Die ultimative Methode zur Berechnung und Optimierung der Airbnb-Rentabilität

1# Verstehen Sie Ihr Ziel: den Umsatz maximieren

Das Hauptziel der Kurzzeitvermietung ist es, den Umsatz zu maximieren, was oft mehr Verwaltungsarbeit und mehr Zeit für das Kurzzeitvermietungsgeschäft insgesamt bedeutet.

Bedenken Sie: Das Umsatzpotenzial ist zwar höher, erfordert aber eine konsequente Verwaltung.

2# Nutzen Sie Datenaggregations-Tools

Eine der wichtigsten Ressourcen, die ich zur Bewertung des Airbnb-Mietmarkts nutze, ist eine Marktdatenplattform für Kurzzeitvermietung.

Diese Plattformen aggregieren Daten von Kurzzeitvermietungsinseraten (vor allem solchen, die auf Airbnb veröffentlicht sind). Für eine bestimmte Stadt oder Region liefern sie verschiedene Kennzahlen wie durchschnittlichen Nachtpreis, Auslastung und Umsatzpotenzial… Kurz gesagt, eine Goldgrube für fundierte Entscheidungen!

Geben Sie einfach eine Stadt in das Tool ein, um einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Kennzahlen zu erhalten, darunter ein Marktscore auf Basis von Nachfrage, Umsatzwachstum, Saisonalität und Vorschriften.

Hier zum Beispiel die Informationen, die ich für meine Immobilie (eine Einzimmerwohnung) in der Stadt Angers, Frankreich, erhalten habe: ein günstiger Marktscore, mit einem jährlichen Umsatzpotenzial von 17.800 Euro und einer Auslastung von 66 %.

3# Analysieren Sie die wichtigsten Airbnb-Rentabilitätskennzahlen

Der durchschnittliche Nachtpreis in Angers beträgt 78 Euro, aber diese Zahl kann je nach Saison schwanken. Es ist wichtig, diese Schwankungen zu verstehen, um Ihre Preisstrategie zu optimieren.

Diese Tools liefern auch eine Kennzahl namens RevPAR (Revenue Per Available Room, Umsatz pro verfügbarem Zimmer), die ein realistisches Bild des Umsatzes bietet, indem sie die Aufenthaltsdauer berücksichtigt.

Mit Marktdatenplattformen lassen sich Ergebnisse nach Unterkunftstyp, Zahl der Schlafzimmer und anderen Kriterien filtern. Für meine Analyse habe ich mich auf Einzimmerwohnungen konzentriert, was ein klareres Bild davon gibt, was für meinen Unterkunftstyp zu erwarten ist. Diese Segmentierung hilft, realistische Erwartungen zu setzen und objektive, datenbasierte Entscheidungen zu treffen.

4# Meine Airbnb-Rentabilität berechnen

Wenn Sie Ihre Daten beisammen haben, ist es Zeit für den wichtigsten Schritt: die Berechnung der Airbnb-Rentabilität. Ich nutze den Mietrendite-Simulator von Horiz.io, der hilft, die Gesamtwirtschaftlichkeit des Projekts zu bewerten. So nutzen Sie diesen Simulator am besten:

1. Angaben zur Immobilie: Geben Sie Kaufpreis, Renovierungskosten und Wohnfläche ein. Für meine Immobilie in Angers lag der Kaufpreis bei 130.000 Euro, mit 5.000 Euro Renovierungskosten für eine Wohnung von 32 m².
2. Umsatzprognosen: Tragen Sie auf Basis der Marktdaten den Jahresumsatz ein. In meiner Situation wäre zum Beispiel eine vorsichtige Schätzung 16.000 Euro pro Jahr.
3. Ausgaben: Berücksichtigen Sie ALLE relevanten Ausgaben wie Verwaltungsgebühren, Nebenkosten, Versicherung und andere Betriebskosten (Reinigung, Internet…). Bei Kurzzeitvermietungen sind diese Ausgaben in der Regel höher als bei Langzeitvermietungen. Meine geschätzten jährlichen Ausgaben belaufen sich auf etwa 5.400 Euro.
4. Finanzierung: Geben Sie gegebenenfalls die Darlehensdaten an. Bei einem 20-jährigen Darlehen mit 3,7 % Zinsen kann die monatliche Rate Ihren Cashflow erheblich beeinflussen.

