Gestire l'annuncio Airbnb di un proprietario senza la sua password

Chiedi al proprietario di aggiungerti come co-host sul suo annuncio e di autorizzare il tuo software dal suo account Airbnb. È l’impostazione che Airbnb ha creato per i gestori: il proprietario mantiene l’account, il metodo di pagamento e le recensioni, tu ottieni il livello di accesso che il lavoro richiede e ciascuna delle parti può chiudere il rapporto in modo pulito. Condividere la password del proprietario non è un’opzione: i Termini di servizio di Airbnb vietano ai membri di comunicare le proprie credenziali di accesso a terzi.

Qui sotto trovi: i tre livelli di autorizzazione dei co-host, i compensi ai co-host, come un software ottiene l’accesso a un annuncio che non possiedi, le clausole contrattuali che contano e un’uscita pulita.

Perché non dovresti accedere con la password Airbnb del proprietario?

Perché viola le regole di Airbnb ed espone entrambi. La sezione Account dei membri dei Termini di servizio di Airbnb richiede a ogni membro di mantenere riservate le proprie credenziali, vieta di comunicarle a terzi e rende il titolare dell’account responsabile delle attività svolte tramite l’account. In pratica, un accesso condiviso significa:

• Il proprietario risponde di tutto ciò che fai, compresi gli errori commessi a suo nome.
• Vedi molto più di quanto ti serva: metodo di pagamento, dati fiscali, i viaggi e i messaggi privati del proprietario. Un ruolo da co-host tiene metodo di pagamento e dati fiscali del proprietario fuori dalla tua portata.
• Nessuno può sapere chi ha fatto cosa. Una cancellazione o una risposta secca a una recensione porta il nome del proprietario.
• Il tuo lavoro non costruisce nulla a tuo nome. I co-host della rete Co-Host Network di Airbnb possono mostrare le valutazioni sul proprio profilo di co-host per le case che seguono; chi usa una password non ha uno storico.
• L’uscita è brusca. Il proprietario cambia la password e perdi l’accesso da un giorno all’altro, spesso nel mezzo di un soggiorno.

Come funziona la funzione co-host di Airbnb?

Per le case, il proprietario dell’annuncio, o un co-host con accesso completo, invita i co-host dall’editor dell’annuncio (Il tuo spazio, poi Co-host). Se non conosci il ruolo, la nostra guida su cosa fa un co-host Airbnb spiega le basi. Ogni co-host riceve uno di tre livelli di autorizzazione, descritti nell’articolo di assistenza di Airbnb Cosa possono fare i co-host.

Accesso completo

Tutto ciò che serve per gestire l’annuncio: modificare calendario, prezzi e dettagli dell’annuncio, accettare o rifiutare le richieste di viaggio, gestire modifiche ai viaggi, Centro risoluzioni e richieste di risarcimento danni, scrivere recensioni sugli ospiti, consultare la dashboard dei guadagni e invitare o rimuovere i co-host diversi da quelli con accesso completo. È il livello di cui di solito ha bisogno un concierge full service.

Accesso a calendario e messaggi

Visualizzare il calendario, scrivere agli ospiti e ottenere assistenza da Airbnb per problemi relativi a prenotazioni o ospiti, senza modificare prezzi o disponibilità. È adatto a un gestore che si occupa della comunicazione con gli ospiti mentre il proprietario mantiene il controllo dei prezzi.

Accesso al calendario

Visualizzare il calendario con i dettagli di check-in e check-out. È adatto al personale di pulizia e manutenzione.

