Frankreichs Haushaltsentwurf 2027 und LMNP: Was sich für Ferienunterkünfte ändert

Frankreichs Haushaltsentwurf für 2027 (der projet de loi de finances pour 2027, kurz PLF 2027), am 1. Oktober 2026 in der Nationalversammlung eingebracht, schlägt vor, die Abschreibung zu deckeln, die nicht gewerbliche Vermieter möblierter Unterkünfte (LMNP) im Regime der tatsächlichen Kosten absetzen können: 2,5 % pro Jahr und 7.000 € pro Steuerhaushalt für gewöhnliche möblierte Vermietungen und nur 1,5 % und 5.000 € für eine möblierte Ferienunterkunft (meublé de tourisme). Außerdem würde der unbegrenzte Vortrag nicht nutzbarer Abschreibung enden. Stand 8. Oktober 2026 ist das nur ein Entwurf: Die Debatte im Plenum beginnt am 13. Oktober, die Schlussabstimmung wird für Dezember erwartet.

Zwei Regeln gelten unabhängig vom Schicksal des Entwurfs bereits. Seit dem 15. Februar 2025 wird die abgesetzte Abschreibung beim Verkauf Ihrem steuerpflichtigen Gewinn wieder hinzugerechnet. Und das vereinfachte Micro-BIC-Regime für möblierte Ferienunterkünfte ist bei 15.000 € Jahreseinnahmen (30 % Abschlag) für eine nicht klassifizierte Unterkunft gedeckelt, bei einer klassifizierten bei 77.700 € für Einkünfte 2025, dann bei 83.600 € für Einkünfte 2026 (50 % Abschlag).

Dieser Artikel gibt die Lage am 8. Oktober 2026 für einen Entwurf wieder, der noch beraten wird. Er ist eine allgemeine Information und keine Steuerberatung: Lassen Sie Ihre Situation von einem französischen Steuerberater (expert-comptable) prüfen.

Betrifft Sie das auch, wenn Sie außerhalb Frankreichs leben?

In den meisten Fällen ja. Einkünfte aus einer in Frankreich gelegenen Immobilie werden grundsätzlich in Frankreich besteuert, auch wenn der Eigentümer im Ausland lebt, und eine möblierte Vermietung wird als BIC-Einkunft (gewerblich) besteuert. Die meisten Eigentümer, die eine möblierte Wohnung oder ein Haus an Urlauber vermieten, sind LMNP: nicht gewerbliche Vermieter möblierter Unterkünfte. Sie wählen zwischen zwei Regimen:

• Micro-BIC: Sie erklären Ihre Bruttoeinnahmen, und ein pauschaler Abschlag wird angewendet. Es wird keine Abschreibung abgesetzt, die vorgeschlagene Grenze würde Sie also nicht direkt treffen.
• Régime réel (tatsächliche Kosten): Sie setzen Ihre tatsächlichen Kosten plus die Abschreibung von Immobilie und Möbeln ab, meist mit einem Steuerberater. Auf dieses Regime zielt der Entwurf.

Was schlägt der Haushaltsentwurf 2027 für die LMNP-Abschreibung vor?

Die Maßnahme steht in Artikel 7 des Entwurfs Nr. 3210 mit dem Titel „Öffentliche Unterstützung auf Familien und langfristigen Wohnraum umlenken“. Er ändert Artikel 39 C des französischen Steuergesetzbuchs. In der von der Regierung eingebrachten Fassung gilt:

• Allgemeine Grenze: Wenn die möblierte Vermietung keine gewerbliche Tätigkeit ist, ist die Abschreibung der Wohnung nur bis zu einem Satz von 2,5 % pro Jahr absetzbar, höchstens 7.000 € pro Jahr und Steuerhaushalt.
• Grenze für Ferienunterkünfte: Ist die Wohnung eine möblierte Ferienunterkunft im Sinne des französischen Tourismusgesetzbuchs, sinkt der Satz auf 1,5 % und die Obergrenze auf 5.000 € pro Jahr und Steuerhaushalt.
• Ende des unbegrenzten Vortrags: Heute wird Abschreibung, die nicht abgesetzt werden kann (sie darf keinen Verlust erzeugen), zeitlich unbegrenzt vorgetragen. Für Geschäftsjahre, die ab dem 1. Januar 2027 enden, würde der ungenutzte Teil verfallen.
• Vorhandener Bestand: Abschreibung, die aus vor dem 1. Januar 2027 abgeschlossenen Jahren vorgetragen wurde, bliebe bis zum 31. Dezember 2036 absetzbar, begrenzt auf die Hälfte des steuerpflichtigen Gewinns eines jeden Jahres.
• Ausnahmen: Wohnheime für Studierende, Auszubildende oder Menschen über 65, Pflegeheime und andere medizinisch-soziale Einrichtungen sowie Langzeitpflegeeinrichtungen.

