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L'univers de la location courte durée (LCD) est en constante évolution. Une nouvelle réforme d'ampleur (que l’on peut qualifier de véritable revirement) des conditions d'annulation standard arrive sur Airbnb. Ces changements, qui seront appliqués à partir du 1er octobre 2025, auront des conséquences directes sur la gestion de vos locations, que vous soyez professionnel de la conciergerie ou propriétaire-loueur. Au programme, plus de flexibilité pour les voyageurs, moins de sécurité pour les hôtes.Voici ce qu'il faut impérativement comprendre et anticiper.
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C'est parti !En guise d’introduction, voici un rappel des conditions d’annulation Airbnb avant le 1er octobre 2025 :
Tous les voyageurs qui réservent une location courte durée sur Airbnb bénéficieront à partir du 1er octobre 2025, pour les séjours de moins de 28 nuits, d'une période d'annulation de 24 heures après la confirmation de la réservation, dès lors qu'elle est faite au moins 7 jours avant l'arrivée.
Cela signifie que, même avec des conditions de réservation sur Airbnb "flexibles", "modérées" ou "fermes", le voyageur pourra annuler sans justificatif ni contrainte, et obtenir la totalité du montant payé, taxes incluses.
Pour la conciergerie Airbnb ou le propriétaire, cela implique désormais un délai incompressible d'incertitude de 24 heures après toute réservation.
Cette mesure vise à renforcer la transparence et la confiance côté client, mais elle demande, côté hôte, un suivi et une réactivité accrus dans la gestion des plannings et du flux de réservations.
Cette fameuse période d'annulation de 24h s'appliquera de facto à toutes les annonces utilisant les conditions standards d'Airbnb, à l'exception de quelques destinations (Canada, Afrique du Sud, certains États américains…) qui bénéficient de règles distinctes.
Pour la France et la grande majorité des destinations européennes, cette règle deviendra la norme. Il est donc essentiel de vérifier dans quels cas particuliers votre logement pourrait être exempté; même si, pour la très grande majorité des hôtes français, l'application sera automatique et incontournable. Une veille réglementaire est donc recommandée, surtout pour les conciergeries multi-destinations.
Un changement majeur réside dans la suppression progressive de la condition d’annulation "stricte" pour les nouvelles annonces. À compter du 1er octobre 2025, il ne sera plus possible de choisir cette option lors de la création d'une nouvelle annonce.
Les annonces existantes qui utilisent déjà ce paramètre "stricte" basculeront automatiquement en condition d’annulation "ferme", sauf si le gestionnaire ou propriétaire en fait la demande expresse avant la date butoir.
Pour les gestionnaires possédant un portefeuille de biens, il s'agit donc de recenser rapidement les logements dont la rentabilité dépend d'annulations très encadrées (par exemple, en haute saison ou sur des événements spéciaux) et de faire la démarche administrative pour conserver "strict" selon les besoins. Il en va de la sécurisation de vos revenus et de la gestion du risque d'annulation.
Pour les réservations effectuées à partir du 1er octobre 2025, Airbnb propose désormais une condition d’annulation "limitée" permettant au voyageur d'annuler sans frais jusqu'à 14 jours avant l'arrivée, offrant ainsi plus de souplesse et de prévisibilité tant pour le client que pour l'hôte.
En parallèle, l'option "tarif non remboursable" se développe : il est possible de proposer à vos voyageurs un prix avantageux, en contrepartie d'une impossibilité totale d'annulation et de remboursement. Cette fonctionnalité peut constituer un levier intéressant pour accroître le taux d'occupation en période creuse ou pour séduire un public désireux de réaliser des économies.
🚨 Attention toutefois : la communication précontractuelle doit être rigoureuse, afin d'éviter tout litige ultérieur avec des voyageurs surpris de ne pouvoir prétendre à aucun remboursement en cas d'imprévu.
La période d'annulation de 24h ne s'applique pas de facto aux séjours longue durée de plus de 28 nuits.
Pour ces réservations, Airbnb met à disposition des conditions d'annulation spécifiques, parfois négociées, tenant compte des enjeux logistiques et financiers propres à cette typologie de location. Cela offre davantage de latitude pour les propriétaires et gestionnaires, mais implique de bien vérifier quel cadre contractuel s'applique exactement à chaque situation.
Il convient d'adapter vos canaux de communication et de s'assurer que l'ensemble du processus de réservation soit conforme à la nouvelle réglementation, tout en restant attentif aux clauses spécifiques proposées sur la plateforme Airbnb.
