Il metodo definitivo per calcolare e ottimizzare la redditività di Airbnb

1# Capire il tuo obiettivo: massimizzare i ricavi

L’obiettivo principale degli affitti brevi è massimizzare i ricavi, il che comporta spesso più lavoro di gestione dell’alloggio e più tempo dedicato all’attività di affitto breve nel suo complesso.

Tieni presente che, anche se il potenziale di ricavo è più alto, serve una gestione rigorosa.

2# Usare strumenti di aggregazione dei dati

Una delle risorse essenziali che uso per valutare il mercato degli affitti Airbnb è una piattaforma di dati sul mercato degli affitti brevi.

Queste piattaforme aggregano i dati degli annunci di affitto breve (soprattutto quelli pubblicati su Airbnb). Per una specifica città o area geografica forniscono vari indicatori come tariffa media a notte, tassi di occupazione e ricavi potenziali… Insomma, una miniera d’oro per prendere decisioni informate!

Basta inserire una città nello strumento per ottenere un quadro completo degli indicatori chiave, compreso un punteggio di mercato basato su domanda, crescita dei ricavi, stagionalità e normative.

Per esempio, ecco le informazioni ottenute per il mio alloggio (un bilocale) nella città di Angers, in Francia: un punteggio di mercato favorevole, con ricavi annui potenziali di 17.800 euro e un tasso di occupazione del 66%.

3# Analizzare gli indicatori chiave di redditività di Airbnb

La tariffa media a notte ad Angers è di 78 euro, ma questa cifra può variare a seconda della stagione. È essenziale capire queste fluttuazioni per ottimizzare la tua strategia di prezzo.

Questi strumenti forniscono anche una metrica chiamata RevPAR (Revenue Per Available Room, ricavo per camera disponibile), che offre una visione realistica dei ricavi tenendo conto della durata dei soggiorni.

Le piattaforme di dati di mercato permettono di filtrare i risultati per tipo di alloggio, numero di camere da letto e altri criteri. Per la mia analisi mi sono concentrato sui bilocali, il che dà un’idea più chiara di cosa aspettarsi per il mio tipo di alloggio. Questa segmentazione aiuta a fissare aspettative realistiche e a prendere decisioni oggettive basate sui dati.

4# Calcolare la redditività del mio Airbnb

Una volta in possesso dei dati, è il momento di passare al passaggio più importante: calcolare la redditività di Airbnb. Io uso il simulatore di rendimento locativo di Horiz.io, che aiuta a valutare la sostenibilità complessiva del progetto. Ecco come sfruttarlo al meglio:

1. Dettagli dell’immobile: inserisci prezzo d’acquisto, costi di ristrutturazione e superficie. Per il mio alloggio ad Angers, il prezzo d’acquisto è stato di 130.000 euro, con 5.000 euro di ristrutturazione per un appartamento di 32 m².
2. Proiezioni dei ricavi: in base ai dati di mercato, inserisci il ricavo annuo. Per esempio, nel mio caso una stima prudente è di 16.000 euro all’anno.
3. Spese: includi TUTTE le spese rilevanti come costi di gestione, utenze, assicurazione e altri costi operativi (pulizie, internet…). Per gli affitti brevi queste spese sono in genere più alte che per quelli a lungo termine. Le mie spese annue stimate ammontano a circa 5.400 euro.
4. Finanziamento: includi i dettagli del mutuo, se presente. Per un prestito ventennale a un tasso del 3,7%, la rata mensile può incidere molto sul tuo flusso di cassa.

Ed ecco fatto: il tuo rendimento locativo viene calcolato automaticamente!

Ecco un video tutorial di quanto ho appena spiegato:

Affitto a lungo termine o Airbnb: il mio appartamento di Angers prima e dopo

L’appartamento di questo esempio è un bilocale di 32 m² ad Angers che possiedo dal 2007. L’ho comprato per circa 81.000 euro e oggi vale circa 130.000 euro, il valore che uso nel simulatore qui sopra. Per anni l’ho affittato a lungo termine a studenti e giovani lavoratori ed è stato l’immobile meno redditizio del mio portafoglio:

• Affitto basso: anche dopo essere salito da 400 a 520 euro al mese, rendeva al massimo circa 6.240 euro all’anno.
• Una disposizione che limita gli inquilini a lungo termine: un bilocale di 32 m² è difficile da affittare a una coppia e ancora di più in condivisione, il che ha limitato il canone.
• Tasse su un reddito piccolo: l’affitto era tassato, il che riduceva ulteriormente il rendimento (vedi la nostra guida alle tasse su Airbnb).

