PLF 2027 : amortissement LMNP plafonné, ce qui change pour les meublés de tourisme

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, propose de plafonner l'amortissement que les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel peuvent déduire : 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal pour une location meublée classique, et seulement 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme. Il supprimerait aussi le report sans limite des amortissements non déduits. Au 8 octobre 2026, ce n'est qu'un projet : le débat en séance commence le 13 octobre et l'adoption définitive est attendue en décembre.

Deux règles s'appliquent déjà, quel que soit le sort du texte. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Et le micro-BIC des meublés de tourisme est limité à 15 000 € de recettes annuelles (abattement de 30 %) pour un logement non classé, et à 77 700 € pour les revenus 2025, puis 83 600 € pour les revenus 2026 (abattement de 50 %), pour un logement classé.

Cet article fait le point au 8 octobre 2026 sur un texte en cours d'examen. Il donne une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal : faites valider votre situation par un expert-comptable.

Que prévoit le PLF 2027 pour l'amortissement en LMNP ?

La mesure figure à l'article 7 du projet de loi n° 3210, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée ». Elle modifie l'article 39 C du code général des impôts. Dans la version déposée par le Gouvernement :

• Plafond général : quand la location meublée n'est pas exercée à titre professionnel, l'amortissement du logement n'est déductible que dans la limite d'un taux de 2,5 % par an, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal.
• Plafond meublé de tourisme : si le logement est un meublé de tourisme au sens du code du tourisme, le taux tombe à 1,5 % et le plafond à 5 000 € par an et par foyer fiscal.
• Fin du report illimité : aujourd'hui, l'amortissement qui ne peut pas être déduit (il ne peut pas créer de déficit) se reporte sans limite de durée. Pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027, la part non déduite serait perdue.
• Stock existant : les amortissements en report au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resteraient déductibles jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année.
• Exclusions : les résidences pour étudiants, jeunes en formation ou personnes de plus de 65 ans, les établissements médico-sociaux (dont les EHPAD) et les établissements de soins de longue durée.

Le micro-BIC n'est pas concerné : il ne permet pas de déduire d'amortissement, l'abattement forfaitaire en tient lieu. Les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont pas visés non plus. Le Gouvernement justifie la mesure par le rapprochement entre location meublée et location nue, après la création par la loi de finances pour 2026 du dispositif « Jeanbrun », un amortissement en location nue sous condition de loyer abordable.

Pourquoi les meublés de tourisme seraient-ils plus touchés ?

Le texte vise le meublé de tourisme au sens de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme : un logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, à la journée, à la semaine ou au mois. C'est le cas de la plupart des annonces sur Airbnb, Booking.com ou Abritel, classées ou non. Pour ces logements, le taux autorisé (1,5 %) serait inférieur de 40 % à celui des autres meublés (2,5 %), et le plafond en euros plus bas (5 000 € contre 7 000 €).

Si vous louez plusieurs logements, retenez que le plafond en euros s'entend par foyer fiscal, et non par logement. Deux meublés de tourisme détenus par le même foyer se partageraient les mêmes 5 000 € par an.

Un exemple chiffré

Prenons un appartement loué en meublé de tourisme, dont le bâti amortissable (hors terrain) vaut 200 000 €, et supposons que votre comptable déduise aujourd'hui 6 000 € d'amortissement par an sur ce bâti.

• Avec le plafond de 1,5 %, la déduction tomberait à 3 000 € par an. Si votre résultat permettait jusqu'ici la déduction complète, votre bénéfice imposable augmenterait de 3 000 € chaque année, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
• Avec un bâti de 400 000 €, 1,5 % donnerait 6 000 €, mais le plafond ramènerait la déduction à 5 000 €.
• Avec deux logements à 200 000 € chacun, 2 × 3 000 € = 6 000 €, ramenés à 5 000 € pour l'ensemble du foyer.

Le texte vise l'amortissement « de ces locaux », c'est-à-dire du logement. Demandez à votre comptable comment il s'appliquerait à vos travaux et à votre mobilier.

À partir de quand le plafond s'appliquerait-il ?

La plupart des analyses publiées depuis le dépôt retiennent une application aux exercices clos à partir du 1er janvier 2027, donc aux revenus 2027 déclarés en 2028. C'est cohérent avec les dates prévues pour le report. Mais l'article 7 ne fixe pas de date propre pour le plafond lui-même, et l'article 33 du projet prévoit, par défaut, une entrée en vigueur au 31 décembre 2026 pour les impôts dont le fait générateur est la fin de l'année ou la clôture de l'exercice. La première année concernée (revenus 2026 ou 2027) reste donc un point à surveiller pendant le débat.

En attendant le vote, ce sont les règles actuelles qui s'appliquent. Si le texte est adopté tel quel, les amortissements que vous n'aurez pas pu déduire à la clôture de l'exercice 2026 formeraient le stock utilisable jusqu'en 2036 : c'est un montant à faire chiffrer dès maintenant.

Qu'est-ce qui est déjà en vigueur ?

La réintégration des amortissements à la revente (depuis le 15 février 2025)

La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a changé le calcul de la plus-value des LMNP : les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d'acquisition, ce qui augmente d'autant la plus-value imposable. Dans une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026, le Gouvernement précise que la règle vise les cessions réalisées à partir du lendemain de la promulgation, quelle que soit la date de mise en location, et que l'ensemble des amortissements déduits est pris en compte, sous réserve des abattements pour durée de détention.

