Le régime FHL a pris fin le 6 avril 2025 : un meublé de vacances britannique est imposé comme une location ordinaire sur la déclaration Self Assessment 2025-26, due le 31 janvier 2027 ; intérêts d'emprunt en crédit d'impôt de 20 %, plus de capital allowances sur les meubles, allègements de plus-value supprimés. Ce guide date chaque règle, Making Tax Digital compris.
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Commencer gratuitementLe régime fiscal britannique des furnished holiday lettings (FHL) n’existe plus. Il a été supprimé à compter du 6 avril 2025 pour l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les plus-values, et du 1er avril 2025 pour l’impôt sur les sociétés. Depuis l’année fiscale 2025-26, une location de vacances au Royaume-Uni est imposée comme toute location résidentielle : les intérêts d’emprunt ne donnent plus qu’un crédit d’impôt de 20 %, les meubles neufs ne s’amortissent plus et les allègements sur les plus-values professionnelles disparaissent. La première déclaration concernée est la Self Assessment 2025-26, à déposer en ligne avant le 31 janvier 2027, date à laquelle l’impôt doit aussi être payé.
Informations générales fondées sur les textes et la documentation de l’administration fiscale britannique (HMRC), vérifiés le 9 octobre 2026. Ce n’est pas un conseil fiscal : faites valider votre situation par un conseiller.
Depuis 1984, un bien britannique proposé en courte durée au moins 210 jours par an et loué au moins 105 jours était imposé presque comme une activité commerciale. Le document de politique fiscale du HMRC en résume les quatre avantages : frais financiers déductibles, amortissement du mobilier (capital allowances), allègements sur les plus-values des actifs professionnels, et bénéfice pris en compte pour les cotisations retraite.
L’article 25 et l’annexe 5 du Finance Act 2025 ont supprimé ces règles : pour l’impôt sur le revenu à partir de l’année 2025-26, pour les plus-values sur les cessions à partir du 6 avril 2025, et pour l’impôt sur les sociétés sur les exercices ouverts à partir du 1er avril 2025. Votre location de vacances rejoint votre activité de location au Royaume-Uni (UK property business) et se déclare dans les pages ordinaires de revenus fonciers (SA105) : les notices 2025-26 du HMRC confirment qu’il n’y a plus de rubrique FHL distincte.
Si vous vivez hors du Royaume-Uni six mois ou plus par an, le HMRC vous considère comme un non-resident landlord, même si vous êtes résident fiscal britannique (gov.uk, revenus locatifs des personnes vivant à l’étranger). La suppression du régime FHL s’applique intégralement, avec en plus :
Si vous êtes résident fiscal français, ces revenus se déclarent aussi en France (formulaire 2047), et la convention fiscale franco-britannique organise l’élimination de la double imposition. Faites valider ce volet par un conseiller qui connaît les deux systèmes.
Les frais financiers d’une location résidentielle (intérêts et frais d’obtention du prêt) ne se déduisent plus du bénéfice locatif. Vous les indiquez en case 44 des pages SA105, et le HMRC accorde une réduction d’impôt au taux de base de 20 %, calculée sur le plus faible de trois montants : les frais financiers, le bénéfice locatif, et le revenu imposable au-delà de l’abattement personnel (manuel HMRC PIM2058). La part non utilisée est reportée (case 45).
Exemple : 8 000 £ d’intérêts. Sous le régime FHL, un contribuable imposé à 40 % économisait 3 200 £. Depuis 2025-26, si le bénéfice couvre les intérêts, il obtient un crédit de 1 600 £ : 1 600 £ d’impôt en plus.
Les capital allowances sur le mobilier, l’électroménager et l’équipement s’arrêtent pour les dépenses engagées sur les exercices ouverts à partir du 6 avril 2025. À la place, vous déduisez le coût de remplacement à l’identique d’un canapé, d’un lit, d’un réfrigérateur, de rideaux ou de vaisselle (replacement of domestic items relief, case 36). Le premier achat n’est pas couvert, une montée en gamme n’est déductible qu’à hauteur d’un remplacement équivalent, et les éléments fixés au bâtiment (baignoire, lavabo, placards intégrés) en sont exclus, leur remplacement pouvant relever de l’entretien (PIM3210).
Une règle de transition protège l’existant : si vous aviez un « pool » de capital allowances FHL au 5 avril 2025, le solde non amorti est transféré dans celui de votre activité de location, et les amortissements annuels continuent (manuel HMRC CA20025).
Les déficits FHL non utilisés s’imputent sur les bénéfices futurs de votre activité de location au Royaume-Uni (annexe 5, paragraphe 16).
Les revenus FHL faisaient exception à la règle du partage égal entre époux ou partenaires civils (civil partnership). Depuis le 6 avril 2025, la règle normale s’applique : un couple marié ou en partenariat civil qui loue un bien commun est imposé à parts égales, sauf s’il détient le bien en parts inégales et que les deux signent une déclaration (Form 17) conforme à cette détention (PIM4165, PIM1035).
L’avantage fiscal sur les cotisations à une retraite privée britannique est plafonné à 100 % des revenus d’activité de l’année. Les bénéfices FHL comptaient dans ce plafond jusqu’en 2024-25, plus depuis 2025-26. Si vous avez cotisé en 2025-26 sur la base de votre bénéfice locatif, vérifiez : le HMRC peut réclamer l’avantage reçu au-delà de la limite (gov.uk).
Si vos revenus fonciers bruts de l’année ne dépassent pas 1 000 £, ils sont exonérés et n’ont pas à être déclarés. Au-delà, vous pouvez déduire ce forfait de 1 000 £ au lieu de vos charges réelles. Il est plafonné à 1 000 £ pour l’ensemble de vos activités de location et n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt sur les frais financiers.