Und schon wird Ihre Mietrendite automatisch berechnet!

Hier ein Video-Tutorial zu dem, was ich gerade erklärt habe:

Langzeitmiete vs Airbnb: meine Wohnung in Angers vorher und nachher

Die Wohnung in diesem Beispiel ist eine Einzimmerwohnung von 32 m² in Angers, die ich seit 2007 besitze. Ich habe sie für etwa 81.000 Euro gekauft, und sie ist heute etwa 130.000 Euro wert, der Wert, den ich im Simulator oben verwende. Jahrelang habe ich sie langfristig an Studierende und junge Berufstätige vermietet, und sie war die am wenigsten rentable Immobilie in meinem Portfolio:

• Niedrige Miete: Selbst nach dem Anstieg von 400 auf 520 Euro im Monat brachte sie höchstens etwa 6.240 Euro im Jahr ein.
• Ein Grundriss, der Langzeitmieter einschränkt: Eine Einzimmerwohnung von 32 m² lässt sich schwer an ein Paar und noch schwerer als WG vermieten, was die Miete begrenzte.
• Steuer auf ein kleines Einkommen: Die Miete wurde besteuert, was die Rendite weiter schmälerte (siehe unseren Leitfaden zu Airbnb-Steuern).

Ich habe sie aus vier Gründen auf Kurzzeitvermietung umgestellt:

1. Beherrschbare lokale Regeln: Damals hatte Angers weniger Einschränkungen als Paris oder Bordeaux. Die Regeln ändern sich schnell (das französische Gesetz Le Meur vom November 2024 gab den Städten neue Instrumente zur Regulierung der Kurzzeitvermietung), prüfen Sie also Ihre eigene Stadt, bevor Sie umstellen.
2. Ein Grundriss, der Reisenden entgegenkommt: Mit einem Schlafsofa im Wohnzimmer bietet die Wohnung Platz für bis zu vier Personen.
3. Flexibilität: Ohne langen Mietvertrag kann ich die Wohnung zurücknehmen, um sie zu verkaufen oder Familie unterzubringen.
4. Deutlich höheres Einkommenspotenzial: geschätzt 15.000 bis 20.000 Euro pro Jahr, gegenüber 520 Euro im Monat bei Langzeitmiete.

Die Umstellung kostet vorab Geld und Zeit. Das habe ich gemacht:

• Renovierung: Malerarbeiten, eine neue maßgefertigte Kleinküche und neue Badmöbel.
• Möbel und Dekoration: langlebige, schöne Stücke statt der billigsten Optionen (Schlafsofa, Doppelbett, Schreibtisch, Barhocker, Geschirr, Bett- und Badwäsche), dazu Teppiche, Bilderrahmen, Pflanzen und Decken.
• Automatisierung: Systeme zur Automatisierung von Check-in, Check-out und Reinigung, um Verwaltungszeit und -kosten niedrig zu halten. Das hat bei mir am längsten gedauert, und darum geht es in Tipp 1 unten.

5# Optimieren Sie Ihre Airbnb-Rentabilität

Um Ihre Einnahmen zu maximieren, erwägen Sie dynamische Preisgestaltung mit einem Spezialtool. Diese Tools passen Ihre Nachtpreise an Marktnachfrage, Konkurrenzpreise und andere Faktoren an und stellen sicher, dass Sie für jede Buchung den bestmöglichen Preis erzielen. Wenn Ihre Unterkunft mit dem Channel Manager von Nowistay verbunden ist, übernimmt die integrierte KI-Preisgestaltung das ohne separates Tool: Im Abonnement AI Channel Manager enthalten, schlägt sie für jede freie Nacht einen Preis mit Begründung für jede Änderung vor, nie unter dem von Ihnen festgelegten Mindestpreis, und Sie übernehmen ihn mit einem Klick.

