Attiva i nuovi prezzi dinamici di Airbnb o Smart Pricing solo se fissi i prezzi direttamente su Airbnb: quando un channel manager o PriceLabs invia le tue tariffe, tieni disattivati entrambi. Questa guida confronta i tre strumenti, mostra come gli sconti e la commissione solo-host del 15,5% cambiano il tuo prezzo minimo e spiega dove si colloca il sistema Prezzi IA integrato di Nowistay.
Una sola fonte di prezzo per ogni canale
Iscriviti gratis. Lascia che i Prezzi IA suggeriscano le tue tariffe, collega PriceLabs o impostale tu una volta sola in Nowistay: Airbnb, Booking.com, Vrbo ed Expedia restano sincronizzati, con un ricarico separato per canale quando serve. A partire da 12 € per struttura al mese, primo mese gratuito.
Inizia gratisSì, Airbnb ha un nuovo strumento chiamato prezzi dinamici. Annunciato il 30 settembre 2026 e con un lancio che parte a ottobre, consiglia una fascia di prezzo a notte per il tuo annuncio e, una volta attivato, adegua i tuoi prezzi ogni giorno in base a domanda e offerta. Non è la stessa cosa di Smart Pricing, il vecchio strumento automatico in cui digiti tu il minimo e il massimo, ancora documentato nel Centro assistenza di Airbnb. Attiva uno dei due solo se fissi i prezzi direttamente su Airbnb: se un channel manager o uno strumento di prezzi come PriceLabs invia le tue tariffe, tieni disattivati i prezzi automatici di Airbnb, altrimenti i due sistemi si sovrascriveranno a vicenda.
Qui sotto: cosa ha detto davvero Airbnb sui prezzi dinamici, come si confrontano con Smart Pricing e con PriceLabs, come sconti e commissione solo-host del 15,5% cambiano i conti e quale configurazione si adatta a un singolo annuncio Airbnb rispetto a un calendario condiviso su più canali, dove i Prezzi IA integrati di Nowistay sono un’opzione.
Airbnb li ha presentati nell’aggiornamento autunnale 2026 e in un articolo del Resource Center, New tools to host smarter, not harder (30 settembre 2026). Ecco cosa dice Airbnb:
Cosa Airbnb non ha ancora detto: quali paesi li ricevono per primi, se sostituiscono Smart Pricing o gli stanno accanto e come si comportano sugli annunci collegati a un channel manager. Al 9 ottobre 2026, l’articolo di assistenza di Airbnb su Smart Pricing è ancora online e non menziona il nuovo strumento. Finché Airbnb non pubblica un articolo di assistenza sui prezzi dinamici, prendi con cautela le affermazioni più specifiche che leggi altrove.
Lo stesso aggiornamento aggiunge da ottobre suggerimenti su prezzi e disponibilità nel calendario, approfondimenti sui guadagni con IA per gli host con 5 annunci o meno, uno sconto del 15% da offrire agli ospiti con valutazioni alte e un calendario multi-annuncio che nei prossimi mesi diventerà quello predefinito su desktop per gli host con 6 o più annunci.
Smart Pricing esiste da anni. Secondo l’articolo di assistenza di Airbnb su Smart Pricing, usa centinaia di fattori sul tuo annuncio e sulla tua zona per adeguare il prezzo a notte in base alla domanda. Lo attivi dalle impostazioni di prezzo del calendario e inserisci un prezzo minimo e uno massimo. Alcune regole di quell’articolo vale la pena conoscerle prima di attivare qualcosa:
La differenza visibile con il nuovo strumento è chi traccia la fascia. Con Smart Pricing scegli tu il minimo e il massimo. Con i prezzi dinamici è Airbnb a consigliare la fascia e tu la modifichi, con un confronto integrato rispetto ad annunci simili. Entrambi fissano i prezzi di Airbnb e nient’altro: nessuno dei due sa cosa chiedi su Booking.com, Vrbo o sul tuo sito di prenotazione.
PriceLabs è uno strumento di prezzi dinamici dedicato, con un proprio abbonamento e una prova gratuita di 30 giorni sul suo sito. Nella pagina del prodotto, PriceLabs dice di combinare dati di mercato pubblici di Airbnb, Vrbo e Booking.com con stagionalità, andamento per giorno della settimana, eventi, festività, ritmo delle prenotazioni e anticipo di prenotazione, oltre alle tue prenotazioni passate e future. Imposti un prezzo base, un minimo e un massimo e puoi aggiungere profili stagionali, modifiche per date specifiche e regole di soggiorno minimo. Prezzi e soggiorni minimi vengono ricalcolati ogni giorno e sincronizzati automaticamente.
La differenza maggiore è dove va il prezzo. PriceLabs può collegarsi direttamente ad Airbnb o a un PMS o channel manager. La sua guida all’integrazione con Airbnb è chiara su due punti: se Smart Pricing è attivo, disattivalo, perché «it could conflict with the prices set by PriceLabs» (potrebbe entrare in conflitto con i prezzi impostati da PriceLabs); e se usi un PMS o channel manager, collega PriceLabs a quel software, non direttamente ad Airbnb. Collegato tramite il tuo channel manager, un solo prezzo di PriceLabs alimenta tutti i canali su cui sei presente.
