Airbnb verifica ogni ospite che prenota, mentre DAC7 e le regole di registrazione verificano l'host e non l'ospite: sei tu a controllare gli ospiti quando il rischio lo giustifica, con un documento d'identità e un selfie corrispondente. Questa guida spiega quando farlo, cosa mostra il controllo Stripe Identity di Nowistay a 2 € per verifica completata, le cauzioni su ogni piattaforma e la conservazione dei dati secondo il GDPR.
Verifica ogni ospite prima del check-in, in automatico
Registrati gratis. Invia a ogni ospite un controllo di documento e selfie tramite Stripe Identity, vedi l'esito sulla prenotazione e trattieni le istruzioni di check-in finché l'ospite non è verificato. 2 € per verifica completata.
Inizia la prova gratuitaIl modo affidabile per verificare un ospite è la foto di un documento d’identità più un selfie corrispondente, controllati da un provider di identità dedicato, inviati automaticamente dopo la prenotazione, trattenendo le istruzioni di accesso finché il controllo non è superato. Non raccogliere foto di passaporti via email: sono difficili da proteggere, difficili da cancellare e dimostrano poco. Su Airbnb ogni ospite che prenota è già verificato da Airbnb e puoi chiedere il documento tu stesso solo in casi limitati, quindi la maggior parte degli host concentra i propri controlli sulle prenotazioni dirette e sugli altri canali.
Questa guida spiega cosa verificano già le piattaforme, quali regole si applicano a te come host, i rischi che un controllo riduce, gli strumenti disponibili, cosa consentono Airbnb, Booking.com e Vrbo per le cauzioni e come mantenere i dati dei documenti conformi al GDPR.
La maggior parte delle regole recenti verifica l’host e l’annuncio, non l’ospite. Controllare gli ospiti resta una decisione di rischio per la maggior parte degli host, ma l’identità è ormai una parte normale degli affitti brevi.
Secondo il Centro assistenza di Airbnb, ogni host, nuovo co-host e ospite che prenota deve verificare la propria identità per usare la piattaforma, e gli ospiti lo fanno quando prenotano. Airbnb può chiedere la foto di un documento d’identità ufficiale e un selfie. Non condivide con l’host il documento d’identità dell’ospite. Un host può chiedere un documento d’identità ufficiale dopo la prenotazione solo se la descrizione dell’annuncio indicava cosa è richiesto e perché al momento della prenotazione, e solo quando è necessario per motivi legali o di conformità.
DAC7 (Direttiva (UE) 2021/514 del Consiglio, applicata dal 1° gennaio 2023) obbliga piattaforme come Airbnb, Booking.com e Vrbo a raccogliere e comunicare informazioni sugli host che affittano tramite di loro: identità e dati fiscali, indirizzo di ogni annuncio, importi pagati ogni trimestre e, quando disponibile, il numero di giorni di affitto. La soglia spesso citata, meno di 30 transazioni e meno di 2.000 € l’anno, esclude solo i venditori di beni. Gli host che affittano immobili vengono segnalati indipendentemente dal volume, ad eccezione delle attività con più di 2.000 affitti dello stesso annuncio in un anno. DAC7 verifica te, non i tuoi ospiti.
La Loi Le Meur francese del 19 novembre 2024 estende la registrazione a ogni affitto turistico ammobiliato. Secondo service-public.gouv.fr, il servizio nazionale di registrazione online è previsto per il quarto trimestre del 2026: fino alla sua apertura la registrazione è obbligatoria solo nei comuni che la richiedono, e una volta aperto diventerà obbligatoria ovunque. L’Italia richiede che un codice identificativo nazionale (CIN) compaia in ogni annuncio di affitto breve. Questi numeri identificano la proprietà e il suo host; non ti obbligano a controllare i tuoi ospiti.
La Local Law 18 di New York impone agli host di affitti brevi di registrarsi presso il Mayor’s Office of Special Enforcement, che ne ha avviato l’applicazione il 5 settembre 2023 e chiede alle piattaforme di prenotazione di non elaborare le transazioni non verificate rispetto al sistema della città. Anche città come San Francisco e Los Angeles prevedono la registrazione degli host. Anche qui il controllo riguarda l’host.
Per gli ospiti il cambiamento è pratico: nelle prenotazioni dirette e sui canali in cui vedi poco dell’ospite, il rischio è tuo, e una casella di posta piena di foto di passaporti è già di per sé un problema di conformità.
