Um serviço de concierge pode gerir alojamentos de curta duração sem licença profissional, desde que nunca assine contratos de arrendamento nem lide com o dinheiro do proprietário; cobrar pagamentos aos hóspedes exige a Carte G francesa. Aqui ficam as dez questões legais que os profissionais mais colocam, com as respostas sobre preços, subcontratação, taxa turística, comissões, contratos e regras da casa.
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Sim, desde que o serviço de concierge não assine contratos de arrendamento nem cobre rendas por conta do proprietário. Cuidado, porém, com a zona cinzenta: uma decisão judicial provisória de 2023, e a análise do relatório da FNAIM publicado em abril de 2026, consideram que o cartão é necessário a partir do momento em que a sua gestão toca no dinheiro dos proprietários.
Se o seu serviço de concierge se mantiver como um simples prestador de serviços (check-in, check-out, limpeza, roupa de cama, comunicação com os hóspedes), está em geral salvaguardado. Cuidado, no entanto, com os anúncios e as reservas: a lei Hoguet abrange quem presta regularmente assistência, mesmo que a título acessório, ao arrendamento de um imóvel alheio, incluindo os arrendamentos sazonais (artigo 1.º), pelo que publicar anúncios e aceitar reservas em nome do proprietário pode enquadrá-lo no seu âmbito.
Para ir mais longe nos serviços (tratar de reservas, cobrar pagamentos…), uma licença profissional de gestão de propriedades («Carte G») é obrigatória.
O que é exatamente a «Carte G»?
A Carte G é uma licença profissional reservada aos agentes imobiliários, identificada pela letra G. A Carte G é obrigatória (ao abrigo da lei francesa conhecida como lei Hoguet, ou Lei n.º 70-9 de 2 de janeiro de 1970) para exercer atividades de gestão de propriedades, incluindo no contexto dos alojamentos de curta duração. Pode ser pedida no portal empresarial do governo francês e certifica a capacidade de gerir imóveis por conta de terceiros. Esta exigência aplica-se a agências imobiliárias, serviços de concierge e plataformas de gestão de propriedades. A Carte G é válida por 3 anos. Exercer sem ela quando é exigida é punível com seis meses de prisão e uma multa de 7.500 € (artigo 14.º), e receber ou deter fundos sem ela com dois anos de prisão e uma multa de 30.000 € (artigo 16.º da lei Hoguet).
Não por sua conta. Os preços têm de ser decididos com o proprietário (ou aprovados por ele).
Pode recomendar preços com ferramentas de preços dinâmicos, mas não os pode impor unilateralmente.
Só se tiver a Carte G (veja a questão n.º 1). Caso contrário, o proprietário tem de receber os pagamentos (ou a renda) diretamente, e qualquer acordo em que lide com o dinheiro do proprietário sem o cartão é arriscado.
Sem a Carte G, o serviço de concierge Airbnb pode faturar os seus próprios serviços, mas não pode cobrar o pagamento da estadia. Em qualquer caso, os pagamentos têm de permanecer na plataforma: os Termos de Serviço do Airbnb proíbem cobrar dinheiro aos hóspedes fora do Airbnb, incluindo as cauções.
Não. Empregar trabalhadores não registados, mesmo para a limpeza ou a receção de hóspedes, expõe o serviço de concierge a processos por trabalho não declarado.
É preferível trabalhar com prestadores de serviços registados ou profissionais independentes. E não faltam profissionais! Existem até sites de ligação dedicados ao setor do alojamento de curta duração, como o Rent Swift ou o Yoojo.
Sim, para pequenos trabalhos de manutenção.
Mas, para intervenções de canalização, eletricidade ou construção de maior envergadura, são necessárias as qualificações e os seguros exigidos. Não improvise como profissional da construção! A mesma lógica aplica-se à segurança no imóvel: uma lesão de um hóspede pode transformar-se numa ação de responsabilidade, e o registo do que foi comunicado e mantido é o que o protege a si e ao proprietário.
Sim, se isso estiver previsto no contrato de gestão com o proprietário. E se a sua empresa cobra pagamentos de hóspedes por conta de anfitriões não profissionais, cobrar a taxa turística não é opcional: um intermediário de pagamentos é legalmente obrigado a cobrá-la e entregá-la (artigo L.2333-34 do CGCT francês). Tem então de tratar da cobrança, da declaração e da entrega da taxa turística (em vez do proprietário). Atenção: o serviço de concierge tem de cumprir as regras definidas por cada município!
Sim, mas em conformidade com o RGPD (Regulamento Geral sobre a Proteção de Dados) nos alojamentos de curta duração. Alguns municípios exigem declarações de estadia, mas os hóspedes têm de ser informados desta recolha de dados.
Sim, desde que isso esteja claramente estabelecido no contrato de prestação de serviços. A percentagem retirada das receitas do arrendamento tem de ser transparente e aceite pelo proprietário.
Sim. No entanto, as condições têm de estar especificadas no contrato assinado entre ambas as partes: pré-aviso e condições, motivos de rescisão, etc.
Sim, no âmbito das regras da casa (procedimentos de check-in, níveis de ruído, deposição do lixo, etc.). Estas regras têm de ser comunicadas aos hóspedes antes ou no momento da reserva.
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Os negócios de concierge Airbnb são regidos pelas leis locais de gestão de propriedades, pela regulamentação do turismo e pelos requisitos de licenciamento imobiliário. Consoante a jurisdição, pode ser necessária uma licença de gestão de propriedades, o registo da empresa e o cumprimento das normas locais sobre alojamento de curta duração.
Em muitas jurisdições, é exigida uma licença de gestão de propriedades ou imobiliária se gerir propriedades por conta de terceiros e lidar com as receitas do arrendamento. No entanto, serviços limitados, como a limpeza e a receção dos hóspedes, podem não exigir licença. Verifique cuidadosamente a regulamentação local.
Tem de registar a sua empresa, declarar os rendimentos e cobrar os impostos aplicáveis, como o imposto sobre vendas ou as taxas turísticas. O regime fiscal depende da estrutura da sua empresa (empresário em nome individual, sociedade por quotas, sociedade anónima) e do nível de receitas. Consulte um profissional de fiscalidade para a sua situação específica.
A cobertura essencial inclui um seguro de responsabilidade civil profissional e uma garantia financeira se detiver fundos de clientes. Deve também aconselhar os proprietários a contratar um seguro adequado de alojamento de curta duração para os seus imóveis.
Exercer sem as licenças exigidas pode resultar em multas significativas, ordens de cessação da atividade e eventuais acusações criminais. Em França, exercer sem o cartão profissional quando é exigido é punível com seis meses de prisão e uma multa de 7.500 € (lei Hoguet, artigo 14.º). Os proprietários que recorrem a serviços de gestão sem licença também podem ser penalizados.
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