O Orçamento francês para 2027 e o LMNP: o que muda para o alojamento de curta duração

O projeto de orçamento francês para 2027 (o projet de loi de finances pour 2027, ou PLF 2027), apresentado à Assembleia Nacional a 1 de outubro de 2026, propõe limitar as amortizações que os senhorios de alojamento mobilado não profissionais (LMNP) tributados em regime de despesas reais podem deduzir: 2,5% por ano e 7 000 € por agregado fiscal para os arrendamentos mobilados comuns e apenas 1,5% e 5 000 € para um alojamento mobilado turístico (meublé de tourisme). Acabaria também com a transição ilimitada das amortizações que não puderam ser utilizadas. A 8 de outubro de 2026 é apenas um projeto: o debate em plenário começa a 13 de outubro e a votação final é esperada em dezembro.

Duas regras já se aplicam, aconteça o que acontecer ao projeto. Desde 15 de fevereiro de 2025, as amortizações que deduziu são acrescentadas à sua mais-valia tributável quando vende. E o regime simplificado micro-BIC para o alojamento mobilado turístico está limitado a 15 000 € de receitas anuais (dedução de 30%) para um imóvel sem classificação e, para um imóvel classificado, a 77 700 € para os rendimentos de 2025 e depois a 83 600 € para os rendimentos de 2026 (dedução de 50%).

Este artigo reflete a situação a 8 de outubro de 2026 para um projeto ainda em debate. É informação geral, não aconselhamento fiscal: mande verificar a sua situação por um contabilista certificado francês (expert-comptable).

Isto diz-lhe respeito se viver fora de França?

Na maioria dos casos, sim. Os rendimentos de um imóvel situado em França são em regra tributados em França, incluindo quando o proprietário vive no estrangeiro, e um arrendamento mobilado é tributado como rendimento BIC (empresarial). A maioria dos proprietários que arrendam um apartamento ou uma casa mobilados a turistas são LMNP: senhorios de alojamento mobilado não profissionais. Escolhem entre dois regimes:

• Micro-BIC: declara as receitas brutas e aplica-se uma dedução fixa. Não se deduzem amortizações, pelo que o limite proposto não o afetaria diretamente.
• Régime réel (despesas reais): deduz os custos reais mais a amortização do imóvel e do mobiliário, normalmente com um contabilista. É o regime visado pelo projeto.

O que propõe o projeto de orçamento de 2027 para as amortizações LMNP?

A medida consta do artigo 7 da proposta n.º 3210, intitulada «Reorientar o apoio público para o alojamento familiar e de longa duração». Altera o artigo 39 C do código fiscal francês. Na versão apresentada pelo Governo:

• Limite geral: quando o arrendamento mobilado não é uma atividade profissional, a amortização da habitação só é dedutível até uma taxa de 2,5% por ano e não mais de 7 000 € por ano e por agregado fiscal.
• Limite do alojamento turístico: quando a habitação é um alojamento mobilado turístico na aceção do código do turismo francês, a taxa desce para 1,5% e o teto para 5 000 € por ano e por agregado fiscal.
• Fim da transição ilimitada: hoje, a amortização que não pode ser deduzida (não pode criar um prejuízo) é transitada sem limite de tempo. Para os exercícios encerrados a partir de 1 de janeiro de 2027, a parte não utilizada perder-se-ia.
• Stock existente: as amortizações transitadas de exercícios encerrados antes de 1 de janeiro de 2027 continuariam dedutíveis até 31 de dezembro de 2036, limitadas a metade do lucro tributável de cada ano.
• Exclusões: residências para estudantes, jovens em formação ou pessoas com mais de 65 anos, lares e outros estabelecimentos médico-sociais, e unidades de cuidados prolongados.

Os senhorios de alojamento mobilado profissionais (LMP) não são abrangidos. O Governo apresenta a medida como uma aproximação entre os arrendamentos mobilados e não mobilados, depois de o orçamento de 2026 ter criado um regime de amortização para os arrendamentos não mobilados a rendas acessíveis (o regime «Jeanbrun»).

Porque é que o alojamento mobilado turístico é mais atingido?

O projeto visa o meublé de tourisme tal como definido no artigo L. 324-1-1 do código do turismo: uma habitação mobilada arrendada a hóspedes de passagem que nela não fixam residência, ao dia, à semana ou ao mês. Isto abrange a maioria dos anúncios do Airbnb, Booking.com e Vrbo, classificados ou não. Para estes imóveis, a taxa admitida (1,5%) seria 40% inferior à dos outros arrendamentos mobilados (2,5%), e o teto em euros também seria inferior (5 000 € contra 7 000 €).

Se for proprietário de vários imóveis, tenha em conta que o teto em euros se aplica por agregado fiscal, não por imóvel. Dois alojamentos turísticos detidos pelo mesmo agregado partilhariam os mesmos 5 000 € por ano.

Um exemplo prático

Imagine um apartamento arrendado como alojamento mobilado turístico, com um valor amortizável do edifício (excluindo o terreno) de 200 000 €, e suponha que o seu contabilista deduz atualmente 6 000 € de amortização por ano nesse edifício.