I problemi: le scansioni dei documenti conservate in una casella di posta o in una cartella condivisa restano lì a tempo indeterminato e si sincronizzano su ogni dispositivo, il che si concilia male con i principi di minimizzazione dei dati e di limitazione della conservazione del GDPR. Il controllo a occhio individua i falsi evidenti, non quelli ben fatti. Non c’è alcuna traccia della decisione collegata alla prenotazione. E il continuo scambio di messaggi infastidisce gli ospiti legittimi, soprattutto quelli che Airbnb ha già verificato.
Airbnb verifica da sé ogni ospite che prenota, come descritto sopra, ma tu non vedi mai il documento e il controllo non si trasferisce a una prenotazione diretta con lo stesso ospite.
L’opzione predefinita e la più debole: gratuita e semplice, ma senza traccia verificabile e con un rischio di conformità.
Stripe Identity, Persona, Onfido e Veriff sono specializzati nella verifica dei documenti e nella corrispondenza del selfie, e alcuni aggiungono il controllo sulle liste di sorveglianza. Ottieni un esito di verificato o non verificato mentre le immagini restano presso il provider e non nella tua casella di posta. Una buona soluzione per gli host che accettano prenotazioni dirette, purché il controllo sia integrato nel flusso di prenotazione.
Alcuni PMS integrano direttamente un provider: il link di verifica parte con i tuoi messaggi agli ospiti, l’esito è registrato nella prenotazione e non devi gestire il flusso a mano. I controlli sono inclusi o fatturati per singola verifica.
Servizi specializzati di selezione degli ospiti uniscono i controlli d’identità a coperture per danni o protezione della cauzione, di solito fatturati per prenotazione e talvolta addebitati all’ospite.
Alcuni host considerano gli eventi di ingresso della serratura smart come prova d’identità: l’ospite che conosceva il codice è entrato nella proprietà. Utile come complemento, non come sostituto: dimostra l’accesso, non l’identità.
Nowistay esegue i controlli d’identità degli ospiti tramite Stripe Identity. Colleghi il tuo account Stripe in Integrazioni, poi attivi Verifica dell’identità per le proprietà che scegli in Automazioni. Ogni verifica completata costa 2 €, fatturata con una fattura mensile separata dal tuo abbonamento; se un ospite non completa mai il controllo, non c’è alcun addebito.
Aggiungi la variabile {{identity_check_link}} a un modello di messaggio per gli ospiti, in genere quello inviato quando la prenotazione viene confermata. Quando il messaggio parte, la variabile diventa un link univoco per quella prenotazione. L’ospite fotografa un documento d’identità e scatta un selfie, e Stripe verifica che il documento sia autentico e che il selfie corrisponda. Nowistay confronta poi il nome sul documento con quello della prenotazione, tenendo conto di più nomi e cognomi composti.
Se il controllo è superato e i nomi corrispondono, l’ospite riceve automaticamente una breve conferma sul canale della prenotazione, che sia Airbnb, Booking.com, WhatsApp o email. Se il controllo fallisce, l’ospite riceve un messaggio con il link per riprovare e tu vieni avvisato. Anche un nome non corrispondente ti avvisa, così puoi verificarlo di persona.
Ogni prenotazione mostra uno stato di Verifica dell’identità: Verificata, Nome non corrispondente, Non riuscita, In attesa, Scaduta o Non avviata. Visualizza la verifica apre l’esito: il nome verificato e la corrispondenza del nome, il tipo di documento, il paese di rilascio e la data di scadenza, la data di nascita, il numero del documento mascherato fino agli ultimi quattro caratteri, e le Scansioni del documento e il Controllo selfie tramite link a durata limitata. La Cronologia delle verifiche elenca ogni controllo su tutte le tue proprietà con il suo stato e il punteggio di corrispondenza.
Accanto allo stato ci sono tre azioni. Copia il link ti permette di reinviare il link di verifica su qualsiasi canale. Riavvia la verifica avvia un nuovo tentativo dopo un controllo fallito o un nome non corrispondente. Segna come verificata è la deroga manuale: salta il controllo automatico, quindi usala solo quando hai confermato l’identità dell’ospite in altro modo, per esempio di persona al check-in. All’ospite viene poi comunicato che la sua identità è verificata, e la prenotazione indica che è stata verificata manualmente, senza un esito Stripe.
Il blocco è sul messaggio, non sulla serratura. Nel modello delle istruzioni di check-in aggiungi una condizione sulle informazioni della prenotazione: Verifica dell’identità, Uguale a, Verificato. Il messaggio, e il codice della porta che contiene, va quindi solo agli ospiti verificati e attende gli altri finché non completano il controllo. Decidi prima la regola su carta, per esempio: le prenotazioni dirette devono superare il controllo prima che il codice di accesso venga inviato, e ogni nome non corrispondente arriva a te per una verifica umana invece di un rifiuto automatico.
