Legge di bilancio francese 2027 e LMNP: cosa cambia per gli affitti brevi

Il progetto di bilancio francese per il 2027 (il projet de loi de finances pour 2027, o PLF 2027), depositato all’Assemblea nazionale il 1° ottobre 2026, propone di limitare l’ammortamento che i locatori di immobili arredati non professionali (LMNP) tassati in regime reale possono dedurre: 2,5% l’anno e 7.000 € per nucleo fiscale per gli affitti arredati ordinari, e solo 1,5% e 5.000 € per un affitto turistico arredato (meublé de tourisme). Metterebbe fine anche al riporto illimitato dell’ammortamento che non è stato possibile utilizzare. All’8 ottobre 2026 è solo un progetto di legge: la discussione in aula inizia il 13 ottobre e il voto finale è atteso a dicembre.

Due regole si applicano comunque, qualunque cosa accada al progetto. Dal 15 febbraio 2025, l’ammortamento dedotto viene aggiunto alla plusvalenza imponibile quando vendi. E il regime semplificato micro-BIC per gli affitti turistici arredati è limitato a 15.000 € di incassi annui (deduzione forfettaria del 30%) per un immobile non classificato, e a 77.700 € per i redditi 2025, poi 83.600 € per i redditi 2026 (deduzione del 50%), per un immobile classificato.

Questo articolo riflette la situazione all’8 ottobre 2026 per un progetto ancora in discussione. Sono informazioni generali, non una consulenza fiscale: fai verificare la tua situazione a un commercialista francese (expert-comptable).

Ti riguarda anche se vivi fuori dalla Francia?

Nella maggior parte dei casi sì. I redditi di un immobile situato in Francia sono in genere tassati in Francia, anche quando il proprietario vive all’estero, e un affitto arredato è tassato come reddito BIC (d’impresa). La maggior parte dei proprietari che affittano un appartamento o una casa arredati a turisti è LMNP: locatori di immobili arredati non professionali. Scelgono tra due regimi:

• Micro-BIC: dichiari gli incassi lordi e si applica una deduzione forfettaria. Non si deduce alcun ammortamento, quindi il tetto proposto non ti riguarderebbe direttamente.
• Régime réel (regime reale): deduci i costi effettivi più l’ammortamento dell’immobile e dei mobili, di solito con un commercialista. È il regime che il progetto prende di mira.

Che cosa propone il progetto di bilancio 2027 per l’ammortamento LMNP?

La misura si trova nell’articolo 7 del progetto di legge n. 3210, intitolato “Riorientare il sostegno pubblico verso l’abitazione familiare e di lungo periodo”. Modifica l’articolo 39 C del codice tributario francese. Nella versione presentata dal governo:

• Tetto generale: quando l’affitto arredato non è un’attività professionale, l’ammortamento dell’abitazione è deducibile solo fino al 2,5% l’anno, e comunque non oltre 7.000 € l’anno per nucleo fiscale.
• Tetto per gli affitti turistici: quando l’abitazione è un affitto turistico arredato ai sensi del codice del turismo francese, l’aliquota scende all’1,5% e il massimale a 5.000 € l’anno per nucleo fiscale.
• Fine del riporto illimitato: oggi l’ammortamento che non si può dedurre (non può creare una perdita) viene riportato senza limiti di tempo. Per gli esercizi chiusi dal 1° gennaio 2027, la parte non utilizzata andrebbe persa.
• Stock esistente: l’ammortamento riportato da esercizi chiusi prima del 1° gennaio 2027 resterebbe deducibile fino al 31 dicembre 2036, nel limite della metà dell’utile imponibile di ogni anno.
• Esclusioni: residenze per studenti, giovani in formazione o over 65, case di cura e altre strutture medico-sociali, e strutture di assistenza di lungo periodo.