Sono passato all’affitto breve per quattro motivi:

1. Regole locali gestibili: all’epoca Angers aveva meno restrizioni di Parigi o Bordeaux. Le regole cambiano in fretta (la legge Le Meur francese del novembre 2024 ha dato alle città nuovi strumenti per regolare gli affitti brevi), quindi controlla la tua città prima di passare.
2. Una disposizione adatta ai viaggiatori: con un divano letto in soggiorno, l’appartamento ospita fino a quattro persone.
3. Flessibilità: senza un contratto lungo, posso riprendermi l’appartamento per venderlo o per ospitare la famiglia.
4. Un potenziale di reddito molto più alto: stimato da 15.000 a 20.000 euro all’anno, contro 520 euro al mese come affitto a lungo termine.

Il passaggio richiede denaro e tempo all’inizio. Ecco cosa ho fatto:

• Ristrutturazione: tinteggiatura, un nuovo angolo cottura su misura e nuovi mobili per il bagno.
• Arredi e decorazioni: pezzi durevoli e belli da vedere invece delle opzioni più economiche (divano letto, letto matrimoniale, scrivania, sgabelli da bar, stoviglie, biancheria da letto e da bagno), più tappeti, cornici, piante e plaid.
• Automazione: sistemi per automatizzare check-in, check-out e pulizie, per contenere tempo e costi di gestione. È stata la parte più lunga, ed è di questo che parla il consiglio 1 qui sotto.

5# Ottimizzare la redditività del tuo Airbnb

Per massimizzare i guadagni, valuta di adottare prezzi dinamici con uno strumento specializzato. Questi strumenti adeguano le tue tariffe a notte in base alla domanda del mercato, ai prezzi della concorrenza e ad altri fattori, garantendoti la migliore tariffa possibile per ogni prenotazione. Se il tuo alloggio è collegato al channel manager di Nowistay, i suoi Prezzi IA integrati lo fanno senza uno strumento separato: inclusi nell’abbonamento AI Channel Manager, suggeriscono un prezzo per ogni notte libera con il motivo di ogni modifica, mai sotto il prezzo minimo che hai impostato, e li applichi con un clic.

I prezzi dinamici sono una leva tra le altre. Una volta definiti i tuoi numeri, queste sono quelle che spostano di più le entrate:

• Un annuncio ottimizzato: foto professionali, un titolo chiaro e una descrizione completa sono le prime cose che gli ospiti giudicano (vedi come posizionarsi meglio su Airbnb).
• Più canali: pubblicare su Booking.com e Vrbo oltre che su Airbnb, tramite un channel manager che mantiene un solo calendario, riempie notti che una sola piattaforma lascerebbe vuote.
• Meno buchi vuoti: accetta soggiorni più brevi nei periodi tranquilli e offri sconti settimanali o mensili per attirare soggiorni più lunghi.
• Costi di gestione più bassi: l’automazione riduce il tempo di gestione e il coordinamento delle pulizie, il che aumenta la redditività netta, non solo i ricavi.
• Revisione regolare delle tue metriche: tasso di occupazione, tariffa media a notte, RevPAR e punteggi delle recensioni, confrontati mese per mese con i dati di mercato del passaggio 2.

Conviene invece affidare tutto a un property manager? Ha senso se non hai tempo o gestisci più alloggi, ma la sua commissione esce dai tuoi ricavi, quindi confrontala con quanto ti costerebbe l’automazione (vedi quanto fanno pagare i co-host).

6# I miei 4 consigli per gestire il tuo affitto breve

1. Automatizza i tuoi processi: automatizza il più possibile! È il mio consiglio più importante. Dalla comunicazione con gli ospiti al check-in e al check-out, usando strumenti come serrature smart e sistemi di messaggi automatici, risparmierai moltissimo tempo e fatica. Personalmente, direi di essere riuscito ad automatizzare il mio Airbnb fino al 95%. E sto ancora cercando modi per gestire il restante 5%!
2. Pulizie professionali: garantisci un alto livello di pulizia affidandoti a servizi di pulizia professionali. E non lesinare sul compenso di chi pulisce. Questo non solo migliora la soddisfazione degli ospiti, ma assicura anche un’esperienza costante.
3. Servizi di qualità: investi in servizi di qualità. Offrire internet ad alta velocità, Netflix e una cucina ben attrezzata può migliorare molto l’esperienza degli ospiti e giustificare tariffe a notte più alte.
4. Marketing e recensioni degli ospiti: incoraggia gli ospiti a lasciare recensioni positive offrendo un servizio eccezionale. Le recensioni positive aumentano molto la visibilità del tuo annuncio e lo rendono più attraente su piattaforme di affitto breve come Airbnb e Booking.

