Fatturazione elettronica in Francia per gli affitti brevi: chi fa cosa (2026-2027)

Dal 1° settembre 2026, ogni impresa stabilita in Francia che sia un “assujetti” all’IVA deve poter ricevere fatture elettroniche tramite una plateforme agréée (PA). Emettere fatture elettroniche, e comunicare le vendite ai clienti privati (e-reporting), diventa obbligatorio il 1° settembre 2027 per PMI e microimprese; le grandi e medie imprese lo fanno dal 1° settembre 2026. Per la maggior parte degli affitti turistici il soggiorno stesso è esente da IVA, quindi un proprietario LMNP o un gîte che affitta a ospiti privati non ha nulla da emettere né da comunicare per quei soggiorni. Le conciergerie, i cui compensi sono imponibili, portano la maggior parte del lavoro.

Di seguito, le tre situazioni che gli host confondono: il proprietario di una casa vacanza arredata, l’affitto con servizi di tipo alberghiero e la conciergerie. Ogni regola proviene dall’amministrazione fiscale francese (DGFiP), verificata l’8 ottobre 2026.

Che cos’è la riforma francese della fatturazione elettronica, in parole semplici?

• Una fattura elettronica non è un PDF. È un file strutturato inviato tramite una plateforme agréée. Un PDF inviato per e-mail o una fattura cartacea non valgono più per le operazioni nell’ambito della riforma.
• Plateforme agréée (PA). Un operatore registrato dall’amministrazione fiscale, in precedenza chiamato PDP. Emette, trasmette e riceve le tue fatture e passa all’amministrazione i dati richiesti. Puoi usarne una direttamente o tramite il tuo software di contabilità, il commercialista o la banca.
• E-reporting. Le vendite a privati e le operazioni con imprese estere non richiedono una fattura elettronica: trasmetti invece i dati delle transazioni tramite la tua piattaforma, più i dati di pagamento per i servizi.
• Chi è un “assujetti”. Chiunque svolga un’attività economica in modo indipendente e regolare, compresi i micro-imprenditori in franchigia IVA (articolo 293 B del codice tributario francese, il CGI).
• Che cosa rientra nell’ambito. Le operazioni tra assujettis stabiliti in Francia soggette all’IVA francese e non esenti ai sensi degli articoli da 261 a 261 E del CGI. Le operazioni esenti sono fuori sia dalla fatturazione elettronica sia dall’e-reporting.
• Quattro nuove menzioni sulle fatture nell’ambito della riforma: il numero SIREN del cliente, la categoria di operazione (beni, servizi o entrambi), l’opzione per il pagamento dell’IVA sugli addebiti quando scelta, e l’indirizzo di consegna quando differisce da quello di fatturazione.

Il riferimento ufficiale è Je passe à la facturation électronique su impots.gouv.fr (aggiornato il 1° settembre 2026), con le FAQ della DGFiP, la guida all’avvio e l’elenco delle piattaforme registrate.

Quali sono le date chiave per il 2026 e il 2027?

• 1° settembre 2026: tutti gli assujettis stabiliti in Francia devono poter ricevere fatture elettroniche, qualunque siano dimensione e forma giuridica. Le grandi imprese e le medie imprese (ETI) emettono anche fatture elettroniche e avviano l’e-reporting.
• 1° settembre 2027: PMI e microimprese devono emettere fatture elettroniche e avviare l’e-reporting. Una PMI ha meno di 250 dipendenti e meno di 50 milioni di euro di fatturato o 43 milioni di euro di totale di bilancio, quindi quasi ogni attività di affitto e ogni conciergerie rientra in questo gruppo.
• Prima della tua data di emissione puoi iniziare volontariamente, oppure continuare a inviare le fatture nel formato che preferisci.

Fonti: scheda pratica 1 della DGFiP (giugno 2026) e entreprendre.service-public.fr (27 febbraio 2026). Esistono sanzioni (una multa per fattura ai sensi dell’articolo 1737 del CGI e, per la ricezione, una diffida preventiva che concede tre mesi per mettersi in regola), ma la guida all’avvio della DGFiP (luglio 2026) afferma che non saranno applicate durante la fase di lancio alle imprese che dimostrano un serio impegno di adeguamento. Non è un rinvio.

