Como gerir o anúncio do Airbnb de um proprietário sem a sua palavra-passe

Peça ao proprietário que o adicione como coanfitrião no anúncio dele e que autorize o seu software a partir da sua própria conta do Airbnb. É a configuração que o Airbnb criou para gestores: o proprietário fica com a conta, o método de pagamento e as avaliações, você fica com o nível de acesso que o trabalho exige, e qualquer das partes pode terminar a relação sem atritos. Partilhar a palavra-passe do proprietário não é uma opção: os Termos de Serviço do Airbnb proíbem os membros de divulgar as suas credenciais de acesso a terceiros.

A seguir: os três níveis de permissão de coanfitrião, os pagamentos de coanfitrião, como o software obtém acesso a um anúncio que não é seu, as cláusulas contratuais que importam e uma saída limpa.

Porque não deve iniciar sessão com a palavra-passe do Airbnb do proprietário?

Porque viola as regras do Airbnb e expõe ambos. A secção Contas de Membro dos Termos de Serviço do Airbnb exige que cada membro mantenha as suas credenciais confidenciais, proíbe a sua divulgação a terceiros e torna o titular da conta responsável pela atividade realizada através dela. Na prática, um acesso partilhado significa:

• O proprietário responde por tudo o que faz, incluindo erros cometidos em seu nome.
• Vê muito mais do que precisa: método de pagamento, informação fiscal, as viagens do próprio proprietário e mensagens privadas. Uma função de coanfitrião mantém o método de pagamento e os dados fiscais do proprietário fora do seu alcance.
• Ninguém consegue saber quem fez o quê. Um cancelamento ou uma resposta ríspida a uma avaliação leva o nome do proprietário.
• O seu trabalho não constrói nada em seu nome. Os coanfitriões da Rede de Coanfitriões do Airbnb podem mostrar classificações no seu perfil de coanfitrião para as casas que apoiam; quem tem uma palavra-passe não tem historial.
• A saída é abrupta. O proprietário muda a palavra-passe e você perde o acesso de um dia para o outro, muitas vezes a meio de uma estadia.

Como funciona a funcionalidade de coanfitrião do Airbnb?

Nas casas, o proprietário do anúncio, ou um coanfitrião com acesso total, convida coanfitriões a partir do editor do anúncio (O seu espaço, depois Coanfitriões). Se é novo na função, o nosso guia sobre o que faz um coanfitrião do Airbnb aborda o essencial. Cada coanfitrião recebe um de três níveis de permissão, descritos no artigo de ajuda do Airbnb O que podem fazer os coanfitriões.

Acesso total

Tudo o que é preciso para gerir o anúncio: editar o calendário, os preços e os detalhes do anúncio, aceitar ou recusar pedidos de viagem, tratar de alterações de viagem, do Centro de Resolução e de pedidos de reembolso por danos, escrever avaliações de hóspedes, consultar o painel de Ganhos e convidar ou remover coanfitriões que não tenham acesso total. É o nível de que um concierge de serviço completo costuma precisar.

Acesso ao calendário e às mensagens

Ver o calendário, enviar mensagens aos hóspedes e obter o apoio do Airbnb em questões de reservas ou de hóspedes, sem alterar preços nem disponibilidade. Adequa-se a um gestor que trata da comunicação com os hóspedes enquanto o proprietário mantém o controlo dos preços.

Acesso ao calendário

Ver o calendário com os detalhes de check-in e check-out. Adequa-se ao pessoal de limpeza e manutenção.

