De Franse begroting 2027 en LMNP: wat verandert er voor vakantieverhuur

Het Franse conceptbegroting voor 2027 (het projet de loi de finances pour 2027, of PLF 2027), op 1 oktober 2026 ingediend bij de Assemblée nationale, stelt voor de afschrijving te beperken die niet-professionele verhuurders van gemeubileerde woningen (LMNP) onder het regime van werkelijke kosten mogen aftrekken: 2,5% per jaar en € 7.000 per belastinghuishouden voor gewone gemeubileerde verhuur, en slechts 1,5% en € 5.000 voor gemeubileerde vakantieverhuur (meublé de tourisme). Ook zou het onbeperkt doorschuiven van afschrijving die niet kon worden benut, verdwijnen. Op 8 oktober 2026 is dit nog slechts een wetsvoorstel: het plenaire debat start op 13 oktober en de eindstemming wordt in december verwacht.

Twee regels gelden al, wat er ook met het voorstel gebeurt. Sinds 15 februari 2025 wordt de afschrijving die je hebt afgetrokken bij verkoop opgeteld bij je belastbare meerwaarde. En het vereenvoudigde micro-BIC-regime voor gemeubileerde vakantieverhuur is begrensd op € 15.000 aan jaarlijkse ontvangsten (30% forfaitaire aftrek) voor een niet-geclassificeerde woning, en op € 77.700 voor inkomsten 2025 en daarna € 83.600 voor inkomsten 2026 (50% forfaitaire aftrek) voor een geclassificeerde woning.

Dit artikel weerspiegelt de situatie op 8 oktober 2026 voor een voorstel dat nog wordt besproken. Het is algemene informatie, geen belastingadvies: laat je situatie controleren door een Franse beëdigde boekhouder (expert-comptable).

Geldt dit ook voor jou als je buiten Frankrijk woont?

In de meeste gevallen wel. Inkomsten uit een woning in Frankrijk worden doorgaans in Frankrijk belast, ook als de eigenaar in het buitenland woont, en gemeubileerde verhuur wordt belast als BIC-inkomsten (bedrijfsinkomsten). De meeste eigenaren die een gemeubileerd appartement of huis aan vakantiegangers verhuren, zijn LMNP: niet-professionele verhuurders van gemeubileerde woningen. Ze kiezen tussen twee regimes:

• Micro-BIC: je geeft je bruto-ontvangsten aan en er wordt een forfaitaire aftrek toegepast. Er wordt geen afschrijving afgetrokken, dus de voorgestelde limiet raakt je niet rechtstreeks.
• Régime réel (werkelijke kosten): je trekt je werkelijke kosten af plus afschrijving van de woning en het meubilair, meestal met een boekhouder. Dit is het regime waarop het voorstel mikt.

Wat stelt het begrotingsvoorstel 2027 voor over LMNP-afschrijving?

De maatregel staat in artikel 7 van wetsontwerp nr. 3210, getiteld “Overheidssteun herrichten richting gezins- en langetermijnwonen”. Het wijzigt artikel 39 C van het Franse belastingwetboek. In de versie die de regering heeft ingediend:

• Algemene limiet: wanneer gemeubileerde verhuur geen beroepsactiviteit is, is de afschrijving van de woning alleen aftrekbaar tot een percentage van 2,5% per jaar, en niet meer dan € 7.000 per jaar per belastinghuishouden.
• Limiet voor vakantieverhuur: wanneer de woning een gemeubileerde vakantieverhuur is in de zin van het Franse toerismewetboek, daalt het percentage tot 1,5% en het plafond tot € 5.000 per jaar per belastinghuishouden.
• Einde van het onbeperkte doorschuiven: nu wordt afschrijving die niet kan worden afgetrokken (ze mag geen verlies veroorzaken) zonder tijdslimiet doorgeschoven. Voor boekjaren die vanaf 1 januari 2027 worden afgesloten, zou het ongebruikte deel verloren gaan.
• Bestaande voorraad: afschrijving die is doorgeschoven uit jaren afgesloten vóór 1 januari 2027 blijft aftrekbaar tot en met 31 december 2036, beperkt tot de helft van de belastbare winst van elk jaar.
• Uitzonderingen: residenties voor studenten, jongeren in opleiding of 65-plussers, zorginstellingen en andere medisch-sociale voorzieningen, en langdurige zorginstellingen.