I locatori di immobili arredati professionali (LMP) non sono interessati. Il governo presenta la misura come un avvicinamento tra affitti arredati e non arredati, dopo che il bilancio 2026 ha creato un regime di ammortamento per gli affitti non arredati a canone calmierato (il regime “Jeanbrun”).

Perché gli affitti turistici arredati sono colpiti di più?

Il progetto prende di mira il meublé de tourisme come definito dall’articolo L. 324-1-1 del codice del turismo: un’abitazione arredata affittata a ospiti di passaggio che non ne fanno il proprio domicilio, a giornata, a settimana o a mese. Comprende la maggior parte degli annunci su Airbnb, Booking.com e Vrbo, classificati o no. Per questi immobili l’aliquota ammessa (1,5%) sarebbe inferiore del 40% rispetto agli altri affitti arredati (2,5%), e anche il massimale in euro sarebbe più basso (5.000 € contro 7.000 €).

Se possiedi più immobili, tieni presente che il massimale in euro si applica per nucleo fiscale, non per immobile. Due affitti turistici dello stesso nucleo si dividerebbero gli stessi 5.000 € l’anno.

Un esempio concreto

Prendi un appartamento affittato come affitto turistico arredato, con un valore ammortizzabile dell’edificio (terreno escluso) di 200.000 €, e supponi che oggi il tuo commercialista deduca 6.000 € di ammortamento l’anno su quell’edificio.

• Con il tetto dell’1,5%, la deduzione scenderebbe a 3.000 € l’anno. Se prima l’utile ti permetteva la deduzione completa, il tuo utile imponibile salirebbe di 3.000 € ogni anno, soggetto a imposta sul reddito e contributi sociali.
• Con un edificio da 400.000 €, l’1,5% dà 6.000 €, ma il massimale riporterebbe la deduzione a 5.000 €.
• Con due appartamenti da 200.000 € ciascuno, 2 × 3.000 € = 6.000 €, ridotti a 5.000 € per l’intero nucleo.

Il progetto si riferisce all’ammortamento dell’abitazione in sé. Chiedi al tuo commercialista come si applicherebbe ai lavori di ristrutturazione e ai mobili.

Da quando si applicherebbe il tetto?

La maggior parte delle analisi pubblicate dopo la presentazione lo legge come applicabile agli esercizi chiusi dal 1° gennaio 2027, quindi ai redditi 2027 dichiarati nel 2028. Coincide con le date del riporto previste nel progetto. Tuttavia, l’articolo 7 non fissa una data di inizio per il tetto stesso, e l’articolo 33 del progetto prevede, in via generale, l’entrata in vigore il 31 dicembre 2026 per le imposte dovute alla fine dell’anno o alla chiusura dell’esercizio. Se il primo anno interessato sarà il 2026 o il 2027 è un punto da seguire durante la discussione.

Fino al voto si applicano le regole attuali. Se il progetto passa così come è stato presentato, l’ammortamento che non sei riuscito a dedurre entro la chiusura dell’esercizio 2026 formerebbe lo stock utilizzabile fino al 2036: conviene farlo calcolare già adesso.

Che cosa è già in vigore?

Ammortamento recuperato alla rivendita (dal 15 febbraio 2025)

La legge di bilancio 2025 (legge n. 2025-127 del 14 febbraio 2025, articolo 84) ha cambiato il calcolo delle plusvalenze LMNP: l’ammortamento dedotto durante il periodo di locazione riduce il prezzo di acquisto, e questo aumenta della stessa somma la plusvalenza imponibile. In una risposta ministeriale pubblicata il 24 marzo 2026, il governo ha confermato che la regola riguarda le vendite effettuate dal giorno successivo alla promulgazione della legge, a prescindere dalla data in cui l’immobile è stato messo in affitto per la prima volta, e che tutto l’ammortamento dedotto viene preso in considerazione, fatte salve le riduzioni legate alla durata del possesso.