Em todos os níveis, os coanfitriões podem receber pagamentos de coanfitrião, enviar mensagens ao anfitrião e a outros coanfitriões e remover-se a si próprios. Nenhum pode ver ou alterar o método de pagamento nem os dados fiscais do proprietário. Há mais três pormenores que importam aos concierges:

• Anfitrião principal. Cada anúncio tem um anfitrião principal, apresentado como o anfitrião no anúncio. O proprietário ou um coanfitrião com acesso total pode defini-lo, para que os hóspedes vejam a pessoa que realmente cuida deles. As avaliações dos hóspedes continuam a aparecer no perfil do proprietário do anúncio.
• Coanfitriões mais antigos. Os coanfitriões adicionados antes de 3 de maio de 2023 têm acesso total por predefinição. Quando assumir um anúncio, peça ao proprietário que reveja quem ainda tem acesso.
• Responsabilidade. O Airbnb afirma que o proprietário do anúncio é responsável pelos coanfitriões, incluindo os adicionados por um coanfitrião com acesso total.

Como funcionam os pagamentos de coanfitrião?

O Airbnb pode pagar a sua remuneração diretamente a partir de cada reserva. De acordo com Como funcionam os pagamentos de coanfitrião, apenas o anfitrião que é titular do anúncio pode configurar pagamentos de coanfitrião, com quatro tipos: taxa de limpeza, taxa de limpeza mais percentagem, percentagem ou montante fixo. O coanfitrião tem 14 dias para confirmar a proposta. Os montantes são calculados sobre os ganhos potenciais do anfitrião em cada reserva, depois da taxa de serviço do anfitrião, pelo que um montante fixo pode ser pago por defeito quando uma reserva rende menos do que o previsto. A disponibilidade depende de onde se encontram o proprietário, o coanfitrião e o anúncio.

Para um concierge, isto mantém o fluxo de dinheiro visível: o proprietário vê a divisão em cada reserva e você não anda atrás de transferências. Usá-lo ou faturar o proprietário em separado é uma decisão contratual. O nosso guia sobre as taxas de coanfitrião aborda os valores habituais.

O que é a Rede de Coanfitriões do Airbnb?

É o diretório de coanfitriões locais do Airbnb. O proprietário abre Coanfitriões no editor do anúncio, clica em Encontrar alguém para ajudar e descreve os serviços que pretende; os coanfitriões interessados respondem em Mensagens. Depois de escolher um, o proprietário convida-o e define as suas permissões, como com qualquer coanfitrião. O artigo de ajuda do Airbnb lista a rede na Austrália, França, Alemanha, Itália, Japão, México, Porto Rico, Coreia do Sul, Espanha e Reino Unido, bem como no Canadá, nos Estados Unidos e no Brasil. Quer um cliente o encontre aí ou por recomendação, o modelo de acesso é o mesmo.

Como obtém um channel manager acesso a um anúncio que não é seu?

Através de uma autorização concedida pela conta do Airbnb que é titular do anúncio, e não pela conta de um coanfitrião. Os passos do próprio Airbnb para ligar um channel manager começam por autorizar o software na sua conta do Airbnb, depois mapear os anúncios e sincronizar os respetivos dados. Um coanfitrião com sessão iniciada na sua própria conta do Airbnb não pode conceder essa autorização para o anúncio de outra pessoa.

A autorização é do proprietário, que a dá e a retira: pode remover o acesso de um software ligado a qualquer momento na secção de privacidade das definições da sua conta do Airbnb. Um ponto prático antes de pedir: o Airbnb aceita um channel manager de cada vez, por isso, se a conta do proprietário já estiver ligada a outro software, resolva isso primeiro.

Que configuração de acesso mantém o proprietário no controlo?

1. O anúncio fica na conta do proprietário. As avaliações, o historial de reservas e o método de pagamento ficam com quem é dono do alojamento.
2. Junta-se como coanfitrião com o nível mais baixo que cobre o trabalho. Acesso total para uma gestão de serviço completo, acesso ao calendário e às mensagens apenas para a comunicação com os hóspedes, acesso ao calendário para as equipas de limpeza.
3. Cada pessoa da sua equipa tem o seu próprio acesso. Também não há acessos partilhados dentro do concierge, para que o proprietário veja quem está envolvido e se possa remover uma pessoa sem mexer nas outras.
4. O seu software é autorizado pelo proprietário, uma vez, a partir do navegador dele.
5. O proprietário mantém o método de pagamento. A sua remuneração passa pelos pagamentos de coanfitrião ou por uma fatura, conforme acordado.
6. O anfitrião principal é escolhido deliberadamente. Se os hóspedes tratam consigo, torne isso visível no anúncio.