Un autre point crucial concerne les frais de ménage : pour toute réservation effectuée avant le 21 avril 2025 et annulée avant l'arrivée, les hôtes ne percevront pas les frais de ménage.
Cela peut impacter la trésorerie, en particulier pour les gestionnaires opérant sur de gros volumes ou pour les locations nécessitant une préparation importante (remise en état, blanchisserie, etc.). Il faudra donc ajuster le calcul de marge et la politique tarifaire pour compenser, au besoin, cette variation dans la perception des frais annexes.
Enfin, rappelons qu'Airbnb se réserve le droit, dans des circonstances exceptionnelles (événements imprévus, catastrophes, non-respect des règles de la plateforme…), de déroger à ses propres conditions standards pour accorder des remboursements au voyageur.
Cela signifie que, même avec une politique d'annulation rigoureuse, vous devez toujours prévoir et gérer une part de risque inhérente à la relation avec la plateforme et ses arbitrages. Une documentation précise et la conservation de tous les échanges avec vos voyageurs sont donc fortement recommandées.
L'arrivée de la période de 24h risque d'augmenter le nombre d'annulations très précoces, nécessitant une surveillance accrue du calendrier des réservations, une réactivité forte dans le traitement des demandes, et une mobilisation accrue du support client, notamment lors des pics de réservations (vacances scolaires, ponts, grands événements…).
En tant que conciergerie, vous devrez adapter vos process pour absorber cette hausse potentiel d'annulations dès la confirmation des séjours et vous assurer que chaque bien puisse être remis en disponibilité immédiate.
Adaptation des annonces, suivi des changements réglementaires d'Airbnb, conformité à la législation française (notamment sur les meublés de tourisme) : tout gestionnaire ou propriétaire devra procéder à un audit complet de ses paramétrages d'annonces pour éviter tout malentendu.
En tant que conciergerie, vous devez aussi renforcer la formation de vos équipes pour expliquer et gérer les conséquences de ces nouvelles mesures, afin de garantir un haut niveau de service et de satisfaction voyageurs.
La première urgence pour tous est de vérifier l'ensemble de ses annonces et de les mettre à jour selon les nouvelles règles, afin d'éviter toute mauvaise surprise administrative ou financière à l'automne 2025.
Les professionnels attachés à la condition d’annulation "stricte" devront impérativement faire la démarche d'activation avant la date butoir, faute de quoi celle-ci sera automatiquement remplacée.
Mais au-delà du paramétrage technique, il devient crucial de travailler sur l’expérience voyageur dès le moment de la réservation. Un voyageur qui se sent réellement attendu et accompagné sera nettement moins enclin à annuler sa venue. Pour cela, il est fortement recommandé d’envoyer un message de bienvenue, personnalisé selon le profil et la motivation du client (famille, télétravail, séjour romantique, etc.). En y joignant un livret d’accueil digital immédiatement après réservation, vous montrez votre professionnalisme et aidez le voyageur à se projeter : informations pratiques, conseils locaux, recommandations personnalisées, bonnes adresses à proximité… Ce type d’attention renforce le lien émotionnel et l’attachement du voyageur à votre logement.
En parallèle, il s'agit d'être proactif dans la communication auprès des voyageurs : les informer précisément des règles d'annulation en vigueur, des délais applicables et des conséquences éventuelles en termes de frais. Enfin, conserver une traçabilité de tous les échanges, décisions et conditions appliquées demeure une exigence de sérieux et de sécurité, tant pour la gestion quotidienne que pour une éventuelle gestion de litige.
Travailler l’expérience dès la réservation, c’est donc une arme puissante pour consolider ses revenus, fidéliser sa clientèle et professionnaliser durablement son activité dans le secteur exigeant de la location saisonnière.
Ainsi, plus que jamais, l'anticipation et la rigueur seront la clé du succès dans le monde exigeant de la location saisonnière. Face aux nouvelles conditions d'annulation Airbnb, chaque professionnel ou propriétaire doit adapter ses pratiques, ses outils de gestion et sa communication pour rester compétitif, tout en garantissant la bonne information et la meilleure expérience à ses voyageurs. Ces évolutions, loin de n'être qu'une contrainte administrative, sont aussi une formidable opportunité d'optimiser son activité et de sécuriser durablement ses revenus dans l'environnement dynamique du court séjour. Préparez-vous, informez-vous, ajustez-vous : la performance viendra de votre réactivité et de votre professionnalisme.
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