In pratica, l’ammortamento riduce le tasse mentre affitti, ma una parte del vantaggio viene ripresa quando vendi. Se il tetto 2027 venisse votato, dedurresti meno ogni anno e ci sarebbe anche meno da recuperare alla rivendita. Solo una simulazione sull’intero periodo di possesso dice se il regime reale convenga ancora.

Soglie del micro-BIC per anno di reddito

Dai redditi 2025, il regime micro-BIC è meno generoso per gli affitti turistici arredati. Secondo service-public.fr (notizia del 27 luglio 2026):

• Redditi 2025 (dichiarati nel 2026): 15.000 € di incassi e deduzione del 30% per un affitto turistico non classificato; 77.700 € e deduzione del 50% per uno classificato.
• Redditi 2026 (dichiarati nel 2027): 15.000 € e 30% per i non classificati; 83.600 € e 50% per i classificati.

Oltre queste soglie il regime reale è obbligatorio. Il progetto 2027 così come presentato non cambia queste soglie né le deduzioni. Ricorda che sono misurate sugli incassi lordi, prima delle commissioni delle piattaforme: la nostra guida alla commissione Airbnb del 15,5% a carico dell’host mostra come un aumento di prezzo possa farti superare i 15.000 € senza guadagnare di più.

Che cosa può ancora cambiare durante la discussione?

Molto. Secondo i siti fiscali specializzati in LMNP (aggiornamenti dell’8 ottobre 2026), la commissione finanze dell’Assemblea nazionale ha adottato emendamenti che riorientano la misura sui soggiorni brevi: uno esenterebbe le case arredate affittate con un contratto di residenza principale o un contratto di mobilità, un altro eliminerebbe del tutto l’ammortamento per gli affitti turistici arredati acquistati dal 1° gennaio 2027. Al momento della stesura non abbiamo ancora potuto verificarli sul sito dell’Assemblea. E per un progetto di bilancio, la discussione in aula parte dal testo del governo: un emendamento di commissione deve essere adottato di nuovo in seduta plenaria per entrare nel progetto.

• 13 ottobre 2026: inizia la discussione in aula all’Assemblea nazionale.
• Metà novembre (calendario annunciato): voto dell’Assemblea sull’intero progetto, poi esame al Senato.
• Dicembre: commissione mista e lettura finale. La Costituzione concede al Parlamento 70 giorni dal deposito, quindi fino al 10 dicembre 2026; dopo, il governo può emanare il bilancio con ordinanza.

Il Consiglio costituzionale può ancora essere chiamato a esaminare la legge prima della promulgazione. Per seguire emendamenti e votazioni, il riferimento è il fascicolo legislativo PLF 2027 sul sito dell’Assemblea nazionale.

Che cosa dovrebbero fare adesso i proprietari di affitti turistici arredati?

1. Simula entrambi i regimi. Confronta micro-BIC e regime reale sui tuoi redditi 2026 e 2027, con e senza il tetto, e aggiungi uno scenario di rivendita che includa il recupero dell’ammortamento. Per un immobile non classificato, la deduzione micro-BIC è solo del 30%: il regime reale può comunque convenire, anche con il tetto, se i tuoi costi effettivi sono alti.
2. Fai calcolare l’ammortamento riportato. Se lo stock è consistente, la scadenza del 2036 e il limite della metà dell’utile cambiano il suo valore reale.
3. Valuta la classificazione. Con il micro-BIC, un immobile classificato ha una deduzione del 50% e una soglia molto più alta di uno non classificato. Il tetto all’ammortamento del progetto, invece, riguarda tutti gli affitti turistici arredati, classificati o no.
4. Tieni una contabilità in ordine da subito. Incassi per alloggio e per piattaforma, commissioni, costi di pulizia, imposta di soggiorno, fatture di lavori e mobili: il tuo commercialista ne ha bisogno per la simulazione.
5. Aspetta il voto prima di qualsiasi decisione strutturale. Vendere, passare all’affitto a lungo termine, costituire una società o cambiare regime sono scelte difficili da annullare, e il testo può ancora cambiare. Il nostro confronto sulla redditività tra affitto breve e a lungo termine ti aiuta a impostare la scelta quando le regole saranno definitive.
6. Parla con un commercialista prima della chiusura del 2026. La data di inizio e gli emendamenti dovrebbero essere più chiari a dicembre, e la chiusura 2026 fissa il tuo stock riportato.