A ogni livello, i co-host possono ricevere i compensi da co-host, scrivere all’host e agli altri co-host e rimuoversi da soli. Nessuno può vedere o modificare il metodo di pagamento o i dati fiscali del proprietario. Altri tre dettagli contano per i concierge:

• Host principale. Ogni annuncio ha un host principale, mostrato come host sull’annuncio. Può impostarlo il proprietario o un co-host con accesso completo, così gli ospiti vedono la persona che si occupa davvero di loro. Le recensioni degli ospiti continuano a comparire sul profilo del proprietario dell’annuncio.
• Co-host più vecchi. I co-host aggiunti prima del 3 maggio 2023 hanno accesso completo per impostazione predefinita. Quando subentri in un annuncio, chiedi al proprietario di rivedere chi ha ancora accesso.
• Responsabilità. Airbnb afferma che il proprietario dell’annuncio è responsabile dei co-host, compresi quelli aggiunti da un co-host con accesso completo.

Come funzionano i compensi ai co-host?

Airbnb può pagare il tuo compenso direttamente da ogni prenotazione. Secondo Come funzionano i compensi ai co-host, solo l’host che possiede l’annuncio può impostarli, con quattro tipi: costo delle pulizie, costo delle pulizie più percentuale, percentuale o importo fisso. Il co-host ha 14 giorni per confermare la proposta. Gli importi sono calcolati sui potenziali guadagni dell’host per ogni prenotazione, dopo la commissione di servizio dell’host, quindi un importo fisso può essere pagato in misura ridotta quando una prenotazione rende meno del previsto. La disponibilità dipende da dove si trovano il proprietario, il co-host e l’annuncio.

Per un concierge, questo rende visibile il flusso di denaro: il proprietario vede la ripartizione su ogni prenotazione e tu non devi inseguire i bonifici. Usarlo oppure fatturare separatamente al proprietario è una decisione contrattuale. La nostra guida ai compensi dei co-host riporta le tariffe più comuni.

Che cos’è la Co-Host Network di Airbnb?

È l’elenco di Airbnb dei co-host locali. Il proprietario apre Co-host nell’editor dell’annuncio, clicca su «Trova qualcuno che ti aiuti» e descrive i servizi che desidera; i co-host interessati rispondono nei Messaggi. Dopo aver scelto uno di loro, il proprietario lo invita e ne imposta le autorizzazioni, come per qualsiasi co-host. L’articolo di assistenza di Airbnb elenca la rete in Australia, Francia, Germania, Italia, Giappone, Messico, Porto Rico, Corea del Sud, Spagna e Regno Unito, oltre a Canada, Stati Uniti e Brasile. Che un cliente ti trovi lì o con il passaparola, il modello di accesso è lo stesso.

Come ottiene un channel manager l’accesso a un annuncio che non possiedi?

Tramite un’autorizzazione concessa dall’account Airbnb che possiede l’annuncio, non dall’account di un co-host. I passaggi di Airbnb per collegare un channel manager iniziano con l’autorizzazione del software sul tuo account Airbnb, poi mappano gli annunci e sincronizzano i loro dati. Un co-host connesso al proprio account Airbnb non può concedere quell’autorizzazione per l’annuncio di qualcun altro.

L’autorizzazione spetta al proprietario sia per concederla sia per ritirarla: può revocare in qualsiasi momento l’accesso di un software collegato dalla sezione privacy delle impostazioni del proprio account Airbnb. Un aspetto pratico prima di chiedere: Airbnb accetta un solo channel manager alla volta, quindi se l’account del proprietario è già collegato a un altro software, risolvi prima quel punto.

Quale impostazione di accesso lascia il controllo al proprietario?

1. L’annuncio resta sull’account del proprietario. Recensioni, storico delle prenotazioni e metodo di pagamento restano a chi possiede l’immobile.
2. Entri come co-host con il livello più basso che copre il lavoro. Accesso completo per la gestione full service, accesso a calendario e messaggi per la sola comunicazione con gli ospiti, accesso al calendario per le squadre di pulizia.
3. Ogni persona del tuo team ha il proprio accesso. Nessun accesso condiviso nemmeno all’interno del concierge, così il proprietario vede chi è coinvolto e una persona può essere rimossa senza toccare le altre.
4. Il tuo software è autorizzato dal proprietario, una volta, dal suo browser.
5. Il proprietario mantiene il metodo di pagamento. Il tuo compenso passa dai compensi ai co-host o da una fattura, come concordato.
6. L’host principale viene scelto con cura. Se gli ospiti hanno a che fare con te, rendilo visibile sull’annuncio.

