O método definitivo para calcular e otimizar a rentabilidade do Airbnb

1# Perceba o seu objetivo: maximizar a receita

O principal objetivo do alojamento local é maximizar a receita, o que implica muitas vezes mais trabalho de gestão do imóvel e mais tempo dedicado ao negócio de alojamento local no seu conjunto.

Tenha presente que, embora o potencial de receita seja maior, exige uma gestão rigorosa.

2# Use ferramentas de agregação de dados

Um dos recursos essenciais que uso para avaliar o mercado de arrendamento no Airbnb é uma plataforma de dados de mercado de alojamento local.

Estas plataformas agregam dados dos anúncios de alojamento local (sobretudo os publicados no Airbnb). Para uma cidade ou zona geográfica específica, fornecem vários indicadores como o preço médio por noite, as taxas de ocupação e a receita potencial… Em suma, uma mina de ouro para tomar decisões informadas!

Basta introduzir uma cidade na ferramenta para obter uma visão abrangente dos indicadores-chave, incluindo uma pontuação de mercado baseada na procura, no crescimento da receita, na sazonalidade e na regulamentação.

Por exemplo, eis a informação que obtive para o meu imóvel (um T1) situado na cidade de Angers, em França: uma pontuação de mercado favorável, com uma receita anual potencial de 17.800 euros e uma taxa de ocupação de 66%.

3# Analise os principais indicadores de rentabilidade do Airbnb

O preço médio por noite em Angers é de 78 euros, mas este valor pode variar consoante a época do ano. É essencial perceber estas flutuações para otimizar a sua estratégia de preços.

Estas ferramentas fornecem também uma métrica chamada RevPAR (Revenue Per Available Room, receita por quarto disponível), que oferece uma visão realista da receita ao ter em conta a duração das estadias.

As plataformas de dados de mercado permitem filtrar os resultados por tipo de imóvel, número de quartos e outros critérios. Na minha análise, concentrei-me em apartamentos T1, o que dá uma imagem mais clara do que esperar para o meu tipo de imóvel. Esta segmentação ajuda a definir expectativas realistas e a tomar decisões objetivas, baseadas em dados.

4# Calcular a rentabilidade do meu Airbnb

Com os dados na mão, é altura de passar ao passo mais importante: calcular a rentabilidade do Airbnb. Uso o simulador de rendimento de arrendamento da Horiz.io, que ajuda a avaliar a viabilidade global do projeto. Eis como tirar o melhor partido deste simulador:

1. Dados do imóvel: introduza o preço de compra, os custos de obras e a área útil. No meu imóvel em Angers, o preço de compra foi de 130.000 euros, com 5.000 euros de obras, para um apartamento de 32 m².
2. Projeções de receita: com base nos dados de mercado, introduza a receita anual. Por exemplo, na minha situação, uma estimativa prudente seria de 16.000 euros por ano.
3. Despesas: inclua TODAS as despesas relevantes, como custos de gestão, consumos, seguros e outros custos operacionais (limpeza, internet…). No alojamento local, estas despesas são geralmente mais altas do que no arrendamento de longa duração. As minhas despesas anuais estimadas rondam os 5.400 euros.
4. Financiamento: inclua os dados do crédito à habitação, se aplicável. Para um empréstimo a 20 anos com uma taxa de juro de 3,7%, a prestação mensal pode afetar de forma significativa o seu fluxo de caixa.

E pronto: o seu rendimento de arrendamento é calculado automaticamente!

Eis um vídeo tutorial do que acabei de explicar:

Arrendamento de longa duração vs Airbnb: o meu apartamento em Angers antes e depois

O apartamento deste exemplo é um T1 de 32 m² em Angers que tenho desde 2007. Comprei-o por cerca de 81.000 euros e vale hoje cerca de 130.000 euros, o valor que uso no simulador acima. Durante anos arrendei-o a longo prazo a estudantes e jovens trabalhadores, e era o imóvel menos rentável da minha carteira:

• Renda baixa: mesmo depois de subir de 400 para 520 euros por mês, rendia no máximo cerca de 6.240 euros por ano.
• Uma disposição que limita os inquilinos de longa duração: um T1 de 32 m² é difícil de arrendar a um casal e ainda mais como casa partilhada, o que limitava a renda.
• Imposto sobre um rendimento pequeno: a renda era tributada, o que reduzia ainda mais o retorno (veja o nosso guia dos impostos do Airbnb).

