Regels voor Airbnb-conciergebedrijven: 10 juridische vragen die elke professional moet stellen

Onthoud: één enkele fout kan je duur komen te staan! Boetes, verlies van vertrouwen van eigenaren of zelfs sluiting van je bedrijf. Wie zijn rechten en plichten als conciergedienst in kortetermijnverhuur kent, beschermt zijn bedrijf, professionaliseert de relatie met klanten en wint aan legitimiteit.

1# Mag een conciergedienst kortetermijnverhuur beheren zonder professionele vergunning?

Ja, zolang de conciergedienst geen huurcontracten ondertekent of huur int namens de eigenaar. Wees wel voorzichtig met de grijze zone: een kortgedingvonnis uit 2023 en de analyse van het in april 2026 gepubliceerde FNAIM-rapport gaan ervan uit dat de kaart nodig is zodra je beheer het geld van de eigenaren raakt.

Blijft je conciergedienst een gewone dienstverlener (check-in, check-out, schoonmaak, linnengoed, gastcommunicatie), dan zit je over het algemeen goed. Wees wel voorzichtig met advertenties en boekingen: de Hoguet-wet geldt voor iedereen die regelmatig, zelfs incidenteel, bemiddelt bij het verhuren van andermans woning, seizoensverhuur inbegrepen (artikel 1), dus het publiceren van advertenties en het accepteren van boekingen in naam van de eigenaar kan je binnen de reikwijdte brengen.

Wil je verder gaan met diensten (reserveringen afhandelen, betalingen innen…), dan is een professionele vergunning voor vastgoedbeheer (“Carte G”) verplicht.

Wat is de “Carte G” precies?

De Carte G is een beroepskaart voor makelaars, gemarkeerd met de letter G. De Carte G is verplicht (volgens de Franse Hoguet-wet, wet nr. 70-9 van 2 januari 1970) voor vastgoedbeheer, ook bij kortetermijnverhuur. Ze kan worden aangevraagd via het bedrijvenportaal van de Franse overheid en bevestigt dat je bevoegd bent om vastgoed namens derden te beheren. Deze verplichting geldt voor makelaarskantoren, conciergediensten en platforms voor vastgoedbeheer. De Carte G is 3 jaar geldig. Werken zonder de kaart wanneer die vereist is, is strafbaar met zes maanden gevangenisstraf en een boete van € 7.500 (artikel 14), en het ontvangen of beheren van gelden zonder de kaart met twee jaar gevangenisstraf en een boete van € 30.000 (artikel 16 van de Hoguet-wet).

2# Mag een conciergedienst vrij huurprijzen bepalen?

Niet op eigen houtje. Prijzen moeten worden bepaald door (of goedgekeurd door) de eigenaar.

Je kunt tarieven aanbevelen met dynamische prijstools, maar je mag ze niet eenzijdig opleggen.

3# Mag een conciergedienst betalingen van gasten innen?

Alleen als ze de Carte G heeft (zie vraag #1). Anders moet de eigenaar betalingen (of huur) rechtstreeks ontvangen, en elke regeling waarbij je zonder de kaart het geld van de eigenaar beheert, is riskant.

Zonder Carte G mag de Airbnb-conciergedienst haar eigen diensten factureren, maar niet de betaling van het verblijf innen. Betalingen moeten sowieso op het platform blijven: de servicevoorwaarden van Airbnb verbieden het buiten Airbnb om innen van geld van gasten, waarborgsommen inbegrepen.

4# Mag een conciergedienst taken uitbesteden aan niet-geregistreerde personen?

Nee. Het inzetten van niet-geregistreerde werknemers, zelfs voor schoonmaak of het ontvangen van gasten, stelt de conciergedienst bloot aan vervolging wegens zwartwerk.

Werk liever met geregistreerde dienstverleners of zelfstandige professionals. En aan professionals is geen gebrek! Er zijn zelfs speciale matchingwebsites voor de kortetermijnverhuur, zoals Rent Swift of Yoojo.

5# Mag een conciergedienst renovaties in de woning uitvoeren?

Ja, voor klein onderhoud.

Maar voor ingrepen aan sanitair, elektriciteit of grote bouwwerken zijn de vereiste kwalificaties en verzekeringen nodig. Improviseer niet als vakman! Dezelfde logica geldt voor veiligheid in de woning: een letsel bij een gast kan uitmonden in een aansprakelijkheidsclaim, en het dossier van wat is gemeld en onderhouden beschermt jou en de eigenaar.