Un affitto turistico arredato è soggetto a IVA in Francia?

Nella maggior parte dei casi, no. L’articolo 261 D 4° del CGI esenta dall’IVA gli affitti arredati a uso residenziale, senza possibilità di optare per l’imposizione. L’eccezione è l’alloggio para-alberghiero, tassato al 10%. Secondo il BOFiP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, 26 marzo 2025), un affitto diventa imponibile quando sono soddisfatte due condizioni:

• offri soggiorni di 30 notti o meno, e
• gli ospiti hanno accesso ad almeno tre servizi su quattro: colazione, pulizia regolare, biancheria da casa e accoglienza, anche non personalizzata.

I servizi non devono essere usati, ma devono essere realmente offerti e dimostrabili. Tre dettagli della dottrina 2025 contano per gli affitti brevi:

• Per i soggiorni di cinque notti o meno, la pulizia prima dell’arrivo e la biancheria fornita all’inizio bastano a contare come due servizi.
• Una cassetta per le chiavi da sola, senza un’accoglienza di persona offerta in alternativa, non è accoglienza.
• La tua classificazione turistica o il tuo marchio gîte non hanno alcun effetto sull’IVA.

Un affitto tipico con biancheria, pulizia tra un soggiorno e l’altro e self check-in spunta quindi due caselle e resta esente; aggiungi la colazione o un’accoglienza di persona e puoi arrivare a tre. Un host imponibile può comunque usare la franchigia IVA sotto la sua soglia.

Proprietario LMNP o gîte che affitta a ospiti privati: cosa devi fare davvero?

Se il tuo affitto è esente da IVA, la scheda della DGFiP Facturation électronique : je suis un loueur en meublé (settembre 2026) è chiara sull’emissione: l’affitto di abitazioni a uso residenziale non richiede né fattura elettronica né e-reporting. I soggiorni prenotati da ospiti privati, su Airbnb, Booking.com o in diretta, non passano da nessuna piattaforma.

La ricezione è più sottile. La stessa scheda afferma che i locatori che sono assujettis lo restano anche quando i loro affitti sono esenti, e devono poter ricevere fatture elettroniche se hanno anche un numero SIREN. Ricorda inoltre una presunzione: un privato che affitta un immobile di sua proprietà, e non è altrimenti un assujetti, si presume agisca a titolo privato. In pratica:

• Il micro-BIC non decide la questione. È un regime di imposta sul reddito; la fatturazione elettronica dipende dal tuo status IVA.
• Senza SIREN, nessun obbligo di ricezione secondo la lettura della DGFiP.
• Con un SIREN per la tua attività di affitto, che un’attività LMNP dichiarata normalmente ha, l’approccio prudente è designare una plateforme agréée (il tuo commercialista o la tua banca potrebbero offrirne una) e confermare il tuo status con il commercialista.
• Che cosa riceverai: fatture di imprese francesi che ti fatturano come professionista, come la tua conciergerie, l’impresa di pulizie o il commercialista. Airbnb e Booking.com contrattano con gli host europei tramite società stabilite fuori dalla Francia, quindi le loro commissioni non vengono scambiate come fatture elettroniche francesi.

Per l’imposta sul reddito e il micro-BIC, vedi la guida completa alle tasse su Airbnb.

Il tuo affitto offre servizi di tipo alberghiero? Allora rientri nella riforma

Un affitto imponibile, come una chambre d’hôtes che serve la colazione, segue le regole generali, anche in franchigia IVA. Dal 1° settembre 2027:

• un soggiorno fatturato a una società stabilita in Francia richiede una fattura elettronica inviata tramite la tua piattaforma, con il SIREN della società;
• i soggiorni venduti a ospiti privati vanno nell’e-reporting: il totale delle tue vendite giornaliere, inviato con la cadenza stabilita dal tuo regime IVA (ogni due mesi in franchigia IVA, tre volte al mese nel regime normale mensile), più i dati di pagamento;
• anche i soggiorni venduti a società estere vanno nell’e-reporting.