Per il metodo di una verifica completa della redditività (ricavi, costi, occupazione), vedi come calcolare la redditività di Airbnb, e per il quadro fiscale più ampio, la nostra guida alle tasse su Airbnb.

Quali dati preparare per il tuo commercialista?

• Incassi lordi per alloggio e per anno: è ciò che conta per le soglie del micro-BIC.
• Commissioni delle piattaforme, costi di pulizia e imposta di soggiorno riscossa, prenotazione per prenotazione.
• Fatture di spese, lavori e mobili, più il tuo piano di ammortamento e lo stock riportato.

Se le tue prenotazioni passano da Nowistay, questi dati sono già in un unico posto. La pagina Prenotazioni esporta un CSV filtrato per alloggio e intervallo di date, con importo, commissione della piattaforma, costi di pulizia e imposte per ogni soggiorno. La Dashboard mostra ricavi, commissioni e occupazione per un singolo alloggio o per l’intero portafoglio, e ogni prenotazione ha una fattura PDF scaricabile. Vedi come esportare le prenotazioni in CSV e come generare le fatture per gli ospiti.

Domande frequenti

Il progetto di bilancio francese 2027 abolisce lo status LMNP?

No. Il progetto presentato il 1° ottobre 2026 mantiene lo status LMNP e il regime micro-BIC. Limita l'ammortamento che i proprietari LMNP in regime reale possono dedurre e pone fine al riporto illimitato dell'ammortamento non utilizzato.

Quale tetto di ammortamento si applicherebbe a un affitto turistico arredato?

Nel testo presentato, l'1,5% l'anno e non più di 5.000 € l'anno per nucleo fiscale per un meublé de tourisme, contro il 2,5% e 7.000 € per gli altri affitti arredati non professionali. Il massimale in euro è condiviso da tutti gli immobili del nucleo.

Quando entrerebbe in vigore il tetto all'ammortamento LMNP?

La maggior parte delle analisi lo legge come applicabile agli esercizi chiusi dal 1° gennaio 2027, quindi ai redditi 2027 dichiarati nel 2028. La regola generale di entrata in vigore del progetto indica però il 31 dicembre 2026 per le imposte sul reddito, quindi controlla il testo finale dopo il voto di dicembre.

Il progetto 2027 cambia le soglie del micro-BIC?

Non nella versione presentata dal governo. Per i redditi 2026 il micro-BIC resta limitato a 15.000 € con una deduzione forfettaria del 30% per gli affitti turistici arredati non classificati, e a 83.600 € con il 50% per quelli classificati, secondo service-public.fr.

Cos'è il recupero dell'ammortamento alla rivendita?

Dal 15 febbraio 2025, con la legge di bilancio 2025, l'ammortamento dedotto da un proprietario LMNP viene sottratto dal prezzo di acquisto nel calcolo della plusvalenza in caso di vendita, e questo aumenta la plusvalenza imponibile. Una risposta ministeriale del 24 marzo 2026 ha confermato che si applica a prescindere dalla data in cui l'immobile è stato messo in affitto per la prima volta.

Ho un affitto turistico in Francia ma vivo all'estero. Mi riguarda?

In generale sì: i redditi da immobili francesi sono in genere tassati in Francia, e un affitto arredato rientra nelle regole BIC a prescindere dal paese di residenza. Verifica la tua situazione ed eventuali convenzioni contro le doppie imposizioni con un commercialista che conosca bene gli affitti arredati francesi.