Facturación electrónica en Francia para alquileres turísticos: quién hace qué (2026-2027)

Desde el 1 de septiembre de 2026, toda empresa establecida en Francia que sea «assujetti» al IVA debe poder recibir facturas electrónicas a través de una plataforma autorizada (PA). Emitir facturas electrónicas y comunicar las ventas a clientes particulares (e-reporting) será obligatorio el 1 de septiembre de 2027 para las pymes y microempresas; las grandes y medianas empresas lo hacen desde el 1 de septiembre de 2026. En la mayoría de los alquileres turísticos, la propia estancia está exenta de IVA, así que un propietario LMNP o un gîte que alquila a huéspedes particulares no tiene nada que emitir ni comunicar por esas estancias. Las conserjerías, cuyos honorarios sí tributan, cargan con la mayor parte del trabajo.

A continuación, las tres situaciones que los anfitriones suelen confundir: el propietario de una vivienda turística amueblada, el alquiler con servicios de tipo hotelero y la conserjería. Todas las normas proceden de la administración tributaria francesa (DGFiP), comprobadas el 8 de octubre de 2026.

¿Qué es la reforma francesa de la facturación electrónica, en pocas palabras?

• Una factura electrónica no es un PDF. Es un archivo estructurado enviado a través de una plataforma autorizada. Un PDF enviado por correo o una factura en papel dejan de valer para las operaciones incluidas.
• Plataforma autorizada (PA). Un operador registrado por la administración tributaria, antes llamado PDP. Emite, transmite y recibe tus facturas y pasa a la administración los datos requeridos. Puedes usar una directamente o a través de tu software de contabilidad, tu contable o tu banco.
• E-reporting. Las ventas a particulares y las operaciones con empresas extranjeras no necesitan factura electrónica: en su lugar transmites los datos de la transacción a través de tu plataforma, además de los datos de pago de los servicios.
• Quién es un «assujetti». Cualquiera que realice una actividad económica de forma independiente y regular, incluidos los microemprendedores acogidos a la franquicia de IVA (artículo 293 B del código tributario francés, el CGI).
• Qué está incluido. Las operaciones entre assujettis establecidos en Francia que están sujetas al IVA francés y no están exentas conforme a los artículos 261 a 261 E del CGI. Las operaciones exentas quedan fuera tanto de la facturación electrónica como del e-reporting.
• Cuatro menciones nuevas en las facturas incluidas: el número SIREN del cliente, la categoría de la operación (bienes, servicios o ambos), la opción de pagar el IVA por los débitos cuando se haya elegido, y la dirección de entrega cuando difiere de la de facturación.

El portal oficial es Je passe à la facturation électronique en impots.gouv.fr (actualizado el 1 de septiembre de 2026), con las preguntas frecuentes de la DGFiP, la guía de puesta en marcha y la lista de plataformas registradas.

¿Cuáles son las fechas clave de 2026 y 2027?

• 1 de septiembre de 2026: todos los assujettis establecidos en Francia deben poder recibir facturas electrónicas, sea cual sea su tamaño y forma jurídica. Las grandes empresas y las empresas medianas (ETI) también emiten facturas electrónicas y empiezan el e-reporting.
• 1 de septiembre de 2027: las pymes y microempresas deben emitir facturas electrónicas y empezar el e-reporting. Una pyme tiene menos de 250 empleados y menos de 50 millones de euros de facturación o 43 millones de balance, así que casi todos los negocios de alquiler y conserjerías están en este grupo.
• Antes de tu fecha de emisión puedes empezar voluntariamente, o seguir enviando facturas en el formato que elijas.

Fuentes: ficha práctica 1 de la DGFiP (junio de 2026) y entreprendre.service-public.fr (27 de febrero de 2026). Existen sanciones (una multa por factura conforme al artículo 1737 del CGI y, para la recepción, un requerimiento previo que da tres meses para cumplir), pero la guía de puesta en marcha de la DGFiP (julio de 2026) indica que no se aplicarán durante la fase de lanzamiento a las empresas que demuestren un esfuerzo serio de cumplimiento. Eso no es un aplazamiento.

