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Le 14 avril 2025, Airbnb a lâché une véritable bombe réglementaire dans l’univers de la location courte durée. Loin d’être une simple mise à jour des CGV, cette annonce marque un tournant stratégique majeur : la plateforme veut reprendre le contrôle total des flux financiers entre voyageurs et hôtes, avec un objectif clair… maximiser la commission de 15% sur presque tout ce qui peut être facturé.
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C'est parti !Dans son email adressé aux hôtes, Airbnb ne laisse guère de place à l’ambiguïté. À compter du 10 mai 2025, seuls les profils ayant accepté ces nouvelles règles pourront continuer à apparaître sur la plateforme. Un signal fort envoyé à la communauté d’hôtes, dans un contexte de durcissement réglementaire mondial sur les locations de courte durée et d’intensification de la concurrence entre plateformes.
« On sent qu’ils veulent tout verrouiller. Pendant longtemps, on pouvait ajouter des frais ou proposer des services à côté, sans commission. Là, c’est terminé. Et ce n’est pas une simple formalité : cela remet en cause tout un modèle de fonctionnement. », commente Michel A., gestionnaire de 14 logements à Marseille.
👉 Voici le lien vers le détail des nouvelles CGV d'Airbnb
Planifier un voyage implique de comparer de nombreuses offres, et rien de plus frustrant que de découvrir, une fois arrivé à l’étape de réservation, que le tarif affiché initialement ne reflète pas la réalité. Pour répondre à cette attente légitime de transparence, Airbnb met en place une option permettant d’afficher directement le coût total du séjour (hors taxes) dès les résultats de recherche.
L’idée est simple : mettre fin aux tarifs “déloyaux” qui affichaient uniquement un prix de base par nuit, excluant les frais additionnels (nettoyage, service, etc.) et créant ainsi une fausse impression de bon plan. Jusqu’ici, les voyageurs devaient cliquer sur chaque annonce pour accéder au prix final – une étape supplémentaire qui pouvait fausser la comparaison entre les logements.
Grâce à cette fonctionnalité, les utilisateurs peuvent activer un filtre pour visualiser le prix total dès leur recherche, facilitant ainsi la prise de décision, la comparaison des offres et la confiance envers la plateforme.
Derrière ce discours orienté « transparence et équité pour les voyageurs », Airbnb cherche avant tout à éviter tout contournement de ses frais de service.
L’objectif d’Airbnb est clair : maximiser les flux passant par la plateforme pour appliquer la fameuse commission de 15 % (ou plus selon les cas). Pour cela, Airbnb verrouille désormais trois points névralgiques :
Ce repositionnement intervient dans un contexte financier précis : l’introduction en Bourse d’Airbnb en 2020 a changé la donne. L’entreprise est désormais tenue à des comptes réguliers, avec une pression accrue sur ses marges et ses perspectives de croissance. Or, la rentabilité d’un modèle de mise en relation dépend directement de sa capacité à capter les flux économiques générés.
Le message est clair : tout ce qui peut être monétisé devra passer par les tuyaux d’Airbnb. Et cela inclut désormais des frais naguère laissés à la libre appréciation des hôtes : électricité, nettoyage intermédiaire, animaux, parking, chauffage de piscine, etc. Même la caution en direct est désormais proscrite, sauf exceptions très encadrées.
Les frais obligatoires doivent être inclus dans le prix de la nuitée ET doivent être affichés au moment du paiement de la réservation sur Airbnb. Voici une liste de ces frais de service obligatoires :
De plus, ces frais doivent être clairement indiqués le champ de frais approprié ou dans le prix par nuit s'il n'y a pas de champ de frais applicable.
Bon à savoir : Si vous utilisez un PMS ou channel manager, vous pouvez collecter certains frais en dehors de la plateforme, à condition qu’ils soient qu’ils soient inclus dans le détail du prix de la nuitée au moment du paiement.
Stationnement, chauffage de la piscine, ménage intermédiaire… Ces frais doivent être :
Attention : Ces frais peuvent encore (pour le moment) être payés via le Centre de Résolution sans commission. Airbnb pourrait décider à tout moment d’appliquer sa commission sur ces services aussi. Restez en veille.
Bref, Airbnb verrouille. Et on comprend mieux pourquoi : la plateforme veut s’assurer que chaque transaction soit traçable et commissionnée.
D’ailleurs, Airbnb utiliserait déjà des algorithmes pour scanner les messages suspects contenant des mots-clés comme "virement", "réduction", "remise" ou "en direct".
Impossible désormais de demander à votre futur voyageur son email ou son adresse avant (ou même après) la réservation, sauf s’il en fait expressément la demande.
Les échanges doivent se faire dans la messagerie Airbnb. Et rassurez-vous, l’identité des voyageurs est bien vérifiée par la plateforme.
Airbnb interdit tout ce qui pourrait sortir le voyageur de son écosystème. Exit donc (dans la description d’annonce ou dans les messages) :
Exceptions : les applis domotiques (type Sonos, Nest, serrures connectées) si elles sont facultatives et sans inscription obligatoire.
Rassurez-vous, il existe de nombreuses solutions pour prévoir une arrivée autonome dans votre logement grâce à un code d’accès qui déverrouille la serrure connectée, et là, pas besoin d’application particulière côté voyageur !
Il est interdit de demander au voyageur de laisser des commentaires en dehors de la plateforme Airbnb. La plateforme privilégie ici des retours honnêtes et qui profitent uniquement à sa communauté de voyageurs.
Collecter une caution directement ? Ce n’est plus autorisé. Airbnb pousse clairement vers son assurance maison : AirCover.
Quelques exceptions sont évoquées, mais elles sont très floues. Il est recommandé de contacter directement Airbnb si vous souhaitez imposer une garantie financière à vos voyageurs.
Voici les risques encourus par les hôtes :
Et dans ce cas, peu de recours. Airbnb a suffisamment d’annonces sur son site pour se passer des réfractaires.
Ces méthodes inquiètent les propriétaires particuliers et les professionnels, peu habitués à une telle asymétrie contractuelle.
En parallèle, Airbnb semble dérouler le tapis rouge à une autre catégorie d’acteurs : les professionnels de l’hôtellerie. Ces derniers bénéficient de certains aménagements :
Airbnb cherche clairement à élargir sa base en séduisant les pros de l’hôtellerie. Les hôtels représentent une manne encore peu exploitée, et face à Booking.com ou Expedia, la plateforme cherche à se positionner comme une alternative crédible.
Derrière cette mise à jour, Airbnb veut créer un écosystème totalement captif. Contrôle des flux, centralisation des paiements, limitation des communications : la plateforme se rapproche d’un modèle « Big Brother », comme certains le dénoncent. Ou encore « la banque centrale de l’hébergement saisonnier » en captant la valeur à toutes les étapes : réservation, modification, litiges, assurance, messagerie. On passe alors dans une logique de super-app, où tout se passe dans un écosystème clos.
À compter du 10 mai 2025, ces nouvelles règles s’appliqueront à tous les hôtes. Et comme souvent chez Airbnb, nul n’est censé ignorer les CGV.
Le rapport de force reste aujourd'hui en faveur du géant californien. Avec plus de 7 millions d’annonces actives dans le monde, dont une part significative ne dépend que de cette seule plateforme, les marges de manœuvre sont réduites.
Voici donc nos conseils pour vous adapter :
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