Per attivare la verifica dell’identità in Nowistay, consulta i prerequisiti e i passaggi in questa guida: Come attivare la verifica dell’identità degli ospiti.
I controlli d’identità e le cauzioni rispondono alla stessa preoccupazione, i danni, ma ogni piattaforma stabilisce le proprie regole sulle cauzioni. Controllale prima di aggiungere una richiesta di cauzione a un messaggio per gli ospiti.
Il Centro assistenza di Airbnb afferma che la maggior parte degli host non può addebitare cauzioni, né tramite il Centro risoluzioni né fuori dalla piattaforma. Le eccezioni sono alcuni host, inclusi determinati host collegati tramite software, che devono indicare la cauzione nel campo tariffa corretto dell’annuncio, e gli hotel. Per i danni, gli host chiedono il rimborso all’ospite tramite il Centro risoluzioni, con il supporto di AirCover per gli host (vedi come recuperare i costi dei danni dopo un cattivo soggiorno).
Secondo il Booking.com Partner Hub, i partner con sede fuori da Stati Uniti, Porto Rico e Isole Vergini americane scelgono tra due opzioni di politica sui danni. Con il deposito per danni, l’ospite ti paga direttamente prima del soggiorno, decidi tu come e quando riscuoterlo e lo restituisci come concordato alla prenotazione; Booking.com avverte che i depositi tendono a portare meno prenotazioni e più cancellazioni. Con il programma per danni, l’ospite non paga nulla in anticipo: invii una richiesta di pagamento per danni entro 14 giorni dal check-out, Booking.com contatta l’ospite e vieni pagato solo se l’ospite accetta di pagare. Gli affitti vacanza in questi tre territori statunitensi sono invece coperti dalla Host Property Insurance, che ha sostituito il programma per danni il 10 novembre 2025, e possono comunque impostare un deposito per danni.
Nella pagina di assistenza di Vrbo sulla protezione dai danni, gli host impostano un importo di garanzia per danni. Fino a 5.000 USD, Vrbo registra i dati di pagamento dell’ospite come carta registrata; oltre tale importo, addebita alla prenotazione un deposito per danni rimborsabile. Puoi detrarre costi di riparazione ragionevoli se documenti e segnali il danno entro 14 giorni dal check-out. Gli ospiti possono anche acquistare la Property Damage Protection, un piano assicurativo facoltativo offerto al posto di una cauzione, per esempio 59 USD per una copertura di 1.500 USD.
Nelle prenotazioni dirette stabilisci tu le condizioni. L’automazione Deposito cauzionale di Nowistay funziona con il tuo account Stripe collegato e offre due modalità di riscossione: Salva solo la carta, quella predefinita, in cui non viene addebitato nulla e addebiti la carta solo se segnali un danno, oppure Addebita la cauzione in anticipo, in cui l’ospite paga l’intero importo e viene rimborsato automaticamente dopo il check-out, meno quanto trattieni. L’ospite riceve il link tramite la variabile {{deposit_payment_link}} in un messaggio per gli ospiti, e tu imposti entro quanti giorni dal check-out puoi ancora presentare una richiesta, fino a 28. Dalla prenotazione, Addebita la cauzione addebita la carta salvata per i danni fino all’importo della cauzione, e Segna come pagata copre una cauzione riscossa in altro modo. L’impostazione Piattaforme di prenotazione limita la richiesta ai canali che selezioni, così puoi riservarla alle prenotazioni dirette e restare entro le regole di Airbnb. Una condizione sulle informazioni della prenotazione (Deposito cauzionale, Uguale a, Pagata) trattiene le istruzioni di check-in finché la cauzione non è garantita.
Passo dopo passo: Come impostare i depositi cauzionali. Prima di richiederne una, leggi perché le cauzioni possono costarti più di quanto proteggono.
Il GDPR si applica a ogni controllo di documento: raccogli solo ciò che ti serve, spiega perché nella tua informativa privacy e conserva i dati non più del necessario, secondo il principio di limitazione della conservazione dell’articolo 5, paragrafo 1, lettera e. La corrispondenza del selfie si basa su dati biometrici, una categoria speciale ai sensi del GDPR, e Stripe Identity chiede il consenso dell’ospite prima di usarli. Sulla conservazione, le FAQ di Stripe Identity affermano che gli identificatori biometrici vengono rimossi dai sistemi di Stripe entro un anno e che le immagini acquisite e i dati dei documenti restano nella Dashboard Stripe dell’azienda per 7 anni, salvo che l’azienda li elimini prima. Stabilisci il tuo periodo di conservazione, mettilo per iscritto ed elimina ogni copia di documenti che conservi altrove. Per la checklist più ampia, vedi gestione dei documenti e dei dati personali degli ospiti nel rispetto del GDPR.