¿Está sujeto a IVA en Francia un alquiler turístico amueblado?

En la mayoría de los casos, no. El artículo 261 D 4° del CGI exime de IVA los alquileres amueblados residenciales, sin opción de tributar. La excepción es el alojamiento parahotelero, que tributa al 10 %. Según el BOFiP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, 26 de marzo de 2025), un alquiler pasa a tributar cuando se cumplen dos condiciones:

• ofreces estancias de 30 noches o menos, y
• los huéspedes tienen acceso a al menos tres de cuatro servicios: desayuno, limpieza regular, ropa de cama y recepción, aunque no sea personalizada.

No es necesario que los servicios se utilicen, pero deben ofrecerse realmente y poder demostrarse. Tres detalles de la doctrina de 2025 importan para los alquileres de corta duración:

• En las estancias de cinco noches o menos, la limpieza previa a la llegada y la ropa de cama entregada al inicio bastan para contar como dos servicios.
• Una caja de llaves por sí sola, sin ofrecer como alternativa una acogida en persona, no es recepción.
• Tu clasificación turística o etiqueta de gîte no tiene efecto sobre el IVA.

Por tanto, un alquiler típico con ropa de cama, limpieza entre estancias y autocheck-in cumple dos casillas y sigue exento; si añades desayuno o una acogida en persona, puedes llegar a tres. Un anfitrión sujeto a IVA aún puede acogerse a la franquicia de IVA por debajo de su umbral.

LMNP o gîte que alquila a huéspedes particulares: ¿qué tienes que hacer realmente?

Si tu alquiler está exento de IVA, la ficha de la DGFiP Facturation électronique : je suis un loueur en meublé (septiembre de 2026) es clara sobre la emisión: el alquiler de viviendas para uso residencial no requiere ni factura electrónica ni e-reporting. Las estancias reservadas por huéspedes particulares, en Airbnb, Booking.com o directamente, no pasan por ninguna plataforma.

La recepción es más sutil. La misma ficha indica que los arrendadores que son assujettis siguen siéndolo aunque sus alquileres estén exentos, y deben poder recibir facturas electrónicas si además tienen un número SIREN. También recuerda una presunción: un particular que alquila un inmueble de su propiedad y no es assujetti por otra vía se considera que actúa a título privado. En la práctica:

• El micro-BIC no decide esto. Es un régimen del impuesto sobre la renta; la facturación electrónica depende de tu situación en el IVA.
• Sin SIREN, no hay obligación de recepción, según la lectura de la DGFiP.
• Con un SIREN para tu actividad de alquiler, que una actividad LMNP declarada suele tener, lo prudente es designar una plataforma autorizada (tu contable o tu banco quizá ofrezca una) y confirmar tu situación con tu contable.
• Lo que recibirás: facturas de empresas francesas que te facturan como profesional, como tu conserjería, tu empresa de limpieza o tu contable. Airbnb y Booking.com contratan con anfitriones europeos a través de sociedades establecidas fuera de Francia, por lo que sus comisiones no se intercambian como facturas electrónicas francesas.

Para el impuesto sobre la renta y el micro-BIC, consulta la guía definitiva de impuestos de Airbnb.

¿Tu alquiler ofrece servicios de tipo hotelero? Entonces estás dentro de la reforma

Un alquiler que tributa, como una chambre d’hôtes que sirve desayuno, sigue las normas generales, incluso acogido a la franquicia de IVA. A partir del 1 de septiembre de 2027:

• una estancia facturada a una empresa establecida en Francia necesita una factura electrónica enviada a través de tu plataforma, con el SIREN de la empresa;
• las estancias vendidas a huéspedes particulares van al e-reporting: el total de tus ventas por día, enviado con la periodicidad que fije tu régimen de IVA (cada dos meses en la franquicia de IVA, tres veces al mes en el régimen normal mensual), además de los datos de pago;
• las estancias vendidas a empresas extranjeras también van al e-reporting.

