De ultieme methode om de rendabiliteit van Airbnb te berekenen en te optimaliseren

1# Begrijp je doel: de omzet maximaliseren

Het hoofddoel van kortetermijnverhuur is de omzet maximaliseren, wat vaak meer beheerwerk voor de woning betekent en meer tijd voor het kortetermijnverhuurbedrijf als geheel.

Houd er rekening mee dat het omzetpotentieel weliswaar hoger is, maar dat het nauwgezet beheer vraagt.

2# Gebruik tools die gegevens verzamelen

Een van de essentiële hulpmiddelen die ik gebruik om de Airbnb-verhuurmarkt te beoordelen, is een platform met marktgegevens over kortetermijnverhuur.

Deze platforms verzamelen gegevens van advertenties voor kortetermijnverhuur (vooral die op Airbnb). Voor een bepaalde stad of geografisch gebied geven ze verschillende indicatoren, zoals de gemiddelde nachtprijs, bezettingsgraad en potentiële omzet… Kortom, een goudmijn om weloverwogen beslissingen te nemen!

Voer gewoon een stad in de tool in voor een volledig overzicht van de belangrijkste indicatoren, waaronder een marktscore op basis van vraag, omzetgroei, seizoensgebondenheid en regelgeving.

Dit is bijvoorbeeld de informatie die ik kreeg voor mijn woning (een eenkamerappartement) in de stad Angers in Frankrijk: een gunstige marktscore, met een potentiële jaaromzet van € 17.800 en een bezettingsgraad van 66%.

3# Analyseer de belangrijkste indicatoren voor Airbnb-rendabiliteit

De gemiddelde nachtprijs in Angers is € 78, maar dit cijfer kan per seizoen schommelen. Het is essentieel deze schommelingen te begrijpen om je prijsstrategie te optimaliseren.

Deze tools geven ook een maatstaf die RevPAR (Revenue Per Available Room) heet en die een realistisch beeld van de omzet geeft doordat ze rekening houdt met de duur van de verblijven.

Met marktgegevensplatforms kun je de resultaten filteren op type woning, aantal slaapkamers en andere criteria. Voor mijn analyse richtte ik me op eenkamerappartementen, wat een duidelijker beeld geeft van wat je kunt verwachten voor mijn type woning. Deze segmentatie helpt realistische verwachtingen te scheppen en objectieve, op gegevens gebaseerde beslissingen te nemen.

4# Mijn Airbnb-rendabiliteit berekenen

Zodra je de gegevens hebt, is het tijd voor de belangrijkste stap: de rendabiliteit van Airbnb berekenen. Ik gebruik de simulator voor huurrendement van Horiz.io, die helpt de algehele haalbaarheid van het project te beoordelen. Zo haal je het meeste uit deze simulator:

1. Gegevens van de woning: Vul de aankoopprijs, de renovatiekosten en de woonoppervlakte in. Voor mijn woning in Angers was de aankoopprijs € 130.000, met € 5.000 renovatiekosten voor een appartement van 32 m².
2. Omzetprojecties: Vul op basis van marktgegevens de jaaromzet in. In mijn situatie is een voorzichtige schatting bijvoorbeeld € 16.000 per jaar.
3. Uitgaven: Neem ALLE relevante uitgaven mee, zoals beheerkosten, nutsvoorzieningen, verzekering en andere operationele kosten (schoonmaak, internet…). Voor kortetermijnverhuur zijn deze uitgaven doorgaans hoger dan bij langetermijnverhuur. Mijn geschatte jaarlijkse uitgaven bedragen ongeveer € 5.400.
4. Financiering: Voeg de gegevens van de hypotheek toe, indien van toepassing. Bij een lening van 20 jaar tegen een rentepercentage van 3,7% kan de maandelijkse aflossing je cashflow aanzienlijk beïnvloeden.

En klaar: je huurrendement wordt automatisch berekend!

Hier is een videotutorial van wat ik zojuist heb uitgelegd:

Langetermijnverhuur versus Airbnb: mijn appartement in Angers voor en na

Het appartement in dit voorbeeld is een eenkamerappartement van 32 m² in Angers dat ik sinds 2007 bezit. Ik kocht het voor ongeveer € 81.000 en het is vandaag ongeveer € 130.000 waard, de waarde die ik in de simulator hierboven gebruik. Jarenlang verhuurde ik het langdurig aan studenten en jonge werknemers, en het was het minst rendabele pand van mijn portfolio:

• Lage huur: zelfs na een stijging van € 400 naar € 520 per maand bracht het hooguit ongeveer € 6.240 per jaar op.
• Een indeling die langetermijnhuurders beperkt: een eenkamerappartement van 32 m² is moeilijk te verhuren aan een stel en nog moeilijker als gedeelde woning, wat de huur begrensde.
• Belasting over een klein inkomen: de huur werd belast, wat het rendement verder verlaagde (zie onze gids over Airbnb-belastingen).