Professionele verhuurders van gemeubileerde woningen (LMP) vallen er niet onder. De regering presenteert de maatregel als een aanpak om gemeubileerde en ongemeubileerde verhuur dichter bij elkaar te brengen, nadat de begroting 2026 een afschrijvingsstelsel voor ongemeubileerde verhuur tegen betaalbare huren had ingevoerd (het “Jeanbrun”-stelsel).

Waarom worden gemeubileerde vakantieverhuurders zwaarder geraakt?

Het voorstel richt zich op de meublé de tourisme zoals gedefinieerd in artikel L. 324-1-1 van het toerismewetboek: een gemeubileerde woning die per dag, per week of per maand wordt verhuurd aan passanten die er geen woonplaats vestigen. Dat omvat de meeste advertenties op Airbnb, Booking.com en Vrbo, geclassificeerd of niet. Voor deze woningen zou het toegestane percentage (1,5%) 40% lager zijn dan voor andere gemeubileerde verhuur (2,5%), en ook het plafond in euro lager (€ 5.000 tegenover € 7.000).

Als je meerdere woningen bezit, let dan op dat het plafond in euro geldt per belastinghuishouden, niet per woning. Twee vakantiewoningen van hetzelfde huishouden delen dezelfde € 5.000 per jaar.

Een rekenvoorbeeld

Neem een appartement dat als gemeubileerde vakantieverhuur wordt verhuurd, met een afschrijfbare gebouwwaarde (exclusief grond) van € 200.000, en stel dat je boekhouder nu € 6.000 afschrijving per jaar op dat gebouw aftrekt.

• Met de limiet van 1,5% zou de aftrek dalen naar € 3.000 per jaar. Als je winst voorheen de volledige aftrek toeliet, zou je belastbare winst elk jaar met € 3.000 stijgen, onderworpen aan inkomstenbelasting en sociale heffingen.
• Bij een gebouw van € 400.000 geeft 1,5% een bedrag van € 6.000, maar het plafond zou de aftrek terugbrengen tot € 5.000.
• Bij twee appartementen van elk € 200.000 is 2 × € 3.000 = € 6.000, teruggebracht tot € 5.000 voor het hele huishouden.

Het voorstel heeft het over de afschrijving van de woning zelf. Vraag je boekhouder hoe het zou gelden voor je verbouwingen en meubilair.

Wanneer zou de limiet gaan gelden?

De meeste analyses die sinds de indiening zijn gepubliceerd, lezen het zo dat de limiet geldt voor boekjaren die vanaf 1 januari 2027 worden afgesloten, dus voor inkomsten 2027 die in 2028 worden aangegeven. Dat komt overeen met de data voor het doorschuiven in het voorstel. Artikel 7 bepaalt echter geen ingangsdatum voor de limiet zelf, en artikel 33 van het voorstel voorziet standaard in inwerkingtreding op 31 december 2026 voor belastingen die worden opgeëist bij het einde van het jaar of de afsluiting van het boekjaar. Of 2026 of 2027 het eerste getroffen jaar is, is een punt om tijdens het debat in de gaten te houden.

Tot aan de stemming gelden de huidige regels. Als het voorstel ongewijzigd wordt aangenomen, vormt de afschrijving die je bij de afsluiting van je boekjaar 2026 niet hebt kunnen aftrekken de voorraad die tot 2036 bruikbaar is: het loont om dat bedrag nu te laten berekenen.

Wat is al van kracht?

Afschrijving die bij wederverkoop wordt teruggenomen (sinds 15 februari 2025)

De begrotingswet 2025 (wet nr. 2025-127 van 14 februari 2025, artikel 84) wijzigde de berekening van de LMNP-meerwaarde: de afschrijving die tijdens de verhuurperiode is afgetrokken, verlaagt de aankoopprijs, waardoor de belastbare meerwaarde met hetzelfde bedrag stijgt. In een ministerieel antwoord van 24 maart 2026 bevestigde de regering dat de regel geldt voor verkopen vanaf de dag na de afkondiging van de wet, ongeacht de datum waarop de woning voor het eerst werd verhuurd, en dat alle afgetrokken afschrijving wordt meegerekend, behoudens de aftrek voor de duur van het bezit.