Gestionas una conserjería: ¿qué cambia para ti?

Una conserjería vende servicios sujetos a IVA (comisión, limpieza, ropa de cama, check-ins). Debe recibir facturas electrónicas desde el 1 de septiembre de 2026 y, como pyme, deberá emitirlas desde el 1 de septiembre de 2027. Para cada factura de honorarios, depende del propietario:

• Una empresa establecida en Francia (una sociedad mercantil, un arrendador assujetti con SIREN): factura electrónica a través de tu plataforma, con el SIREN del propietario.
• Un particular que actúa a título privado: no hay factura electrónica, pero la venta entra en tu e-reporting.
• Un propietario establecido en el extranjero: también e-reporting.
• Datos de pago: en los servicios, el IVA se devenga normalmente con el cobro, así que los pagos también se comunican.

Reúne ya el SIREN de cada propietario: pasa a ser una mención obligatoria, y tu plataforma usa el directorio (annuaire) de la administración para saber dónde entregar. Las operaciones con empresas extranjeras entran en el e-reporting y no en la facturación electrónica (preguntas frecuentes de la DGFiP, pregunta 7.1): consulta con tu contable cómo se comunican las comisiones de las plataformas. El contrato con el propietario se trata en cómo dirigir un negocio de gestión de propiedades, y el aspecto legal en 10 preguntas legales que todo conserje debe hacerse.

Facturas emitidas «en nombre y por cuenta» del propietario

Muchas conserjerías emiten las facturas a los huéspedes a nombre del propietario mediante un mandato de facturación. El BOFiP es explícito: el prestador del alojamiento es quien actúa en su propio nombre frente a los huéspedes y asume los riesgos. Actuar en nombre del propietario y por su cuenta no cambia nada; actuar en tu propio nombre te convierte en el prestador.

• Alquiler exento: la estancia es una operación exenta del propietario. Ni factura electrónica ni e-reporting, sea quien sea quien emita el documento.
• Alquiler que tributa: las obligaciones siguen siendo del propietario. Puedes seguir emitiendo en su nombre, pero desde la fecha de inicio del propietario la factura debe pasar por una plataforma autorizada: las preguntas frecuentes de la DGFiP indican que un prestador que emite tus facturas debe ser una PA, o una solución compatible conectada a una. Deja escrito en el contrato de gestión quién designa la plataforma y quién transmite los datos del e-reporting.

Un huésped de empresa pide una factura a nombre de la empresa: ¿qué debes enviar?

Si tu alquiler está exento de IVA, una factura normal a nombre de la empresa, con su dirección y su número de IVA, sigue siendo válida. Si tributa y la empresa está establecida en Francia, la factura debe ser electrónica desde tu fecha de emisión (1 de septiembre de 2027 para las pymes): pide a los huéspedes de empresa su SIREN al reservar.

Lista de comprobación antes del 1 de septiembre de 2027

1. Confirma con tu contable el régimen de IVA de cada propiedad: alquiler amueblado exento o parahotelero con tres de cuatro servicios.
2. Si tienes SIREN, designa una plataforma autorizada para recibir facturas, directamente o a través de tu contable, tu banco o tu software.
3. Conserjerías: clasifica a tus propietarios (empresa con SIREN, particular, extranjero) y reúne sus SIREN.
4. Actualiza los contratos de gestión: mandato de facturación, quién designa la plataforma, quién envía los datos del e-reporting.
5. Alquileres que tributan: reúne los datos de los huéspedes de empresa (razón social, dirección, SIREN) al reservar.