Ik stapte om vier redenen over op kortetermijnverhuur:

1. Beheersbare lokale regels: destijds had Angers minder beperkingen dan Parijs of Bordeaux. Regels veranderen snel (de Franse wet-Le Meur van november 2024 gaf steden nieuwe instrumenten om kortetermijnverhuur te reguleren), dus controleer je eigen stad voordat je overstapt.
2. Een indeling die bij reizigers past: met een slaapbank in de woonkamer biedt het appartement slaapplaats aan maximaal vier personen.
3. Flexibiliteit: zonder langlopend huurcontract kan ik het appartement terugnemen om het te verkopen of er familie te laten logeren.
4. Veel hoger inkomstenpotentieel: geschat op € 15.000 tot € 20.000 per jaar, tegenover € 520 per maand als langetermijnverhuur.

De overstap kost vooraf geld en tijd. Dit heb ik gedaan:

• Renovatie: schilderwerk, een nieuwe keukenblok op maat en nieuw badkamermeubilair.
• Meubilair en inrichting: duurzame, mooie stukken in plaats van de goedkoopste opties (slaapbank, tweepersoonsbed, bureau, barkrukken, servies, bed- en badlinnen), plus tapijten, lijsten, planten en plaids.
• Automatisering: systemen om inchecken, uitchecken en schoonmaak te automatiseren, om beheertijd en -kosten laag te houden. Dit kostte me het meeste tijd, en hier gaat tip 1 hieronder over.

5# Optimaliseer je Airbnb-rendabiliteit

Overweeg om dynamische prijsstelling in te voeren met een gespecialiseerde tool om je verdiensten te maximaliseren. Deze tools passen je nachtprijzen aan op basis van marktvraag, prijzen van concurrenten en andere factoren, zodat je voor elke boeking de best mogelijke prijs krijgt. Als je verhuur is verbonden met de channel manager van Nowistay, doet de ingebouwde AI Pricing dit zonder aparte tool: het zit in het AI Channel Manager-abonnement, stelt voor elke vrije nacht een prijs voor met de reden voor elke wijziging, nooit onder de minimumprijs die je instelt, en jij past die met één klik toe.

Dynamische prijsstelling is één hefboom van meerdere. Zodra je cijfers vaststaan, zijn dit de hefbomen die het inkomen het meest doen bewegen:

• Een geoptimaliseerde advertentie: professionele foto’s, een duidelijke titel en een volledige beschrijving zijn het eerste waarop gasten oordelen (zie hoe je hoger rankt op Airbnb).
• Meer kanalen: naast Airbnb ook op Booking.com en Vrbo staan, via een channel manager die één agenda bijhoudt, vult nachten die één enkel platform leeg zou laten.
• Minder lege gaten: accepteer kortere verblijven in rustige periodes en bied week- of maandkortingen aan om langere verblijven aan te trekken.
• Lagere beheerkosten: automatisering verlaagt de beheertijd en de coördinatie van de schoonmaak, wat de nettorendabiliteit verhoogt, niet alleen de omzet.
• Regelmatige controle van je cijfers: bezettingsgraad, gemiddelde nachtprijs, RevPAR en beoordelingsscores, maand voor maand vergeleken met de marktgegevens uit stap 2.

Moet je dan alles uitbesteden aan een beheerder? Dat is logisch als je tijd tekortkomt of meerdere woningen beheert, maar hun commissie komt uit je omzet, dus vergelijk die met wat automatisering je zou kosten (zie wat cohosts rekenen).

6# Mijn 4 tips voor het beheer van je kortetermijnverhuur

1. Automatiseer je processen: Automatiseer zoveel mogelijk! Dit is mijn belangrijkste advies. Van communicatie met gasten tot in- en uitchecken: met tools als slimme sloten en geautomatiseerde berichtensystemen bespaar je enorm veel tijd en moeite. Persoonlijk zou ik zeggen dat het me is gelukt mijn Airbnb tot 95% te automatiseren. En ik zoek nog steeds manieren om de resterende 5% af te handelen!
2. Professionele schoonmaak: Zorg voor een hoge standaard van properheid door professionele schoonmaakdiensten in te huren. En beknibbel niet op het loon van je schoonmaker. Dat verbetert niet alleen de tevredenheid van gasten, maar zorgt ook voor een consistente ervaring.
3. Voorzieningen van kwaliteit: Investeer in hoogwaardige voorzieningen. Voorzieningen als snel internet, Netflix en een goed uitgeruste keuken kunnen de gastervaring aanzienlijk verbeteren en hogere nachtprijzen rechtvaardigen.
4. Marketing en gastbeoordelingen: Moedig gasten aan positieve beoordelingen achter te laten door uitzonderlijke service te bieden. Positieve beoordelingen vergroten de zichtbaarheid van je advertentie aanzienlijk en maken haar aantrekkelijker op platforms voor kortetermijnverhuur als Airbnb en Booking.

