La rentabilidad de Airbnb es el resultado neto tras la limpieza, las comisiones, los impuestos y el mantenimiento, proyectado sobre una ocupación prudente del 65 %; un buen rendimiento neto se sitúa entre el 8 % y el 15 %. Esta guía explica el método, desde las herramientas de datos de mercado hasta la estimación de la tarifa por noche, con mi apartamento de Angers como ejemplo: 520 euros al mes en alquiler de larga duración, entre 15.000 y 20.000 euros al año estimados en Airbnb.
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Empezar gratisEl objetivo principal del alquiler de corta estancia es maximizar los ingresos, lo que suele implicar más trabajo de gestión de la propiedad y más tiempo dedicado al negocio de alquiler de corta estancia en su conjunto.
Ten presente que, aunque el potencial de ingresos es mayor, exige una gestión rigurosa.
Uno de los recursos esenciales que uso para evaluar el mercado de alquiler en Airbnb es una plataforma de datos de mercado de alquiler de corta estancia.
Estas plataformas agregan datos de anuncios de alquiler de corta estancia (principalmente los publicados en Airbnb). Para una ciudad o zona geográfica concreta, ofrecen diversos indicadores como la tarifa media por noche, las tasas de ocupación y los ingresos potenciales… En resumen, ¡una mina de oro para tomar decisiones informadas!
Basta con introducir una ciudad en la herramienta para obtener una visión completa de los indicadores clave, incluida una puntuación de mercado basada en la demanda, el crecimiento de los ingresos, la estacionalidad y la normativa.
Por ejemplo, esta es la información que obtuve para mi propiedad (un apartamento de un dormitorio) situada en la ciudad de Angers, Francia: una puntuación de mercado favorable, con unos ingresos anuales potenciales de 17.800 euros y una tasa de ocupación del 66 %.
La tarifa media por noche en Angers es de 78 euros, pero esta cifra puede variar según la temporada. Es esencial entender estas fluctuaciones para optimizar tu estrategia de precios.
Estas herramientas también ofrecen una métrica llamada RevPAR (Revenue Per Available Room, ingresos por habitación disponible), que ofrece una visión realista de los ingresos al tener en cuenta la duración de las estancias.
Las plataformas de datos de mercado permiten filtrar los resultados por tipo de propiedad, número de dormitorios y otros criterios. Para mi análisis me centré en los apartamentos de un dormitorio, lo que da una imagen más clara de qué esperar para mi tipo de propiedad. Esta segmentación ayuda a fijar expectativas realistas y a tomar decisiones objetivas basadas en datos.
Una vez que tienes los datos en la mano, llega el paso más importante: calcular la rentabilidad de Airbnb. Yo uso el simulador de rentabilidad de alquiler de Horiz.io, que ayuda a evaluar la viabilidad global del proyecto. Así se aprovecha al máximo este simulador:
Y ya está: ¡tu rentabilidad de alquiler se calcula automáticamente!
Aquí tienes un tutorial en vídeo de lo que acabo de explicar:
El apartamento de este ejemplo es un piso de un dormitorio de 32 m² en Angers que tengo desde 2007. Lo compré por unos 81.000 euros y hoy vale unos 130.000 euros, el valor que uso en el simulador anterior. Durante años lo alquilé de larga duración a estudiantes y jóvenes trabajadores, y era la propiedad menos rentable de mi cartera:
Lo pasé a corta estancia por cuatro razones:
El cambio exige dinero y tiempo al principio. Esto es lo que hice:
Para maximizar tus ingresos, plantéate implantar precios dinámicos con una herramienta especializada. Estas herramientas ajustan tus tarifas por noche según la demanda del mercado, los precios de la competencia y otros factores, para que obtengas la mejor tarifa posible en cada reserva. Si tu alquiler está conectado al channel manager de Nowistay, sus Precios IA integrados hacen esto sin una herramienta aparte: incluidos en la suscripción AI Channel Manager, sugieren un precio para cada noche libre con el motivo de cada cambio, nunca por debajo del precio mínimo que fijes, y lo aplicas con un clic.
Los precios dinámicos son una palanca entre varias. Una vez fijadas tus cifras, estas son las que más mueven los ingresos:
¿Deberías delegarlo todo en un gestor de propiedades? Tiene sentido si te falta tiempo o gestionas varias propiedades, pero su comisión sale de tus ingresos, así que compárala con lo que te costaría la automatización (consulta cuánto cobran los coanfitriones).
El alquiler de corta estancia puede ser un negocio muy rentable si se aborda con las estrategias y herramientas adecuadas. Con herramientas de agregación de datos de mercado, herramientas de precios dinámicos y calculadoras de rentabilidad completas, puedes tomar decisiones informadas que maximicen tus ingresos por alquiler. Recuerda: la clave del éxito en este mercado es una gestión rigurosa, la optimización continua y centrarse en ofrecer experiencias excepcionales a los huéspedes.
La rentabilidad bruta se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra, multiplicado por 100. Para la rentabilidad neta, resta todos los gastos (limpieza, seguros, impuestos, mantenimiento, comisiones de las plataformas). Un buen rendimiento neto para un Airbnb suele oscilar entre el 8 % y el 15 %.
Entre los gastos que hay que incluir están las comisiones de las plataformas (3-15 %), la limpieza entre estancias, el seguro de propietario no ocupante, los gastos de comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles, el mantenimiento y la reposición de mobiliario, las suscripciones de internet y energía, y los impuestos sobre la renta de los ingresos por alquiler.
Una tasa de ocupación realista para un Airbnb bien gestionado oscila entre el 60 % y el 80 % según la ubicación y la estacionalidad. En zonas turísticas puede llegar al 85-90 % en temporada alta. Para tus proyecciones financieras, usa una tasa prudente del 65 % para el primer año.
Para estimar tu tarifa media por noche, analiza los anuncios similares de tu zona en Airbnb y Booking.com. Las herramientas de datos de mercado y de precios dinámicos ofrecen cifras de mercado precisas. Ten en cuenta la estacionalidad, los eventos locales y la calidad de tu alojamiento.
Airbnb puede generar de 2 a 3 veces más ingresos que el alquiler de larga duración, pero los gastos también son mayores. La rentabilidad neta depende de la ubicación, la tasa de ocupación y la gestión. En zonas turísticas, Airbnb suele ser más rentable; en zonas con poco turismo, puede ser preferible el alquiler tradicional.
Trabaja varias palancas a la vez: un anuncio optimizado (fotos, título, descripción), precios dinámicos con un precio mínimo que cubra tus costes, más canales (Booking.com y Vrbo además de Airbnb) mediante un channel manager, menos huecos vacíos (estancias mínimas más cortas en periodos tranquilos, descuentos por estancias largas) y automatización para reducir los costes de gestión. Revisa cada mes la ocupación, la tarifa por noche y las reseñas.
Publica en varias plataformas mediante un channel manager, acepta estancias más cortas en periodos tranquilos para llenar los huecos, ofrece descuentos semanales y mensuales y mejora tu posición en los resultados de búsqueda de Airbnb con mejores fotos, un anuncio completo y respuestas rápidas.
A menudo sí, si la normativa local lo permite y el alojamiento se adapta a los viajeros. En mi ejemplo de Angers, un apartamento de un dormitorio alquilado a 520 euros al mes tiene un potencial estimado de corta estancia de entre 15.000 y 20.000 euros al año. El alquiler de corta estancia cuesta más de gestionar (limpieza, mobiliario, tiempo de gestión) y exige más trabajo, así que compara la rentabilidad neta, no los ingresos brutos.
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