Cómo gestiona Nowistay las facturas a huéspedes y qué no hace

Nowistay es un PMS y channel manager con un copiloto de IA integrado. No es una plataforma autorizada y no envía facturas electrónicas ni datos de e-reporting a la administración: las facturas incluidas en el ámbito de la reforma pasan por una plataforma registrada. Lo que gestiona es la facturación diaria a los huéspedes, que supone la mayor parte del volumen en los alquileres exentos:

• Una factura en PDF de cada reserva, descargada desde la reserva, con tus datos de facturación (nombre, dirección, números de registro y de IVA) como emisor.
• Facturación a empresas. El nombre, la dirección y el número de IVA de la empresa pueden añadirse a la reserva por ti, introducirse por el huésped en tu página de reserva directa («¿Factura para una empresa?») o guardarse desde la conversación; la factura se emite entonces a nombre de la empresa.
• Una línea de IVA cuando la necesites. Define un Tipo de IVA (%) en una propiedad que tribute y la factura muestra el total sin IVA, el IVA y el total con IVA, dejando la tasa turística fuera de la base del IVA. Déjalo vacío en un alquiler exento. Cuando Booking.com comunica IVA en una reserva, se usa ese importe.
• Facturas a nombre del propietario. Para las conserjerías, una propiedad puede emitir sus facturas a nombre de su propietario, con la mención «emitida por [tú] en nombre y por cuenta de [propietario]» y una serie de numeración distinta por propiedad (INV-P57-00001, INV-P57-00002, etc.).
• El copiloto de IA envía la factura bajo petición. Cuando un huésped la pide desde el día de su llegada, responde con la factura de la reserva adjunta como imagen, en los canales que aceptan fotos.

Los pasos de configuración están en el artículo de ayuda Generar facturas para huéspedes y propietarios.

Este artículo es información general sobre las normas francesas comprobadas el 8 de octubre de 2026, no asesoramiento fiscal. El régimen de IVA y las obligaciones de facturación electrónica dependen de tu situación: confírmalas con tu contable.

Preguntas frecuentes

¿Tiene que emitir facturas electrónicas un propietario LMNP?

No por un alquiler amueblado de vivienda exento de IVA. La ficha de la DGFiP para arrendadores de inmuebles amueblados (septiembre de 2026) indica que estos alquileres no requieren factura electrónica ni *e-reporting*. Sin embargo, un arrendador sujeto pasivo de IVA y con SIREN debe poder recibir facturas electrónicas desde el 1 de septiembre de 2026.

¿Necesito una plataforma autorizada para mi alquiler de Airbnb?

Para emitir, no, si tu alquiler está exento de IVA. Para recibir, la DGFiP indica que los arrendadores sujetos pasivos con SIREN deben poder recibir facturas electrónicas, lo que exige designar una plataforma autorizada, directamente o a través de tu contable, tu banco o tu software. Confirma tu situación con tu contable.

¿Cuándo tiene que emitir facturas electrónicas una conserjería?

El 1 de septiembre de 2027 si es una pyme o microempresa, lo que abarca a casi todas las conserjerías. Debe recibirlas desde el 1 de septiembre de 2026. Las facturas de honorarios a propietarios que sean empresas establecidas en Francia pasan a ser facturas electrónicas; los honorarios facturados a particulares van al *e-reporting*.

¿Cuándo está sujeto a IVA un alquiler turístico en Francia?

Cuando ofrece estancias de 30 noches o menos y da acceso a al menos tres de cuatro servicios: desayuno, limpieza regular, ropa de cama y recepción, aunque no sea personalizada. Entonces tributa al 10 %, salvo que el anfitrión se acoja a la franquicia de IVA. En los demás casos, los alquileres amueblados residenciales están exentos conforme al artículo 261 D del CGI.

¿Sigue siendo válida una factura en PDF enviada por correo electrónico?

Para las operaciones ajenas a la reforma, como un alquiler turístico exento de IVA, sí. Para las operaciones incluidas, desde tu fecha de emisión (1 de septiembre de 2027 para las pymes), un PDF enviado por correo no es una factura electrónica: la factura debe ser un archivo estructurado enviado a través de una plataforma autorizada.

¿Es Nowistay una plataforma autorizada?

No. Nowistay genera facturas en PDF para los huéspedes, con datos de empresa, una línea de IVA, facturas a nombre del propietario y un copiloto de IA que las envía bajo petición. Para las facturas electrónicas y el *e-reporting* dentro del ámbito de la reforma, usa una plataforma autorizada, a menudo a través de tu software de contabilidad o tu banco.