Depuis le 6 avril 2025, une activité FHL n’est plus traitée comme une activité commerciale pour l’impôt sur les plus-values. Ces allègements ne s’y appliquent donc plus (manuel HMRC CG73505) :
Une règle anti-abus ferme la porte : si un contrat inconditionnel a été signé entre le 6 mars 2024 et le 5 avril 2025 mais exécuté à partir du 6 avril 2025, ces allègements sont refusés, sauf si le contrat n’avait aucun but d’évitement, était purement commercial ou conclu entre parties non liées, et que la demande le précise (annexe 5, paragraphe 14).
Surveillez les acomptes : ceux de janvier et juillet 2026 valaient chacun la moitié de votre impôt 2024-25, calculé sous le régime FHL. Si la réforme alourdit votre impôt, le 31 janvier 2027 cumule un solde plus élevé pour 2025-26 et un premier acompte 2026-27 égal à la moitié du nouvel impôt. Les acomptes ne sont pas dus si l’impôt de l’année précédente était inférieur à 1 000 £, ou si plus de 80 % avait été prélevé à la source.
Making Tax Digital impose de tenir une comptabilité numérique et d’envoyer des mises à jour trimestrielles via un logiciel compatible, en plus de la déclaration annuelle. Tout dépend de vos revenus de référence : revenus bruts d’activité indépendante et de location, avant charges (votre quote-part seulement pour un bien détenu à plusieurs). Selon gov.uk :
La déclaration 2025-26 que vous déposez cet hiver est donc celle que le HMRC lira pour décider si vous passez au trimestriel en avril 2027. Une location qui encaisse 32 000 £ par an franchit le seuil même si son bénéfice est faible.
À partir du 6 avril 2027, les revenus fonciers auront leurs propres taux d’impôt sur le revenu : 22 %, 42 % et 47 %, et le crédit d’impôt sur les frais financiers passera à 22 % (document du gouvernement britannique du 26 novembre 2025, Finance Act 2026). L’Écosse et le pays de Galles fixent leurs propres taux. Le registre national des locations de courte durée en Angleterre, attendu en mars 2027, est détaillé dans notre article sur les règles 2027 de la location courte durée au Royaume-Uni.
La déclaration demande les mêmes éléments par logement : loyers encaissés du 6 avril 2025 au 5 avril 2026, charges (commissions des plateformes, ménage, réparations), frais financiers et remplacements de mobilier. Les relevés de versements des plateformes indiquent quand l’argent vous est parvenu, ce qui compte en comptabilité de caisse (cash basis, possible jusqu’à 150 000 £ de revenus fonciers britanniques). Notre guide des taxes Airbnb complète le tableau.
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Oui. Le Finance Act 2025 (article 25 et annexe 5) l'a supprimé à compter du 6 avril 2025 pour l'impôt sur le revenu et les plus-values, et du 1er avril 2025 pour l'impôt sur les sociétés. Depuis l'année fiscale 2025-26, une location de vacances au Royaume-Uni suit les mêmes règles que toute autre location résidentielle.
Non. Depuis 2025-26, les frais financiers ne se déduisent plus du bénéfice : ils se déclarent en case 44 des pages SA105 et donnent une réduction d'impôt de 20 %, limitée au plus faible des frais financiers, du bénéfice locatif et du revenu imposable au-delà de l'abattement personnel. Le solde non utilisé est reportable. À partir du 6 avril 2027, le crédit passe à 22 %.
Plus pour les nouvelles dépenses engagées au cours d'exercices ouverts à compter du 6 avril 2025. Vous pouvez en revanche demander le replacement of domestic items relief lorsque vous remplacez à l'identique du mobilier, des appareils ou des équipements. Si vous aviez un pool de capital allowances FHL, son solde non amorti est transféré dans le pool de votre activité locative et les writing-down allowances continuent.
Oui, en principe, sauf si le HMRC vous dit le contraire. Vous déclarez vos loyers dans les pages SA105 et votre situation de résidence dans la page SA109, sur papier avant le 31 octobre ou via un logiciel du commerce ou un comptable avant le 31 janvier. Les citoyens de l'EEE conservent le Personal Allowance. En France, ces revenus se déclarent aussi sur le formulaire 2047.
Si vous vivez hors du Royaume-Uni six mois ou plus par an, un agent de location britannique qui encaisse vos loyers doit retenir l'impôt au taux de base, sauf si le HMRC vous a autorisé à percevoir vos loyers en totalité après une demande sur le formulaire NRL1i. L'autorisation est refusée si vos déclarations ou paiements sont en retard.
La déclaration Self Assessment 2025-26 couvre la période du 6 avril 2025 au 5 avril 2026. Elle est due le 31 octobre 2026 sur papier ou le 31 janvier 2027 en ligne, et l'impôt doit être payé le 31 janvier 2027, souvent avec un premier acompte pour 2026-27. Le second acompte tombe le 31 juillet 2027.
Oui, pour leurs revenus fonciers britanniques. Ceux dont la déclaration 2024-25 comprenait la page SA109 sont exemptés d'office pour 2026-27 seulement. À partir du 6 avril 2027, l'obligation s'applique si les revenus bruts de location au Royaume-Uni ont dépassé 30 000 £ en 2025-26, avec une comptabilité numérique et des mises à jour trimestrielles.
Oui. Des revenus fonciers bruts inférieurs ou égaux à 1 000 £ sont exonérés et n'ont pas à être déclarés. Au-delà, vous pouvez déduire cet abattement de 1 000 £ à la place de vos charges réelles, mais pas si vous demandez la réduction d'impôt sur les frais financiers, et le total de l'abattement sur l'ensemble de vos activités locatives ne peut pas dépasser 1 000 £.
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