O que deve dizer o contrato de gestão sobre o acesso ao Airbnb?

A saída é onde um contrato vago mais prejudica, por isso escreva-o antes de precisar dele. Cláusulas úteis:

• Conta e credenciais: o anúncio permanece na conta do Airbnb do proprietário e nenhuma das partes partilha palavras-passe.
• Acesso concedido: o nível de permissão de coanfitrião, quem pode adicionar outros coanfitriões e a lembrança de que o proprietário continua responsável por eles segundo as regras do Airbnb.
• Software: que ferramenta está ligada, que o proprietário a autoriza e que o proprietário pode retirar essa autorização.
• Remuneração e via de pagamento: tipo de pagamento de coanfitrião ou fatura, e o que acontece quando uma reserva rende menos do que um montante fixo.
• Reclamações e avaliações: quem trata dos pedidos de reembolso por danos e quem responde às avaliações.
• Saída: prazo de pré-aviso, como são tratadas e pagas as estadias já reservadas, passagem das conversas com hóspedes, dos códigos de acesso e do calendário de limpezas, e um prazo para retirar o acesso e desligar o software.

A relação mais ampla com o proprietário, do arranque aos relatórios mensais, está abordada em como gerir uma empresa de gestão de alojamentos. Para o lado jurídico francês (licença profissional, cobrança de pagamentos de hóspedes, rescisão de um contrato), consulte as 10 questões jurídicas que todo concierge deve colocar.

O que acontece quando a relação termina?

Com uma configuração de coanfitrião, terminar demora alguns cliques de cada lado. Os Termos de Serviço Adicionais para Coanfitriões do Airbnb indicam que os anfitriões e os coanfitriões com acesso total podem remover qualquer coanfitrião a qualquer momento, que os coanfitriões se podem remover a si próprios e que um coanfitrião removido deixa de ter acesso às informações do anfitrião ou dos hóspedes desse anúncio. Uma ordem limpa:

1. Passe as estadias futuras. Informe o proprietário ou o gestor seguinte sobre os hóspedes já reservados, os códigos de acesso e as limpezas.
2. Desligue o software. Desligue o anúncio na sua ferramenta e o proprietário retira-lhe o acesso nas definições da sua conta do Airbnb. O Airbnb aconselha a ligar o novo software de imediato, ou a suspender temporariamente o anúncio, para que a disponibilidade e os preços se mantenham corretos.
3. Liquide os pagamentos de coanfitrião das estadias já reservadas e depois retire o acesso de coanfitrião.

Como as reservas vivem no anúncio do proprietário, nada tem de ser cancelado nem reservado de novo. O caso inverso é o verdadeiro risco. Se um concierge publicar o alojamento do proprietário na conta do próprio concierge, o artigo de ajuda do Airbnb sobre a fusão de contas indica que a titularidade de uma conta não pode ser transferida para outro anfitrião e que as reservas não podem ser movidas entre contas. O proprietário sai sem o anúncio, sem as avaliações e sem as reservas futuras, e recomeça do zero.

Como a Nowistay liga um anúncio que apenas co-gere

A Nowistay liga-se ao Airbnb como channel manager, e o Airbnb só aceita essa ligação a partir da conta que é titular do anúncio. Como coanfitrião, não precisa da palavra-passe do proprietário nem de uma conta Nowistay da parte dele:

1. Ao ligar o Airbnb na Nowistay (ao importar alojamentos ou ao adicionar o Airbnb a um alojamento), clique em Pedir ao proprietário que autorize, introduza o email do proprietário e clique em Enviar o pedido.
2. O proprietário recebe um email da Nowistay que indica o seu nome e o seu endereço de email; responder-lhe chega até si. Explica o que a ligação permite: ler e atualizar o calendário, as tarifas e as reservas dos anúncios que partilha e enviar mensagens aos seus hóspedes em seu nome. A ligação só pode ser usada uma vez e expira ao fim de 7 dias.
3. O proprietário clica em Continuar para o Airbnb, inicia sessão com a conta que é titular do anúncio e aprova a ligação. Se o Airbnb perguntar que anúncios partilhar, inclui o seu.
4. Entretanto, a Nowistay mostra A aguardar a autorização do proprietário, com Copiar link (para o enviar você mesmo, por exemplo por WhatsApp), Enviar de novo e Cancelar pedido. Um novo pedido cancela a ligação enviada antes.
5. Assim que o proprietário autoriza, recebe um email, além de uma notificação push se as tiver ativadas. Escolhe então o anúncio que gere, exatamente como com a sua própria conta.

O proprietário autoriza toda a sua conta do Airbnb, pelo que os outros anúncios dele podem aparecer na lista: importe apenas os que gere. A conta dele não pode estar ligada a outro channel manager. O guia completo está no artigo de ajuda Ligue o seu anúncio do Airbnb à Nowistay.

Depois de ligado, a Nowistay mantém o calendário, as tarifas e as reservas do anúncio sincronizados em tempo real com os seus outros canais (Booking.com, Vrbo, Expedia), e o co-anfitrião de IA responde aos hóspedes no Airbnb, passando o testemunho a si quando é preciso uma pessoa. O proprietário fica com a conta; você fica com as ferramentas para a gerir.

Perguntas frequentes

Posso iniciar sessão na conta do Airbnb do meu cliente com a palavra-passe dele?

Os Termos de Serviço do Airbnb dizem que os membros têm de manter as suas credenciais confidenciais e não podem divulgá-las a terceiros, e que o titular da conta é responsável pela atividade na conta. Peça antes ao proprietário que o adicione como coanfitrião: fica com o acesso de que precisa sem a palavra-passe dele.

Quais são os níveis de permissão de coanfitrião do Airbnb?

Acesso total (calendário, preços, detalhes do anúncio, pedidos de viagem, avaliações de hóspedes, reclamações e gestão de outros coanfitriões), Acesso ao calendário e às mensagens (ver o calendário e enviar mensagens aos hóspedes) e Acesso ao calendário (ver o calendário com os detalhes de check-in e check-out). Todos os níveis podem receber pagamentos de coanfitrião.

Um coanfitrião pode ligar um channel manager a um anúncio que não é seu?

Não a partir da sua própria conta do Airbnb: a ligação é autorizada pela conta que é titular do anúncio. Na Nowistay, um coanfitrião pode enviar por email ao proprietário uma ligação de autorização de utilização única, válida durante 7 dias, e o proprietário aprova no Airbnb sem criar uma conta Nowistay.

Quem configura os pagamentos de coanfitrião no Airbnb?

Apenas o anfitrião que é titular do anúncio. Escolhe uma taxa de limpeza, taxa de limpeza mais percentagem, percentagem ou montante fixo, e o coanfitrião tem 14 dias para confirmar. Os montantes baseiam-se nos ganhos potenciais do anfitrião depois da taxa de serviço do anfitrião, e a disponibilidade depende da localização.

O que acontece quando um concierge deixa de gerir um anúncio?

O proprietário ou um coanfitrião com acesso total remove o coanfitrião, que passa a perder o acesso às informações do anfitrião e dos hóspedes desse anúncio. O software é desligado e o proprietário pode retirar-lhe o acesso nas definições da conta do Airbnb. As reservas futuras ficam no anúncio do proprietário.

É possível mover um anúncio da conta do Airbnb de um concierge para a do proprietário?

O centro de ajuda do Airbnb indica que a titularidade de uma conta não pode ser transferida para outro anfitrião e que as reservas não podem ser movidas entre contas. É por isso que o anúncio deve ser criado e mantido na conta do proprietário desde o início.