Gli affitti brevi possono essere un’attività molto redditizia se affrontati con le giuste strategie e i giusti strumenti. Usando strumenti di aggregazione dei dati di mercato, strumenti di prezzi dinamici e calcolatori di redditività completi, puoi prendere decisioni informate che massimizzano le tue entrate da affitto. Ricorda: la chiave del successo in questo mercato è una gestione rigorosa, un’ottimizzazione continua e l’attenzione a offrire esperienze eccezionali agli ospiti.

Domande frequenti

Come si calcola la redditività di Airbnb?

La redditività lorda si calcola dividendo il reddito annuo da affitto per il prezzo d'acquisto, moltiplicato per 100. Per la redditività netta, sottrai tutte le spese (pulizie, assicurazione, tasse, manutenzione, commissioni delle piattaforme). Un buon rendimento netto per un Airbnb va in genere dall'8% al 15%.

Quali spese vanno considerate nella redditività di Airbnb?

Tra le spese da includere ci sono le commissioni delle piattaforme (3-15%), le pulizie tra un soggiorno e l'altro, l'assicurazione del proprietario non occupante, le spese condominiali, l'imposta sulla proprietà, manutenzione e sostituzione degli arredi, abbonamenti a internet ed energia e le imposte sul reddito derivante dall'affitto.

Quale tasso di occupazione aspettarsi da un Airbnb redditizio?

Un tasso di occupazione realistico per un Airbnb ben gestito va dal 60% all'80% a seconda di località e stagionalità. Nelle zone turistiche può raggiungere l'85-90% in alta stagione. Per le tue proiezioni finanziarie, usa un tasso prudente del 65% per il primo anno.

Come stimare la tariffa media a notte del tuo Airbnb?

Per stimare la tua tariffa media a notte, analizza gli annunci simili nella tua zona su Airbnb e Booking.com. Gli strumenti di dati di mercato e di prezzi dinamici forniscono cifre di mercato precise. Tieni conto di stagionalità, eventi locali e qualità del tuo alloggio.

Investire in un Airbnb è più redditizio dell'affitto a lungo termine?

Airbnb può generare da 2 a 3 volte più ricavi dell'affitto a lungo termine, ma anche le spese sono più alte. La redditività netta dipende da località, tasso di occupazione e gestione. Nelle zone turistiche Airbnb è spesso più redditizio; nelle zone poco turistiche può essere preferibile l'affitto tradizionale.

Come posso aumentare le entrate del mio Airbnb?

Lavora su più leve insieme: un annuncio ottimizzato (foto, titolo, descrizione), prezzi dinamici con un prezzo minimo che copra i tuoi costi, più canali (oltre ad Airbnb anche Booking.com e Vrbo) tramite un channel manager, meno buchi vuoti (soggiorni minimi più brevi nei periodi tranquilli, sconti per soggiorni lunghi) e automazione per ridurre i costi di gestione. Rivedi ogni mese occupazione, tariffa a notte e recensioni.

Come posso ridurre i periodi vuoti su Airbnb?

Pubblica su più piattaforme tramite un channel manager, accetta soggiorni più brevi nei periodi tranquilli per riempire i buchi, offri sconti settimanali e mensili e migliora la tua posizione nei risultati di ricerca di Airbnb con foto migliori, un annuncio completo e risposte rapide.

Conviene passare un affitto a lungo termine ad Airbnb?

Spesso sì, se le regole locali lo consentono e l'alloggio è adatto ai viaggiatori. Nel mio esempio di Angers, un bilocale affittato a 520 euro al mese ha un potenziale a breve termine stimato da 15.000 a 20.000 euro all'anno. L'affitto breve costa di più da gestire (pulizie, arredi, tempo di gestione) e richiede più lavoro, quindi confronta la redditività netta, non il reddito lordo.