• Com o limite de 1,5%, a dedução desceria para 3 000 € por ano. Se o seu lucro permitia a dedução integral antes, o lucro tributável aumentaria 3 000 € todos os anos, sujeito a imposto sobre o rendimento e contribuições sociais.
• Com um edifício de 400 000 €, 1,5% dá 6 000 €, mas o teto reduziria a dedução para 5 000 €.
• Com dois apartamentos de 200 000 € cada, 2 × 3 000 € = 6 000 €, reduzidos para 5 000 € para todo o agregado.

O projeto refere-se à amortização da própria habitação. Pergunte ao seu contabilista como se aplicaria às suas obras de renovação e ao mobiliário.

Quando passaria o limite a aplicar-se?

A maioria das análises publicadas desde a apresentação entende que se aplicaria aos exercícios encerrados a partir de 1 de janeiro de 2027, ou seja, aos rendimentos de 2027 declarados em 2028. Isto coincide com as datas de transição de amortizações do projeto. No entanto, o artigo 7 não fixa uma data de início para o próprio limite, e o artigo 33 do projeto prevê, por defeito, a entrada em vigor a 31 de dezembro de 2026 para os impostos desencadeados pelo fim do ano ou pelo encerramento do exercício. Saber se 2026 ou 2027 é o primeiro ano afetado é um ponto a acompanhar durante o debate.

Até à votação, aplicam-se as regras atuais. Se o projeto for aprovado tal como foi apresentado, a amortização que não conseguiu deduzir até ao encerramento do exercício de 2026 constituiria o stock utilizável até 2036: vale a pena mandar calcular esse valor já.

O que já está em vigor?

Amortizações reintegradas na revenda (desde 15 de fevereiro de 2025)

A lei orçamental de 2025 (lei n.º 2025-127, de 14 de fevereiro de 2025, artigo 84) alterou o cálculo das mais-valias LMNP: as amortizações deduzidas durante o período de arrendamento reduzem o preço de compra, o que aumenta a mais-valia tributável no mesmo montante. Numa resposta ministerial publicada a 24 de março de 2026, o Governo confirmou que a regra abrange as vendas feitas a partir do dia seguinte à promulgação da lei, seja qual for a data do primeiro arrendamento do imóvel, e que todas as amortizações deduzidas são tidas em conta, sujeitas às reduções pelo tempo de detenção.

Na prática, a amortização reduz o seu imposto enquanto arrenda, mas parte do benefício é recuperada quando vende. Se o limite de 2027 for votado, deduziria menos todos os anos e haveria também menos a reintegrar na revenda. Só uma simulação ao longo de todo o período de detenção diz se o regime de despesas reais continua a compensar.

Limiares do micro-BIC por ano de rendimentos

Desde os rendimentos de 2025, o regime micro-BIC é menos generoso para o alojamento mobilado turístico. Segundo o service-public.fr (notícia de 27 de julho de 2026):

• Rendimentos de 2025 (declarados em 2026): 15 000 € de receitas e dedução de 30% para um alojamento turístico sem classificação; 77 700 € e dedução de 50% para um classificado.
• Rendimentos de 2026 (declarados em 2027): 15 000 € e 30% sem classificação; 83 600 € e 50% com classificação.

Acima destes limiares, o regime de despesas reais é obrigatório. O projeto de 2027 tal como apresentado não altera estes limiares nem estas deduções. Lembre-se de que são medidos sobre as receitas brutas, antes das comissões das plataformas: o nosso guia sobre a taxa de 15,5% do Airbnb cobrada apenas ao anfitrião mostra como um aumento de preço pode fazê-lo ultrapassar os 15 000 € sem ganhar mais.

O que ainda pode mudar durante o debate?

Muita coisa. Segundo sites especializados em fiscalidade LMNP (atualizações de 8 de outubro de 2026), a comissão de finanças da Assembleia Nacional adotou alterações que reorientam a medida para as estadias curtas: uma isentaria as habitações mobiladas arrendadas ao abrigo de um contrato de residência principal ou de um contrato de mobilidade, outra eliminaria por completo a amortização para os alojamentos turísticos mobilados adquiridos a partir de 1 de janeiro de 2027. Não conseguimos ainda verificá-las no site da Assembleia à data da redação. E, num projeto de orçamento, o debate em plenário parte do texto do Governo: uma alteração da comissão tem de ser adotada de novo em plenário para entrar no projeto.

• 13 de outubro de 2026: começa o debate em plenário na Assembleia Nacional.
• Meados de novembro (calendário anunciado): votação da Assembleia sobre o conjunto do projeto, seguida do exame pelo Senado.
• Dezembro: comissão mista e leitura final. A Constituição dá ao Parlamento 70 dias a contar da apresentação, ou seja, até 10 de dezembro de 2026; depois disso, o Governo pode promulgar o orçamento por ordenança.

O Conselho Constitucional ainda pode ser chamado a analisar a lei antes da promulgação. Para acompanhar as alterações e as votações, a referência é o dossiê legislativo do PLF 2027 no site da Assembleia Nacional.