Dynamische Preisgestaltung ist ein Hebel unter mehreren. Sobald Ihre Zahlen stehen, bewegen diese das Einkommen am stärksten:

• Ein optimiertes Inserat: Profifotos, ein klarer Titel und eine vollständige Beschreibung sind das Erste, was Gäste beurteilen (siehe So ranken Sie auf Airbnb höher).
• Mehr Kanäle: Wer zusätzlich zu Airbnb auf Booking.com und Vrbo inseriert, über einen Channel Manager, der einen einzigen Kalender führt, füllt Nächte, die eine einzelne Plattform leer ließe.
• Weniger leere Lücken: Akzeptieren Sie in ruhigen Zeiten kürzere Aufenthalte und bieten Sie Wochen- oder Monatsrabatte an, um längere anzuziehen.
• Niedrigere Betriebskosten: Automatisierung senkt Verwaltungszeit und Reinigungskoordination, was die Nettorentabilität erhöht, nicht nur den Umsatz.
• Regelmäßige Überprüfung Ihrer Kennzahlen: Auslastung, durchschnittlicher Nachtpreis, RevPAR und Bewertungsnoten, Monat für Monat mit den Marktdaten aus Schritt 2 verglichen.

Sollten Sie stattdessen alles einem Property Manager übergeben? Das ist sinnvoll, wenn Ihnen die Zeit fehlt oder Sie mehrere Unterkünfte verwalten, doch seine Provision geht von Ihrem Umsatz ab, vergleichen Sie sie also mit den Kosten der Automatisierung (siehe Was Co-Gastgeber verlangen).

6# Meine 4 Tipps für die Verwaltung Ihrer Kurzzeitvermietung

1. Automatisieren Sie Ihre Abläufe: Automatisieren Sie so viel wie möglich! Das ist mein wichtigster Rat. Von der Gästekommunikation bis zu Check-in und Check-out sparen Sie mit Tools wie Smart Locks und automatisierten Nachrichtensystemen enorm viel Zeit und Mühe. Persönlich habe ich mein Airbnb nach eigener Einschätzung zu 95 % automatisiert. Und ich suche noch nach Wegen, die restlichen 5 % zu erledigen!
2. Professionelle Reinigung: Sorgen Sie durch professionelle Reinigungsdienste für einen hohen Sauberkeitsstandard. Und sparen Sie nicht an der Bezahlung Ihrer Reinigungskraft. Das verbessert nicht nur die Gästezufriedenheit, sondern sichert auch ein gleichbleibendes Erlebnis.
3. Hochwertige Ausstattung: Investieren Sie in hochwertige Ausstattung. Angebote wie schnelles Internet, Netflix und eine gut ausgestattete Küche können das Gästeerlebnis deutlich verbessern und höhere Nachtpreise rechtfertigen.
4. Marketing und Gästebewertungen: Ermutigen Sie Gäste, positive Bewertungen zu hinterlassen, indem Sie außergewöhnlichen Service bieten. Positive Bewertungen erhöhen die Sichtbarkeit Ihres Inserats deutlich und machen es auf Kurzzeitvermietungsplattformen wie Airbnb und Booking attraktiver.

Kurzzeitvermietung kann ein sehr rentables Geschäft sein, wenn man sie mit den richtigen Strategien und Tools angeht. Mit Marktdatenaggregations-Tools, Tools für dynamische Preisgestaltung und umfassenden Rentabilitätsrechnern können Sie fundierte Entscheidungen treffen, die Ihre Mieteinnahmen maximieren. Denken Sie daran: Der Schlüssel zum Erfolg in diesem Markt sind konsequente Verwaltung, ständige Optimierung und der Fokus auf außergewöhnliche Gästeerlebnisse.

