage innerhalb einer landesweiten Spanne fest, die von Ihren Einnahmen abhängt. Die Spannen für 2026:

• Einnahmen bis 10.000 €: Mindestbemessungsgrundlage zwischen 250 € und 597 €;
• 10.001 € bis 32.600 €: zwischen 250 € und 1.194 €;
• 32.601 € bis 100.000 €: zwischen 250 € und 2.509 €.

Ihre Rechnung ergibt sich aus dieser Grundlage multipliziert mit dem lokalen CFE-Hebesatz, daher können zwei identische Wohnungen in Nachbarstädten sehr unterschiedlich viel zahlen. Ist der Bezugszeitraum kürzer als 12 Monate, werden die Einnahmen auf 12 Monate hochgerechnet, um Ihre Stufe zu bestimmen; einige umsatzstarke Monate nach einem Start in der Jahresmitte können Sie also höher einstufen als erwartet.

Bei der Einkommensteuer ist die CFE eine abzugsfähige Ausgabe, wenn Sie nach dem régime réel veranlagt werden. Im Regime micro-BIC deckt der Pauschalabzug alle Ihre Ausgaben ab, einschließlich der CFE. Der Leitfaden zu Airbnb-Steuern behandelt die Einkommensteuer, und die neuen Regeln für Kurzzeitvermietungen erklären, wie sich das micro-BIC für Ferienunterkünfte geändert hat.

Wann und wie zahlen Sie die CFE?

Der CFE-Bescheid wird nie per Post verschickt. Er erscheint in Ihrem professionellen Bereich (espace professionnel) auf impots.gouv.fr, der von Ihrem persönlichen Steuerkonto getrennt ist. Das CFE-Merkblatt der Steuerverwaltung (März 2026) weist darauf hin, dass der Aktivierungscode für einen neuen professionellen Bereich innerhalb von 60 Tagen per Post kommt, legen Sie ihn also lange vor Dezember an.

• Frist: 15. Dezember 2026 für die CFE 2026.
• Nur elektronische Zahlung: online über die Schaltfläche „Payer” über Ihrem Bescheid (hinterlegen Sie zuvor das Bankkonto in Ihrem professionellen Bereich), per Lastschrift zum Fälligkeitstag (Anmeldung bis 30. November) oder per monatlicher Lastschrift (Anmeldung bis 30. Juni für das laufende Jahr). Keine Schecks, kein Bargeld; eine Überweisung wird nur bei einigen Gebietsfremden akzeptiert.
• Vorauszahlung: nur, wenn die CFE des Vorjahres 3.000 € überschritt. Dann zahlen Sie 50 % im Juni und den Rest im Dezember.

Ihr erstes Jahr: Was Sie für die CFE einreichen müssen

Zwei Formalitäten setzen den Prozess in Gang. Erstens melden Sie den Beginn Ihrer möblierten Vermietung innerhalb von 15 Tagen nach der ersten Vermietung über das Online-Portal der Regierung für Unternehmensformalitäten (guichet des formalités des entreprises) an. Das ist kostenlos und liefert Ihnen eine SIRET-Nummer, die Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Zweitens reichen Sie das Formular 1447-C-SD (die erste CFE-Erklärung, Cerfa 14187*16) bei Ihrem Unternehmenssteueramt (SIE) vor dem 31. Dezember des Startjahres ein. Es muss in Papierform eingereicht werden. Dieses Formular beschreibt die Immobilie und beantragt die Befreiung im ersten Jahr.

Checkliste für das erste CFE-Jahr

1. Tätigkeit anmelden innerhalb von 15 Tagen nach dem ersten Aufenthalt und die SIRET-Nummer aufbewahren.
2. Immobilie registrieren im Rathaus, falls Ihre Gemeinde es verlangt, und die Nummer in Ihren Inseraten angeben (siehe so registrieren Sie Ihre Ferienunterkunft in Frankreich).
3. Formular 1447-C-SD in Papierform vor dem 31. Dezember beim SIE einreichen und eine Kopie samt Versandnachweis aufbewahren.
4. Professionellen Bereich auf impots.gouv.fr jetzt anlegen, denn der Aktivierungscode kommt per Post.
5. Bankkonto hinterlegen, von dem Sie zahlen werden, oder sich vor dem 30. November für die Lastschrift anmelden.
6. Bruttoeinnahmen verfolgen, pro Unterkunft und Jahr: Sie entscheiden über die 5.000-€-Befreiung und Ihre Stufe der Mindestbemessungsgrundlage.
7. Beim SIE oder im Rathaus nachfragen, ob Ihre Gemeinde die Befreiung für möblierte Vermietungen in einer persönlichen Wohnung aufgehoben hat, falls das auf Sie zutrifft.

Zahlen Sie auf eine Ferienunterkunft auch taxe d’habitation?