Altri strumenti di prezzi dinamici seguono lo stesso modello con dati e piani tariffari diversi, e alcuni channel manager includono ormai prezzi dinamici propri, come i Prezzi IA di Nowistay (vedi l’ultima sezione). Qualunque tu scelga, vale la regola della sezione seguente.
No. Ogni notte ha bisogno di una sola fonte di prezzo. Quando un channel manager invia le tue tariffe, l’assistenza di Airbnb sui calendari collegati a un software spiega che tariffe e disponibilità sono sincronizzate tramite il tuo software, ma che le modifiche fatte direttamente su Airbnb possono sostituirle. Se anche Smart Pricing (o i prezzi dinamici, quando ti arriveranno) fissa quella notte, il prezzo visto dagli ospiti dipende da quale sistema ha scritto per ultimo, e il tuo channel manager non mostra più ciò che mostra Airbnb.
In pratica:
Sì, ed è qui che gli host perdono soldi senza accorgersene. Airbnb applica sconti e promozioni sopra il prezzo a notte, qualunque cosa lo abbia fissato. L’articolo su Smart Pricing avverte che uno sconto per prenotazione anticipata può portare il prezzo per l’ospite sotto il tuo minimo. Per gli annunci collegati a un software, Airbnb dice che promozioni e sconti sono la causa più comune di differenze di prezzo, e uno sconto impostato direttamente su Airbnb non si riflette nel tuo software.
Un esempio rapido. Il tuo minimo è 100 $ a notte. Un ospite che ha diritto al nuovo sconto del 15% per ospiti con valutazioni alte paga 85 $. Dopo la commissione solo-host del 15,5% di Airbnb, ricevi 71,83 $. Se quel minimo doveva coprire pulizie, utenze e lavanderia, ora non lo fa più. Fissa i minimi tenendo conto dei tuoi sconti e controlla la tua strategia di sconti settimanali e mensili in modo che gli sconti cumulati non portino mai una notte sotto il punto di pareggio.
Con la commissione unica, il prezzo che imposti è il prezzo che vedono gli ospiti, e Airbnb detrae il 15,5% dal tuo pagamento invece del 3%. Un minimo scelto con la vecchia commissione divisa ora vale meno. Un minimo di 80 $ ti pagava 77,60 $; con la commissione unica ti paga 67,60 $. Per mantenere 77,60 $, il minimo diventa circa 92 $ (77,60 diviso 0,845).
L’assistenza di Airbnb sul suo strumento di adeguamento dei prezzi dice che lo strumento alza minimo e massimo di Smart Pricing insieme agli altri prezzi, per gli host che non usano un software di gestione immobiliare. Se eri già passato alla commissione unica, adegua solo minimo e massimo, perché Smart Pricing tiene già conto della commissione unica. Se i tuoi prezzi arrivano da PriceLabs o da un channel manager, lo strumento di Airbnb non li raggiunge: alza il minimo in PriceLabs o aggiungi un ricarico per Airbnb nel tuo channel manager. Il calcolo completo è nella nostra guida per adeguare i prezzi alla commissione solo-host del 15,5%.
Nowistay è un PMS e channel manager: calendario, tariffe e prenotazioni si sincronizzano in tempo reale con Airbnb, Booking.com, Vrbo ed Expedia. Per automatizzare i prezzi su tutti, hai due opzioni: i Prezzi IA, integrati, oppure PriceLabs.
I Prezzi IA sono inclusi nel piano AI Channel Manager senza costi aggiuntivi. Apri Prezzi IA nel menu a sinistra, subito sotto Calendari, e imposta tre valori per alloggio: un Prezzo abituale (il tuo prezzo a notte di default, che i Prezzi IA non modificano mai da soli), un Prezzo minimo e un livello di Qualità rispetto a case simili nei dintorni. I Prezzi IA suggeriscono poi un prezzo per ogni notte libera nei prossimi 2 anni, seguendo stagione, weekend, domanda tra circa 20 case simili nei dintorni, festività ed eventi locali, con la motivazione di ogni modifica. Scontano le notti ancora libere all’ultimo minuto e le notti orfane (da 1 a 3 notti libere tra due prenotazioni nei prossimi 60 giorni) e possono accorciarne il soggiorno minimo, ma non alzano mai un soggiorno minimo. Quando il tuo sconto last minute di Airbnb copre già una notte, i Prezzi IA non aggiungono un proprio sconto last minute.
I Prezzi IA funzionano per le strutture a unità singola collegate a Nowistay PMS. Come per qualsiasi prezzo inviato dal tuo channel manager, tieni disattivati Smart Pricing e i prezzi dinamici di Airbnb su quegli annunci. Dettagli in Come i Prezzi IA fissano i tuoi prezzi a notte e Modalità Automatica dei Prezzi IA.
