El proyecto de presupuestos de Francia para 2027, presentado el 1 de octubre de 2026, limitaría la amortización que deducen los propietarios LMNP al 2,5 % y 7.000 € al año, y al 1,5 % y 5.000 € en los alquileres turísticos amueblados, y la amortización no utilizada dejaría de trasladarse a ejercicios futuros. Esta guía separa lo que ya se aplica de lo que solo es una propuesta y enumera lo que deberían hacer los propietarios antes de la votación final.
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Empieza gratisEl proyecto de presupuestos de Francia para 2027 (el projet de loi de finances pour 2027, o PLF 2027), presentado en la Asamblea Nacional el 1 de octubre de 2026, propone limitar la amortización que pueden deducir los propietarios de alquileres amueblados no profesionales (LMNP) que tributan en el régimen de gastos reales: el 2,5 % anual y 7.000 € por hogar fiscal en los alquileres amueblados ordinarios, y solo el 1,5 % y 5.000 € en un alquiler turístico amueblado (meublé de tourisme). También pondría fin al traslado ilimitado de la amortización que no se ha podido utilizar. A 8 de octubre de 2026 es solo un proyecto: el debate en el pleno empieza el 13 de octubre y la votación final se espera en diciembre.
Hay dos normas que ya se aplican pase lo que pase con el proyecto. Desde el 15 de febrero de 2025, la amortización que dedujiste se suma a tu plusvalía imponible cuando vendes. Y el régimen simplificado micro-BIC para los alquileres turísticos amueblados está limitado a 15.000 € de ingresos anuales (reducción del 30 %) si el inmueble no está clasificado, y a 77.700 € para los ingresos de 2025 y luego a 83.600 € para los ingresos de 2026 (reducción del 50 %) si está clasificado.
Este artículo refleja la situación a 8 de octubre de 2026 de un proyecto aún en debate. Es información general, no asesoramiento fiscal: haz que revise tu situación un contable colegiado francés (expert-comptable).
En la mayoría de los casos, sí. Los ingresos de un inmueble situado en Francia tributan por lo general en Francia, también cuando el propietario vive en el extranjero, y un alquiler amueblado tributa como ingresos BIC (beneficios industriales y comerciales). La mayoría de los propietarios que alquilan un piso o una casa amueblados a turistas son LMNP: arrendadores de inmuebles amueblados no profesionales. Pueden elegir entre dos regímenes:
La medida está en el artículo 7 del proyecto n.º 3210, titulado «Reorientar el apoyo público hacia la vivienda familiar y de larga duración». Modifica el artículo 39 C del Código Tributario francés. En la versión presentada por el Gobierno:
Los arrendadores profesionales de inmuebles amueblados (LMP) no están incluidos. El Gobierno presenta la medida como un acercamiento entre el alquiler amueblado y el no amueblado, después de que el presupuesto de 2026 creara un régimen de amortización para los alquileres sin amueblar a rentas asequibles (el régimen «Jeanbrun»).
El proyecto apunta al meublé de tourisme tal como lo define el artículo L. 324-1-1 del Código de Turismo: una vivienda amueblada alquilada a huéspedes de paso que no fijan en ella su domicilio, por días, semanas o meses. Eso abarca la mayoría de los anuncios de Airbnb, Booking.com y Vrbo, estén clasificados o no. Para estas propiedades, el tipo permitido (1,5 %) sería un 40 % inferior al de otros alquileres amueblados (2,5 %), y el límite en euros también sería menor (5.000 € frente a 7.000 €).
Si tienes varias propiedades, ten en cuenta que el límite en euros se aplica por hogar fiscal, no por propiedad. Dos alquileres turísticos del mismo hogar compartirían los mismos 5.000 € al año.
Imagina un piso alquilado como alquiler turístico amueblado, con un valor amortizable del edificio (sin el suelo) de 200.000 €, y supón que tu contable deduce actualmente 6.000 € de amortización al año por ese edificio.
El proyecto se refiere a la amortización de la vivienda en sí. Pregunta a tu contable cómo se aplicaría a tus obras de reforma y al mobiliario.
La mayoría de los análisis publicados desde la presentación entienden que se aplicaría a los ejercicios cerrados a partir del 1 de enero de 2027, es decir, a los ingresos de 2027 declarados en 2028. Coincide con las fechas de traslado de la amortización del proyecto. Sin embargo, el artículo 7 no fija una fecha de inicio para el propio tope, y el artículo 33 del proyecto prevé, por defecto, la entrada en vigor el 31 de diciembre de 2026 para los impuestos que se devengan al final del año o al cierre del ejercicio. Si el primer año afectado es 2026 o 2027 es un punto que conviene vigilar durante el debate.