Die taxe d’habitation gilt heute nur noch für Zweitwohnungen und andere möblierte Wohnungen, die niemandes Hauptwohnsitz sind. Sie hängt von Ihrer Situation am 1. Januar ab, und bei einer Ferienunterkunft zahlt in der Regel der Eigentümer. In einer Entscheidung vom 15. Juni 2023 bestätigte der Conseil d’État (das höchste französische Verwaltungsgericht) die Steuer für Eigentümer, die kurzzeitig vermieten und dabei frei bleiben, Buchungen anzunehmen oder abzulehnen, selbst wenn am 1. Januar ein Gast in der Wohnung war.

• Eine Zweitwohnung, die Sie auch selbst nutzen: Die taxe d’habitation ist fällig. Die CFE entfällt standardmäßig (siehe oben).
• Eine Immobilie, die ausschließlich der Vermietung dient: grundsätzlich keine taxe d’habitation, weil die Immobilie stattdessen in der CFE-Grundlage liegt. Die Beweislast liegt bei Ihnen: Sie müssen belegen können, dass sie das ganze Jahr für die Vermietung eingerichtet und reserviert ist und dass Sie sie nicht selbst nutzen können.

Der Zuschlag für Zweitwohnungen

Gemeinden in Gebieten mit Wohnungsknappheit (zones tendues) können auf ihren Steueranteil einen Zuschlag zwischen 5 % und 60 % erheben. Jede Stadt entscheidet, ob und in welcher Höhe sie ihn anwendet, per Beschluss vor dem 1. Oktober mit Wirkung ab dem Folgejahr. Achten Sie auf die Zeile „majoration” in Ihrem Bescheid. In einigen besonderen Fällen kann eine Entlastung beantragt werden, zum Beispiel wenn Ihr Beruf Sie zwingt, abseits Ihres Hauptwohnsitzes zu leben.

Was sich für 2026 geändert hat

• Eine neue lokale Befreiung für klassifizierte Unterkünfte. Seit dem Finanzgesetz 2026 kann jede Gemeinde oder jeder Gemeindeverband klassifizierte möblierte Tourismusunterkünfte (meublés de tourisme classés) und Frühstückspensionen für ihren Anteil von der taxe d’habitation für Zweitwohnungen befreien (Artikel 1414 bis des Steuergesetzbuchs, siehe das offizielle Beschlussblatt). Ein Beschluss vor dem 1. Oktober gilt ab dem Folgejahr, nur für die Wohnfläche der klassifizierten Vermietung, und Sie müssen jedes Jahr vor dem 1. März eine Erklärung an das Finanzamt senden. Fragen Sie im Rathaus nach, ob ein Beschluss gefasst wurde.
• Bemessungsgrundlagen um 0,8 % gestiegen. Die Katastermietwerte, die sowohl die taxe d’habitation als auch die taxe foncière bestimmen, stiegen 2026 durch die automatische Inflationsindexierung um 0,8 %.

Halten Sie außerdem die Nutzungserklärung aktuell: Wurde sie nie abgegeben oder hat sich die Nutzung geändert, aktualisieren Sie sie vor dem 1. Juli im Bereich „Gérer mes biens immobiliers” Ihres Kontos auf impots.gouv.fr. Der Bescheid kommt im letzten Quartal des Jahres, mit einer Zahlungsfrist Mitte Dezember.

Taxe foncière: immer die Rechnung des Eigentümers

Die taxe foncière schuldet, wer die Immobilie am 1. Januar besitzt, egal ob sie vermietet ist, leer steht oder von Ihnen genutzt wird. Für 2026 setzt die Pressemitteilung der Steuerverwaltung vom 22. September 2026 die Frist für die Online-Zahlung auf den 20. Oktober 2026, mit Abbuchung am 26. Oktober. Rechnungen bis 300 € können bis zum 15. Oktober 2026 auch bar oder per Karte bei einem zugelassenen Tabakladen bezahlt werden. Wie die CFE ist sie im régime réel abzugsfähig und im micro-BIC durch den Pauschalabzug abgedeckt.

Und die taxe de séjour (Kurtaxe)?

Die Kurtaxe ist keine Steuer für Sie: Die Gäste zahlen sie pro Nacht, und jede Gemeinde legt ihre Sätze fest. Bei Direktbuchungen erheben Sie sie selbst, während Plattformen, die für nicht berufsmäßige Gastgeber die Zahlung einziehen, sie in Ihrem Namen erheben und abführen. Sätze, Befreiungen und Meldefristen unterscheiden sich von Stadt zu Stadt; wie Sie die Kurtaxe erheben und automatisieren erklärt die Einzelheiten.