Gestisci una conciergerie: cosa cambia per te?

Una conciergerie vende servizi imponibili (commissione, pulizia, biancheria, check-in). Deve ricevere fatture elettroniche dal 1° settembre 2026 e, come PMI, deve emetterle dal 1° settembre 2027. Per ogni fattura di compensi, dipende dal proprietario:

• Un’impresa stabilita in Francia (una società commerciale, un locatore che è assujetti con un SIREN): fattura elettronica tramite la tua piattaforma, con il SIREN del proprietario.
• Un privato che agisce a titolo privato: nessuna fattura elettronica, ma la vendita entra nel tuo e-reporting.
• Un proprietario stabilito all’estero: anche in questo caso e-reporting.
• Dati di pagamento: per i servizi l’IVA è normalmente dovuta al pagamento, quindi vengono comunicati anche i pagamenti.

Raccogli subito il SIREN di ogni proprietario: diventa una menzione obbligatoria, e la tua piattaforma usa la rubrica (annuaire) dell’amministrazione per trovare dove consegnare. Le operazioni con imprese estere rientrano nell’e-reporting e non nella fatturazione elettronica (FAQ della DGFiP, domanda 7.1): chiedi al commercialista come vengono comunicate le commissioni delle piattaforme. Il contratto con il proprietario è trattato in come gestire un’attività di property management, l’aspetto legale in 10 domande legali che ogni concierge deve porsi.

Fatture emesse “a nome e per conto” del proprietario

Molte conciergerie emettono le fatture agli ospiti a nome del proprietario in base a un mandato di fatturazione. Il BOFiP è esplicito: il fornitore dell’alloggio è chi agisce a proprio nome nei confronti degli ospiti e ne sopporta i rischi. Agire a nome del proprietario e per suo conto non cambia nulla; agire a nome tuo ti rende il fornitore.

• Affitto esente: il soggiorno è un’operazione esente del proprietario. Nessuna fattura elettronica e nessun e-reporting, chiunque emetta il documento.
• Affitto imponibile: gli obblighi restano al proprietario. Puoi continuare a emettere per suo conto, ma dalla data di inizio del proprietario la fattura deve passare da una plateforme agréée: le FAQ della DGFiP indicano che un fornitore che emette le tue fatture deve essere una PA, oppure una soluzione compatibile collegata a una. Scrivi nel contratto di gestione chi designa la piattaforma e chi trasmette i dati di e-reporting.

Un ospite aziendale chiede una fattura intestata alla società: cosa devi inviare?

Se il tuo affitto è esente da IVA, una normale fattura a nome della società, con il suo indirizzo e la partita IVA, resta valida. Se è imponibile e la società è stabilita in Francia, la fattura deve essere una fattura elettronica dalla tua data di emissione (1° settembre 2027 per le PMI): chiedi agli ospiti aziendali il loro SIREN al momento della prenotazione.

Checklist prima del 1° settembre 2027

1. Conferma lo status IVA di ogni alloggio con il tuo commercialista: affitto arredato esente, oppure para-alberghiero con tre servizi su quattro.
2. Se hai un SIREN, designa una plateforme agréée per ricevere le fatture, direttamente o tramite il commercialista, la banca o il software.
3. Conciergerie: mappa i tuoi proprietari (impresa con SIREN, privato, estero) e raccogli i loro SIREN.
4. Aggiorna i contratti di gestione: mandato di fatturazione, chi designa la piattaforma, chi invia i dati di e-reporting.
5. Affitti imponibili: raccogli i dati degli ospiti aziendali (ragione sociale, indirizzo, SIREN) al momento della prenotazione.