Hasta la votación se aplican las normas actuales. Si el proyecto se aprueba tal como se presentó, la amortización que no hayas podido deducir al cierre de tu ejercicio de 2026 formaría el saldo utilizable hasta 2036: conviene que te calculen esa cifra ya.
La ley de presupuestos de 2025 (ley n.º 2025-127, de 14 de febrero de 2025, artículo 84) cambió el cálculo de las plusvalías LMNP: la amortización deducida durante el período de alquiler reduce el precio de compra, lo que aumenta la plusvalía imponible en el mismo importe. En una respuesta ministerial publicada el 24 de marzo de 2026, el Gobierno confirmó que la norma abarca las ventas realizadas a partir del día siguiente a la promulgación de la ley, sea cual sea la fecha en que el inmueble se alquiló por primera vez, y que se tiene en cuenta toda la amortización deducida, sin perjuicio de las reducciones por años de tenencia.
En la práctica, la amortización reduce tus impuestos mientras alquilas, pero parte del beneficio se recupera cuando vendes. Si se vota el tope de 2027, deducirías menos cada año y también habría menos que reintegrar en la reventa. Solo una simulación a lo largo de todo el período de tenencia te dirá si el régimen de gastos reales sigue compensando.
Desde los ingresos de 2025, el régimen micro-BIC es menos generoso con los alquileres turísticos amueblados. Según service-public.fr (noticia del 27 de julio de 2026):
Por encima de estos umbrales, el régimen de gastos reales es obligatorio. El proyecto de 2027 tal como se presentó no cambia estos umbrales ni estas reducciones. Recuerda que se miden sobre los ingresos brutos, antes de las comisiones de las plataformas: nuestra guía sobre la comisión del 15,5 % de Airbnb solo para anfitriones muestra cómo una subida de precio puede hacerte superar los 15.000 € sin ganar más.
Mucho. Según webs fiscales especializadas en LMNP (actualizaciones del 8 de octubre de 2026), la comisión de finanzas de la Asamblea Nacional aprobó enmiendas que reenfocan la medida en las estancias cortas: una eximiría a las viviendas amuebladas alquiladas con un contrato de residencia principal o de movilidad, y otra suprimiría por completo la amortización de los alquileres turísticos amueblados comprados a partir del 1 de enero de 2027. Al redactar este artículo aún no pudimos comprobarlo en la web de la Asamblea. Además, en un proyecto de presupuestos el debate en el pleno parte del texto del Gobierno: una enmienda de comisión debe aprobarse de nuevo en el pleno para entrar en el proyecto.
Aún puede pedirse al Consejo Constitucional que revise la ley antes de su promulgación. Para seguir las enmiendas y las votaciones, la referencia es el expediente legislativo del PLF 2027 en la web de la Asamblea Nacional.
Para el método de una comprobación completa de rentabilidad (ingresos, costes, ocupación), consulta cómo calcular la rentabilidad de Airbnb y, para el panorama fiscal más amplio, nuestra guía de impuestos de Airbnb.
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No. El proyecto presentado el 1 de octubre de 2026 mantiene el estatuto LMNP y el régimen micro-BIC. Limita la amortización que pueden deducir los propietarios LMNP en el régimen de gastos reales y pone fin al traslado ilimitado de la amortización no utilizada.
En el proyecto presentado, el 1,5 % anual y un máximo de 5.000 € al año por hogar fiscal para un meublé de tourisme, frente al 2,5 % y 7.000 € para el resto de alquileres amueblados no profesionales. El límite en euros lo comparten todas las propiedades del hogar.
La mayoría de los análisis entienden que se aplicaría a los ejercicios cerrados a partir del 1 de enero de 2027, es decir, a los ingresos de 2027 declarados en 2028. La regla de entrada en vigor por defecto del proyecto apunta al 31 de diciembre de 2026 para los impuestos sobre la renta, así que conviene revisar el texto final tras la votación de diciembre.
No en la versión presentada por el Gobierno. Para los ingresos de 2026, el micro-BIC sigue limitado a 15.000 € con una reducción del 30 % para los alquileres turísticos amueblados sin clasificar y a 83.600 € con una reducción del 50 % para los clasificados, según service-public.fr.
Desde el 15 de febrero de 2025, según la ley de presupuestos de 2025, la amortización que dedujo un propietario LMNP se resta del precio de compra al calcular la plusvalía de una venta, lo que aumenta la plusvalía imponible. Una respuesta ministerial del 24 de marzo de 2026 confirmó que se aplica sea cual sea la fecha en que el inmueble se alquiló por primera vez.
Por lo general, sí: los ingresos de un inmueble francés tributan normalmente en Francia, y un alquiler amueblado entra en las normas de los BIC sea cual sea tu país de residencia. Consulta tu situación y el convenio fiscal aplicable con un contable que conozca el alquiler amueblado francés.
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