Der Kalender 2026 für Eigentümer einer Ferienunterkunft

• Juni: CFE-Vorauszahlung, nur wenn Ihre vorherige CFE 3.000 € überschritt.
• 30. Juni: letzter Tag zur Anmeldung für die monatliche CFE-Lastschrift im laufenden Jahr.
• Vor dem 1. Juli: Nutzung der Immobilie in „Gérer mes biens immobiliers” aktualisieren, falls sie sich geändert hat.
• Vor dem 1. Oktober: Gemeinden beschließen Zuschläge und freiwillige Befreiungen für das Folgejahr.
• 15. und 20. Oktober 2026: taxe foncière, bis zum 15. bar oder per Karte im Tabakladen (bis 300 €), bis zum 20. online.
• 30. November: letzter Tag zur Anmeldung für die CFE-Lastschrift.
• 15. Dezember 2026: CFE. Die taxe d’habitation für Zweitwohnungen ist ebenfalls Mitte Dezember fällig (genaues Datum auf Ihrem Bescheid).
• 31. Dezember: Formular 1447-C-SD, wenn Sie 2026 mit der Vermietung begonnen haben.
• Das ganze Jahr: Kurtaxe-Meldungen nach dem Zeitplan Ihrer Gemeinde.

Die Zahlen mit Nowistay griffbereit halten

Kein Vermietungstool zahlt diese Steuern für Sie, aber alle gehen von derselben Zahl aus: Ihren Bruttoeinnahmen pro Unterkunft und Jahr. In Nowistay lädt der Buchungsexport eine CSV-Datei mit Betrag, Kanal, Plattformprovision und Kurtaxe jeder Buchung herunter, für das gesamte Konto von der Seite „Buchungen” aus oder für eine einzelne Unterkunft unter ihren Erweiterten Einstellungen (siehe so exportieren Sie Ihre Buchungen). Bei Direktbuchungen wird die von Ihnen eingerichtete Kurtaxe (pro Gast und Nacht oder als Prozentsatz mit Obergrenze pro Person bei nicht klassifizierten Unterkünften) automatisch zum Preis des Gastes addiert.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich CFE zahlen, wenn ich meine Wohnung als Privatperson über Airbnb vermiete?

Grundsätzlich ja, denn das französische Steuerrecht behandelt die möblierte Vermietung als gewerbliche Tätigkeit, auch nach den LMNP-Regeln. Befreit sind Sie im Jahr des Starts, bei Bruttoeinnahmen bis 5.000 € und standardmäßig, wenn die Vermietung einen Teil Ihrer eigenen Wohnung betrifft, es sei denn, Ihre Gemeinde hat anders entschieden.

Gibt es eine CFE-Befreiung für kleine möblierte Vermietungen?

Ja. Betragen Ihre Bruttoeinnahmen ohne Umsatzsteuer im Bezugsjahr, in der Regel zwei Jahre vor dem Steuerjahr, höchstens 5.000 €, ist keine CFE fällig. Für die CFE 2026 zählen also Ihre Einnahmen von 2024.

Wann ist die CFE 2026 fällig und wie zahle ich sie?

Die CFE 2026 ist bis zum 15. Dezember 2026 fällig. Der Bescheid wird nicht per Post zugestellt, sondern erscheint in Ihrem professionellen Bereich auf impots.gouv.fr. Sie müssen elektronisch zahlen, online oder per Lastschrift; für die Lastschrift zum Fälligkeitstag melden Sie sich bis zum 30. November an.

Muss ich das Formular 1447-C-SD einreichen?

Ja, im Jahr, in dem Sie mit der Vermietung beginnen. Das Formular 1447-C-SD, die erste CFE-Erklärung, geht in Papierform vor dem 31. Dezember an Ihr Unternehmenssteueramt (SIE). Es beschreibt die Immobilie und beantragt die Befreiung im ersten Jahr.

Zahle ich bei einer Ferienunterkunft sowohl CFE als auch taxe d'habitation?

Das hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Eine Zweitwohnung, die Sie auch selbst nutzen, zahlt die taxe d'habitation, ist aber standardmäßig von der CFE befreit. Eine Immobilie, die ausschließlich der Vermietung dient, zahlt CFE und grundsätzlich keine taxe d'habitation, sofern Sie nachweisen können, dass Sie sie nicht selbst nutzen können.

Kann meine Gemeinde meine Ferienunterkunft von der taxe d'habitation befreien?

Seit dem Finanzgesetz 2026 kann jede Gemeinde oder jeder Gemeindeverband klassifizierte meublés de tourisme und Frühstückspensionen für ihren Anteil von der taxe d'habitation für Zweitwohnungen befreien. Der Beschluss muss vor dem 1. Oktober gefasst werden, um im Folgejahr zu gelten, und Sie müssen jedes Jahr vor dem 1. März eine Erklärung abgeben.

Wer zahlt die taxe foncière für eine Ferienunterkunft?

Der Eigentümer zum Stichtag 1. Januar, unabhängig von der Nutzung der Immobilie. Für 2026 endet die Frist für die Online-Zahlung am 20. Oktober 2026; Rechnungen bis 300 € können bis zum 15. Oktober auch bar oder per Karte bei einem zugelassenen Tabakladen bezahlt werden.