Come Nowistay gestisce le fatture agli ospiti, e cosa non fa

Nowistay è un PMS e channel manager con un co-host IA integrato. Non è una plateforme agréée e non invia all’amministrazione fatture elettroniche né dati di e-reporting: le fatture nell’ambito della riforma passano da una piattaforma registrata. Gestisce invece la fatturazione quotidiana agli ospiti, che per gli affitti esenti è la maggior parte del volume:

• Una fattura PDF per ogni prenotazione, scaricata dalla prenotazione, con i tuoi dati di fatturazione (nome, indirizzo, numeri di registrazione e di partita IVA) come emittente.
• Fatturazione alle aziende. Nome, indirizzo e partita IVA della società possono essere aggiunti alla prenotazione da te, inseriti dall’ospite sulla tua pagina di prenotazione diretta (“Fattura intestata a un’azienda?”) o salvati dalla conversazione; la fattura viene allora intestata alla società.
• Una riga IVA quando serve. Imposta un’Aliquota IVA (%) su un alloggio imponibile e la fattura mostra il totale IVA esclusa, l’IVA e il totale IVA inclusa, con l’imposta di soggiorno tenuta fuori dalla base IVA. Lascia il campo vuoto per un affitto esente. Quando Booking.com comunica l’IVA su una prenotazione, viene usato quell’importo.
• Fatture a nome del proprietario. Per le conciergerie, un alloggio può emettere le proprie fatture a nome del suo proprietario, con la dicitura “emessa da [tu] a nome e per conto di [proprietario]” e una serie di numerazione separata per alloggio (INV-P57-00001, INV-P57-00002 e così via).
• Il co-host IA invia la fattura su richiesta. Quando un ospite la chiede dal giorno di arrivo, risponde con la fattura della prenotazione allegata come immagine, sui canali che accettano foto.

I passaggi di configurazione sono nell’articolo di assistenza Generare fatture per ospiti e proprietari.

Questo articolo contiene informazioni generali sulle regole francesi verificate l’8 ottobre 2026, non una consulenza fiscale. Lo status IVA e gli obblighi di fatturazione elettronica dipendono dalla tua situazione: confermali con il tuo commercialista.

Domande frequenti

Un proprietario LMNP deve emettere fatture elettroniche?

Non per un affitto arredato di un'abitazione esente da IVA. La scheda della DGFiP per i locatori di immobili arredati (settembre 2026) afferma che questi affitti non richiedono né fattura elettronica né e-reporting. Un locatore che è assujetti all'IVA e ha un SIREN deve però poter ricevere fatture elettroniche dal 1° settembre 2026.

Mi serve una plateforme agréée per il mio affitto su Airbnb?

Per emettere, no, se il tuo affitto è esente da IVA. Per ricevere, la DGFiP indica che i locatori assujettis con un SIREN devono poter ricevere fatture elettroniche, il che richiede di designare una plateforme agréée, direttamente o tramite il tuo commercialista, la tua banca o il tuo software. Verifica il tuo status con il commercialista.

Quando una conciergerie deve emettere fatture elettroniche?

Il 1° settembre 2027 se è una PMI o una microimpresa, il che riguarda quasi tutte le conciergerie. Deve ricevere fatture elettroniche dal 1° settembre 2026. Le fatture dei compensi verso proprietari che sono imprese stabilite in Francia diventano fatture elettroniche; i compensi fatturati a privati vanno nell'e-reporting.

Quando un affitto turistico è soggetto a IVA in Francia?

Quando offre soggiorni di 30 notti o meno e dà accesso ad almeno tre servizi su quattro: colazione, pulizia regolare, biancheria da casa e accoglienza, anche non personalizzata. È allora tassato al 10%, a meno che l'host benefici della franchigia IVA. Altrimenti gli affitti arredati a uso residenziale sono esenti ai sensi dell'articolo 261 D del CGI.

Una fattura PDF inviata per e-mail è ancora valida?

Per le operazioni fuori dalla riforma, come un affitto turistico esente da IVA, sì. Per le operazioni nell'ambito della riforma, dalla tua data di emissione (1° settembre 2027 per le PMI), un PDF inviato per e-mail non è una fattura elettronica: la fattura deve essere un file strutturato inviato tramite una plateforme agréée.

Nowistay è una plateforme agréée?

No. Nowistay genera fatture PDF per gli ospiti, con i dati dell'azienda, una riga IVA, fatture a nome del proprietario e un co-host IA che le invia su richiesta. Per le fatture elettroniche e l'e-reporting nell'ambito della riforma, usa una piattaforma registrata, spesso tramite il tuo software di contabilità o la tua banca.