Kortetermijnverhuur kan een zeer winstgevend bedrijf zijn als je het met de juiste strategieën en tools aanpakt. Met tools voor het verzamelen van marktgegevens, tools voor dynamische prijsstelling en uitgebreide rendabiliteitscalculators neem je weloverwogen beslissingen die je huurinkomsten maximaliseren. Onthoud dat de sleutel tot succes op deze markt nauwgezet beheer, voortdurende optimalisatie en een focus op uitzonderlijke gastervaringen is.

Veelgestelde vragen

Hoe bereken je de rendabiliteit van Airbnb?

Het brutorendement bereken je door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de aankoopprijs en te vermenigvuldigen met 100. Voor het nettorendement trek je alle uitgaven af (schoonmaak, verzekering, belastingen, onderhoud, commissies van platforms). Een goed nettorendement voor een Airbnb ligt doorgaans tussen 8% en 15%.

Met welke uitgaven moet je rekening houden bij de rendabiliteit van Airbnb?

Uitgaven om mee te nemen zijn commissies van platforms (3-15%), schoonmaak tussen elk verblijf, verzekering voor niet-bewonende eigenaren, kosten van de vereniging van eigenaren, onroerendezaakbelasting, onderhoud en vervanging van meubilair, abonnementen voor internet en energie, en inkomstenbelasting over de huuropbrengsten.

Welke bezettingsgraad mag je verwachten voor een rendabele Airbnb?

Een realistische bezettingsgraad voor een goed beheerde Airbnb ligt, afhankelijk van locatie en seizoen, tussen 60% en 80%. In toeristische gebieden kan die in het hoogseizoen 85-90% bereiken. Gebruik voor je financiële projecties een voorzichtig percentage van 65% voor het eerste jaar.

Hoe schat je de gemiddelde nachtprijs voor je Airbnb?

Analyseer om je gemiddelde nachtprijs te schatten soortgelijke advertenties in je omgeving op Airbnb en Booking.com. Marktgegevens- en dynamische-prijstools geven nauwkeurige marktcijfers. Houd rekening met het seizoen, lokale evenementen en de kwaliteit van je woning.

Is investeren in Airbnb rendabeler dan langetermijnverhuur?

Airbnb kan 2 tot 3 keer meer omzet opleveren dan langetermijnverhuur, maar de uitgaven zijn ook hoger. De nettorendabiliteit hangt af van locatie, bezettingsgraad en beheer. In toeristische gebieden is Airbnb vaak rendabeler; in gebieden met weinig toerisme kan traditionele verhuur de voorkeur verdienen.

Hoe kan ik mijn Airbnb-inkomsten verhogen?

Werk aan meerdere hefbomen tegelijk: een geoptimaliseerde advertentie (foto's, titel, beschrijving), dynamische prijzen met een minimumprijs die je kosten dekt, meer kanalen (naast Airbnb ook Booking.com en Vrbo) via een channel manager, minder lege gaten (korter minimumverblijf in rustige periodes, kortingen voor lange verblijven) en automatisering om de beheerkosten te verlagen. Controleer elke maand de bezetting, de nachtprijs en de beoordelingen.

Hoe kan ik leegstand op Airbnb verminderen?

Zet je woning via een channel manager op meerdere platforms, accepteer kortere verblijven in rustige periodes om gaten te vullen, bied week- en maandkortingen aan en verbeter je positie in de zoekresultaten van Airbnb met betere foto's, een volledige advertentie en snelle antwoorden.

Loont het om een langetermijnverhuur om te zetten naar Airbnb?

Vaak wel, als de lokale regels het toestaan en de woning geschikt is voor reizigers. In mijn voorbeeld in Angers heeft een eenkamerappartement van € 520 per maand een geschat kortetermijnpotentieel van € 15.000 tot € 20.000 per jaar. Kortetermijnverhuur kost meer om te beheren (schoonmaak, meubilair, beheertijd) en vraagt meer werk, dus vergelijk de nettorendabiliteit, niet de brutoinkomsten.