Häufig gestellte Fragen

Wie berechnet man die Airbnb-Rentabilität?

Die Bruttorendite berechnet man, indem man die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis teilt und mit 100 multipliziert. Für die Nettorendite ziehen Sie alle Ausgaben ab (Reinigung, Versicherung, Steuern, Instandhaltung, Plattformprovisionen). Eine gute Nettorendite für ein Airbnb liegt typischerweise zwischen 8 % und 15 %.

Welche Ausgaben sollte man bei der Airbnb-Rentabilität berücksichtigen?

Zu berücksichtigen sind Plattformprovisionen (3-15 %), die Reinigung zwischen den Aufenthalten, die Versicherung für nicht selbst bewohnende Eigentümer, Hausgeld, Grundsteuer, Instandhaltung und Möbelersatz, Internet- und Energieverträge sowie die Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen.

Welche Auslastung kann man für ein rentables Airbnb erwarten?

Eine realistische Auslastung für ein gut geführtes Airbnb liegt je nach Lage und Saisonalität zwischen 60 % und 80 %. In Touristengebieten kann sie in der Hochsaison 85-90 % erreichen. Verwenden Sie für Ihre Finanzprognosen im ersten Jahr einen vorsichtigen Wert von 65 %.

Wie schätzt man den durchschnittlichen Nachtpreis für sein Airbnb?

Um Ihren durchschnittlichen Nachtpreis zu schätzen, analysieren Sie ähnliche Inserate in Ihrer Umgebung auf Airbnb und Booking.com. Marktdaten- und Tools für dynamische Preisgestaltung liefern präzise Marktzahlen. Berücksichtigen Sie Saisonalität, lokale Veranstaltungen und die Qualität Ihrer Unterkunft.

Ist eine Airbnb-Investition rentabler als eine Langzeitvermietung?

Airbnb kann 2- bis 3-mal mehr Einnahmen erzielen als eine Langzeitvermietung, aber die Ausgaben sind auch höher. Die Nettorentabilität hängt von Lage, Auslastung und Verwaltung ab. In Touristengebieten ist Airbnb oft rentabler; in touristisch schwachen Gegenden kann die klassische Vermietung vorzuziehen sein.

Wie kann ich mein Airbnb-Einkommen steigern?

Arbeiten Sie an mehreren Hebeln gleichzeitig: ein optimiertes Inserat (Fotos, Titel, Beschreibung), dynamische Preisgestaltung mit einem Mindestpreis, der Ihre Kosten deckt, mehr Kanäle (Booking.com und Vrbo zusätzlich zu Airbnb) über einen Channel Manager, weniger leere Lücken (kürzere Mindestaufenthalte in ruhigen Zeiten, Rabatte für lange Aufenthalte) und Automatisierung zur Senkung der Betriebskosten. Prüfen Sie Auslastung, Nachtpreis und Bewertungen jeden Monat.

Wie kann ich den Leerstand auf Airbnb verringern?

Inserieren Sie über einen Channel Manager auf mehreren Plattformen, akzeptieren Sie in ruhigen Zeiten kürzere Aufenthalte, um Lücken zu füllen, bieten Sie Wochen- und Monatsrabatte an und verbessern Sie Ihre Position in den Airbnb-Suchergebnissen mit besseren Fotos, einem vollständigen Inserat und schnellen Antworten.

Lohnt es sich, eine Langzeitvermietung auf Airbnb umzustellen?

Oft ja, wenn die lokalen Regeln es erlauben und die Unterkunft für Reisende geeignet ist. In meinem Beispiel aus Angers hat eine Einzimmerwohnung für 520 Euro im Monat ein geschätztes Kurzzeitpotenzial von 15.000 bis 20.000 Euro pro Jahr. Die Kurzzeitvermietung kostet im Betrieb mehr (Reinigung, Möbel, Verwaltungszeit) und erfordert mehr Arbeit, vergleichen Sie also die Nettorentabilität, nicht die Bruttoeinnahmen.