Passei-o para alojamento local por quatro razões:

1. Regras locais geríveis: na altura, Angers tinha menos restrições do que Paris ou Bordéus. As regras mudam depressa (a lei Le Meur de novembro de 2024, em França, deu às cidades novas ferramentas para regular o alojamento local), por isso verifique a sua própria cidade antes de mudar.
2. Uma disposição que serve os viajantes: com um sofá-cama na sala, o apartamento acomoda até quatro pessoas.
3. Flexibilidade: sem um contrato de arrendamento longo, posso recuperar o apartamento para o vender ou para receber família.
4. Potencial de rendimento muito superior: estimado em 15.000 a 20.000 euros por ano, contra 520 euros por mês em arrendamento de longa duração.

A mudança custa dinheiro e tempo à partida. Eis o que fiz:

• Obras: pintura, uma nova quitinete por medida e mobiliário novo na casa de banho.
• Mobiliário e decoração: peças duradouras e bonitas em vez das opções mais baratas (sofá-cama, cama de casal, secretária, bancos de bar, louça, roupa de cama e de banho), mais tapetes, molduras, plantas e mantas.
• Automatização: sistemas para automatizar o check-in, o check-out e a limpeza, de modo a manter baixos o tempo e os custos de gestão. Foi o que me levou mais tempo, e é do que trata a dica 1 abaixo.

5# Otimize a rentabilidade do seu Airbnb

Para maximizar os seus ganhos, considere implementar preços dinâmicos com uma ferramenta especializada. Estas ferramentas ajustam o preço por noite com base na procura do mercado, nos preços da concorrência e noutros fatores, garantindo a melhor tarifa possível para cada reserva. Se o seu alojamento estiver ligado ao channel manager do Nowistay, o AI Pricing integrado faz isto sem uma ferramenta separada: incluído na subscrição AI Channel Manager, sugere um preço para cada noite livre com o motivo de cada alteração, nunca abaixo do preço mínimo que definir, e pode aplicá-lo com um clique.

Os preços dinâmicos são uma alavanca entre várias. Depois de definidos os seus números, estas são as que mais movem o rendimento:

• Um anúncio otimizado: fotografias profissionais, um título claro e uma descrição completa são as primeiras coisas que os hóspedes avaliam (veja como subir na ordenação do Airbnb).
• Mais canais: anunciar no Booking.com e no Vrbo além do Airbnb, através de um channel manager que mantém um único calendário, preenche noites que uma só plataforma deixaria vazias.
• Menos intervalos vazios: aceite estadias mais curtas em períodos calmos e ofereça descontos semanais ou mensais para atrair estadias mais longas.
• Menores custos de gestão: a automatização reduz o tempo de gestão e a coordenação de limpezas, o que aumenta a rentabilidade líquida, e não só a receita.
• Revisão regular das suas métricas: taxa de ocupação, preço médio por noite, RevPAR e pontuações das avaliações, comparados mês a mês com os dados de mercado do passo 2.

Deve entregar tudo a um gestor de alojamentos? Faz sentido se lhe falta tempo ou se gere vários imóveis, mas a comissão dele sai da sua receita, por isso compare-a com o que a automatização lhe custaria (veja quanto cobram os co-anfitriões).

6# As minhas 4 dicas para gerir o seu alojamento local

1. Automatize os seus processos: automatize o máximo possível! Este é o meu conselho mais importante. Da comunicação com os hóspedes ao check-in e ao check-out, usando ferramentas como fechaduras inteligentes e sistemas de mensagens automáticas, vai poupar uma enorme quantidade de tempo e esforço. Pessoalmente, diria que consegui automatizar o meu Airbnb até 95%. E continuo à procura de formas de tratar os restantes 5%!
2. Limpeza profissional: garanta um elevado padrão de limpeza contratando serviços de limpeza profissionais. E não poupe no pagamento ao seu responsável de limpeza. Isto não só melhora a satisfação dos hóspedes, como garante uma experiência consistente.
3. Comodidades de qualidade: invista em comodidades de qualidade. Oferecer internet de alta velocidade, Netflix e uma cozinha bem equipada pode melhorar significativamente a experiência dos hóspedes e justificar preços por noite mais altos.
4. Marketing e avaliações dos hóspedes: incentive os hóspedes a deixar avaliações positivas, prestando um serviço excecional. As avaliações positivas aumentam significativamente a visibilidade do seu anúncio e tornam-no mais atraente em plataformas de alojamento local como o Airbnb e o Booking.