Il GDPR del Regno Unito applica gli stessi principi: una finalità chiara, dati minimi e un periodo di conservazione definito per ogni documento che controlli.
Non esiste alcun obbligo federale per gli host di affitti brevi di verificare gli ospiti, e le regole cittadine come la Local Law 18 riguardano la registrazione degli host. Le leggi statali sulla privacy, come il CCPA della California, possono applicarsi ai dati personali che raccogli, quindi tratta i dati dei documenti con la stessa cura.
Tre modi in cui può fallire e la risposta giusta:
Solo in casi limitati. Airbnb verifica da sé l'identità di ogni ospite che prenota e non condivide con l'host il documento d'identità ufficiale dell'ospite. Secondo il Centro assistenza di Airbnb, un host può chiedere un documento d'identità ufficiale dopo la prenotazione solo se la descrizione dell'annuncio indicava cosa è richiesto e perché al momento della prenotazione, e solo quando è necessario per motivi legali o di conformità.
No. DAC7 (Direttiva (UE) 2021/514 del Consiglio, applicata dal 1° gennaio 2023) obbliga le piattaforme a segnalare informazioni sugli host, e il numero di registrazione francese, il CIN italiano e la Local Law 18 di New York identificano l'host e la proprietà. Controllare gli ospiti resta una decisione di rischio dell'host, più utile nelle prenotazioni dirette.
La verifica nativa delle piattaforme su Airbnb (l'host non vede mai il documento), la raccolta manuale dei passaporti via email (l'opzione più debole per il GDPR), provider di identità dedicati come Stripe Identity, Persona, Onfido o Veriff che confrontano un documento con un selfie, la verifica nativa del PMS in cui il link parte con i messaggi agli ospiti, e servizi di selezione di terze parti fatturati per prenotazione.
Ogni verifica completata costa 2 €, fatturata con una fattura mensile separata dall'abbonamento. Nowistay usa Stripe Identity: l'ospite riceve un link univoco tramite la variabile di messaggio {{identity_check_link}}, fotografa un documento d'identità e scatta un selfie, e l'esito compare sulla prenotazione. Se l'ospite non completa mai il controllo, non c'è alcun addebito.
Sì. Nella prenotazione, Segna come verificata salta il controllo automatico quando hai confermato l'identità dell'ospite in altro modo, per esempio di persona. All'ospite viene comunicato che la sua identità è verificata. Copia il link reinvia il link di verifica e Riavvia la verifica avvia un nuovo tentativo dopo un controllo fallito o un nome non corrispondente.
Airbnb afferma che la maggior parte degli host non può addebitare cauzioni, né sulla piattaforma né fuori, e indirizza gli host al Centro risoluzioni e ad AirCover. Booking.com permette ai partner fuori dagli Stati Uniti di scegliere un deposito per danni gestito autonomamente o un programma per danni con richieste entro 14 giorni dal check-out. Vrbo registra una carta fino a 5.000 USD, addebita un deposito rimborsabile oltre tale importo e offre la Property Damage Protection. Nelle prenotazioni dirette puoi salvare la carta dell'ospite o addebitare una cauzione in anticipo.
Il GDPR non fissa un periodo preciso: in base al principio di limitazione della conservazione (articolo 5, paragrafo 1, lettera e), conservi i dati dei documenti non più del necessario e indichi tale periodo nella tua informativa privacy. Le FAQ di Stripe Identity affermano che gli identificatori biometrici sono rimossi entro un anno e che le immagini e i dati dei documenti restano nella Dashboard Stripe dell'azienda per 7 anni, salvo che l'azienda li elimini prima.
Proteggi le prenotazioni dirette con una cauzione
Registrati gratis. Salva la carta dell'ospite o addebita la cauzione in anticipo con Stripe, rimborsata automaticamente dopo il check-out. 12 € per proprietà al mese, primo mese gratis.
Prova Nowistay gratis
Oltre 25 anni di esperienza negli investimenti immobiliari ed esperto riconosciuto di automazione degli affitti brevi. Bassel aiuta i property manager ad aumentare i ricavi, ridurre i costi operativi e offrire ai propri ospiti esperienze da 5 stelle, grazie a strumenti basati sull'IA che ha creato partendo dalla sua esperienza diretta come host.