Gewerbliche Vermieter möblierter Unterkünfte (LMP) sind nicht erfasst. Die Regierung stellt die Maßnahme als Annäherung von möblierter und unmöblierter Vermietung dar, nachdem das Haushaltsgesetz 2026 ein Abschreibungsmodell für unmöblierte Vermietungen zu bezahlbaren Mieten geschaffen hat (das „Jeanbrun“-Modell).

Warum trifft es möblierte Ferienunterkünfte härter?

Der Entwurf zielt auf das meublé de tourisme im Sinne von Artikel L. 324-1-1 des Tourismusgesetzbuchs: eine möblierte Wohnung, die an Gäste auf der Durchreise vermietet wird, die dort nicht ihren Wohnsitz nehmen, tage-, wochen- oder monatsweise. Das umfasst die meisten Inserate auf Airbnb, Booking.com und Vrbo, klassifiziert oder nicht. Für diese Unterkünfte wäre der zulässige Satz (1,5 %) 40 % niedriger als bei anderen möblierten Vermietungen (2,5 %), und die Euro-Obergrenze ebenfalls (5.000 € statt 7.000 €).

Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, beachten Sie, dass die Euro-Obergrenze pro Steuerhaushalt gilt, nicht pro Immobilie. Zwei Ferienunterkünfte desselben Haushalts würden sich dieselben 5.000 € pro Jahr teilen.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir eine Wohnung, die als möblierte Ferienunterkunft vermietet wird, mit einem abschreibbaren Gebäudewert (ohne Grundstück) von 200.000 €, und nehmen wir an, Ihr Steuerberater setzt heute 6.000 € Abschreibung pro Jahr auf dieses Gebäude ab.

• Mit der 1,5-%-Grenze sänke der Abzug auf 3.000 € pro Jahr. Wenn Ihr Gewinn zuvor den vollen Abzug erlaubte, stiege Ihr steuerpflichtiger Gewinn jedes Jahr um 3.000 €, mit Einkommensteuer und Sozialabgaben darauf.
• Bei einem Gebäude von 400.000 € ergibt 1,5 % genau 6.000 €, aber die Obergrenze senkte den Abzug auf 5.000 €.
• Bei zwei Wohnungen zu je 200.000 € ergeben 2 × 3.000 € = 6.000 €, die für den gesamten Haushalt auf 5.000 € gekürzt würden.

Der Entwurf bezieht sich auf die Abschreibung der Wohnung selbst. Fragen Sie Ihren Steuerberater, wie er auf Ihre Renovierungsarbeiten und Möbel angewendet würde.

Wann würde die Grenze gelten?

Die meisten seit der Einbringung veröffentlichten Analysen lesen sie so, dass sie für Geschäftsjahre gilt, die ab dem 1. Januar 2027 enden, also für Einkünfte 2027, die 2028 erklärt werden. Das passt zu den Vortragsdaten im Entwurf. Artikel 7 nennt jedoch keinen Starttermin für die Grenze selbst, und Artikel 33 des Entwurfs sieht standardmäßig das Inkrafttreten am 31. Dezember 2026 für Steuern vor, die mit dem Jahresende oder dem Abschluss des Geschäftsjahres ausgelöst werden. Ob 2026 oder 2027 das erste betroffene Jahr ist, ist ein Punkt, den man während der Debatte im Auge behalten sollte.

Bis zur Abstimmung gelten die aktuellen Regeln. Wenn der Entwurf unverändert verabschiedet wird, bildete die Abschreibung, die Sie bis zum Abschluss Ihres Geschäftsjahres 2026 nicht absetzen konnten, den bis 2036 nutzbaren Bestand: Es lohnt sich, diese Zahl jetzt berechnen zu lassen.

Was ist bereits in Kraft?

Hinzurechnung der Abschreibung beim Verkauf (seit dem 15. Februar 2025)

Das Haushaltsgesetz 2025 (Gesetz Nr. 2025-127 vom 14. Februar 2025, Artikel 84) hat geändert, wie LMNP-Veräußerungsgewinne berechnet werden: Die während der Vermietung abgesetzte Abschreibung mindert den Kaufpreis, was den steuerpflichtigen Gewinn um denselben Betrag erhöht. In einer am 24. März 2026 veröffentlichten ministeriellen Antwort bestätigte die Regierung, dass die Regel Verkäufe ab dem Tag nach Verkündung des Gesetzes erfasst, unabhängig vom Datum der ersten Vermietung, und dass die gesamte abgesetzte Abschreibung berücksichtigt wird, vorbehaltlich der Abschläge für die Haltedauer.