O alojamento local pode ser um negócio muito rentável se abordado com as estratégias e ferramentas certas. Usando ferramentas de agregação de dados de mercado, ferramentas de preços dinâmicos e calculadoras de rentabilidade completas, pode tomar decisões informadas que maximizam os seus rendimentos. Lembre-se: a chave do sucesso neste mercado é uma gestão rigorosa, a otimização contínua e o foco em proporcionar experiências excecionais aos hóspedes.

Perguntas frequentes

Como se calcula a rentabilidade do Airbnb?

A rentabilidade bruta calcula-se dividindo a renda anual pelo preço de compra, multiplicado por 100. Para a rentabilidade líquida, deduza todas as despesas (limpeza, seguros, impostos, manutenção, comissões das plataformas). Um bom rendimento líquido para um Airbnb situa-se tipicamente entre 8% e 15%.

Que despesas devo considerar na rentabilidade do Airbnb?

As despesas a incluir são as comissões das plataformas (3-15%), a limpeza entre cada estadia, o seguro de proprietário não ocupante, as despesas de condomínio, o imposto sobre o imóvel, a manutenção e a reposição de mobiliário, as subscrições de internet e energia, e os impostos sobre o rendimento das rendas.

Que taxa de ocupação posso esperar de um Airbnb rentável?

Uma taxa de ocupação realista para um Airbnb bem gerido situa-se entre 60% e 80%, consoante a localização e a sazonalidade. Em zonas turísticas, pode chegar a 85-90% na época alta. Nas projeções financeiras, use uma taxa prudente de 65% no primeiro ano.

Como estimar o preço médio por noite do meu Airbnb?

Para estimar o preço médio por noite, analise anúncios semelhantes na sua zona no Airbnb e no Booking.com. As ferramentas de dados de mercado e de preços dinâmicos fornecem números precisos do mercado. Tenha em conta a sazonalidade, os eventos locais e a qualidade do seu alojamento.

Um investimento em Airbnb é mais rentável do que um arrendamento de longa duração?

O Airbnb pode gerar 2 a 3 vezes mais receita do que um arrendamento de longa duração, mas as despesas também são mais altas. A rentabilidade líquida depende da localização, da taxa de ocupação e da gestão. Em zonas turísticas, o Airbnb é muitas vezes mais rentável; em zonas pouco turísticas, o arrendamento tradicional pode ser preferível.

Como posso aumentar os rendimentos do meu Airbnb?

Trabalhe várias alavancas em conjunto: um anúncio otimizado (fotografias, título, descrição), preços dinâmicos com um preço mínimo que cubra os seus custos, mais canais (Booking.com e Vrbo além do Airbnb) através de um channel manager, menos intervalos vazios (estadias mínimas mais curtas em períodos calmos, descontos para estadias longas) e automatização para reduzir os custos de gestão. Reveja todos os meses a ocupação, o preço por noite e as avaliações.

Como posso reduzir a vacância no Airbnb?

Anuncie em várias plataformas através de um channel manager, aceite estadias mais curtas em períodos calmos para preencher intervalos, ofereça descontos semanais e mensais e melhore a sua posição nos resultados de pesquisa do Airbnb com melhores fotografias, um anúncio completo e respostas rápidas.

Compensa passar um arrendamento de longa duração para Airbnb?

Muitas vezes, se as regras locais o permitirem e o imóvel se adequar a viajantes. No meu exemplo de Angers, um T1 arrendado a 520 euros por mês tem um potencial estimado em alojamento local de 15.000 a 20.000 euros por ano. O alojamento local custa mais a gerir (limpeza, mobiliário, tempo de gestão) e dá mais trabalho, por isso compare a rentabilidade líquida, não o rendimento bruto.