PriceLabs resta disponibile come integrazione (l’abbonamento a PriceLabs è separato e fatturato da PriceLabs). Ogni alloggio usa i Prezzi IA o PriceLabs, e un alloggio con PriceLabs può passare ai Prezzi IA con un clic. Per collegare PriceLabs:
La procedura completa è in Come collegare PriceLabs per i prezzi dinamici.
Ogni canale può avere il proprio prezzo senza modificare la tariffa di base. Vai su Alloggi, scegli Sincronizzazione nel menu … dell’alloggio, clicca l’icona Impostazioni del canale accanto a un canale e apri la scheda Adeguamento tariffe. Inserisci un aumento o una riduzione percentuale per quel canale, per esempio +15% su Airbnb per assorbire la commissione solo-host. L’adeguamento si applica alla tua tariffa di base, che l’abbia impostata tu o che arrivi dai Prezzi IA o da PriceLabs. Per Airbnb, la stessa scheda ti permette di gestire gli Sconti Airbnb (soggiorno lungo, last minute, prenotazione anticipata), che Airbnb applica sopra la tua tariffa adeguata. Dettagli in Come gestire i prezzi dei tuoi affitti.
Sì. Airbnb ha annunciato i prezzi dinamici il 30 settembre 2026 nel suo aggiornamento autunnale. Consiglia una fascia di prezzo e adegua ogni giorno i tuoi prezzi a notte in base a domanda e offerta. Airbnb dice che il lancio parte a ottobre 2026, senza indicare quali paesi li riceveranno per primi.
Non per come sono stati descritti finora. Con Smart Pricing imposti tu minimo e massimo; con i prezzi dinamici è Airbnb a consigliare la fascia e tu puoi modificarla. Airbnb non ha detto se il nuovo strumento sostituisca Smart Pricing, e l'articolo di assistenza su Smart Pricing era ancora online il 9 ottobre 2026.
No. PriceLabs dice agli host di disattivare Smart Pricing perché potrebbe entrare in conflitto con i prezzi di PriceLabs, e Airbnb afferma che le modifiche fatte direttamente su Airbnb possono sostituire le tariffe inviate dal tuo software. Mantieni una sola fonte di prezzo per notte.
Sì. Sconti e promozioni impostati su Airbnb si applicano sopra il prezzo inviato dal tuo software, e Airbnb precisa che non compaiono nel software. Verifica che gli sconti non possano portare una notte sotto il tuo punto di pareggio.
Di solito sì. Un minimo di 80 $ pagava 77,60 $ con la commissione host del 3% e paga 67,60 $ con la commissione unica del 15,5%. Per mantenere 77,60 $ serve un minimo di circa 92 $. Lo strumento di adeguamento dei prezzi di Airbnb aggiorna i minimi di Smart Pricing per gli host che non usano un software di gestione; altrimenti aggiorna il minimo nel tuo strumento di prezzi.
Sì. PriceLabs è fatturato da PriceLabs con un proprio abbonamento, con una prova gratuita di 30 giorni sul suo sito. Collegarlo a un PMS o a un channel manager non elimina l'abbonamento. I Prezzi IA integrati di Nowistay, invece, sono inclusi nel piano AI Channel Manager.
Sì. I Prezzi IA sono i prezzi dinamici integrati di Nowistay, inclusi senza costi aggiuntivi nel piano AI Channel Manager. Suggeriscono un prezzo a notte per ogni notte libera nei prossimi 2 anni, mai sotto il tuo prezzo minimo, con la motivazione di ogni modifica, e inviano i prezzi applicati ad Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia e al tuo sito di prenotazione diretta. Funzionano per le strutture a unità singola collegate a Nowistay PMS. PriceLabs resta disponibile come alternativa: ogni alloggio usa l'uno o l'altro.
No. Vale la regola della fonte di prezzo unica: quando i Prezzi IA o PriceLabs inviano le tue tariffe tramite Nowistay, tieni disattivati Smart Pricing e i prezzi dinamici di Airbnb sugli annunci collegati. Gli sconti Airbnb si applicano comunque sopra, e i Prezzi IA non aggiungono un proprio sconto last minute sulle notti già coperte dal tuo sconto last minute di Airbnb.
Prezzi in automatico, e anche gli ospiti
Iscriviti gratis. Mentre le tue tariffe si aggiornano da sole, il co-host IA autonomo di Nowistay risponde agli ospiti su Airbnb, Booking.com, Expedia, WhatsApp ed email, giorno e notte, e passa la mano a te quando serve una persona.
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Oltre 25 anni di esperienza negli investimenti immobiliari ed esperto riconosciuto di automazione degli affitti brevi. Bassel aiuta i property manager ad aumentare i ricavi, ridurre i costi operativi e offrire ai propri ospiti esperienze da 5 stelle, grazie a strumenti basati sull'IA che ha creato partendo dalla sua esperienza diretta come host.