O que devem fazer agora os proprietários de alojamento mobilado turístico?

1. Simule os dois regimes. Compare o micro-BIC e as despesas reais sobre os seus rendimentos de 2026 e 2027, com e sem o limite, e junte um cenário de revenda que inclua a reintegração das amortizações. Para um imóvel sem classificação, a dedução do micro-BIC é de apenas 30%: o regime de despesas reais pode continuar a ganhar, mesmo com limite, se os seus custos reais forem elevados.
2. Mande calcular as suas amortizações transitadas. Se o stock for grande, o prazo de 2036 e o limite de metade do lucro alteram o que ele realmente vale.
3. Analise a classificação. No micro-BIC, um imóvel classificado tem uma dedução de 50% e um limiar muito mais elevado do que um sem classificação. O limite de amortização do projeto, por outro lado, abrange todos os alojamentos mobilados turísticos, classificados ou não.
4. Mantenha os registos em ordem a partir de agora. Receitas por alojamento e por plataforma, comissões, taxas de limpeza, taxa turística, faturas de obras e de mobiliário: o seu contabilista precisa deles para a simulação.
5. Aguarde pela votação antes de qualquer decisão estrutural. Vender, passar para arrendamento de longa duração, criar uma sociedade ou mudar de regime são decisões difíceis de reverter, e o texto ainda pode mudar. A nossa comparação da rentabilidade do alojamento de curta e de longa duração ajuda a enquadrar essa escolha quando as regras forem definitivas.
6. Fale com um contabilista antes do fecho de 2026. A data de início e as alterações deverão estar mais claras em dezembro, e o seu fecho de 2026 fixa o seu stock de amortizações transitadas.

Para o método de uma verificação completa da rentabilidade (receitas, custos, ocupação), veja como calcular a rentabilidade do Airbnb e, para o panorama fiscal mais amplo, o nosso guia dos impostos do Airbnb.

Que números deve preparar para o seu contabilista?

• Receitas brutas por alojamento e por ano: é o que conta para os limiares do micro-BIC.
• Comissões das plataformas, taxas de limpeza e taxa turística cobrada, reserva a reserva.
• Faturas de encargos, obras e mobiliário, mais o seu mapa de amortizações e o stock transitado.

Se as suas reservas passam pela Nowistay, estes números já estão num só lugar. A página Reservas exporta um CSV filtrado por alojamento e intervalo de datas, com o valor, a comissão da plataforma, a taxa de limpeza e os impostos de cada estadia. O painel mostra receitas, comissões e ocupação de um alojamento ou de todo o portefólio, e cada reserva tem uma fatura em PDF que pode transferir. Veja como exportar as reservas em CSV e como gerar faturas para hóspedes.

Perguntas frequentes

O projeto de orçamento francês para 2027 elimina o estatuto LMNP?

Não. O projeto apresentado a 1 de outubro de 2026 mantém o estatuto LMNP e o regime micro-BIC. Limita as amortizações que os proprietários LMNP em regime de despesas reais podem deduzir e põe fim à transição ilimitada das amortizações não utilizadas.

Que limite de amortização se aplicaria a um alojamento mobilado turístico?

No projeto apresentado, 1,5% por ano e não mais de 5 000 € por ano e por agregado fiscal para um meublé de tourisme, contra 2,5% e 7 000 € para os outros alojamentos mobilados não profissionais. O limite em euros é partilhado por todos os imóveis do agregado.

Quando começaria a aplicar-se o limite das amortizações LMNP?

A maioria das análises entende que se aplicaria aos exercícios encerrados a partir de 1 de janeiro de 2027, ou seja, aos rendimentos de 2027 declarados em 2028. A regra de entrada em vigor por defeito do projeto aponta para 31 de dezembro de 2026 nos impostos sobre o rendimento, pelo que convém verificar o texto final depois da votação de dezembro.

O projeto de 2027 altera os limiares do micro-BIC?

Não na versão apresentada pelo Governo. Para os rendimentos de 2026, o micro-BIC mantém-se limitado a 15 000 € com dedução de 30% para o alojamento mobilado turístico sem classificação e a 83 600 € com dedução de 50% para o classificado, segundo o service-public.fr.

O que é a reintegração das amortizações na revenda?

Desde 15 de fevereiro de 2025, ao abrigo da lei orçamental de 2025, as amortizações que um proprietário LMNP deduziu são subtraídas ao preço de compra no cálculo da mais-valia numa venda, o que aumenta a mais-valia tributável. Uma resposta ministerial de 24 de março de 2026 confirmou que se aplica seja qual for a data do primeiro arrendamento do imóvel.

Tenho um alojamento de curta duração em França mas vivo no estrangeiro. Aplica-se a mim?

Em geral, sim: os rendimentos de imóveis franceses são em regra tributados em França e um arrendamento mobilado enquadra-se nas regras dos BIC seja qual for o seu país de residência. Verifique a sua situação e qualquer convenção fiscal com um contabilista que conheça o arrendamento mobilado em França.