6# Mag een conciergedienst de toeristenbelasting innen en afdragen?

Ja, als dit is vastgelegd in de beheerovereenkomst met de eigenaar. En als je bedrijf betalingen van gasten int namens niet-professionele hosts, is het innen van de toeristenbelasting niet vrijblijvend: een betalingsbemiddelaar is wettelijk verplicht haar te innen en af te dragen (artikel L.2333-34 van de Franse CGCT). Je moet dan het innen, aangeven en afdragen van de toeristenbelasting verzorgen (in plaats van de eigenaar). Let op: de conciergedienst moet de regels van elke gemeente naleven!

7# Mag een conciergedienst gastgegevens delen met autoriteiten?

Ja, maar met inachtneming van de AVG (Algemene Verordening Gegevensbescherming) voor kortetermijnverhuur. Sommige gemeenten eisen verblijfsaangiften, maar gasten moeten over deze gegevensverzameling worden geïnformeerd.

8# Mag een conciergedienst commissie nemen op de huurinkomsten?

Ja, mits dit duidelijk is vastgelegd in de dienstverleningsovereenkomst. Het percentage dat van de huurinkomsten wordt genomen, moet transparant zijn en door de eigenaar zijn geaccepteerd.

9# Mag een conciergedienst een contract met een eigenaar beëindigen?

Ja. De voorwaarden moeten echter worden vastgelegd in het contract tussen beide partijen: opzegtermijn en voorwaarden, redenen voor beëindiging, enzovoort.

10# Mag een conciergedienst regels aan gasten opleggen?

Ja, binnen het kader van de huisregels (incheckprocedures, geluidsniveau, afvalverwijdering, enzovoort). Deze regels moeten vóór of op het moment van boeking aan gasten worden meegedeeld.

Wil je je Airbnb-conciergebedrijf verder structureren, dan ondersteunt Nowistay je met:

• Een AI-assistent die de meeste vragen van gasten namens jou beantwoordt en je waarschuwt wanneer een mens nodig is;
• En een aangepaste digitale welkomstgids die je professionaliteit laat zien en het leven van gasten makkelijker maakt.

Veelgestelde vragen

Welke regels gelden voor Airbnb-conciergebedrijven?

Airbnb-conciergebedrijven vallen onder lokale wetgeving voor vastgoedbeheer, toerismeregels en vergunningseisen voor makelaars. Afhankelijk van je rechtsgebied heb je mogelijk een vergunning voor vastgoedbeheer en een bedrijfsregistratie nodig en moet je voldoen aan de verordeningen voor kortetermijnverhuur.

Heb ik een vergunning nodig om een Airbnb-conciergedienst te runnen?

In veel rechtsgebieden is een vergunning voor vastgoedbeheer of een makelaarsvergunning vereist als je woningen namens anderen beheert en huurinkomsten afhandelt. Beperkte diensten zoals schoonmaak en het ontvangen van gasten vereisen mogelijk geen vergunning. Controleer de lokale regels zorgvuldig.

Welke fiscale verplichtingen gelden voor Airbnb-conciergebedrijven?

Je moet je bedrijf registreren, inkomsten aangeven en toepasselijke belastingen zoals omzetbelasting of toeristische heffingen innen. Het belastingregime hangt af van je bedrijfsstructuur (eenmanszaak, bv, nv) en je omzetniveau. Raadpleeg een belastingadviseur voor jouw specifieke situatie.

Welke verzekering heeft een Airbnb-conciergebedrijf nodig?

Essentiële dekking omvat een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een financiële garantie als je gelden van klanten beheert. Je moet eigenaren van woningen ook adviseren een passende verzekering voor kortetermijnverhuur voor hun woning af te sluiten.

Wat zijn de juridische risico's van een niet-geregistreerde Airbnb-conciergedienst?

Werken zonder de vereiste vergunningen kan leiden tot aanzienlijke boetes, stakingsbevelen en mogelijke strafrechtelijke vervolging. In Frankrijk is werken zonder de beroepskaart wanneer die vereist is strafbaar met zes maanden gevangenisstraf en een boete van € 7.500 (Hoguet-wet, artikel 14). Ook eigenaren die een beheerdienst zonder vergunning gebruiken, kunnen sancties krijgen.