In de praktijk verlaagt afschrijving je belasting zolang je verhuurt, maar een deel van het voordeel wordt bij verkoop teruggenomen. Als de limiet van 2027 wordt aangenomen, zou je elk jaar minder aftrekken en zou er bij wederverkoop ook minder terug te nemen zijn. Alleen een simulatie over de hele bezitsperiode vertelt je of het regime van werkelijke kosten nog loont.

Micro-BIC-drempels per inkomstenjaar

Sinds de inkomsten van 2025 is het micro-BIC-regime minder gul voor gemeubileerde vakantieverhuur. Volgens service-public.fr (nieuwsbericht van 27 juli 2026):

• Inkomsten 2025 (aangegeven in 2026): € 15.000 aan ontvangsten en 30% forfaitaire aftrek voor een niet-geclassificeerde vakantieverhuur; € 77.700 en 50% forfaitaire aftrek voor een geclassificeerde.
• Inkomsten 2026 (aangegeven in 2027): € 15.000 en 30% niet-geclassificeerd; € 83.600 en 50% geclassificeerd.

Boven deze drempels is het regime van werkelijke kosten verplicht. Het voorstel voor 2027 zoals ingediend wijzigt deze drempels en percentages niet. Houd er rekening mee dat ze worden gemeten op de bruto-ontvangsten, vóór platformkosten: onze gids over de 15,5%-servicekosten voor alleen hosts van Airbnb laat zien hoe een prijsverhoging je boven € 15.000 kan brengen zonder dat je meer verdient.

Wat kan er tijdens het debat nog veranderen?

Veel. Volgens gespecialiseerde LMNP-belastingwebsites (updates van 8 oktober 2026) heeft de financiële commissie van de Assemblée nationale amendementen aangenomen die de maatregel richten op korte verblijven: één zou gemeubileerde woningen vrijstellen die onder een huurcontract voor hoofdverblijf of een mobiliteitshuurcontract worden verhuurd, een ander zou de afschrijving helemaal schrappen voor gemeubileerde vakantieverhuur die vanaf 1 januari 2027 is aangekocht. We konden deze nog niet controleren op de website van de Assemblée bij het schrijven. En bij een begrotingswet start het plenaire debat vanuit de tekst van de regering: een commissieamendement moet opnieuw in de plenaire vergadering worden aangenomen om in het voorstel op te gaan.

• 13 oktober 2026: het plenaire debat start in de Assemblée nationale.
• Half november (aangekondigde planning): stemming in de Assemblée over het hele voorstel, daarna behandeling door de Senaat.
• December: gemengde commissie en definitieve lezing. De Grondwet geeft het Parlement 70 dagen na de indiening, dus tot 10 december 2026; daarna kan de regering de begroting bij ordonnantie invoeren.

De Conseil constitutionnel kan nog worden gevraagd de wet te toetsen voordat ze wordt afgekondigd. Om amendementen en stemmingen te volgen, is het wetgevingsdossier PLF 2027 op de website van de Assemblée nationale de referentie.

Wat kunnen eigenaren van gemeubileerde vakantieverhuur nu doen?

1. Simuleer beide regimes. Vergelijk micro-BIC en werkelijke kosten op je inkomsten van 2026 en 2027, met en zonder limiet, en voeg een wederverkoopscenario toe dat het terugnemen van afschrijving meeneemt. Voor een niet-geclassificeerde woning is de micro-BIC-aftrek slechts 30%: het regime van werkelijke kosten kan, zelfs met limiet, nog steeds winnen als je werkelijke kosten hoog zijn.
2. Laat je doorgeschoven afschrijving berekenen. Als de voorraad groot is, veranderen de deadline van 2036 en de limiet van de helft van de winst wat hij werkelijk waard is.
3. Kijk naar classificatie. Onder micro-BIC krijgt een geclassificeerde woning 50% forfaitaire aftrek en een veel hogere drempel dan een niet-geclassificeerde. De afschrijvingslimiet van het voorstel geldt daarentegen voor alle gemeubileerde vakantieverhuur, geclassificeerd of niet.
4. Houd vanaf nu een nette administratie bij. Ontvangsten per woning en per platform, commissies, schoonmaakkosten, toeristenbelasting, facturen voor werkzaamheden en meubilair: je boekhouder heeft ze nodig voor de simulatie.
5. Wacht op de stemming voor je structurele beslissingen neemt. Verkopen, overstappen op langetermijnverhuur, een vennootschap oprichten of van regime veranderen zijn moeilijk terug te draaien, en de tekst kan nog wijzigen. Onze vergelijking van de rentabiliteit van korte- en langetermijnverhuur helpt die keuze te kaderen zodra de regels definitief zijn.
6. Praat met een boekhouder vóór het einde van je boekjaar 2026. De ingangsdatum en de amendementen zouden in december duidelijker moeten zijn, en je afsluiting van 2026 bepaalt je doorgeschoven voorraad.