Concrètement, l'amortissement réduit l'impôt pendant la location, mais une partie de l'avantage est reprise à la revente. Si le plafond du PLF 2027 est voté, vous déduirez moins chaque année, et il y aura aussi moins à réintégrer à la revente. Seule une simulation sur toute la durée de détention dit si le réel reste intéressant pour vous.

Les seuils du micro-BIC par année de revenus

Depuis les revenus 2025, le micro-BIC des meublés de tourisme est moins favorable. Selon service-public.fr (actualité du 27 juillet 2026) :

• Revenus 2025 (déclarés en 2026) : 15 000 € de recettes et abattement de 30 % pour un meublé de tourisme non classé ; 77 700 € et abattement de 50 % pour un meublé classé.
• Revenus 2026 (déclarés en 2027) : 15 000 € et 30 % en non classé ; 83 600 € et 50 % en classé.

Au-delà de ces seuils, le régime réel s'impose. Le PLF 2027 déposé ne modifie ni ces seuils ni ces abattements. Rappelez-vous qu'ils se mesurent sur les recettes brutes, avant frais de plateforme : notre article sur le frais unique Airbnb à 15,5 % montre comment une hausse de prix peut vous faire dépasser 15 000 € sans gagner plus.

Qu'est-ce qui peut encore changer pendant le débat ?

Beaucoup de choses. Selon des sites spécialisés en fiscalité LMNP (mises à jour du 8 octobre 2026), la commission des finances de l'Assemblée a adopté des amendements qui recentrent la mesure sur la courte durée : l'un exclurait du plafond les meublés loués avec un bail de résidence principale ou un bail mobilité, un autre supprimerait l'amortissement des meublés de tourisme achetés à partir du 1er janvier 2027. Nous n'avons pas pu les vérifier sur le site de l'Assemblée au moment d'écrire. Et pour un projet de loi de finances, la séance part du texte du Gouvernement : un amendement de commission doit être adopté à nouveau en séance pour entrer dans le texte.

• 13 octobre 2026 : début de l'examen en séance publique à l'Assemblée nationale.
• Mi-novembre (calendrier annoncé) : vote de l'Assemblée sur l'ensemble du texte, puis examen au Sénat.
• Décembre : commission mixte paritaire et lecture définitive. La Constitution laisse au Parlement 70 jours après le dépôt, soit jusqu'au 10 décembre 2026 ; au-delà, le Gouvernement peut mettre le budget en vigueur par ordonnance.

Le Conseil constitutionnel peut encore être saisi avant la promulgation. Pour suivre les amendements et les votes, la référence est le dossier législatif du PLF 2027 sur le site de l'Assemblée nationale.

Que faire maintenant si vous louez un meublé de tourisme ?

1. Simulez les deux régimes. Comparez micro-BIC et réel sur vos revenus 2026 et 2027, avec et sans le plafond, et ajoutez un scénario de revente qui intègre la réintégration des amortissements. Pour un logement non classé, le micro-BIC ne laisse que 30 % d'abattement : le réel peut rester gagnant, même plafonné, si vos charges réelles sont importantes.
2. Faites chiffrer votre stock d'amortissements en report. S'il est important, l'échéance de 2036 et la limite de la moitié du résultat changent sa valeur réelle.
3. Regardez le classement. En micro-BIC, un meublé classé bénéficie d'un abattement de 50 % et d'un seuil bien plus élevé qu'un non classé. Le plafond d'amortissement du PLF, lui, vise tous les meublés de tourisme, classés ou non.
4. Tenez des comptes propres dès maintenant. Recettes par logement et par plateforme, commissions, frais de ménage, taxe de séjour, factures de travaux et de mobilier : ce sont les chiffres dont votre comptable aura besoin pour la simulation.
5. Attendez le vote avant toute décision structurelle. Vendre, passer en location longue durée, créer une société ou changer de régime sont des décisions difficiles à défaire, et le texte peut encore bouger. Notre comparatif location courte durée ou longue durée aide à poser ce choix une fois les règles connues.
6. Parlez-en à un expert-comptable avant la clôture 2026. La date d'application et les amendements devraient être plus clairs en décembre, et c'est votre clôture de l'exercice 2026 qui fixera votre stock reportable.

Pour la méthode d'un calcul de rentabilité complet (revenus, charges, occupation), voyez la méthode pour calculer la rentabilité d'un Airbnb, et pour la vue d'ensemble fiscale, notre guide des taxes Airbnb.

Quels chiffres préparer pour votre comptable ?

• Les recettes brutes par logement et par année : c'est ce qui compte pour les seuils du micro-BIC.
• Les commissions des plateformes, les frais de ménage et la taxe de séjour collectée, réservation par réservation.
• Les factures de charges, de travaux et de mobilier, avec votre tableau d'amortissement et le stock reporté.

Si vos réservations passent par Nowistay, ces chiffres sont déjà réunis. La page Réservations exporte un CSV filtré par logement et par période, avec pour chaque séjour le montant, la commission de la plateforme, les frais de ménage et les taxes. Le tableau de bord affiche le chiffre d'affaires, les commissions et l'occupation pour un logement ou pour tout le portefeuille, et chaque réservation a sa facture PDF téléchargeable. Voyez comment exporter les réservations en CSV et comment générer les factures voyageurs.