Cosa dovrebbe dire il contratto di gestione sull’accesso ad Airbnb?

L’uscita è il punto in cui un contratto vago fa più male, quindi scrivila prima di averne bisogno. Clausole utili:

• Account e credenziali: l’annuncio resta sull’account Airbnb del proprietario e nessuna delle parti condivide password.
• Accesso concesso: il livello di autorizzazione del co-host, chi può aggiungere altri co-host e il promemoria che il proprietario resta responsabile di loro secondo le regole di Airbnb.
• Software: quale strumento è collegato, che il proprietario lo autorizza e che il proprietario può ritirare tale autorizzazione.
• Compensi e modalità di pagamento: tipo di compenso da co-host o fattura, e cosa succede quando una prenotazione rende meno di un importo fisso.
• Richieste di risarcimento e recensioni: chi gestisce le richieste di risarcimento danni e chi risponde alle recensioni.
• Uscita: preavviso, come si gestiscono e si pagano i soggiorni già prenotati, passaggio delle conversazioni con gli ospiti, dei codici di accesso e del calendario delle pulizie, e una scadenza per rimuovere l’accesso e scollegare il software.

Il rapporto più ampio con il proprietario, dall’onboarding ai resoconti mensili, è trattato in come gestire un’attività di property management. Per l’aspetto legale francese (licenza professionale, incasso dei pagamenti degli ospiti, risoluzione di un contratto), vedi le 10 domande legali che ogni concierge dovrebbe porsi.

Cosa succede quando il rapporto finisce?

Con un’impostazione da co-host, chiudere richiede pochi clic da entrambe le parti. I Termini di servizio aggiuntivi per i co-host di Airbnb stabiliscono che gli host e i co-host con accesso completo possono rimuovere qualsiasi co-host in qualsiasi momento, che i co-host possono rimuoversi da soli e che un co-host rimosso non ha più accesso alle informazioni su host o ospiti per quell’annuncio. Un ordine pulito:

1. Passa le consegne sui soggiorni in arrivo. Informa il proprietario o il gestore successivo sugli ospiti già prenotati, sui codici di accesso e sulle pulizie.
2. Scollega il software. Scollega l’annuncio nel tuo strumento e il proprietario ne rimuove l’accesso dalle impostazioni del proprio account Airbnb. Airbnb consiglia di collegare subito il nuovo software, oppure di sospendere temporaneamente l’annuncio, in modo che disponibilità e prezzi restino corretti.
3. Regola i compensi ai co-host per i soggiorni già prenotati, poi rimuovi l’accesso del co-host.

Poiché le prenotazioni si trovano sull’annuncio del proprietario, non occorre cancellare né ripianificare nulla. Il caso opposto è il vero rischio. Se un concierge pubblica la proprietà del proprietario sul proprio account, l’articolo di assistenza di Airbnb sull’unione degli account afferma che la titolarità di un account non può essere trasferita a un altro host e che le prenotazioni non possono essere spostate da un account all’altro. Il proprietario se ne va senza l’annuncio, le sue recensioni e le prenotazioni future, e ricomincia da zero.

Come Nowistay collega un annuncio che gestisci solo come co-host

Nowistay si collega ad Airbnb come channel manager e Airbnb accetta quel collegamento solo dall’account che possiede l’annuncio. Come co-host non ti servono né la password del proprietario né un account Nowistay da parte sua:

1. Quando colleghi Airbnb in Nowistay (durante l’importazione delle proprietà o aggiungendo Airbnb a una proprietà), clicca su Chiedere l’autorizzazione al proprietario, inserisci l’email del proprietario e clicca su Invia la richiesta.
2. Il proprietario riceve un’email da Nowistay che indica il tuo nome e il tuo indirizzo email; rispondendo, il messaggio arriva a te. L’email spiega cosa consente il collegamento: leggere e aggiornare calendario, tariffe e prenotazioni degli annunci che condivide e scrivere ai suoi ospiti per tuo conto. Il link può essere usato una sola volta e scade dopo 7 giorni.
3. Il proprietario clicca su Continua su Airbnb, accede con l’account che possiede l’annuncio e approva il collegamento. Se Airbnb chiede quali annunci condividere, include il tuo.
4. Nel frattempo Nowistay mostra In attesa dell’autorizzazione del proprietario, con Copia link (per inviarlo tu stesso, per esempio su WhatsApp), Invia di nuovo e Annulla richiesta. Una nuova richiesta annulla il link inviato prima.
5. Appena il proprietario ha autorizzato, ricevi un’email, più una notifica push se le hai attivate. A quel punto scegli l’annuncio che gestisci, esattamente come con il tuo account.

Il proprietario autorizza l’intero account Airbnb, quindi nell’elenco potrebbero comparire anche i suoi altri annunci: importa solo quelli che gestisci. Il suo account non deve essere collegato a un altro channel manager. La procedura completa è nell’articolo di assistenza Collega il tuo annuncio Airbnb a Nowistay.

Una volta collegato, Nowistay mantiene calendario, tariffe e prenotazioni dell’annuncio sincronizzati in tempo reale con i tuoi altri canali (Booking.com, Vrbo, Expedia), e il co-host AI risponde ai suoi ospiti su Airbnb, passando la mano a te quando serve una persona. Il proprietario mantiene l’account; tu ottieni gli strumenti per gestirlo.

Domande frequenti

Posso accedere all'account Airbnb del mio cliente con la sua password?

I Termini di servizio di Airbnb dicono che i membri devono mantenere riservate le proprie credenziali e non possono comunicarle a terzi, e che il titolare dell'account è responsabile delle attività svolte con l'account. Chiedi invece al proprietario di aggiungerti come co-host: ottieni l'accesso che ti serve senza la sua password.

Quali sono i livelli di autorizzazione dei co-host su Airbnb?

Accesso completo (calendario, prezzi, dettagli dell'annuncio, richieste di viaggio, recensioni degli ospiti, richieste di risarcimento e gestione degli altri co-host), Accesso a calendario e messaggi (visualizzare il calendario e scrivere agli ospiti) e Accesso al calendario (visualizzare il calendario con i dettagli di check-in e check-out). Ogni livello può ricevere i compensi da co-host.

Un co-host può collegare un channel manager a un annuncio che non possiede?

Non dal proprio account Airbnb: il collegamento viene autorizzato dall'account che possiede l'annuncio. In Nowistay un co-host può inviare al proprietario via email un link di autorizzazione monouso valido 7 giorni, e il proprietario approva su Airbnb senza creare un account Nowistay.

Chi imposta i compensi ai co-host su Airbnb?

Solo l'host che possiede l'annuncio. Sceglie tra costo delle pulizie, costo delle pulizie più percentuale, percentuale o importo fisso, e il co-host ha 14 giorni per confermare. Gli importi si basano sui potenziali guadagni dell'host dopo la commissione di servizio dell'host e la disponibilità dipende dalla località.

Cosa succede quando un concierge smette di gestire un annuncio?

Il proprietario o un co-host con accesso completo rimuove il co-host, che perde così l'accesso alle informazioni su host e ospiti per quell'annuncio. Il software viene scollegato e il proprietario può revocarne l'accesso dalle impostazioni del proprio account Airbnb. Le prenotazioni future restano sull'annuncio del proprietario.

Un annuncio può essere spostato dall'account Airbnb di un concierge a quello del proprietario?

Il centro assistenza di Airbnb afferma che la titolarità di un account non può essere trasferita a un altro host e che le prenotazioni non possono essere spostate da un account all'altro. Per questo l'annuncio dovrebbe essere creato e mantenuto fin dall'inizio sull'account del proprietario.