In der Praxis senkt die Abschreibung Ihre Steuer während der Vermietung, aber ein Teil des Vorteils wird beim Verkauf wieder zurückgeholt. Würde die Grenze 2027 beschlossen, setzten Sie jedes Jahr weniger ab, und beim Verkauf gäbe es auch weniger hinzuzurechnen. Nur eine Simulation über die gesamte Haltedauer zeigt, ob sich das Regime der tatsächlichen Kosten noch lohnt.

Micro-BIC-Schwellen nach Einkommensjahr

Seit den Einkünften 2025 ist das Micro-BIC-Regime für möblierte Ferienunterkünfte weniger großzügig. Laut service-public.fr (Meldung vom 27. Juli 2026):

• Einkünfte 2025 (erklärt 2026): 15.000 € Einnahmen und 30 % Abschlag für eine nicht klassifizierte Ferienunterkunft; 77.700 € und 50 % Abschlag für eine klassifizierte.
• Einkünfte 2026 (erklärt 2027): 15.000 € und 30 % nicht klassifiziert; 83.600 € und 50 % klassifiziert.

Oberhalb dieser Schwellen ist das Regime der tatsächlichen Kosten verpflichtend. Der eingebrachte Entwurf 2027 ändert diese Schwellen und Abschläge nicht. Bedenken Sie, dass sie an den Bruttoeinnahmen vor Plattformgebühren gemessen werden: Unser Leitfaden zur Airbnb-Gebühr von 15,5 % nur für Gastgeber zeigt, wie eine Preiserhöhung Sie über 15.000 € bringen kann, ohne dass Sie mehr verdienen.

Was könnte sich in der Debatte noch ändern?

Eine ganze Menge. Laut auf LMNP-Steuern spezialisierten Websites (Updates vom 8. Oktober 2026) hat der Finanzausschuss der Nationalversammlung Änderungsanträge angenommen, die die Maßnahme auf Kurzaufenthalte konzentrieren: Einer würde möblierte Wohnungen ausnehmen, die mit einem Mietvertrag für die Hauptwohnung oder einem Mobilitätsmietvertrag vermietet werden, ein anderer würde die Abschreibung für ab dem 1. Januar 2027 erworbene möblierte Ferienunterkünfte ganz streichen. Wir konnten diese beim Schreiben noch nicht auf der Website der Nationalversammlung prüfen. Und bei einem Haushaltsgesetz geht die Debatte im Plenum vom Text der Regierung aus: Ein Ausschussantrag muss im Plenum erneut angenommen werden, um in den Entwurf zu gelangen.

• 13. Oktober 2026: Die Debatte im Plenum der Nationalversammlung beginnt.
• Mitte November (angekündigter Zeitplan): Abstimmung der Nationalversammlung über den gesamten Entwurf, dann Beratung im Senat.
• Dezember: Vermittlungsausschuss und Schlusslesung. Die Verfassung gibt dem Parlament 70 Tage ab der Einbringung, also bis zum 10. Dezember 2026; danach kann die Regierung den Haushalt per Verordnung in Kraft setzen.

Der Verfassungsrat kann vor der Verkündung des Gesetzes noch zur Prüfung angerufen werden. Anträge und Abstimmungen verfolgen Sie am besten über die Gesetzgebungsakte PLF 2027 auf der Website der Nationalversammlung.

Was sollten Eigentümer möblierter Ferienunterkünfte jetzt tun?

1. Beide Regime simulieren. Vergleichen Sie Micro-BIC und tatsächliche Kosten für Ihre Einkünfte 2026 und 2027, mit und ohne Grenze, und ergänzen Sie ein Verkaufsszenario mit der Hinzurechnung der Abschreibung. Bei einer nicht klassifizierten Unterkunft beträgt der Micro-BIC-Abschlag nur 30 %: Das Regime der tatsächlichen Kosten kann sich auch mit Deckel noch lohnen, wenn Ihre tatsächlichen Kosten hoch sind.
2. Vorgetragene Abschreibung berechnen lassen. Bei einem großen Bestand verändern die Frist 2036 und die Grenze von der Hälfte des Gewinns, was er tatsächlich wert ist.
3. Die Klassifizierung prüfen. Unter Micro-BIC erhält eine klassifizierte Unterkunft einen Abschlag von 50 % und eine deutlich höhere Schwelle als eine nicht klassifizierte. Die Abschreibungsgrenze des Entwurfs erfasst dagegen alle möblierten Ferienunterkünfte, klassifiziert oder nicht.
4. Ab jetzt saubere Unterlagen führen. Einnahmen pro Unterkunft und Plattform, Provisionen, Reinigungsgebühren, Kurtaxe, Rechnungen für Arbeiten und Möbel: Ihr Steuerberater braucht sie für die Simulation.
5. Vor strukturellen Entscheidungen die Abstimmung abwarten. Verkauf, Wechsel zur Langzeitvermietung, Gründung einer Gesellschaft oder Regimewechsel lassen sich kaum rückgängig machen, und der Text kann sich noch ändern. Unser Vergleich der Rentabilität von Kurzzeit- und Langzeitvermietung hilft, diese Entscheidung einzuordnen, sobald die Regeln feststehen.
6. Vor Ihrem Jahresabschluss 2026 mit einem Steuerberater sprechen. Der Starttermin und die Änderungsanträge dürften im Dezember klarer sein, und Ihr Abschluss 2026 legt Ihren vorgetragenen Bestand fest.