Voor de methode achter een volledige rentabiliteitscontrole (omzet, kosten, bezetting), zie hoe je de rentabiliteit van Airbnb berekent, en voor het bredere fiscale plaatje onze gids over Airbnb-belastingen.

Welke cijfers moet je voorbereiden voor je boekhouder?

• Bruto-ontvangsten per woning en per jaar: dit is wat telt voor de micro-BIC-drempels.
• Platformcommissies, schoonmaakkosten en geïnde toeristenbelasting, boeking per boeking.
• Facturen voor lasten, werkzaamheden en meubilair, plus je afschrijvingstabel en doorgeschoven voorraad.

Als je reserveringen via Nowistay lopen, staan deze cijfers al op één plek. De pagina Reserveringen exporteert een CSV gefilterd op woning en periode, met het bedrag, de platformcommissie, de schoonmaakkosten en de belastingen voor elk verblijf. Het dashboard toont omzet, commissies en bezetting voor één woning of de hele portefeuille, en elke reservering heeft een downloadbare pdf-factuur. Zie hoe je alle reserveringen als CSV exporteert en hoe je gastfacturen genereert.

Veelgestelde vragen

Schaft het Franse begrotingsvoorstel 2027 het LMNP-statuut af?

Nee. Het voorstel zoals ingediend op 1 oktober 2026 behoudt het LMNP-statuut en het micro-BIC-regime. Het beperkt de afschrijving die LMNP-eigenaren onder het regime van werkelijke kosten kunnen aftrekken en maakt een einde aan het onbeperkt doorschuiven van ongebruikte afschrijving.

Welke afschrijvingslimiet zou gelden voor gemeubileerde vakantieverhuur?

In het ingediende voorstel 1,5% per jaar en maximaal € 5.000 per jaar per belastinghuishouden voor een meublé de tourisme, tegenover 2,5% en € 7.000 voor andere niet-professionele gemeubileerde verhuur. Het bedrag in euro geldt voor alle woningen van het huishouden samen.

Wanneer zou de LMNP-afschrijvingslimiet ingaan?

De meeste analyses lezen het zo dat de limiet geldt voor boekjaren die vanaf 1 januari 2027 worden afgesloten, dus voor inkomsten 2027 die in 2028 worden aangegeven. De standaardregel voor inwerkingtreding in het voorstel wijst op 31 december 2026 voor inkomstenbelastingen, dus controleer de definitieve tekst na de stemming in december.

Verandert het voorstel voor 2027 de micro-BIC-drempels?

Niet in de versie die de regering heeft ingediend. Voor inkomsten 2026 blijft micro-BIC begrensd op € 15.000 met een forfaitaire aftrek van 30% voor niet-geclassificeerde gemeubileerde vakantieverhuur en € 83.600 met 50% voor geclassificeerde verhuur, volgens service-public.fr.

Wat is het terugnemen van afschrijving bij wederverkoop?

Sinds 15 februari 2025, onder de begrotingswet 2025, wordt de afschrijving die een LMNP-eigenaar heeft afgetrokken bij de berekening van de meerwaarde van de aankoopprijs afgetrokken, waardoor de belastbare meerwaarde stijgt. Een ministerieel antwoord van 24 maart 2026 bevestigde dat dit geldt ongeacht de datum waarop de woning voor het eerst werd verhuurd.

Ik heb een vakantiewoning in Frankrijk maar woon in het buitenland. Geldt dit voor mij?

In het algemeen wel: inkomsten uit Frans vastgoed worden doorgaans in Frankrijk belast, en gemeubileerde verhuur valt onder de BIC-regels, ongeacht je woonland. Laat je situatie en een eventueel belastingverdrag controleren door een boekhouder die gemeubileerde verhuur in Frankrijk kent.