Zur Methode einer vollständigen Rentabilitätsprüfung (Einnahmen, Kosten, Auslastung) lesen Sie so berechnen Sie die Rentabilität auf Airbnb, und für das größere Steuerbild unseren Leitfaden zu Airbnb-Steuern.

Welche Zahlen sollten Sie für Ihren Steuerberater bereithalten?

• Bruttoeinnahmen pro Unterkunft und Jahr: Sie zählen für die Micro-BIC-Schwellen.
• Plattformprovisionen, Reinigungsgebühren und eingezogene Kurtaxe, Buchung für Buchung.
• Rechnungen für Nebenkosten, Arbeiten und Möbel sowie Ihr Abschreibungsschema und der vorgetragene Bestand.

Laufen Ihre Buchungen über Nowistay, sind diese Zahlen bereits an einem Ort. Die Seite „Buchungen“ exportiert eine CSV-Datei, gefiltert nach Unterkunft und Zeitraum, mit Betrag, Plattformprovision, Reinigungsgebühr und Steuern für jeden Aufenthalt. Das Dashboard zeigt Umsatz, Provisionen und Auslastung für eine Unterkunft oder das gesamte Portfolio, und jede Buchung hat eine herunterladbare PDF-Rechnung. Siehe so exportieren Sie Buchungen als CSV und so erstellen Sie Gästerechnungen.

Häufig gestellte Fragen

Schafft Frankreichs Haushaltsentwurf 2027 den LMNP-Status ab?

Nein. Der am 1. Oktober 2026 eingebrachte Entwurf behält den LMNP-Status und das Micro-BIC-Regime bei. Er deckelt die Abschreibung, die LMNP-Eigentümer im Regime der tatsächlichen Kosten absetzen können, und beendet den unbegrenzten Vortrag nicht genutzter Abschreibung.

Welche Abschreibungsgrenze würde für eine möblierte Ferienunterkunft gelten?

Im eingebrachten Entwurf 1,5 % pro Jahr und höchstens 5.000 € pro Jahr und Steuerhaushalt für ein meublé de tourisme, gegenüber 2,5 % und 7.000 € für andere nicht gewerbliche möblierte Vermietungen. Die Euro-Obergrenze gilt gemeinsam für alle Immobilien des Haushalts.

Wann würde die LMNP-Abschreibungsgrenze beginnen?

Die meisten Analysen lesen sie so, dass sie für Geschäftsjahre gilt, die ab dem 1. Januar 2027 enden, also für Einkünfte 2027, die 2028 erklärt werden. Die Standardregel des Entwurfs zum Inkrafttreten verweist für einkommensabhängige Steuern auf den 31. Dezember 2026. Prüfen Sie daher den endgültigen Text nach der Dezember-Abstimmung.

Ändert der Entwurf 2027 die Micro-BIC-Schwellen?

Nicht in der von der Regierung eingebrachten Fassung. Für Einkünfte 2026 bleibt Micro-BIC laut service-public.fr bei 15.000 € mit 30 % Abschlag für nicht klassifizierte möblierte Ferienunterkünfte und bei 83.600 € mit 50 % Abschlag für klassifizierte.

Was ist die Hinzurechnung der Abschreibung beim Verkauf?

Seit dem 15. Februar 2025 wird nach dem Haushaltsgesetz 2025 die Abschreibung, die ein LMNP-Eigentümer abgesetzt hat, bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns vom Kaufpreis abgezogen, was den steuerpflichtigen Gewinn erhöht. Eine ministerielle Antwort vom 24. März 2026 bestätigte, dass dies unabhängig vom Datum der ersten Vermietung gilt.

Ich besitze eine Ferienunterkunft in Frankreich, lebe aber im Ausland. Betrifft mich das?

In der Regel ja: Einkünfte aus französischem Immobilienvermögen werden grundsätzlich in Frankreich besteuert, und eine möblierte Vermietung fällt unabhängig vom Wohnsitzland unter die BIC-Regeln. Lassen Sie Ihre Situation und ein mögliches Doppelbesteuerungsabkommen von einem Steuerberater prüfen, der sich mit französischer möblierter Vermietung auskennt.